文/周蕾

合生商業(yè)練的是綜合實(shí)力
——專(zhuān)訪(fǎng)合生商業(yè)董事長(zhǎng)鮑文格

文/周蕾

合生商業(yè)地產(chǎn)管理有限公司董事長(zhǎng)鮑文格（右一）接受本文作者專(zhuān)訪(fǎng)。

大約在15年前，王石曾經(jīng)說(shuō)過(guò)：“萬(wàn)科不是地產(chǎn)航母，合生創(chuàng)展才是中國(guó)房地產(chǎn)界真正的航空母艦。”但其實(shí)，不僅僅在住宅領(lǐng)域，合生在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域也已經(jīng)成為一艘潛在水底的“航母”。

這些年，合生商業(yè)鮮少對(duì)外發(fā)聲，而是默默地“修煉內(nèi)功”。它究竟在下多大一盤(pán)棋？它的模式又有哪些特點(diǎn)？近日，記者專(zhuān)訪(fǎng)了合生商業(yè)地產(chǎn)管理有限公司董事長(zhǎng)鮑文格，聽(tīng)他講述合生商業(yè)的發(fā)展歷程。

距離上一次專(zhuān)訪(fǎng)鮑文格，已經(jīng)過(guò)去將近兩年。雖然如今的工作更繁忙，但坐在記者對(duì)面的鮑文格，一身白襯衫和黑西褲打扮，顯得神采奕奕。

“合生商業(yè)這些年鮮有對(duì)外發(fā)聲，外界對(duì)你們了解不多，為什么這么低調(diào)呢？”記者問(wèn)。

“合生一直以來(lái)都是一家比較低調(diào)的公司，這跟公司企業(yè)文化有關(guān)。而在商業(yè)這部分，這些年我們重點(diǎn)在打磨團(tuán)隊(duì)的運(yùn)營(yíng)能力，希望做出一些成績(jī)?cè)俑蠹艺f(shuō)?！弊鳛楹仙虡I(yè)的靈魂人物，鮑文格操盤(pán)過(guò)公司所有重量級(jí)的商業(yè)項(xiàng)目。他在回答提問(wèn)時(shí)，言語(yǔ)間透著一種自信。

他向記者透露了一組數(shù)據(jù)，截至2016年底，合生商業(yè)在運(yùn)營(yíng)的70余個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，平均投資回報(bào)優(yōu)于市場(chǎng)，高出平均回報(bào)水平近5個(gè)百分點(diǎn)。

同時(shí)，在今年8月媒體統(tǒng)計(jì)的內(nèi)地開(kāi)發(fā)企業(yè)租金收益排行中，合生商業(yè)因數(shù)據(jù)未公開(kāi)而不在行列之內(nèi)。但合生商業(yè)私下估算了一下，它的業(yè)績(jī)遠(yuǎn)高于行業(yè)平均水平，排在前列。

“需要注意的是，這個(gè)排名只是購(gòu)物中心這個(gè)業(yè)態(tài)的，合生商業(yè)還有寫(xiě)字樓項(xiàng)目，這部分的收益也是蠻高的。加入寫(xiě)字樓后，我們整體的綜合實(shí)力更強(qiáng)?！?/p>

商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)都有很強(qiáng)的“標(biāo)簽”屬性，比如談到“場(chǎng)景打造”會(huì)想到大悅城，說(shuō)到招商能力會(huì)想到萬(wàn)達(dá)，說(shuō)起資產(chǎn)管理會(huì)想到凱德，諸如此類(lèi)。鮑文格介紹說(shuō)，如果給合生商業(yè)總結(jié)一個(gè)最鮮明的特點(diǎn)，他覺(jué)得是綜合實(shí)力。

多維度發(fā)力商業(yè)地產(chǎn)

合生集團(tuán)是一家深耕地產(chǎn)25年的老牌內(nèi)地房企，它最早以住宅地產(chǎn)起家。2009年前后，由于看到自持物業(yè)是行業(yè)的大勢(shì)所趨，合生則以寫(xiě)字樓為切入口，正式進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。

據(jù)合生商業(yè)公布的數(shù)據(jù)顯示，目前公司在全國(guó)共管理70余個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，產(chǎn)品線(xiàn)涵蓋城市綜合體、購(gòu)物中心、寫(xiě)字樓、酒店、產(chǎn)業(yè)園等五大業(yè)務(wù)板塊，其中80%以上的項(xiàng)目集中在北上廣深一線(xiàn)城市。

與傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)商單一產(chǎn)品線(xiàn)不同的是，合生商業(yè)將自己定位為商業(yè)全產(chǎn)業(yè)鏈創(chuàng)新運(yùn)營(yíng)及管理商，即以城市綜合體為發(fā)展龍頭，打通購(gòu)物中心、寫(xiě)字樓、酒店、產(chǎn)業(yè)園等產(chǎn)品線(xiàn)，形成“商業(yè)地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈閉環(huán)生態(tài)圈”。

比如在商業(yè)綜合體上，項(xiàng)目集合了購(gòu)物中心、寫(xiě)字樓、酒店、服務(wù)式公寓、住宅等多種產(chǎn)品類(lèi)型。購(gòu)物中心、酒店和服務(wù)式公寓能為寫(xiě)字樓租戶(hù)及員工提供便捷；而寫(xiě)字樓的上班族、住宅的住戶(hù)又為購(gòu)物中心、酒店、服務(wù)式公寓貢獻(xiàn)客流，它們之間互相借力、支撐發(fā)展。

同時(shí)，合生商業(yè)還有一條產(chǎn)品線(xiàn)就是產(chǎn)業(yè)園。產(chǎn)業(yè)園均規(guī)劃有購(gòu)物中心、寫(xiě)字樓、酒店及服務(wù)式公寓等商業(yè)配套。

在產(chǎn)業(yè)園業(yè)務(wù)上，合生商業(yè)不僅是建筑建造者，同時(shí)還是品牌孵化器和加速器。他們會(huì)側(cè)重幫助那些創(chuàng)業(yè)初期企業(yè)提升融資的能力、并在人才、技術(shù)方面提供服務(wù)。企業(yè)發(fā)展得好了，可以為城市核心區(qū)的寫(xiě)字樓提供租戶(hù)客源。

同時(shí)，在品牌孵化中，合生商業(yè)將幫助一些有意愿的個(gè)體經(jīng)營(yíng)者創(chuàng)立自主品牌，幫助其成長(zhǎng)、壯大，其中一些表現(xiàn)優(yōu)秀的自創(chuàng)品牌合生商業(yè)也會(huì)將其引入到購(gòu)物中心中，打造類(lèi)似創(chuàng)意集市概念的街區(qū)。這不僅在品牌上突出了獨(dú)特性，也為購(gòu)物中心提升了出租率，帶來(lái)了客流。這些業(yè)態(tài)相互交叉，相互補(bǔ)充，由此形成“商業(yè)地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈閉環(huán)生態(tài)圈”的內(nèi)循環(huán)。

“我們商業(yè)平臺(tái)整個(gè)生態(tài)圈比較穩(wěn)定，幾個(gè)業(yè)務(wù)板塊互相支撐和聯(lián)合比較容易，不會(huì)是說(shuō)缺角的?！滨U文格介紹說(shuō)，合生在金融、拿地開(kāi)發(fā)、內(nèi)容創(chuàng)新、資產(chǎn)管理、物業(yè)服務(wù)等商業(yè)地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈上的綜合能力很強(qiáng)。而這樣的商業(yè)模式不僅平衡風(fēng)險(xiǎn)、穩(wěn)定發(fā)展，提高了整體競(jìng)爭(zhēng)力，放眼商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，獨(dú)樹(shù)一幟。

從資產(chǎn)升值的角度運(yùn)營(yíng)商業(yè)

事實(shí)上，在中國(guó)城市化發(fā)展的早期，由于內(nèi)地開(kāi)發(fā)商不擅長(zhǎng)運(yùn)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)，加上市場(chǎng)空間巨大，因此“看規(guī)?！背蔀榱撕饬恳粋€(gè)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商最重要的指標(biāo)。

然而如今，隨著全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)存量不斷推高，供應(yīng)已經(jīng)嚴(yán)重過(guò)剩，因此“投資回報(bào)率”、“運(yùn)營(yíng)能力”等因素越來(lái)越成為核心競(jìng)爭(zhēng)力。合生商業(yè)的發(fā)展，正是順應(yīng)了這樣的行業(yè)趨勢(shì)。

合生最早進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)是在2009年，當(dāng)時(shí)整個(gè)商管團(tuán)隊(duì)還是一個(gè)商業(yè)事業(yè)部，主要負(fù)責(zé)集團(tuán)旗下的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)。在合生商業(yè)發(fā)展早期，更多的是走“單點(diǎn)爆破”思路，對(duì)整個(gè)商業(yè)版圖還沒(méi)有一個(gè)非常清晰的規(guī)劃。

但到了幾年前，合生商業(yè)事業(yè)部開(kāi)始探索商業(yè)集團(tuán)模式運(yùn)作，整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)板塊在合生集團(tuán)的位置也越來(lái)越重要。

鮑文格介紹說(shuō)，在商管團(tuán)隊(duì)成立之初，成員大多來(lái)自知名外資和港資房企，在體系化運(yùn)營(yíng)和物業(yè)精細(xì)化運(yùn)營(yíng)上有很強(qiáng)的實(shí)力。經(jīng)過(guò)幾年的快速發(fā)展，合生商業(yè)已經(jīng)逐漸有了清晰的產(chǎn)品線(xiàn)和一套以投資回報(bào)為評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)的自持商業(yè)利潤(rùn)體系。

“合生商業(yè)跟很多內(nèi)地房企的開(kāi)發(fā)思路不同，我們非?？粗仨?xiàng)目的投資回報(bào)率。合生商業(yè)有很多資產(chǎn)沒(méi)有上市，但我們的盈利水平在整個(gè)行業(yè)還是蠻高的?！滨U文格告訴記者，商業(yè)項(xiàng)目的良性運(yùn)營(yíng)和資產(chǎn)的不斷增值才是合生商業(yè)的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)。

這在風(fēng)格上有點(diǎn)像港資企業(yè)，鮑文格對(duì)記者的評(píng)價(jià)表示認(rèn)同。“合生集團(tuán)本來(lái)就是一家香港上市企業(yè)，所以合生商業(yè)也會(huì)以投資回報(bào)為核心經(jīng)營(yíng)理念，一開(kāi)始對(duì)運(yùn)營(yíng)的要求就很高?！滨U文格說(shuō)，合生商業(yè)看重的“回報(bào)”，不僅是對(duì)公司的投資回報(bào)率，還有優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)給租戶(hù)和消費(fèi)者帶來(lái)的回報(bào)。

眾所周知，做商業(yè)不同于住宅，它需要從規(guī)劃定位、業(yè)態(tài)布局、招商運(yùn)營(yíng)、市場(chǎng)推廣、物業(yè)運(yùn)維到客戶(hù)服務(wù)、科技創(chuàng)新、互動(dòng)體驗(yàn)等每個(gè)環(huán)節(jié)做到極致，才能確保良性經(jīng)營(yíng)管理及投資回報(bào)率。這就需要專(zhuān)業(yè)化、復(fù)合型的管理人才。

合生商業(yè)非常重視商管人才的梯隊(duì)建設(shè)。它有完善的人事考核制度及清晰的獎(jiǎng)賞罰體系，確保有能力、有意愿、認(rèn)同企業(yè)文化的人才能發(fā)揮個(gè)人能力及主觀(guān)能動(dòng)性。同時(shí)，公司還非常重視培養(yǎng)管培生，為項(xiàng)目的加速擴(kuò)張儲(chǔ)備后續(xù)管理人才。

經(jīng)過(guò)多年的精耕細(xì)作，如今合生商業(yè)已經(jīng)擁有了一支經(jīng)驗(yàn)豐富的運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)，為項(xiàng)目保持高水準(zhǔn)打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

未來(lái)3年，將推出30余個(gè)商業(yè)項(xiàng)目

從最初的產(chǎn)品線(xiàn)不清晰，到如今逐漸成熟，合生商業(yè)有了越來(lái)越明確的規(guī)劃，未來(lái)也將是它迅速騰飛的時(shí)候。鮑文格告訴記者，未來(lái)3年，合生商業(yè)將推出30余個(gè)商業(yè)項(xiàng)目。它們?nèi)砸员本?、上海、廣州三大城市為軸心，拓展“環(huán)渤海、長(zhǎng)三角、珠三角”三大經(jīng)濟(jì)圈。

在城市綜合體方面，2016年合生商業(yè)全國(guó)招商大會(huì)上，合生商業(yè)對(duì)外宣布，繼上海五角場(chǎng)合生匯成功開(kāi)業(yè)后，未來(lái)公司將以城市綜合體為龍頭,重點(diǎn)打造“合生匯”系列的城市綜合體。

據(jù)了解，“合生匯”定位于集大型購(gòu)物中心、甲級(jí)寫(xiě)字樓、五星級(jí)酒店、服務(wù)式公寓、商用公寓等為一體的城市綜合體，以滿(mǎn)足消費(fèi)者購(gòu)物、娛樂(lè)、觀(guān)光、休閑、餐飲、辦公、會(huì)展、親子、旅居等消費(fèi)需求。它均選址在全國(guó)超一線(xiàn)城市的城市核心區(qū)、新區(qū)的核心商務(wù)區(qū)，是促進(jìn)城市發(fā)展的重要力量。

繼第一個(gè)項(xiàng)目上海五角場(chǎng)合生匯開(kāi)業(yè)后，今年第四季度，位于北京朝陽(yáng)區(qū)東四環(huán)核心區(qū)域的朝陽(yáng)合生匯也將閃亮登場(chǎng)。值得一提的是，在即將開(kāi)業(yè)的朝陽(yáng)合生匯，除了由美國(guó)知名建筑事務(wù)所操刀建筑設(shè)計(jì)外，還有四大實(shí)驗(yàn)性的創(chuàng)新。第一是朝陽(yáng)合生匯在場(chǎng)內(nèi)打造了一個(gè)亞洲最大的室內(nèi)主題街區(qū)“21區(qū)BLOCK”，給年輕人創(chuàng)造無(wú)限不循環(huán)的驚喜；第二是它創(chuàng)新性地規(guī)劃出一個(gè)近5000m2的超大共享空間，將定期或不定期的有汽車(chē)陳列、游戲競(jìng)技、籃球賽、品牌發(fā)布會(huì)、明星見(jiàn)面會(huì)、電影首映禮、FashionShow等各類(lèi)特色體驗(yàn)活動(dòng)；第三是它為兒童營(yíng)造專(zhuān)屬的夢(mèng)幻奇趣空間，運(yùn)用樹(shù)屋亭、地面墻體涂鴉、彩鋁蝴蝶雕塑等特色設(shè)計(jì)理念，打造區(qū)域內(nèi)最全的兒童業(yè)態(tài)；第四是森林氧吧，朝陽(yáng)合生匯采用全新PM2.5空氣過(guò)濾系統(tǒng)，能呼吸到純正的“森林級(jí)”鮮氧。

此外，在智慧商業(yè)方面，合生商業(yè)也在不斷探索。目前已開(kāi)業(yè)的上海五角場(chǎng)合生匯推出了連通線(xiàn)上線(xiàn)下的社交平臺(tái)“合生樹(shù)（SocialTree）”，這是亞洲最大的具有社交互動(dòng)體驗(yàn)的智能樹(shù)。顧客可以通過(guò)合生樹(shù)來(lái)完成刷臉、玩游戲、訂餐、交友等體驗(yàn)。

除了即將開(kāi)業(yè)的朝陽(yáng)合生匯，正在籌備當(dāng)中的項(xiàng)目還有北京通州合生匯、上海靜安合生匯及蘇河灣合生匯等項(xiàng)目。為了順應(yīng)市場(chǎng)需求，合生商業(yè)還將在北上廣等城市適時(shí)推出更多城市綜合體項(xiàng)目。

在寫(xiě)字樓方面，目前合生商業(yè)已運(yùn)營(yíng)寫(xiě)字樓面積超百萬(wàn)平米，并保持著90%以上的高出租率，經(jīng)營(yíng)收入穩(wěn)步提升。合生商業(yè)還推出了如分時(shí)睡眠中心、行政餐廳、商務(wù)咖啡廳、健身中心等貼心商務(wù)配套服務(wù)；同時(shí)充分挖掘市場(chǎng)需求，創(chuàng)新地推出主題性的產(chǎn)業(yè)孵化中心，以應(yīng)對(duì)市場(chǎng)激烈的競(jìng)爭(zhēng)及提升物業(yè)服務(wù)。

在酒店方面，合生商業(yè)旗下已有10余家酒店物業(yè)，分布在北京、上海、廣州、深圳、天津、太原及西藏等地。公司前瞻性的看到未來(lái)商務(wù)及自主服務(wù)公寓需求，將與國(guó)際知名酒店管理公司凱悅酒店集團(tuán)、洲際酒店集團(tuán)、以及全球最大國(guó)際服務(wù)公寓業(yè)主和運(yùn)營(yíng)商雅詩(shī)閣集團(tuán)進(jìn)行品牌合作，未來(lái)要在上海、北京、廣州等核心城市推出十余家酒店。

在產(chǎn)業(yè)園方面，合生商業(yè)布局北上廣深，將產(chǎn)品線(xiàn)細(xì)分為產(chǎn)業(yè)綜合體、創(chuàng)業(yè)型產(chǎn)業(yè)園等。產(chǎn)業(yè)綜合體布局產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)良好、高端人才活躍的城市核心CBD；創(chuàng)業(yè)型產(chǎn)業(yè)園致力于打造職住平衡、產(chǎn)城融合、配套完善的產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)，形成生態(tài)、生產(chǎn)、生活的“三生統(tǒng)一”。

未來(lái)，合生商業(yè)還將著眼于北上廣深等城市，繼續(xù)打造它的商業(yè)版圖。

上海合生匯。