文/張文 張強

房地產(chǎn)司法鑒定評估問題的思考

文/張文 張強

房地產(chǎn)司法鑒定評估直接關系到當事人的切身利益，具有區(qū)別于其他評估的目的公正性、行為嚴肅性、過程復雜性、結(jié)論精確性的特點，需要估價師、估價機構強化法律意識，規(guī)范業(yè)務流程，加強業(yè)務和有關法律、法規(guī)的學習，提高執(zhí)業(yè)水平，為法院公正、高效司法提供客觀、專業(yè)、嚴謹?shù)蔫b定結(jié)果。

一、訴訟當事人的配合問題

在司法鑒定過程中，通常會有當事人接到法院技術部門選擇中介機構的通知后，未按指定的時間、地點選擇中介機構,未在規(guī)定時限內(nèi)以書面形式表達意見，不配合估價機構查勘現(xiàn)場，拒絕在現(xiàn)場查勘表上簽字，嚴重的甚至出現(xiàn)阻擾查勘現(xiàn)場、不及時提供或不全面提供真實資料的現(xiàn)象。針對上述情況，根據(jù)《全國人大常委會關于司法鑒定管理問題的決定》和其他相關法律法規(guī)的規(guī)定，建議法院技術部門要求當事人簽收《司法鑒定風險告知書》，促使當事人明確自己應履行的配合義務以及不履行該義務可能承擔的不利后果，促使其積極配合司法鑒定工作。

二、明確估價目的和范圍

法院委托的房地產(chǎn)司法鑒定評估，若訴訟要求不同，估價目的和范圍就會存在較大差異。在做鑒定報告時，委托方應明確鑒定目的、鑒定范圍，提醒受托方鑒定范圍要合理、合法。舉例說明：目前法院委托鑒定評估擬處置拍賣的獨立使用的房地產(chǎn)，估價目的和范圍都是合法、產(chǎn)權清晰、成交后可持續(xù)使用的，但對于很多分家析產(chǎn)目的的鑒定評估，估價對象往往權屬資料不齊或受限制（例如宅基地分割以后影響各自的使用功能），這就需要估價師與法院技術部門根據(jù)案情和估價目的，對估價范圍作進一步明確。

三、謹慎的假設和限制條件

在實踐中，經(jīng)常存在被拍賣房地產(chǎn)權利狀況為查封、抵押的情形。筆者認為，在估價時不應考慮這些限制因素，在“估價假設和限制條件”中要有“背離事實假設”，即應將評估標的物作為沒有被查封、抵押等權利限制情況來估價，因為估價對象原有的擔保物權、其他優(yōu)先受償權會因司法拍賣而滅失，查封會因拍賣成交而解除。

例如，筆者曾受托司法鑒定評估的某標的物存在房屋登記用途和土地登記用途不一致的情形。委托方提供資料顯示，估價對象房屋登記狀況為商業(yè)服務、商住綜合用途，土地登記用途為工業(yè)。經(jīng)估價師實地查勘，房屋實際用途為商業(yè)和商住，用途為超市（出租使用）、改造成分割出租的辦公用房以及一部分為自用的辦公室，確與土地證記載信息不一致。按照最高最佳使用原則，結(jié)合實際用途及估價目的，在出具司法鑒定報告時，最終確定了本次評估依據(jù)估價對象為商業(yè)服務、商住綜合用途進行評估，并取得法院和案件當事人的認可，保證了案件的妥善解決。

四、嚴謹?shù)募夹g路線

（一）嚴格估價程序，做到勤免盡責勘查

首先,涉訴雙方當事人或其代理人、法院執(zhí)行局、技術部門工作人員和房地產(chǎn)估價師四方應全部到場，共同進行實地查勘，確認估價對象及范圍。查勘現(xiàn)場遇到爭議應在現(xiàn)場協(xié)商或補充確認，若出現(xiàn)特殊情況（如一方未到場、一方不配合無法進入現(xiàn)場等），應及時與司法鑒定委托部門溝通解決，并及時制作《實地查勘記錄表》并讓在場人員共同簽字。

其次,估價機構應委派至少兩名估價師對估價對象進行實地查勘。在無不可抗力的情況下，一般不應在估價作業(yè)過程中更換估價師，保證實地查勘人員與簽字蓋章的估價師一致。事實證明，簽字估價師對現(xiàn)場進行實地查勘，可保證房地產(chǎn)估價師了解現(xiàn)場情況、估價對象及估價過程，避免引起爭議，出現(xiàn)風險。

此外，在實地查勘過程中，到場估價師應對委托人提供的相關資料（包括估價對象權屬資料、權益情況等）進行必要核實和拍攝記錄。若在實地查勘過程中發(fā)現(xiàn)估價委托人提供的資料不全，可說明情況，要求估價委托人補充提供相關必要資料。實地查勘資料也應按規(guī)定收簽、驗證和保存，整個過程要保證做到周密、嚴格、萬無一失，避免程序糾紛和證據(jù)糾紛。

（二）基礎資料校核

對于取得的估價對象權屬等基礎資料，估價師應當通過公開渠道進行校核。對于存在權屬不清、基礎數(shù)據(jù)不明的，估價師應當與法院工作人員溝通，共同協(xié)商解決方案，不得擅自作出假設。舉例說明：一受托司法鑒定估價的商務酒店，經(jīng)估價師實地查勘測算發(fā)現(xiàn)，原有主體建筑物已進行了改擴建，實際建筑面積為5576.57平方米，與房屋產(chǎn)權證記載登記建筑面積4213.62平方米不符。據(jù)了解，新增建筑面積無任何規(guī)劃建設審批手續(xù)，但其改擴建部分已成為酒店整體運營不可缺少的部分。經(jīng)與執(zhí)行法官多次溝通分析，為使案件順利執(zhí)行，結(jié)合實際情況，我們提出了對該新增建筑物面積進行估價但又與其他證載登記面積有區(qū)別的估價方法的建議，在得到法院技術部門的認可后，啟動了評估的后續(xù)程序，最終其經(jīng)公開拍賣，順利成交。

（三）市場數(shù)據(jù)調(diào)研

估價師應當通過公開渠道調(diào)查各種司法鑒定評估過程所需的基礎數(shù)據(jù)，并做好底稿的存檔工作，對于一些來自電話咨詢、專家咨詢的數(shù)據(jù)資料應做好書面記錄，以備查閱。做市場調(diào)查應考慮以下幾點：

1．自己有無能力承接業(yè)務，鑒定機構的規(guī)模與委托鑒定的標的物是否協(xié)調(diào)。

2．鑒定機構有無該方面的資格。

3．鑒定人有無該方面的專長，若無，則要求或放棄業(yè)務，或組成專家組進行鑒定。

4．有無最基本的資料來源。在鑒定業(yè)務中，資料來源是成功鑒定的前提，也是鑒定人自我保護的重要依據(jù)。如無特別關鍵的資料，應主動放棄，切忌編造。

5．有無影響自己執(zhí)業(yè)的外界干預。因外界干預是不可避免的，執(zhí)業(yè)中會遇到來自各方面的壓力。在鑒定中，有的不讓看標的物、基本資料不完整就要求定價，這是估價機構應嚴格杜絕的。

6．應索要有關權威部門證明文件、證書，或臨時性文件，了解產(chǎn)權是否清晰。對產(chǎn)權不清晰的，應由政府有關部門作出決定，不要自作產(chǎn)權界定，如無產(chǎn)權證明，最好不要出鑒定報告。

（四）估價計算要有理有據(jù)

司法鑒定中的每個估價計算過程和數(shù)據(jù)來源，都必須嚴格遵循估價規(guī)范及相關法律法規(guī)的規(guī)定，做到有理有據(jù)，確保估價計算過程的科學合理，確保估價結(jié)果做到客觀、專業(yè)。

五、建立房地產(chǎn)司法鑒定估價聽證答疑制度

當前，在送達司法鑒定評估報告后，結(jié)論不利的一方當事人往往會對鑒定估價意見提出異議，甚至要求重新鑒定。對此，估價機構應當積極應對，及時出庭質(zhì)證和作書面答復，對司法鑒定過程和結(jié)果進行解釋說明。但一些案情較為復雜、金額較大、涉及的財產(chǎn)品種數(shù)量比較多的司法鑒定，建議采用司法鑒定估價聽證答疑制度解決問題。

六、房地產(chǎn)估價機構和估價師要不斷加強業(yè)務學習，努力提高業(yè)務水平和職業(yè)道德素質(zhì)

房地產(chǎn)司法鑒定結(jié)果直接影響當事人切身的經(jīng)濟效益，估價機構和房地產(chǎn)估價師出具估價報告后，應隨時準備接受當事人的異議和質(zhì)詢，這就要求估價機構和估價師注重自身相關法律法規(guī)知識的積累和專業(yè)技術能力的提高。司法鑒定評估風險大，相對于正常房地產(chǎn)評估應更慎重。相關技術路線、評估方法選取，估價計算過程和數(shù)據(jù)來源，必須嚴格遵循《房地產(chǎn)估計規(guī)范》、《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》等相關行業(yè)指導文件，確保估價計算過程科學合理、計算結(jié)果準確無誤。估價機構在日常工作中應當強化、完善可比案例及市場信息等資料的動態(tài)管理，定期收集、分析、整理相關市場信息，適時提取鑒定估價所需的常用參數(shù)，力爭做到參數(shù)及數(shù)據(jù)來源有據(jù)可查、有市場行情可依，減少主觀因素影響。對于估價過程中涉及其他領域問題的，應聘請其行業(yè)專家和專業(yè)機構進行指導或操作，并在報告中披露、說明。

（作者單位：鄒城市房地產(chǎn)交易所 日照市房地產(chǎn)管理局）