文/宋安成

“租售同權(quán)”對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響分析

文/宋安成

2017年7月18日，住建部等9個部門聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》(建房〔2017〕153號)，要求人口凈流入的大中城市一定要支持相關(guān)的國有企業(yè)轉(zhuǎn)型為住房租賃企業(yè)，國家還鼓勵民營企業(yè)中的機構(gòu)化、規(guī)模化住房租賃企業(yè)發(fā)展，廣州、深圳、南京等12個城市已經(jīng)成為首批試點。租售同權(quán)實行后，進入市場的不再只是供出售的商品房，而是有大量的租賃房屋入市，購買房子的需求會減少，房產(chǎn)價格會受到影響。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，贏利空間可能會減小，如果不盡快轉(zhuǎn)型的話，就難以適應(yīng)房地產(chǎn)領(lǐng)域這一重要的政策變化。此政策對房地產(chǎn)企業(yè)影響幾何？房地產(chǎn)企業(yè)又如何應(yīng)對政策的變化？

房地產(chǎn)行業(yè)的這一“新政”出臺后，國有房企進軍房屋租賃市場，是政策所要求的，民營企業(yè)進入房屋租賃市場，是為政策所積極鼓勵的，可以想象絕大多數(shù)房企一定會試水目前的房屋租賃市場，為今后企業(yè)的轉(zhuǎn)型奠定基礎(chǔ)。房企進軍房屋租賃市場，與目前房地產(chǎn)企業(yè)的生存法則不同，其應(yīng)該如何根據(jù)目前以銷售為主進行市場模式操作的實際情況，迎合“租售并舉”的大環(huán)境要求，建立一套適合自己的新生存法則？在此，筆者根據(jù)自己對房地產(chǎn)市場的觀察和分析，具體談以下幾點。

一、租賃市場的加速，必然會導(dǎo)致出售市場的相對減速，影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的規(guī)模化發(fā)展，促進企業(yè)發(fā)展的多元化

近幾年，大型房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)?；厔萑找婷黠@，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展已經(jīng)進入規(guī)?；?、品牌化的時代。根據(jù)中國指數(shù)研究院中國房地產(chǎn)TOP10研究組的相關(guān)報告，在過去的14年里，房地產(chǎn)百強企業(yè)的市場占有率指標(biāo)，從2003年的14%發(fā)展到2007年的40.8%，房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)?；推放苹l(fā)展可見一斑。房地產(chǎn)市場調(diào)控一系列政策出臺，如限購限貸措施、共有產(chǎn)權(quán)房、集體土地入市等，這些政策均是對過熱市場施加的冷卻劑，房地產(chǎn)業(yè)高速增長必將受到限制，但不可排除一些房地產(chǎn)企業(yè)還是會通過項目并購、海外投資、企業(yè)轉(zhuǎn)型等方式將企業(yè)規(guī)模做得更大，但是總體來講，整個房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展可能會放緩。

作為房地產(chǎn)企業(yè)，面臨目前有著巨大發(fā)展空間的房屋租賃市場，一方面會通過租賃市場的發(fā)展分一杯羹，另一方面也應(yīng)當(dāng)適應(yīng)可能難以像以前一樣高速增長的房地產(chǎn)市場發(fā)展，努力在品質(zhì)、品牌上更有所建樹，而不是再一味地追求更大的規(guī)模。傳統(tǒng)房地產(chǎn)市場以房地產(chǎn)開發(fā)銷售為主的模式受到租賃市場的挑戰(zhàn)，一些房地產(chǎn)企業(yè)也會通過企業(yè)的轉(zhuǎn)型升級、拓展上下游產(chǎn)業(yè)、進軍相關(guān)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域來做強做大自己的企業(yè)，比如進軍醫(yī)療農(nóng)業(yè)的綠城、多元化的恒大、輕資產(chǎn)的萬達，所以，這一鼓勵房屋租賃市場發(fā)展政策的出臺，可能會減緩房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)?；l(fā)展，但是會促進房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的多元化。

二、面對政策鼓勵的房屋租賃市場，多數(shù)房企會順勢而為，形成房企經(jīng)營新模式

從目前情況看，除了一些辦公、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商外，絕大多數(shù)開發(fā)商是不會選擇持有住宅地產(chǎn)用以租賃經(jīng)營的，因為持有資產(chǎn)這一低周轉(zhuǎn)、重資產(chǎn)的經(jīng)營模式無法實現(xiàn)企業(yè)的高速增長，但在政策的引導(dǎo)下，特別是在一些地方掛牌土地明確要求只能長期持有、租賃經(jīng)營的情況下，住宅地產(chǎn)的租賃經(jīng)營會成為一些房地產(chǎn)企業(yè)特別是一些大型房企的必然選擇，只有這樣，才能分享到發(fā)展租賃市場政策的紅利，根據(jù)建房〔2017〕153號文的要求，鼓勵開發(fā)性金融等銀行金融機構(gòu)在風(fēng)險可控、商業(yè)可持續(xù)的前提下，加大對租賃住房項目的信貸支持力度，通過合理測算未來租賃收入現(xiàn)金流，向住房租賃企業(yè)提供分期還本等符合其經(jīng)營特點的長期貸款和金融解決方案。支持金融機構(gòu)創(chuàng)新針對住房租賃項目的金融產(chǎn)品和服務(wù)，鼓勵住房租賃企業(yè)和金融機構(gòu)運用利率衍生工具對沖利率風(fēng)險。這項要求其實是要金融機構(gòu)從金融政策上向發(fā)展租賃業(yè)務(wù)的房企傾斜。另外，在項目審批上，建立“放管服”的審批快速通道，在租賃企業(yè)審批上，也要求鼓勵這類企業(yè)的發(fā)展，統(tǒng)一經(jīng)營范圍為“住宅租賃經(jīng)營”，是要求這類企業(yè)在治安管理上參考酒店業(yè)管理模式。

鏈家研究院于2016年末發(fā)布的《租賃崛起》報告指出，預(yù)計到2025年，中國租賃市場規(guī)模將從現(xiàn)在的1.1萬億元增長到2.9萬億元，到2030年將會超過4.6萬億元。在未來租賃市場格局中，品牌公寓將占據(jù)半壁江山。根據(jù)筆者的了解，近兩年來房地產(chǎn)企業(yè)進軍租賃市場的步伐越來越快。萬科曾于2014年末推出萬科驛產(chǎn)品，后更名為“泊寓”；保利、遠洋、綠城、陽光城在2015年布局長租公寓；金地、龍湖、旭輝、合富輝煌、世聯(lián)行于2016年進入租賃市場，石榴集團、佳兆業(yè)則在2017年進入。

三、開發(fā)商進軍租賃市場，必然要開拓新的房地產(chǎn)租賃經(jīng)營的融資模式

實際上，以往開發(fā)商較少涉及房屋租賃市場，一個重要的原因是房地產(chǎn)租賃項目投資大、持有時間長，實際上是典型的重資產(chǎn)的經(jīng)營模式。目前，房地產(chǎn)企業(yè)常用的銀行開發(fā)貸款、信托模式，包括私募資金和發(fā)債融資，都不能解決租賃項目的融資問題，參照國外經(jīng)驗，資產(chǎn)證券化將是可能的解決之道，如將房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）作為資產(chǎn)持有人。但就中國的現(xiàn)實而言，實現(xiàn)這一步恐尚需時日。

建房〔2017〕153號文的要求：加大對住房租賃企業(yè)的金融支持力度，拓寬直接融資渠道，支持發(fā)行企業(yè)債券、公司債券、非金融企業(yè)債務(wù)融資工具等公司信用類債券及資產(chǎn)支持證券，專門用于發(fā)展住房租賃業(yè)務(wù)。鼓勵地方政府出臺優(yōu)惠政策，積極支持并推動發(fā)展REITs。可以看出，政府也注意到房地產(chǎn)企業(yè)開展房屋租賃業(yè)務(wù)的難處，就“融資難”的問題開出了藥方，但是，發(fā)展真正的股權(quán)式REITs不管是從政策層面，還是目前配套的稅務(wù)、監(jiān)管等層面，還有相當(dāng)長的路要走。

十多年來，REITs試點方案有之，試點城市有之，產(chǎn)品創(chuàng)新突破有之，無數(shù)次“臨門”，那“一腳”始終沒有踢出，國內(nèi)真正實現(xiàn)不動產(chǎn)資產(chǎn)證券化的產(chǎn)品幾乎為零。目前，國內(nèi)的不動產(chǎn)資產(chǎn)證券化多以“專項資產(chǎn)管理計劃”的面目出現(xiàn)，幾乎是清一色的債權(quán)產(chǎn)品，時間往往不會超過5年，幾乎沒有流通性。按照目前REITs的操作，這一短期融資模式，根本不足以解決目前租賃房屋建造與運營需要大量資金的問題，所以，政府、監(jiān)管機構(gòu)、開發(fā)商都需要一個真正的REITs產(chǎn)品，來解決目前長期持有租賃資產(chǎn)的融資問題，不能再讓REITs成為一個看上去遙遠到讓人失去耐心的名詞。一方面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在REITs上根據(jù)政策的變化多加探索；另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)當(dāng)根據(jù)自己的實際情況開展多渠道、多層面的融資，以籌集開展房屋租賃業(yè)務(wù)所需要的資金。

四、開發(fā)商進軍租賃市場，對其精細化經(jīng)營管理帶來更多的挑戰(zhàn)

從目前房地產(chǎn)企業(yè)的實際情況看，絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)并不擅長對持有物業(yè)的經(jīng)營管理，一方面受制于目前持有物業(yè)融資難、持有成本高，另一方面主要是房地產(chǎn)持有經(jīng)營管理對企業(yè)的管理水平要求較高，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)并不擅長。一般的房地產(chǎn)開發(fā)流程是“拿地——建造——出售”，而持有出租型物業(yè)則是“拿地——建造——持有經(jīng)營”，表面上與出售型物業(yè)的差異是一個出售，一個持有經(jīng)營，但是長期持有經(jīng)營要招商、管理，細節(jié)多、周期長，要想在租賃管理方面贏利，精細化管理將是大勢所趨。

從租賃管理的實際要求看，租賃管理涉及招租管理、裝修管理、租戶管理、物業(yè)管理、合同管理等多方面的內(nèi)容，企業(yè)需要建立一整套房地產(chǎn)租賃的管理制度。當(dāng)前，租賃管理糾紛較多，對于拖欠租金的租客，租金催收難度大，到期拒不退出房屋的案件較多，另外，裝修糾紛、維保糾紛、鄰里糾紛等租客與業(yè)主、租客與租客的矛盾對企業(yè)的管理提出非常高的要求，向房地產(chǎn)企業(yè)的租賃管理提出挑戰(zhàn)，

最后，租售同權(quán)制度的提出，表明了政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的決心，租售并舉也會成為我國一個時期內(nèi)長期存在的既定政策，房企應(yīng)當(dāng)抓住這一巨大的市場，根據(jù)自己的實際情況，精準(zhǔn)進行企業(yè)定位，努力適應(yīng)這一政策，找到適合自己發(fā)展的機遇，以求得企業(yè)更大的發(fā)展。

（作者單位：北京盈科［上海 ］律師事務(wù)所）