李永波

（麗水職業(yè)技術(shù)學(xué)院）

全面“營改增”后一般納稅人不動(dòng)產(chǎn)增值稅核算例析

李永波

（麗水職業(yè)技術(shù)學(xué)院）

全面“營改增”后一般納稅人不動(dòng)產(chǎn)增值稅稅務(wù)處理變得較為復(fù)雜，同時(shí)，財(cái)政部也發(fā)布了《增值稅會(huì)計(jì)處理規(guī)定》（財(cái)會(huì)〔2016〕22號(hào)）予以規(guī)范增值稅的會(huì)計(jì)處理，與之前的規(guī)定相比也有較多差異。本文通過案例比較了增加、持有、減少不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)的增值稅會(huì)計(jì)核算，為會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)操作者提供參考。

營改增；一般納稅人；不動(dòng)產(chǎn)；會(huì)計(jì)核算

一、有關(guān)規(guī)定與說明

（一）有關(guān)規(guī)定

2016年3月財(cái)政部與國家稅務(wù)總局聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)），從2016年5月1日起不動(dòng)產(chǎn)納入營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)范圍。同時(shí)，國家稅務(wù)總局發(fā)布了《納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務(wù)總局公告2016年第14號(hào)）和《不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅額分期抵扣暫行辦法》（國家稅務(wù)總局公告2016年第15號(hào)）兩個(gè)公告，明確了企業(yè)新增不動(dòng)產(chǎn)和存量不動(dòng)產(chǎn)的增值稅處理問題。同年12月，為進(jìn)一步規(guī)范增值稅會(huì)計(jì)處理，財(cái)政部印發(fā)了《增值稅會(huì)計(jì)處理規(guī)定》（財(cái)會(huì)〔2016〕22號(hào)），該規(guī)定在科目設(shè)置及會(huì)計(jì)處理上較之前的規(guī)定有較多調(diào)整。

本文將通過案例的形式解析上述文件。

（二）不動(dòng)產(chǎn)界定及其他特別說明

本文所說不動(dòng)產(chǎn)，僅指在會(huì)計(jì)制度上按固定資產(chǎn)核算的不動(dòng)產(chǎn)以及不動(dòng)產(chǎn)在建工程，不包括房地產(chǎn)企業(yè)作為存貨核算的不動(dòng)產(chǎn)以及作為無形資產(chǎn)與投資性房地產(chǎn)核算的不動(dòng)產(chǎn)。

本文在舉例時(shí)未考慮除增值稅外的其他稅費(fèi)。

表1 一般納稅人增加不動(dòng)產(chǎn)的增值稅稅務(wù)處理方法

二、不動(dòng)產(chǎn)增加業(yè)務(wù)增值稅會(huì)計(jì)核算

企業(yè)發(fā)生增加不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)，只要取得符合稅法規(guī)定的抵扣憑證，且用途不屬于稅法規(guī)定不能抵扣的情況，則進(jìn)項(xiàng)稅額可以抵扣，否則進(jìn)項(xiàng)稅額不能抵扣。不能抵扣的情況主要指專用于簡易計(jì)稅方法計(jì)稅項(xiàng)目、免征增值稅項(xiàng)目、集體福利或者個(gè)人消費(fèi)而購進(jìn)的不動(dòng)產(chǎn)。稅法有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)增加業(yè)務(wù)進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣規(guī)定如表1所示。

其中第2年抵扣40%的具體時(shí)間為取得扣稅憑證當(dāng)月起滿12個(gè)月后。

（一）取得不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)

這里“取得不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)”主要包括直接購買、接受捐贈(zèng)、接受投資入股以及抵債等，此類核算對(duì)于增值稅的處理基本一致，所以本文將之歸為一類。

【例1】A企業(yè)于2016年12月20日購入一棟辦公樓，取得增值稅專用發(fā)票，不含稅金額3 000萬元，增值稅稅額330萬元。假定A企業(yè)取得的增值稅專用發(fā)票均在取得當(dāng)月申報(bào)抵扣（下同）。相關(guān)會(huì)計(jì)核算如下（本文核算金額全部以萬元為單位）：

（1）2016年12月購入辦公樓時(shí)

借：固定資產(chǎn) 3 000

應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）198[330×60%]

應(yīng)交稅費(fèi)——待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額132[330×40%]

貸：銀行存款 3 330

說明：本文進(jìn)項(xiàng)稅額處理省略了待認(rèn)證核算環(huán)節(jié)。

（2）2017年12月抵扣40%進(jìn)項(xiàng)稅額時(shí)

借：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）132

貸：應(yīng)交稅費(fèi)——待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額 132

（二）新建不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)

對(duì)于新建不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)，無論是自營還是出包方式建造，增值稅處理一樣，其主要不同是抵扣內(nèi)容。

【例2】A企業(yè)于2017年2月20日與某建筑公司簽訂建筑合同，擬建造一個(gè)倉庫，工程總造價(jià)1 227萬元（含稅）。建造期間陸續(xù)領(lǐng)用A企業(yè)原材料一批，成本100萬元，已抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額17萬元。12月15日建筑工程完工，倉庫達(dá)到可使用狀態(tài)，當(dāng)月收到建筑公司開具的增值稅專用發(fā)票，金額1 000萬元，增值稅稅額110萬元。相關(guān)會(huì)計(jì)核算如下：

（1）領(lǐng)用A企業(yè)原材料時(shí)

借：在建工程 100

應(yīng)交稅費(fèi)——待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額 6.8

貸：原材料 100

應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅

（進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出） 6.8[17×40%]

說明：為簡化分析，本例將陸續(xù)領(lǐng)用原材料業(yè)務(wù)合并為一個(gè)分錄。

此處之所以轉(zhuǎn)出6.8萬元進(jìn)項(xiàng)稅額，是由于稅法規(guī)定，購進(jìn)時(shí)已全額抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的貨物和服務(wù)，轉(zhuǎn)用于不動(dòng)產(chǎn)在建工程的，其已抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的40%部分，應(yīng)于轉(zhuǎn)用的當(dāng)期從進(jìn)項(xiàng)稅額中扣減，計(jì)入待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，并于轉(zhuǎn)用的當(dāng)月起第13個(gè)月從銷項(xiàng)稅額中抵扣。

（2）收到建筑公司發(fā)票時(shí)

借：在建工程 1 000

應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）66[110×60%]

應(yīng)交稅費(fèi)——待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額44[110×40%]

貸：銀行存款 1 110

（3）進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出的原材料，在轉(zhuǎn)出后的第13個(gè)月

借：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）

6.8

貸：應(yīng)交稅費(fèi)——待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額 6.8

（4）2018年12月，抵扣建筑發(fā)票上待抵扣的44萬元進(jìn)項(xiàng)稅額時(shí)

借：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）

44

貸：應(yīng)交稅費(fèi)——待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額 44

（三）改建、擴(kuò)建、修繕、裝飾不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)

【例3】A企業(yè)2017年4月改建老廠房，廠房原值300萬元，改建后廠房價(jià)值為600萬元，改建過程取得建筑服務(wù)增值稅專用發(fā)票，金額500萬元，增值稅稅額55萬元。

由于改建后廠房增加不動(dòng)產(chǎn)原值超過50%[（600-300）÷300×100%=100%，＞50%]， 根 據(jù)稅法規(guī)定適用分2年抵扣的政策，相關(guān)會(huì)計(jì)核算如下：

借：在建工程 500

應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）33[55×60%]

應(yīng)交稅費(fèi)——待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額22[55×40%]

貸：銀行存款 555

【例4】接【例3】，假如廠房原值為500萬，則改建后廠房增加不動(dòng)產(chǎn)原值未超過50%[（600-500）÷500×100%=20%，＜50%]，根據(jù)稅法規(guī)定不適用分2年抵扣的政策，會(huì)計(jì)核算如下：

借：在建工程 500

應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）55

貸：銀行存款 555

（四）融資租入不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)

【例5】A企業(yè)2016年12月28日以融資租賃方式租入辦公樓一棟，融資租賃合同主要條款如下：（1）租賃開始日：2017年1月1日。（2）租賃期限：2017年1月1日至2019年12月31日，共 3年。（3）租金支付方式：每年末支付租金（含稅）1 110萬元。（4）承租期滿時(shí)，出租方將辦公樓產(chǎn)權(quán)變更到承租方名下。假定租賃內(nèi)含利率為10%，辦公樓公允價(jià)值與最低租賃付款額現(xiàn)值相等，含稅金額均為2 760.57萬元（其中增值稅現(xiàn)值為273.57萬元）。為了便于分析和核算，本文將長期應(yīng)付款中對(duì)應(yīng)的不含稅租金和增值稅分別計(jì)算了攤余成本，具體計(jì)算見表2。

表2 長期應(yīng)付款攤余成本計(jì)算

相關(guān)會(huì)計(jì)核算如下：

（1）租賃期開始日

借：固定資產(chǎn) 2 487

未確認(rèn)融資費(fèi)用 569.43

長期應(yīng)付款——融資租賃進(jìn)項(xiàng)稅額273.57

貸：長期應(yīng)付款——應(yīng)付融資租賃款3 330

（2）支付租金取得發(fā)票時(shí)

借：長期應(yīng)付款——應(yīng)付融資租賃款1 110

貸：銀行存款 1 110

借：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）110

貸：長期應(yīng)付款——融資租賃進(jìn)項(xiàng)稅額82.64

確認(rèn)融資費(fèi)用 36

（3）攤銷未確認(rèn)融資費(fèi)用時(shí)

借：財(cái)務(wù)費(fèi)用 248.70

貸：未確認(rèn)融資費(fèi)用 248.70其他年份的會(huì)計(jì)核算略。

三、持有不動(dòng)產(chǎn)期間相關(guān)業(yè)務(wù)增值稅會(huì)計(jì)核算

（一）不動(dòng)產(chǎn)用途改變導(dǎo)致進(jìn)項(xiàng)稅額不能抵扣

【例6】A企業(yè)2016年10月經(jīng)營用房建設(shè)完工投入使用，共取得建筑業(yè)增值稅專用發(fā)票，金額200萬元，增值稅稅額22萬元，該公司已申報(bào)抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額13.20[22×60%]萬元，該房屋入賬價(jià)值為200萬元。2017年4月，該企業(yè)決定將此經(jīng)營用房轉(zhuǎn)用為員工健身活動(dòng)中心，用途改變當(dāng)月該不動(dòng)產(chǎn)累計(jì)折舊為5萬元。

根據(jù)稅法規(guī)定已抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的不動(dòng)產(chǎn)，改變用途，專用于簡易計(jì)稅方法計(jì)稅項(xiàng)目、免征增值稅項(xiàng)目、集體福利或者個(gè)人消費(fèi)的，不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額按以下公式計(jì)算：

不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額＝（已抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額＋待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額）×不動(dòng)產(chǎn)凈值率

不動(dòng)產(chǎn)凈值率＝（不動(dòng)產(chǎn)凈值÷不動(dòng)產(chǎn)原值）×100%

不動(dòng)產(chǎn)凈值，是指納稅人根據(jù)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度計(jì)提折舊或攤銷后的余額

員工健身活動(dòng)中心屬于集體福利項(xiàng)目，所以應(yīng)按規(guī)定計(jì)算不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額。本例不動(dòng)產(chǎn)凈值195[200-5]萬元，不動(dòng)產(chǎn)凈值率為97.5%[195÷200×100%]，不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額為21.45[22×97.5%]萬元。

本例中不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額21.45萬元大于該不動(dòng)產(chǎn)已抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額13.2萬元，根據(jù)稅法規(guī)定，不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額大于該不動(dòng)產(chǎn)已抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的，應(yīng)于該不動(dòng)產(chǎn)改變用途的當(dāng)期，將已抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額從進(jìn)項(xiàng)稅額中扣減，并從該不動(dòng)產(chǎn)待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額中扣減不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額與已抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的差額。會(huì)計(jì)核算如下：

借：固定資產(chǎn) 21.45

貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出） 13.2

應(yīng)交稅費(fèi)——待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額8.25[21.45-13.2]

【例7】接【例6】假定改變用途發(fā)生在2031年10月，當(dāng)月該不動(dòng)產(chǎn)累計(jì)計(jì)提折舊150萬元，則不動(dòng)產(chǎn)凈值為50[200-150]萬元，不動(dòng)產(chǎn)凈值率為25%[50÷200]，不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額為5.5[22×25%]萬元。本例中不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額5.5萬元小于或等于該不動(dòng)產(chǎn)已抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額22萬元，稅法規(guī)定不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額小于或等于該不動(dòng)產(chǎn)已抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的，應(yīng)于該不動(dòng)產(chǎn)改變用途的當(dāng)期，將不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額從進(jìn)項(xiàng)稅額中扣減。會(huì)計(jì)核算如下：

借：固定資產(chǎn) 5.5

貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅

額轉(zhuǎn)出） 5.5

（二）不動(dòng)產(chǎn)用途改變導(dǎo)致進(jìn)項(xiàng)稅額可以抵扣

【例8】A企業(yè)2016年10月員工健身活動(dòng)中心建設(shè)完工投入使用，共取得建筑業(yè)增值稅專用發(fā)票，金額200萬元，增值稅稅額22萬元，該房屋入賬價(jià)值為222萬元。2017年4月，該企業(yè)決定將員工健身活動(dòng)中心轉(zhuǎn)用為經(jīng)營用房，用途改變當(dāng)月該不動(dòng)產(chǎn)累計(jì)折舊為5.55萬元。

稅法規(guī)定，不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的不動(dòng)產(chǎn)，發(fā)生用途改變，用于允許抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額項(xiàng)目的，可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額計(jì)算公式如下：

可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額＝增值稅扣稅憑證注明或計(jì)算的進(jìn)項(xiàng)稅額×不動(dòng)產(chǎn)凈值率

可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額60%的部分于改變用途的次月從銷項(xiàng)稅額中抵扣，40%的部分為待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，于改變用途的次月起第13個(gè)月從銷項(xiàng)稅額中抵扣。

本例中可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額為21.45[22×（222-5.55）÷222]萬元，會(huì)計(jì)核算如下

（1）2017年4月

借：應(yīng)交稅費(fèi)——待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額21.45

貸：固定資產(chǎn) 21.45

（2）2017年5月

借：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）12.87[21.45×60%]貸：應(yīng)交稅費(fèi)——待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額12.87

（3）2018年5月

借：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）8.58[21.45×40%]

貸：應(yīng)交稅費(fèi)——待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額 8.58

（三）非正常損失不動(dòng)產(chǎn)在建工程或不動(dòng)產(chǎn)

1.非正常損失不動(dòng)產(chǎn)在建工程

稅法規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)在建工程發(fā)生非正常損失，所耗用的購進(jìn)貨物、設(shè)計(jì)服務(wù)、建筑服務(wù)的進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣，已抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額應(yīng)于當(dāng)期全部轉(zhuǎn)出，其待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額不得抵扣。

【例9】2016年8月，A企業(yè)未經(jīng)行政部門審批擬在廠區(qū)內(nèi)搭建鋼架結(jié)構(gòu)的倉庫，用于材料存放，與建筑公司簽訂建筑合同，工程總造價(jià)213.3萬元，其中包括由A企業(yè)自行采購的全部建材46.8萬元（含稅），工程結(jié)算按施工進(jìn)度分兩期進(jìn)行。9月A企業(yè)取得建筑業(yè)增值稅專用發(fā)票，金額60萬元，增值稅稅額6.6萬元。2016年10月初當(dāng)?shù)卣_展違章建筑集中整治，發(fā)現(xiàn)該項(xiàng)目屬于違章建筑，責(zé)令企業(yè)拆除，該企業(yè)當(dāng)月自行拆除。拆除前，A企業(yè)在建倉庫的賬面價(jià)值為80萬元（其中60萬元建筑服務(wù)，20萬元建材）。相關(guān)會(huì)計(jì)核算如下：

（1）購入建材時(shí)

借：工程物資 40

應(yīng)交稅費(fèi)——待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額 6.8

貸：銀行存款 46.8

（2）領(lǐng)用工程物資時(shí)

借：在建工程 20

應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）2.04

貸：工程物資 20應(yīng)交稅費(fèi)——待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額2.04[20×17%×60%]

（3）收到建筑公司發(fā)票時(shí)

借：在建工程 60

應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）3.96[60×11%×60%]

應(yīng)交稅費(fèi)——待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額2.64[60×11%×40%]

貸：銀行存款等 66.6

（4）假定拆除后，回收的建材公允價(jià)值為12萬元（不含稅），拆除時(shí)

借：營業(yè)外支出 78

工程物資 12

貸：在建工程 80

應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出） 6[2.04+3.96]

應(yīng)交稅費(fèi)——待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額4[20×17%×40%+2.64]

說明：不動(dòng)產(chǎn)在建工程發(fā)生非正常損失時(shí)，所耗建材的增值稅也全部不能抵扣，本例包括已抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額2.04萬元和待抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額1.36[20×17%×40%]萬元。

此處建材的增值稅是否可以按凈損失計(jì)算不能抵扣的金額，無法從稅法規(guī)定中獲得答案。但如果可按凈損失抵扣，則凈損失的具體金額受回收建材估價(jià)的影響，回收建材公允價(jià)值的確定是關(guān)鍵。

2. 非正常損失不動(dòng)產(chǎn)

稅法規(guī)定，非正常損失不動(dòng)產(chǎn)，以及不動(dòng)產(chǎn)所耗用的購進(jìn)貨物、設(shè)計(jì)服務(wù)和建筑服務(wù)的進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣，不動(dòng)產(chǎn)發(fā)生非正常損失時(shí)其增值稅處理與不動(dòng)產(chǎn)用途改變導(dǎo)致進(jìn)項(xiàng)稅額不能抵扣相同，所以不再舉例。

四、不動(dòng)產(chǎn)減少業(yè)務(wù)增值稅會(huì)計(jì)核算

不動(dòng)產(chǎn)減少業(yè)務(wù)包括直接出售、對(duì)外捐贈(zèng)、投資以及抵債等，此類業(yè)務(wù)增值稅的處理主要是取得時(shí)間與方式不同而有所不同，具體規(guī)定如表3。

（一）轉(zhuǎn)讓2016年4月30日前取得（不含自建）的不動(dòng)產(chǎn)

【例10】A企業(yè)2017年3月轉(zhuǎn)讓2000年購入的辦公樓一棟，含稅售價(jià)為5 550萬元，該辦公樓購置原價(jià)為1 000萬元。相關(guān)會(huì)計(jì)核算如下：

1.如選擇簡易計(jì)稅方法計(jì)稅

（1）預(yù)繳稅款時(shí)

借：應(yīng)交稅費(fèi)——簡易計(jì)稅（預(yù)繳）

216.67 [（5 550-1 000）÷（1+5%）×5%]

貸：銀行存款 216.67

（2）計(jì)提應(yīng)納稅額，確認(rèn)固定資產(chǎn)處置收入時(shí)

借：銀行存款 5 550

表3 一般納稅人減少不動(dòng)產(chǎn)的增值稅稅務(wù)處理方法

應(yīng)交稅費(fèi)——簡易計(jì)稅（扣減）47.62[1 000÷（1+5%）×5%]

貸：固定資產(chǎn)清理 5 333.33

應(yīng)交稅費(fèi)——簡易計(jì)稅（計(jì)提）264.29[5 550÷（1+5%）×5%]

2.如選擇一般計(jì)稅方法計(jì)稅

（1）預(yù)繳稅款時(shí)

借：應(yīng)交稅費(fèi)——預(yù)交增值稅

216.67 [（5 550-1 000）÷（1+5%）×5%]

貸：銀行存款 216.67

（2）計(jì)提應(yīng)納稅額，確認(rèn)固定資產(chǎn)處置收入時(shí)

借：銀行存款 5 550

應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額抵減） 99.10[1 000÷（1+11%）×11%]

貸：固定資產(chǎn)清理 5 099.10

應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額） 550[5 550÷（1+11%）×11%]

（二）轉(zhuǎn)讓2016年5月1日后取得（不含自建）的不動(dòng)產(chǎn)

【例11】A企業(yè)2017年3月轉(zhuǎn)讓2016年12月購入的辦公樓一棟，含稅售價(jià)為4 440萬元，該辦公樓購置時(shí)取得增值稅專用發(fā)票，不含稅金額3 000萬元，增值稅稅額330萬元。

（1）預(yù)繳稅款時(shí)

借：應(yīng)交稅費(fèi)——預(yù)交增值稅

52.86 [（4 440-3 330）÷（1+5%）×5%]

貸：銀行存款 52.86

（2）計(jì)提應(yīng)納稅額，確認(rèn)固定資產(chǎn)處置收入時(shí)

借：銀行存款 4 440

貸：固定資產(chǎn)清理 4 000

應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額）440[4 440÷（1+11%）×11%]

（3）尚未抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅，根據(jù)規(guī)定可以抵扣

借：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）132

貸：應(yīng)交稅費(fèi)——待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額132[330×40%]

（三）轉(zhuǎn)讓2016年4月30日前自建的不動(dòng)產(chǎn)

【例12】A企業(yè)2017年3月轉(zhuǎn)讓2000年自建的辦公樓一棟，含稅售價(jià)為5 550萬元。相關(guān)會(huì)計(jì)核算如下：

1.如選擇簡易計(jì)稅方法計(jì)稅

（1）預(yù)繳稅款時(shí)

借：應(yīng)交稅費(fèi)——簡易計(jì)稅（預(yù)繳）264.29[5 550÷（1+5%）×5%]

貸：銀行存款 264.29

（2）計(jì)提應(yīng)納稅額，確認(rèn)固定資產(chǎn)處置收入時(shí)

借：銀行存款 5 550

貸：固定資產(chǎn)清理 5 285.71

應(yīng)交稅費(fèi)——簡易計(jì)稅（計(jì)提）264.29[5 550÷（1+5%）×5%]

2.如選擇一般計(jì)稅方法計(jì)稅

（1）預(yù)繳稅款時(shí)

借：應(yīng)交稅費(fèi)——預(yù)交增值稅264.29[5 550÷（1+5%）×5%]

貸：銀行存款 264.29

（2）計(jì)提應(yīng)納稅額，確認(rèn)固定資產(chǎn)處置收入時(shí)

借：銀行存款 5 550

貸：固定資產(chǎn)清理 5 000

應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額）550[5 550÷（1+11%）×11%]

轉(zhuǎn)讓2016年5月1日后取得（不含自建）的不動(dòng)產(chǎn)，會(huì)計(jì)核算與本例相同，故不再舉例。

[1]財(cái)政部，國家稅務(wù)總局.關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知.財(cái)稅〔2016〕36號(hào)，2016-03-23.

[2]國家稅務(wù)總.發(fā)布《納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法》的公告. 國家稅務(wù)總局公告2016年第14號(hào)，2016-03-31.

[3]國家稅務(wù)總.關(guān)于發(fā)布《不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅額分期抵扣暫行辦法》的公告.國家稅務(wù)總局公告2016年第15號(hào)，2016-03-31.

[4]財(cái)政部.關(guān)于印發(fā)《增值稅會(huì)計(jì)處理規(guī)定》的通知.財(cái)會(huì)〔2016〕22號(hào)，2016-12-03.

F810．42；F273．4

責(zé)編：鄭諍