郝倩 瞿展

2016年春天，我的朋友賣(mài)掉了上海世紀(jì)公園對(duì)門(mén)一套建筑面積150平方米的大公寓，成交價(jià)約1300萬(wàn)元。她的這套公寓地段好——緊挨浦東的世紀(jì)公園，背靠繁華的聯(lián)洋廣場(chǎng)，還有學(xué)區(qū)。所以雖然掛出了千萬(wàn)級(jí)的價(jià)格，但卻輕松出手。

這套千萬(wàn)級(jí)豪宅10年前100萬(wàn)元，10年，價(jià)格飆升13倍，這讓她覺(jué)得不趁好出手都心有不安。一套房入賬千萬(wàn)元，告別上海世紀(jì)公園，她的目標(biāo)是倫敦海德公園。

從世紀(jì)公園搬到海德公園

她認(rèn)為在現(xiàn)階段最保險(xiǎn)的投資是在倫敦中心區(qū)尋找一套“有歷史”的優(yōu)質(zhì)的公寓。在倫敦，所謂“優(yōu)質(zhì)”，不是新建的摩天大樓，而是英國(guó)特色的低密度維多利亞式優(yōu)雅老洋房。在倫敦，類(lèi)似英式排屋式的老洋房一般都有幾十年甚至上百年的歷史，占著中心地段，一棟分為數(shù)間公寓，甚至有些還占著大片不對(duì)公眾開(kāi)放的私家綠地。

她終于在倫敦海德公園旁邊相中了這樣一套老洋房。這套位于肯辛頓切爾西區(qū)的老公寓前有海德公園，后有市中心帕丁頓火車(chē)站，說(shuō)是倫敦的黃金地段也不為過(guò)。公寓內(nèi)部3.45米挑高，全部翻新，維多利亞式的壁爐，大露臺(tái)，院落里甚至有免費(fèi)的公共停車(chē)位，屬于倫敦市中心稀缺的高品質(zhì)“二手房”。

從實(shí)際面積來(lái)看，海德公園這套公寓實(shí)用面積（非建筑面積）為107平方米，與她之前世紀(jì)公園的公寓面積相差不多。兩套房?jī)r(jià)格也差不多。

這套稀罕的老洋房在2016年3月1日已經(jīng)掛牌銷(xiāo)售，一開(kāi)始叫價(jià)不過(guò)110萬(wàn)英鎊出頭，半年來(lái)一直無(wú)人問(wèn)津。之后隨著英鎊在脫歐公投后一輪輪跳水，英鎊跌入30年來(lái)最低點(diǎn)。樓市的轉(zhuǎn)機(jī)也來(lái)了——英鎊越跌，進(jìn)場(chǎng)尋找便宜貨的外國(guó)人越多，以亞洲人為主。像這樣的高端地產(chǎn)有了出口，價(jià)格也順勢(shì)浮了起來(lái)。

最近一兩個(gè)月內(nèi)，這套公寓的標(biāo)價(jià)從110萬(wàn)英鎊左右飆升到了135萬(wàn)英鎊。按照當(dāng)下的英鎊匯率兌換不到1150萬(wàn)元，被世紀(jì)公園一套公寓的價(jià)碼甩出一條街。有興趣的買(mǎi)家很多，可買(mǎi)家們都認(rèn)為要價(jià)太高，都是砍價(jià)后再往上加價(jià)。買(mǎi)家之間的相互競(jìng)價(jià)十分熱烈。朋友最初出價(jià)118萬(wàn)英鎊，一周內(nèi)提升了4次出價(jià)，直到126萬(wàn)英鎊。因?yàn)橐廊粵](méi)有達(dá)到賣(mài)家不斷提升的心理價(jià)位，所以至今未能達(dá)成協(xié)議。

中高產(chǎn)階級(jí)為何換房到海外？

類(lèi)似這位朋友的“換房”經(jīng)歷在最近一兩年中十分普遍，尤其是對(duì)中國(guó)那些有海外背景的中高產(chǎn)階級(jí)而言——他們或是已經(jīng)在國(guó)外生活，或是準(zhǔn)備為了子女教育在國(guó)外置業(yè)，還有的是為了日后在國(guó)外定居和發(fā)展。更有甚者，只是為了尋求更保險(xiǎn)的資產(chǎn)配置。

在她的朋友圈里，一位朋友把上海的房子賣(mài)了去美國(guó)買(mǎi)房子，另一位把北京的房子賣(mài)了要在德國(guó)慕尼黑買(mǎi)房子。這幾件事都發(fā)生在2016年。如果用北京和上海的房?jī)r(jià)作比，倫敦、巴黎或是柏林的房?jī)r(jià)都顯出了更高的性?xún)r(jià)比和宜居性。

之前在德國(guó)法蘭克福和一位在當(dāng)?shù)厣盍?0年的“80后”華人朋友聊天，他正在裝修在法蘭克福郊區(qū)一套價(jià)值55萬(wàn)歐元的新房。按照國(guó)內(nèi)的標(biāo)準(zhǔn)，這是一個(gè)帶花園的四房大別墅。在靠近日內(nèi)瓦的法國(guó)東部最富裕的板塊，類(lèi)似一套帶300到500平方米大花園的獨(dú)棟別墅最低只需要45萬(wàn)到65萬(wàn)歐元。在目前低利率的背景下，基本在歐洲的買(mǎi)房貸款年利率平均都在2%以下，甚至在德國(guó)某些地區(qū)，購(gòu)房貸款年利率可能低于1%。低利率吸引很多沒(méi)有買(mǎi)房傳統(tǒng)的德國(guó)人進(jìn)入樓市。

炒房短期獲利不是這些海外置業(yè)族的目的，實(shí)際上，很多華人賣(mài)掉國(guó)內(nèi)的房產(chǎn)到海外買(mǎi)房，恰是相信這些地區(qū)的資產(chǎn)長(zhǎng)期看來(lái)更保險(xiǎn)。一位剛在德國(guó)完成一起酒莊收購(gòu)的國(guó)內(nèi)投資人私下對(duì)我說(shuō)，如果2016年完成在海外的資產(chǎn)并購(gòu)，只要收購(gòu)價(jià)格合理，10年內(nèi)僅靠匯率一項(xiàng)都可能產(chǎn)生豐厚利潤(rùn)。這一推測(cè)并不夸張，根據(jù)胡潤(rùn)之前發(fā)布的一項(xiàng)獨(dú)立調(diào)查，人民幣自2015年夏季以來(lái)已下跌近10%。

根據(jù)上2016年10月底發(fā)布的《2016年匯加移民—胡潤(rùn)中國(guó)投資移民白皮書(shū)》公布的調(diào)查結(jié)果，2016年8月～10月，他們對(duì)中國(guó)240位平均財(cái)富2700萬(wàn)元（約合400萬(wàn)美元）中國(guó)富人的專(zhuān)項(xiàng)調(diào)研顯示：60%的中國(guó)富人計(jì)劃在未來(lái)3年內(nèi)在海外購(gòu)買(mǎi)投資性住宅。

該白皮書(shū)顯示，在過(guò)去的5年中，中國(guó)的房?jī)r(jià)飆升了 205%。而在美國(guó)，次貸危機(jī)之后的美國(guó)樓市依然處于恢復(fù)期。2016年美國(guó)房?jī)r(jià)漲幅大約為5%，這是最近幾年的最佳表現(xiàn)。

英鎊貶值引來(lái)一批中國(guó)買(mǎi)家英國(guó)購(gòu)房潮

英國(guó)《金融時(shí)報(bào)》針對(duì)這一中國(guó)海外購(gòu)房現(xiàn)象點(diǎn)評(píng)說(shuō)，越來(lái)越多的中國(guó)人到倫敦買(mǎi)房，一方面是因?yàn)橛㈡^疲軟，另一方面是因?yàn)閷?duì)本國(guó)樓市泡沫的擔(dān)憂(yōu)。

英國(guó)的地產(chǎn)咨詢(xún)機(jī)構(gòu)第一太平戴維斯（Savills）全球市場(chǎng)研究總監(jiān)尤蘭德-巴恩斯（Yolande Barnes）接受新浪財(cái)經(jīng)專(zhuān)訪(fǎng)時(shí)坦言：“低匯率階段是一個(gè)買(mǎi)房子的好時(shí)機(jī)?？赡墁F(xiàn)階段看來(lái)，因?yàn)橛㈡^貶值，房租的實(shí)際價(jià)值有所降低。但隨著政府一系列防止“以租養(yǎng)房”的政策出臺(tái)，倫敦租房市場(chǎng)將更加緊俏，租金必然不斷上漲，英鎊也是如此。對(duì)于一些相信倫敦未來(lái)的人來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在絕對(duì)是購(gòu)買(mǎi)的好時(shí)機(jī)?！?/p>

巴恩斯也說(shuō)，有相當(dāng)多的亞洲人想要住在倫敦，這主要因?yàn)殚L(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，倫敦樓市在脫歐沖擊下，依然是保值的。

中國(guó)買(mǎi)家在6年前開(kāi)始在倫敦樓市引起關(guān)注，甚至當(dāng)時(shí)有說(shuō)法虛張聲勢(shì)稱(chēng)中國(guó)買(mǎi)家占了倫敦樓市三成交易。當(dāng)年我也就此話(huà)題和巴恩斯聊過(guò)。她當(dāng)年的說(shuō)法是，新建物業(yè)在倫敦樓市占比不足整個(gè)樓市供應(yīng)的1%。當(dāng)年中國(guó)大陸買(mǎi)家在整個(gè)倫敦樓市交易量中占比低于1%。

實(shí)際的情況是：6年前，在倫敦高檔區(qū)域的優(yōu)質(zhì)物業(yè)中中國(guó)買(mǎi)家數(shù)量寥寥。但形勢(shì)正在發(fā)生改變。在2016年第三季度，中國(guó)買(mǎi)家占倫敦住宅高端市場(chǎng)的交易比例為2.6%，第二季度這一比例僅為1.8%。需要提醒注意的是最近樓市實(shí)際上一直處在萎靡不振的階段。所以，英國(guó)市場(chǎng)有人說(shuō)中國(guó)買(mǎi)家在拯救倫敦樓市，真不是空穴來(lái)風(fēng)。

如果從買(mǎi)家的背景和構(gòu)成來(lái)看，根據(jù)巴恩斯了解的倫敦樓市現(xiàn)狀，盡管中國(guó)大陸買(mǎi)家?guī)?lái)的資金流占了倫敦新建樓盤(pán)很重要的一部分，但后者只是倫敦樓市很小的組成部分，倫敦樓市相當(dāng)部分的資金來(lái)自香港。但她也坦言，現(xiàn)在要搞清楚香港的資金背后的真正來(lái)源十分困難。

巴恩斯也說(shuō)不清楚“未來(lái)兩年倫敦會(huì)發(fā)生什么”，因?yàn)椤坝刑嗟牟淮_定因素”。根據(jù)第一太平戴維斯的研究報(bào)告，英國(guó)平均房?jī)r(jià)預(yù)計(jì)在2017年至少18個(gè)月內(nèi)保持平穩(wěn)，到2018年底只增長(zhǎng)2%。同時(shí)，在之后的兩年，英國(guó)整體交易量要下滑16%。

第一太平戴維斯預(yù)計(jì)英國(guó)樓市會(huì)在2021年之前復(fù)蘇， 屆時(shí)英國(guó)的主流房?jī)r(jià)相比現(xiàn)在的平均漲幅會(huì)達(dá)到13%。