鄭克寒

[摘要]當(dāng)前，我國經(jīng)濟在發(fā)展的過程中，金融業(yè)與房地產(chǎn)作為社會主義市場經(jīng)濟發(fā)展中兩個起著主要貢獻力量的部分，隨著社會主義市場經(jīng)濟的深入發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)兩者得到更深層次的融合和發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)在發(fā)展的過程中能夠為金融業(yè)的發(fā)展提供有效的投資平臺，而金融業(yè)的存在能夠為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供強有力的資金支撐?；趦烧哧P(guān)系密切的基礎(chǔ)上，長期依賴于銀行貸款的商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展存在很大的風(fēng)險，也造成了金融業(yè)的危險狀況，所以我國商業(yè)房地產(chǎn)在發(fā)展的過程中，能夠強化對REITs的創(chuàng)新使用，從而為我國商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展提供穩(wěn)定的、長期的投資基金。這一工作的進行對于實際商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展起著非常重要的作用。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)；REITs；創(chuàng)新融資；融資模式

商業(yè)房地產(chǎn)在創(chuàng)新發(fā)展的過程中，運用REITs作為我國社會主義市場經(jīng)濟房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中重要的融資制度創(chuàng)新做法，其最先被應(yīng)用于美國，之后被很多國家房地產(chǎn)金融業(yè)的發(fā)展中所應(yīng)用，其大大改變了長期社會主義市場經(jīng)濟下商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對銀行金融的高度依賴性，促使其可以通過市場，以市場證券的方式對市場進行直接融資，降低了銀行金融的風(fēng)險性。而我國社會主義市場經(jīng)濟在轉(zhuǎn)型發(fā)展的過程中，力圖能夠通過自身的創(chuàng)新發(fā)展，完完全全參與到國際化的市場經(jīng)濟發(fā)展中，那么房地產(chǎn)業(yè)作為現(xiàn)今中國特色社會主義市場經(jīng)濟發(fā)展的重要組成部分，面對其融資金額大且對資金鏈條依賴性強的基礎(chǔ)上，能夠針對其融資模式進行創(chuàng)新，針對REITs融資模式進行創(chuàng)新應(yīng)用，從而促進我國市場經(jīng)濟中商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定、可持續(xù)發(fā)展。

一、房地產(chǎn)REITs融資模式介紹分析

房地產(chǎn)REITs作為一種全新的依靠市場化而進行的融資制度，其主要指的是房地產(chǎn)市場在發(fā)展過程中融資實現(xiàn)證券化的重要過程，其能夠把流動性較低和非證券形態(tài)的資金經(jīng)過證券化形式，通過資本市場的存在，將其直接轉(zhuǎn)換化為證券交易，實現(xiàn)資金匯集的過程的實現(xiàn)。在實際進行運作的過程中，房地產(chǎn)REITs的運作主要是通過發(fā)行收益憑證的方式，以此能夠集中市場上可以被最大化利用的投資基金，并且自運行機構(gòu)是由專門的房地產(chǎn)投資機構(gòu)進行整體的投資、經(jīng)營和管理，而最后在直接投資收益的獲得的基礎(chǔ)上，其需要將通過前期投資所獲得收益按照先前投資的比例進行分紅，以此按照此種方式維持信托投資基金的運行，能夠起到穩(wěn)定的、持續(xù)的融資，為房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展提供強有力的資金支撐。最后，與房地產(chǎn)信托投資基金最大的不同則是，此種基金可以應(yīng)用于房地產(chǎn)投資、銷售、租賃、開發(fā)、消費等過程中，具有非常明顯的投資風(fēng)險低、收益高且專門性比較強的特點。

近些年來，社會主義市場經(jīng)濟的繁榮發(fā)展為商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展提供了很大的機遇，在促進其創(chuàng)新發(fā)展的過程中，商業(yè)房地產(chǎn)的融資完全需要依賴市場來進行，且對資金的需求度是非常大的，所以商業(yè)房地產(chǎn)積極主動的引進房地產(chǎn)REITs，成為商業(yè)融資創(chuàng)新的必然措施。少數(shù)的商業(yè)房地產(chǎn)通過此種制度進行融資，實踐表明其不但降低了房地產(chǎn)融資給銀行帶來的巨大的貸款負擔(dān)，有效的規(guī)避了商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展不穩(wěn)定給金融業(yè)帶來的風(fēng)險。此外，商業(yè)房地產(chǎn)通過REITs的運用能夠進一步的開拓我國商業(yè)融資和個人投資渠道，能夠徹底的促使商業(yè)房地產(chǎn)融資過程實現(xiàn)市場化的發(fā)展，從而能夠引起資金有效的回流，能夠同時促進商業(yè)房地產(chǎn)投資盈利的獲取和金融業(yè)危險的降低。但是，由于我國市場化發(fā)展的程度尚未真正成熟，帶來的是商業(yè)房地產(chǎn)運用信托投資基金欠缺經(jīng)驗，所以總覽商業(yè)房地REITs，其仍處在摸索、積累經(jīng)驗的關(guān)鍵階段。

房地產(chǎn)投資信托基金在房地產(chǎn)行業(yè)融資中的運用，由于其主要依靠的是專門的經(jīng)營投資管理機構(gòu)而進行管理的，所以其具有非常明顯的專家經(jīng)營管理特點：其次則是其能夠多樣投資、有效的分散風(fēng)險：然后則是此種基金模式能夠在短時間內(nèi)迅速的匯集基金，其作為一種間接的投資基金，能夠在保障投資者權(quán)益的前提下，迅速且交廣泛的籌集資金：最后則是房地產(chǎn)投資信托基金是作為一種獨立經(jīng)營的財產(chǎn)運作方式，其能夠在基金獨立的狀況下，以此其能夠通過便捷的方式進行基金的正常買賣，以此通過市場化的操作，房地產(chǎn)業(yè)在市場發(fā)展中能夠獲得其所需要的較為完善的資金回流，這樣不僅僅能夠滿足商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展對資金的強大需要，同時能夠?qū)崿F(xiàn)房地產(chǎn)資金利用的市場化、商業(yè)化。

二、國外發(fā)展經(jīng)驗對于我國房地產(chǎn)REITs創(chuàng)新應(yīng)用的經(jīng)驗借鑒分析

（一）完善的法律環(huán)境和政策支持作用的發(fā)揮

美國、日本等國家對于房地產(chǎn)信托投資基金制度的應(yīng)用有著較長的時間，尤其是美國在使用房地產(chǎn)信托投資基金的過程中，其已經(jīng)達到了成熟的狀態(tài)。我國作為后起的發(fā)展運用房地產(chǎn)信托投資基金制度的國家，在發(fā)展的過程中應(yīng)積極借鑒國外優(yōu)秀的經(jīng)驗。在經(jīng)驗借鑒的過程中，最為重要的則是能夠積極的促進法律條文補充和創(chuàng)新，促進法律環(huán)境的完善，并且政府能夠針對當(dāng)前房地產(chǎn)投資信托基金發(fā)展的現(xiàn)實狀況，提供積極的政策支持。這一點對于商業(yè)房地產(chǎn)運用REITs而言，無疑是非常必要的，商業(yè)房地產(chǎn)本身對市場的依賴性比較大，所以其受到的市場的不穩(wěn)定性、波動性的影響也是比較大的，那么政府在實行對市場宏觀調(diào)控的過程中，能夠針對商業(yè)房地產(chǎn)在運用REITs中，增強其主動性、積極性，積極制定針對性強的管理標準和管理法律條文、稅收優(yōu)惠范圍和稅收優(yōu)惠政策，以此為商業(yè)房地產(chǎn)在運用REITs進行融資過程中獲得充足的政策、制度支撐。

（二）積極促進組織機構(gòu)專業(yè)化性質(zhì)的強化和職能的完善

我國在建設(shè)有中國特色社會主義的房地產(chǎn)REITs的過程中，應(yīng)基于信托投資基金存在的獨立運作特點的基礎(chǔ)上，積極促進其專門進行運營管理機構(gòu)的職能的完善，通過專業(yè)化性質(zhì)較強的管理工作的進行為房地產(chǎn)信托投資基金創(chuàng)新工作的進行創(chuàng)建完善工的工作環(huán)境。如，我國在促進組織機構(gòu)專業(yè)化完善的過程中，積極促進房地產(chǎn)信托投資公司、房地產(chǎn)評估機構(gòu)、保險公司以及托管銀行等專業(yè)化機構(gòu)的完善，以此能夠為投資信托基金在我國房地產(chǎn)業(yè)中的創(chuàng)新發(fā)展提供有效的經(jīng)驗支持。商業(yè)房地產(chǎn)在進行自身組織機構(gòu)專業(yè)化強化的過程中，其主要還是在自身管理范圍內(nèi)，制定科學(xué)的戰(zhàn)略規(guī)劃，完全遵循市場需求的方式，在自身擁有自主權(quán)的前提下，對組織機構(gòu)進行組織和管理的過程。endprint

（三）培養(yǎng)堅實的人員隊伍，加強對從業(yè)人員監(jiān)管工作的進行

由于我國房地產(chǎn)REITs模式在我國房地產(chǎn)行業(yè)行業(yè)中的創(chuàng)新運用，其起步發(fā)展的時間較晚，這樣就造成我國專業(yè)性的、高素質(zhì)的投資信托基金人員隊伍的建立是比較少的。所以，我國市場以及企業(yè)在促進專業(yè)化的信托投資人員隊伍建立的過程中，人員不僅僅應(yīng)該具備金融和房地產(chǎn)等方面的知識，而且還應(yīng)該涉及到房地產(chǎn)投資信托相關(guān)的法律、財務(wù)以及評估等方面的專業(yè)知識，并且能夠在依托人才隊伍存在的基礎(chǔ)上，積極建立相應(yīng)的監(jiān)管體系，以此能夠通過有效的監(jiān)管工作的進行，保證房地產(chǎn)REITs應(yīng)用的風(fēng)險的降低，從而促進其在我國房地產(chǎn)業(yè)中的健康運用和持續(xù)發(fā)展。

三、創(chuàng)新我國房地產(chǎn)投資信托基金模式運用的措施分析

（一）中國房地產(chǎn)投資基金模式創(chuàng)新的最佳路徑選擇

現(xiàn)今，我國房地產(chǎn)與金融業(yè)在融合發(fā)展的過程中，已經(jīng)探索發(fā)展出三種可以提供使用到的路徑，分別是信托模式、封閉式產(chǎn)業(yè)基金管理模式、房地產(chǎn)公司上市模式。而在實際應(yīng)用的過程中，首先封閉產(chǎn)業(yè)基金管理模式雖然可以利用房地產(chǎn)公司進行專業(yè)化的運作，但是在資金籌集上因為沒有專門化的法律政策的管理，導(dǎo)致其在資金籌集過程中存在很大的法律困惑，所以非常容易導(dǎo)致某些人員鉆了法律的空子，出現(xiàn)非法集資的現(xiàn)象。其次，則是房地產(chǎn)公司上市模式能夠借鑒現(xiàn)有上市公司的經(jīng)驗，但是會造成與公司潛在利益之間的沖突，而且對于基金未來的發(fā)展，也會致使其發(fā)生很大的折扣。所以，總體上而言，我國在信托投資基金模式創(chuàng)新運用的過程中，其最佳的路徑選擇則是選擇信托模式。這不僅僅是我國大多數(shù)房地產(chǎn)信托行業(yè)選擇主要的結(jié)構(gòu)，而且我國現(xiàn)今已經(jīng)基本擁有信托投資經(jīng)驗，是我國房地產(chǎn)商業(yè)融資過程中選擇的最優(yōu)路徑。

（二）中國房地產(chǎn)投資信托基金模式創(chuàng)新的募集方式分析

商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)在發(fā)展的過程中，由于其發(fā)展的特殊性，所以其對于資金的需求量是非常大的。現(xiàn)今，中國房地產(chǎn)投資信托基金模式在創(chuàng)新的過程中，最為主要的兩種募集方式則是為國內(nèi)募集和海外募集兩種方式。首先，國內(nèi)募集主要分為公募和私募兩種方式，而由于我國大多數(shù)人員對房地產(chǎn)投資信托基金的認識不足，加上法律制度的不健全和政策支撐的缺乏，導(dǎo)致進行公募存在很大的風(fēng)險，所以我國現(xiàn)階段進行募集的方式主要還是集中選擇私募的資金募集方式。其次，則是依托海外募集方式進行信托資金的籌集由于其牽涉的國家范圍較廣，不同國家制度觀念的不同，導(dǎo)致海外募集存在很大的風(fēng)險，所以商業(yè)房地產(chǎn)在利用海外募集方式進行資金籌集的過程中，還是主要依靠私人募集的方式進行。由此可見，我國現(xiàn)階段房地產(chǎn)REITs在創(chuàng)新發(fā)展的過程中，無論是國內(nèi)募集還是海外募集，其最佳的募集方式還是選擇私募的方式。

（三）創(chuàng)新中國房地產(chǎn)REITs運用的資金來源方式

中國房地產(chǎn)REITs在我國房地產(chǎn)行業(yè)融資發(fā)展的過程中，為了能夠創(chuàng)新其發(fā)展，應(yīng)該重點針對其資金的來源進行創(chuàng)新分析，以此能夠為促進房地產(chǎn)行業(yè)與金融行業(yè)的深入結(jié)合。所以，我國能夠強化對民間私人資本、企業(yè)資金、保險養(yǎng)老基金、外國投資者等四種資金來源方式的創(chuàng)新運用。商業(yè)房地產(chǎn)由于其參與市場化的程度比較深，所以為了能夠保證其資金運用的穩(wěn)定性，商業(yè)房地產(chǎn)運用REITs進行融資，最優(yōu)化的方式是能夠?qū)σ陨纤姆N資金來源方式進行結(jié)合使用，以此創(chuàng)新使用、優(yōu)勢互補，有效的分散投資風(fēng)險，保證投資安全，從而保證商業(yè)房地產(chǎn)資金運行的安全l生和利用的穩(wěn)定性。

四、小結(jié)

綜上所述，我國商業(yè)房地產(chǎn)信托投資基金制度融資模式創(chuàng)新運用的過程中，專業(yè)人士和相關(guān)人員能夠進一步的神話對房地產(chǎn)REITs的認識和分析，并且積極的借鑒國外優(yōu)秀的房地產(chǎn)投資管理經(jīng)驗，能夠從專業(yè)人士培養(yǎng)、法律制度和政策環(huán)境完善以及機構(gòu)專業(yè)化能力的提高下，從最佳募集方式選擇、最佳路徑選擇以及來源方式的綜合利用等方面促進我國商業(yè)房地產(chǎn)投資信托基金模式的創(chuàng)新運用，促進房地產(chǎn)和金融業(yè)的融合發(fā)展，為我國商業(yè)房地產(chǎn)的創(chuàng)新發(fā)展提供強有力的支撐。endprint