李淑玲

（哈爾濱市房屋置業(yè)擔(dān)保有限責(zé)任公司，哈爾濱150020）

論房地產(chǎn)金融的風(fēng)險(xiǎn)及其防范

李淑玲

（哈爾濱市房屋置業(yè)擔(dān)保有限責(zé)任公司，哈爾濱150020）

隨著社會(huì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)金融得到了長(zhǎng)足的進(jìn)步。在這其中，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)也隨之而來(lái)，該風(fēng)險(xiǎn)能夠破壞房地產(chǎn)行業(yè)以及房地產(chǎn)金融領(lǐng)域的健康狀況。而且，隨著國(guó)家政府對(duì)房地產(chǎn)金融領(lǐng)域重視程度的不斷提高，現(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)變成全國(guó)經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)，所以不難看出，對(duì)于房地產(chǎn)金融行業(yè)以及全國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展而言，房地產(chǎn)金融的風(fēng)險(xiǎn)具有著重要作用。因此，對(duì)房地產(chǎn)金融的風(fēng)險(xiǎn)及其防范展開(kāi)詳細(xì)論述。

房地產(chǎn)；金融；風(fēng)險(xiǎn)；防范

一、房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的主要類型

（一）途徑的改變

房地產(chǎn)商在成功申請(qǐng)并得到貸款之后，絕大部分都希望能夠擺脫銀行的管控，所以其采取的一般手段就是將資金使用途徑進(jìn)行改變。比如，從銀行貸款得到的資金進(jìn)行高風(fēng)險(xiǎn)的投資，通過(guò)建造高價(jià)值的住房（如別墅等），實(shí)現(xiàn)貸款資金途徑的有效轉(zhuǎn)變；而一旦資金投資失敗，原本應(yīng)該由房地產(chǎn)商自行承擔(dān)的損失，便會(huì)被轉(zhuǎn)移到貸款銀行的身上。

（二）對(duì)政策進(jìn)行透支

我國(guó)商業(yè)銀行為了實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)占有比的提升，對(duì)銀行房地產(chǎn)金融監(jiān)督準(zhǔn)則進(jìn)行過(guò)度的透支。舉例而言，目前許多商業(yè)銀行都會(huì)出現(xiàn)主動(dòng)為借款單位或是個(gè)人提供解決首付的現(xiàn)象，即承諾貸款可以解決一定的首批存款數(shù)額，更有甚者在提供住房資金貸款的過(guò)程中隨意縮小持有資金的最小比例。目前國(guó)家規(guī)定的最少持有資金數(shù)額占所貸款資金數(shù)額的百分之二十。在進(jìn)行貸款協(xié)議簽訂的環(huán)節(jié)中，不少商業(yè)銀行還會(huì)放寬貸款企業(yè)所持有資金數(shù)額與整體投資數(shù)額的比例要求。國(guó)家規(guī)定，貸款企業(yè)或是貸款個(gè)人所持有的資金總額必須達(dá)到全部投資數(shù)額的百分之三十以上，銀行才可以提供一定比例的貸款。隨著我國(guó)大部分商業(yè)銀行對(duì)國(guó)家政策的不當(dāng)透支，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)便隨之產(chǎn)生。

（三）對(duì)資金進(jìn)行反復(fù)操作

眾所周知，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，相關(guān)企業(yè)及單位的持有資金一定不足以支撐全部項(xiàng)目的投資環(huán)節(jié)，所以一旦出現(xiàn)在協(xié)議期間未能及時(shí)還清銀行貸款的情況，許多房地產(chǎn)商便會(huì)采取對(duì)資金反復(fù)操作的措施。舉例而言，商業(yè)銀行提供給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商一定數(shù)額的貸款，但是貸款企業(yè)的信用度較低，從而出現(xiàn)在規(guī)定期間內(nèi)資金未能按時(shí)歸還給銀行的現(xiàn)象。該貸款單位便會(huì)將資金反復(fù)在其他項(xiàng)目中進(jìn)行操作，即“左手導(dǎo)給右手，右手再導(dǎo)給左手”，進(jìn)而造成銀行沒(méi)能在約定期間內(nèi)回收到貸款資金，導(dǎo)致房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。

（四）對(duì)樓盤進(jìn)行反復(fù)抵押

隨著房地產(chǎn)事業(yè)的不斷升溫，參與開(kāi)發(fā)的企業(yè)往往會(huì)出現(xiàn)資金嚴(yán)重不足的情況，可是對(duì)于建筑商而言必須得到預(yù)定的工程開(kāi)發(fā)資金和項(xiàng)目啟動(dòng)資金，才能在規(guī)定期間內(nèi)完成目標(biāo)。所以，一部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商便會(huì)把同一套住房賣給不同的群體，目的就是通過(guò)反復(fù)抵押樓盤的方式獲取到最大額度的貸款資金。

二、產(chǎn)生我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的主要原因

（一）在房地產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)主要利益群體間的要求存在差異

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展，房地產(chǎn)領(lǐng)域的進(jìn)步也是有目共睹的。但是受到我國(guó)獨(dú)特的國(guó)情影響，在房地產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)主要利益群體存在著明顯的多元化現(xiàn)象，其大體可以分成如下幾個(gè)類別：房產(chǎn)提供方、監(jiān)管部門、商業(yè)銀行以及住房購(gòu)買者等等。不同類別的利益群體在房地產(chǎn)金融市場(chǎng)中自然而然會(huì)出現(xiàn)差異較大的基本要求。目前我國(guó)的房地產(chǎn)金融領(lǐng)域逐漸向市場(chǎng)化方向運(yùn)行，一旦最終成功實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化的轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)的價(jià)格波動(dòng)便會(huì)牽動(dòng)著各個(gè)類別的利益群體。比如，房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)明顯上漲的趨勢(shì)，對(duì)住房有需求的群體而言，資金壓力會(huì)明顯增加，甚至可以用“苦不堪言”來(lái)加以形容。與此同時(shí)，我國(guó)商業(yè)銀行的貸款提供對(duì)象不但可以是相關(guān)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，還可以針對(duì)住房需求群體來(lái)開(kāi)展，但是隨著貸款對(duì)象種類的增多，勢(shì)必會(huì)提高貸款成交額，進(jìn)而最終加大房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)。針對(duì)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的波動(dòng)，相關(guān)政府機(jī)構(gòu)還會(huì)采取有效措施對(duì)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)開(kāi)展監(jiān)督和管控工作，目的就是為了保證房地產(chǎn)金融領(lǐng)域中的效益和風(fēng)險(xiǎn)可以始終處于穩(wěn)定的狀況。

（二）房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的監(jiān)管體系不夠完善

現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的監(jiān)管體系建設(shè)工作還沒(méi)有得到充分的重視，目前只有國(guó)家出臺(tái)的《商業(yè)銀行法》來(lái)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域進(jìn)行約束。然而，該法案當(dāng)中的部分條例已經(jīng)無(wú)法適合當(dāng)今社會(huì)的發(fā)展，久而久之，便會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)金融領(lǐng)域的監(jiān)管體系失去先進(jìn)性與科學(xué)性，進(jìn)而使得房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)不斷加大。

（三）房地產(chǎn)金融融資途徑缺乏多樣性

現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)金融融資途徑缺乏多樣性，即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金來(lái)源基本上都是通過(guò)銀行貸款的途徑。房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的發(fā)展速度雖然逐年提升，但是整體而言還是屬于初級(jí)階段，因?yàn)榉康禺a(chǎn)金融市場(chǎng)面臨的最大問(wèn)題就是相關(guān)企業(yè)融資途徑過(guò)于單一，往往只能通過(guò)借助商業(yè)銀行提供貸款的方式來(lái)獲取，這種情況會(huì)導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)的大幅度增加。我國(guó)商業(yè)銀行向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供的信貸種類一般如下：房地產(chǎn)建設(shè)信貸、相關(guān)企業(yè)及單位的信貸、住房購(gòu)買者的信貸和土地資源保存信貸等等。只要以上所有信貸中的一種存在較大的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)，便會(huì)對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)金融領(lǐng)域造成或多或少的影響，比如，商業(yè)銀行面臨著貸款不能在預(yù)期內(nèi)收回的風(fēng)險(xiǎn)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商面臨著資金融資的風(fēng)險(xiǎn)、住房銷售者面臨著買不起房的風(fēng)險(xiǎn)等等。所以，我國(guó)相關(guān)政府機(jī)關(guān)需要增加房地產(chǎn)金融融資途徑的多樣性，以便最大程度的降低風(fēng)險(xiǎn)。

（四）房地產(chǎn)金融領(lǐng)域的框架較為單一

目前我國(guó)房地產(chǎn)金融領(lǐng)域的框架較為單一，從而導(dǎo)致無(wú)法有效構(gòu)建起完善的房地產(chǎn)金融機(jī)制。房地產(chǎn)金融機(jī)制可以幫助政府機(jī)關(guān)更好的對(duì)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)進(jìn)行把控，一旦出現(xiàn)較大的房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)，便可以在第一時(shí)間內(nèi)采取最行之有效的措施進(jìn)行解決。然而目前我國(guó)還沒(méi)有一套較為完善的房地產(chǎn)金融機(jī)制，也就導(dǎo)致我國(guó)的房地產(chǎn)金融一級(jí)市場(chǎng)和房地產(chǎn)金融二級(jí)市場(chǎng)還不夠健全，一個(gè)缺少多樣化以及規(guī)范化的金融市場(chǎng)，很難保證其金融風(fēng)險(xiǎn)處于合理的范圍內(nèi)。

（五）住房消費(fèi)者的違約風(fēng)險(xiǎn)

我國(guó)商業(yè)銀行為住房銷售者提供一定的住房貸款已經(jīng)有一段時(shí)間，根據(jù)對(duì)科學(xué)數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)顯示，自從商業(yè)銀行為個(gè)人提供住房貸款服務(wù)，銀行中的個(gè)人住房貸款不良資金數(shù)額就出現(xiàn)了明顯的下降，久而久之便會(huì)大幅度提高我國(guó)銀行的資產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)以及水平，可是目前大多數(shù)銀行只關(guān)注個(gè)人購(gòu)買住房的信貸情況，并沒(méi)有注意到個(gè)人住房貸款仍然存在的潛在風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)楝F(xiàn)階段我國(guó)個(gè)人信用統(tǒng)計(jì)體系還沒(méi)有得到有效構(gòu)建，所以商業(yè)銀行很難充分掌握貸款人的基本信息，尤其是其貸款信譽(yù)情況，從而便會(huì)增加住房消費(fèi)者違約的風(fēng)險(xiǎn)。

三、針對(duì)目前房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)采取的防范措施

（一）提高對(duì)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的全局把控能力

相關(guān)政府機(jī)關(guān)必須有效掌握當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)金融市場(chǎng)的實(shí)際狀況，提高對(duì)其全局的把控能力，與此同時(shí)還要提高對(duì)房地產(chǎn)金融領(lǐng)域的審查以及監(jiān)管力度，只有這樣才能確保房地產(chǎn)金融市場(chǎng)始終處于正確的發(fā)展軌道上。為了保證我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)當(dāng)中的每一個(gè)成員都能夠獲得公平的待遇以及同等的機(jī)會(huì)，我國(guó)還要構(gòu)建起科學(xué)、有效的風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管機(jī)制，以便更好掌握房地產(chǎn)金融領(lǐng)域各個(gè)時(shí)期的變化情況，以便一旦發(fā)現(xiàn)潛在的房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，便可以在第一時(shí)間給予解決，防患于未然。

（二）有效構(gòu)建起個(gè)人信用審查制度

之所以一直無(wú)法有效控制我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，其中還有一個(gè)重要影響因素，就是目前我國(guó)的個(gè)人信用審查制度還沒(méi)有得到有效構(gòu)建。舉例而言，如果某一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商出現(xiàn)了貸款沒(méi)有及時(shí)償還或是其他的房地產(chǎn)金融違約現(xiàn)象，購(gòu)買其名下住房的消費(fèi)者的還款自主能動(dòng)性也會(huì)或多或少受到影響，從而導(dǎo)致我國(guó)商業(yè)銀行的貸款率始終不能得到有效控制，久而久之增加了房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)。所以構(gòu)建科學(xué)、有效的個(gè)人信用審查制度是志在必行的。相關(guān)政府機(jī)關(guān)通過(guò)使用一定的法律措施來(lái)獲取到個(gè)人基本信息，尤其是信譽(yù)情況，針對(duì)信譽(yù)較差的用戶，可以對(duì)其適當(dāng)?shù)脑黾酉拗茥l件，以起到約束作用。對(duì)于信譽(yù)十分惡劣的用戶，便可以通過(guò)法律手段對(duì)其進(jìn)行懲罰，通過(guò)這種方式來(lái)控制房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)是最行之有效的途徑之一。

（三）我國(guó)商業(yè)銀行必須提高對(duì)自身的監(jiān)管力度

我國(guó)商業(yè)銀行在現(xiàn)階段的房地產(chǎn)金融領(lǐng)域當(dāng)中起到了不可替代的作用，所以必須提高對(duì)自身的監(jiān)管力度，比如說(shuō)，嚴(yán)格遵守我國(guó)制定的《商業(yè)銀行法》中的各個(gè)條例，提高自身內(nèi)部體系的監(jiān)管力度，杜絕出現(xiàn)銀行操作人員因受到利益誘惑而給未達(dá)到基本要求的建筑開(kāi)發(fā)商或是個(gè)人提供貸款服務(wù)。我國(guó)商業(yè)銀行還要針對(duì)目前我國(guó)房地產(chǎn)金融市領(lǐng)域的實(shí)際情況制定出最為適宜的發(fā)展綱要，該綱要對(duì)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)要具有準(zhǔn)確的判斷能力以及評(píng)估能力，從而最大程度降低銀行的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)。

（四）增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的融資途徑

在我國(guó)房地產(chǎn)金融領(lǐng)域進(jìn)行投資一般具有如下特點(diǎn)：高收益、運(yùn)作時(shí)間長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)大等等?，F(xiàn)階段，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商只能通過(guò)商業(yè)銀行提供貸款的方式來(lái)獲取到一定數(shù)額的資金，由此不難看出，融資途徑缺少多樣性，使得我國(guó)的房地產(chǎn)金融融資體系無(wú)法達(dá)到多元化的效果。所以，必須構(gòu)建起多樣化的融資機(jī)制，打破傳統(tǒng)過(guò)于依賴商業(yè)銀行的情況。只有這樣，才能幫助房地產(chǎn)商更好地開(kāi)發(fā)樓盤，也有助于減輕商業(yè)銀行的貸款回收壓力，并且促進(jìn)住房銷售者的購(gòu)買熱情，進(jìn)而保證我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)始終處于政府可把控的范圍之內(nèi)。

結(jié)語(yǔ)

目前，我國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域已經(jīng)成為國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重頭戲，倘若在全國(guó)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的過(guò)程中不能有效把控、監(jiān)管房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，隨著時(shí)間的推移，房地產(chǎn)金融一定會(huì)對(duì)我國(guó)整體金融機(jī)制帶來(lái)不可避免的負(fù)面影響。所以，我國(guó)商業(yè)銀行必須提高自身防范風(fēng)險(xiǎn)的觀念，相關(guān)政府機(jī)關(guān)也要加大管控力度，并不斷完善有關(guān)法律制度，只有這樣，才能推進(jìn)經(jīng)濟(jì)的全面發(fā)展。

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[責(zé)任編輯 柯 黎]

F299.23；F832.4

A

1673-291X（2017）20-0111-02

2017-03-01

李淑玲（1962-），女，吉林扶余人，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)師，從事房地產(chǎn)金融相關(guān)研究。