徐紅濤

（貴州電子信息職業(yè)技術(shù)學(xué)院，貴州凱里556000）

“去庫存”策略的影響和完善建議

徐紅濤

（貴州電子信息職業(yè)技術(shù)學(xué)院，貴州凱里556000）

隨著房地產(chǎn)熱度的升高，商品房的庫存壓力也與日俱增。近幾年來，我國商品房每年都要以1億平方米面積新增待售，這一巨大數(shù)這給我國經(jīng)濟建設(shè)健康發(fā)展帶來了潛在的風(fēng)險。在此背景下，2015年12月的中央經(jīng)濟工作會議首次提出了“去庫存”，并將其納入我國確定的五大經(jīng)濟任務(wù)之一?；诖耍ㄟ^對“去庫存”實施一年來相關(guān)涉事對象的調(diào)查和研究，一方面探討“去庫存”策略給社會帶來的影響，另一方面為如何更好實現(xiàn)“去庫存”提出了一些建設(shè)性的建議。

去庫存；商品房；影響；建議

一、“去庫存”策略帶來的影響

（一）“去庫存”與租賃市場

住房租賃市場的發(fā)展與“去庫存”政策兩者是相輔相成、互相促進(jìn)的，“去庫存”政策刺激了住房租賃大力發(fā)展，住房租賃市場的急速發(fā)展為“去庫存”的化解做出了貢獻(xiàn)。政府通過給予住房租賃行業(yè)以優(yōu)惠政策，客觀鼓勵了自然人和各類機構(gòu)投資者購買庫存商品房，從而一方面充實了租賃市場的房源，另一方面也促進(jìn)了以住房租賃為主營業(yè)務(wù)的專業(yè)化行業(yè)的成長。

（二）“去庫存”與房價

國家在實施“去庫存”的同時，通過引導(dǎo)和鼓勵地方政府，讓其對地產(chǎn)商采取適度降稅和提高產(chǎn)業(yè)集中度的方式，來力圖降低房開商的成本，從而實施讓商品房降下來，以促進(jìn)去庫存之目標(biāo)。在一線城市，由于剛性需求的存在，降價是不符合市場經(jīng)濟規(guī)律的；而在三四線城市，由于經(jīng)濟水平的滯后，微微的降幅對于激起人民對房子的購買欲望也成效不大。

（三）“去庫存”與農(nóng)民工權(quán)益

通過農(nóng)民市民化的“去庫存”路徑，過去一年來，國家不僅對在城市買房的農(nóng)民工的市民身份給予認(rèn)可，同時也在城市的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和服務(wù)水平上給予大力度的改善，其目的是讓那些在城市里買了房子的農(nóng)民工，在享受了住房的同時，在就業(yè)、子女教育、醫(yī)療等方面也享有同其他城市人一樣的服務(wù)。

二、“去庫存”策略完善措施

（一）控制土地供給

由于房地產(chǎn)經(jīng)濟的高利潤，吸引了社會上巨大的財富投資該行業(yè)，盲目的土地開發(fā)是商品房積壓的源頭。地方政府，要嚴(yán)格審批土地的使用情況，控制土地供給。在偏遠(yuǎn)相對欠發(fā)達(dá)的地區(qū)，高房價已同當(dāng)?shù)鼐用竦氖杖雵?yán)重脫節(jié)，開發(fā)商所建的房子賣不出去，成了“鬼房”。此次調(diào)查研究發(fā)現(xiàn)，近幾年來，房屋新開工面積始終高于房屋銷售面積，商品房越積越多，控制土地供給才是解決問題的必由之路。

（二）住房保障貨幣化

住房保障是政府使命，買商品房作為保障性住房，一方面可以實現(xiàn)政府的善民目標(biāo)，另一方面也可以有助于化解商品房的庫存。同時，對于中低收入有住房剛性需求的居民，可以在首付上給予必要的貨幣補貼等手段，通過貨幣資助讓其有房住，同時也會有效促進(jìn)“去庫存”策略的落實。

對于一些落后、經(jīng)濟欠發(fā)達(dá)地區(qū)的開發(fā)商企業(yè)，如果在土地款上出現(xiàn)資金鏈斷裂的情況，地方政府可以采取回購商品房的形式。一方面幫助遇到困難的地產(chǎn)商渡過眼下的困難，另一方面可以增加保障房的房源，從而更好實現(xiàn)安居福民。當(dāng)然，在這一過程中，資源得以合理配置，也降低了商品房積壓庫存現(xiàn)象。

（三）降房價

從理論上講，降低房價是一種方式，但是實際上手段有很多種，比如，公積金提取政策的放松、異地購房的公積金可提取、購房可以辦戶口等等都屬于促進(jìn)房屋銷售的手段。去庫存化的含義可以理解為：不管采取任何方式，將現(xiàn)有的、尚未賣出的商品房銷售出去就是去庫存化。

（四）二套房和首套房的政策優(yōu)化

在住房信貸政策中，其核心內(nèi)容就是關(guān)于二套房和首套房政策問題。對于二套房，有部分是用來投資的，有部分是改善居住需求的。無論什么情況，相對于第一套房子的買家而言，二套房的購買者的經(jīng)濟條件和生活享有度總體會較高。我們實行的是有中國特色的社會主義道路，我們的目標(biāo)是讓社會的發(fā)展成果惠及到每個人，即盡量平均，所以，可以進(jìn)一步拉大二套房的信貸利率甚至是商品房價格，用這部分所得補償給首套房的買家。補償?shù)男问娇梢允侵苯咏祪r補貼，也可以低利率信貸補貼，只要是首套房，無論是誰都可以平等享有，畢竟對于一個家庭來說首套房的福利只有一次。目前，無房者的數(shù)量是很龐大的，他們是社會的中下層者，他們渴望著自己的第一套房，相信只要實施了二套房和首套房的政策優(yōu)化，廣大的房子購買需求會極大激發(fā)出來，勢必會推動“去庫存”政策的落實。

（五）下調(diào)交易稅費或?qū)彿拷o予財政補貼

下調(diào)房地產(chǎn)交易稅費，甚至由政府直接給予財政補貼，是政府在調(diào)節(jié)庫存時常用的手段。2015年時，我國也曾經(jīng)減免過住房交易的營業(yè)稅，即對滿2年的住房銷售免征或部分免征營業(yè)稅。目前，我國二手房交易的整體稅費負(fù)擔(dān)還比較高，確實還應(yīng)該進(jìn)行進(jìn)一步下調(diào)。

地方政府也可以擴大契稅的減免范圍，比如，降低交易稅或?qū)彿拷o予財政補貼以刺激需求。

三、結(jié)論

中央的“去庫存”策略，確實對于一二線城市商品房庫存量的化解做出了很大貢獻(xiàn)，但同時我們也應(yīng)該清醒認(rèn)識到，近兩年一系列的樓市刺激政策對于推進(jìn)三四線城市去庫存的效果并不十分理想，因此，期待國家能夠頒布更加積極有效的房產(chǎn)政策，以解決商品房庫存問題。

[1]謝太峰.論中國現(xiàn)行經(jīng)濟[J].經(jīng)濟與管理研究，2015，（3）.

[2]何啟.去庫存下的中國經(jīng)濟[J].宏觀經(jīng)濟觀察，2016，（7）.

[3]田芳.試論去庫存改革的得與失[J].金融管理與研究，2016，（5）.

[4]姜來英.去庫存與房地產(chǎn)經(jīng)濟[J].求索，2016，（3）.

[5]王華斌.論去庫存下的房價走勢[J].經(jīng)濟管理與貿(mào)易研究，2016，（10）.

The influence of"destocking"strategy and suggestions for improvement

XU Hong-tao
（Guizhou electronic information Career Technical College，Kaili 556000，China）

With the increase of real estate fever，commercial housing inventory pressure also growwith each passing day.In recent years，China's commercial housingeveryyear to100 million square meters ofnewarea for sale，a huge number ofthe healthydevelopment ofChina's economic construction has brought potential risks.Under this background，in December 2015 the central economic work conference for the first time put forward the"stock"，and put it into one of the five major economic tasks in China determined.Based on this，through the investigation and Research on the"inventory"implementation year involved object，on one hand，tothe inventorystrategytobringabout social influence，on the other hand toput forward some constructive suggestions as tohowtoachieve the"inventory"better.

destocking；commercial housing；influence；suggestion

F293

A

1673-291X（2017）20-0035-02

[責(zé)任編輯 柯 黎]

2017-02-20

徐紅濤（1983-），男，河南夏邑人，福州大學(xué)經(jīng)濟與管理學(xué)院博士研究生，教師，講師，從事財政金融學(xué)研究。