□鞏 惠吳俊清

(1.安徽財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院；2.安徽財(cái)經(jīng)大學(xué)金融學(xué)院 安徽 蚌埠 233030)

合肥市房地產(chǎn)需求因素分析

□鞏 惠1吳俊清2

(1.安徽財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院；2.安徽財(cái)經(jīng)大學(xué)金融學(xué)院 安徽 蚌埠 233030)

2016上半年，合肥、南京、蘇州和廈門并稱為房價(jià)四小龍，房價(jià)漲幅趕超北上廣。本文從合肥房地產(chǎn)的現(xiàn)狀著手，利用微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)中影響需求的不同因素進(jìn)行分析房價(jià)上漲的原因。其中主要包括價(jià)格、人口、消費(fèi)者預(yù)期、消費(fèi)者偏好、購買力幾大因素，來一一分析它們分別對(duì)合肥房地產(chǎn)的購買需求的影響。最后，希望利用本文的相關(guān)分析來給合肥市政府部門相關(guān)政策建議，助推合肥房地產(chǎn)的平穩(wěn)發(fā)展。

房地產(chǎn)需求；消費(fèi)者預(yù)期；消費(fèi)者偏好；購買力

房地產(chǎn)行業(yè)目前已成為國民經(jīng)濟(jì)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，對(duì)一個(gè)地區(qū)的地區(qū)生產(chǎn)總值起到極大的促進(jìn)作用。因此任何一個(gè)城市可持續(xù)的發(fā)展都離不開房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。今年各大不部分省市和地區(qū)都不約而同頒發(fā)各種制約購房需求政策，也出現(xiàn)離婚案增多的情況來達(dá)到多購買一套住宅的目的?？梢娔壳拔覈姆康禺a(chǎn)市場處于水深火熱之中，急切需要進(jìn)行樓市降溫，以保證不會(huì)讓高房價(jià)打擊年輕人的奮斗熱情，促進(jìn)地區(qū)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展。

本文以二線城市合肥市為例，深入研究影響合肥市房地產(chǎn)需求因素。本文基于微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)中有關(guān)影響需求的幾個(gè)因素出發(fā)，人口的不斷增加和消費(fèi)者對(duì)購房的偏好、消費(fèi)者預(yù)期房價(jià)價(jià)格上升、居民可支配收入的提高都刺激了購房需求增加。本文希望通過從微觀需求需求角度，來解釋為什么合肥房地產(chǎn)市場如此火爆?進(jìn)而針對(duì)問題提出一系列政策建議來推動(dòng)合肥房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展。

1 合肥房地產(chǎn)現(xiàn)狀

1.1 房價(jià)上漲快

2016年的房地產(chǎn)市場上，合肥與南京、廈門、蘇州并稱為房價(jià)四小龍，暗喻合肥房價(jià)上漲之快。國家統(tǒng)計(jì)局的最新數(shù)據(jù)顯示，合肥房地產(chǎn)從1月份～9月份環(huán)比增長一直保持在5%左右，更是在今年4月份環(huán)比增長達(dá)到5.8%。在全國70個(gè)大中城市中新房與二手房價(jià)格漲幅雙第一。10年前的合肥，新建商品住宅均價(jià)不過3 000元/m2；10年后，合肥九區(qū)的住宅均價(jià)已達(dá)10 812元/m2，這已是合肥房價(jià)連續(xù)4周穩(wěn)定在1m2萬元以上。

1.2 供不應(yīng)求

由于房地產(chǎn)業(yè)的剛性需求旺盛，住房需求對(duì)價(jià)格缺乏彈性。加之，合肥作為安徽省省會(huì)，集政治、經(jīng)濟(jì)、文化職能于一身，而且合肥地鐵一號(hào)線也開通，購房潛在需求大。我們還應(yīng)該看到，住房不僅僅是消費(fèi)品，更是具有一定功能的投資品。許多人買房并不是僅僅為了居住，而是將房產(chǎn)作為一種投資品進(jìn)行出租或者高賣賺取差價(jià)。對(duì)于住房的本身供給來說，房地產(chǎn)的開發(fā)是以土地這種稀缺資源為基礎(chǔ)，從微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)習(xí)中，我們都知道土地這種資源供給彈性為0，因此在有限土地資源上開發(fā)住房，會(huì)造成土地價(jià)格上升，進(jìn)一步提高商品住宅房價(jià)格。盡管房地產(chǎn)的開發(fā)投資規(guī)模不斷擴(kuò)大，但仍然形成供不應(yīng)求的局面。

2 合肥房價(jià)需求因素影響

2.1 價(jià)格

從微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)角度，我們都知道消費(fèi)者的需求曲線都是向右下方傾斜，即隨著價(jià)格的增加，需求在不斷下降。然而在現(xiàn)實(shí)生活中，面對(duì)房價(jià)的上漲居民的購房需求反而也在上升。主要由于住房需求對(duì)價(jià)格缺乏彈性，即價(jià)格的上漲并不會(huì)導(dǎo)致住房需求的大幅下跌。

2.2 人口的增長

眾所周知，房地產(chǎn)的開發(fā)最終都是為人服務(wù)，每一個(gè)人不管是以租房還是購買形式，最終都會(huì)形成對(duì)住房的需求。因此，本節(jié)分別從合肥市年末常駐人口總數(shù)和年末城鎮(zhèn)化率兩大方面來考慮近年來合肥市人口的增加。

從安徽省統(tǒng)計(jì)局相關(guān)數(shù)據(jù)我們可以得知，合肥市從2010年～2015年的年末城鎮(zhèn)化率由63%上升到70.4%，年末常住人口總量也由746.40萬人上升到779萬人。人口的涌入以及城市化率的不斷提高，伴隨而來的是對(duì)城市生存空間的需求，這些人的增加無疑增加對(duì)房源的需求，從而進(jìn)一步提高房價(jià)。

2.3 消費(fèi)者預(yù)期

消費(fèi)者預(yù)期是消費(fèi)主體在對(duì)市場和經(jīng)濟(jì)狀況做出判斷情況下的消費(fèi)傾向，當(dāng)消費(fèi)主體在預(yù)期市場活躍、收入增長、價(jià)格上揚(yáng)等的情況下，其消費(fèi)具有沖動(dòng)傾向。此時(shí)，在分析合肥市房地產(chǎn)市場下，主要從通貨膨脹預(yù)期、人民幣貶值預(yù)期和房價(jià)上漲預(yù)期來逐一分析消費(fèi)者預(yù)期對(duì)住房需求的影響。

自2015年8月實(shí)施人民幣匯率形成機(jī)制改革以來，人民幣匯率結(jié)束了對(duì)美元的單向升值態(tài)勢(shì)，表現(xiàn)為雙向波動(dòng)，彈性明顯加大。從今年初到10月21日，人民幣對(duì)美元、歐元、日元分別貶值3%、4.2%、17%。同時(shí)，我們也知道住房不僅僅是一種消費(fèi)品，在如今社會(huì)更是一種投資品。面對(duì)人民幣貶值壓力，人民幣貶值預(yù)期也在不斷增加，因此人們?yōu)榱烁玫厥棺约旱馁Y產(chǎn)進(jìn)行保值升值，所以住房投資成為居民規(guī)避人民幣貶值風(fēng)險(xiǎn)的好去處。

同時(shí)，居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)CPI也在不斷上升，由國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)得到合肥2016年2、3月份居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)同比上漲3%，其余月份也是達(dá)到2%以上。面對(duì)不斷上漲的物價(jià)水平，居民對(duì)于通貨膨脹的預(yù)期也在不斷增加，錢越來越不值錢以及未來的錢拿來現(xiàn)在用的觀念也是越來越強(qiáng)。加之不良房產(chǎn)商的捂盤銷售，媒體的夸張報(bào)道更加使居民相信房子的價(jià)格只會(huì)漲不會(huì)跌。因此，在一系列錯(cuò)綜的因素交雜在一起，使消費(fèi)者寧愿買漲不買跌。

2.4 消費(fèi)者偏好

在中國的傳統(tǒng)文化中，素來有“修身、齊家、治國、平天下”，其中這“齊家”，莫過于首先得擁有自己的一套房子。在現(xiàn)代社會(huì)中，許多地方都涌現(xiàn)出丈母娘向女婿下不買房子就不嫁閨女的現(xiàn)象，可見丈母娘在中國樓市的銷售中也起著推波助瀾的效果。以前是“養(yǎng)兒防老”，現(xiàn)在出現(xiàn)的是“以房養(yǎng)老”，在目前中國養(yǎng)老機(jī)構(gòu)不完備，養(yǎng)老體系仍舊有缺陷的情況下，在自己中年時(shí)購買一套屬于自己的房子，以備老年時(shí)作為養(yǎng)老的地方。

由于中國傳統(tǒng)文化觀念影響消費(fèi)者偏好，因此相比于股票、債券、基金的投資，消費(fèi)者對(duì)于住房的投資更加偏好。中國的債券市場的極端不穩(wěn)定性，更是在去年出現(xiàn)“千古跌?！钡钠嫦?，使得好多小額投資者再也不敢進(jìn)入股市。因此，買房、炒房似乎成為另一種好的投資渠道。

2.5 購買力水平的提高

收入與消費(fèi)需求一直呈現(xiàn)正相關(guān)的關(guān)系，伴隨著可支配收入的增加，人們對(duì)住房的需求量也是在不斷增加。過去的一年，合肥居民收入較快增長。全年，居民人均可支配收入26 605元，增長9.6%。其中，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入31 989元，分別高于全國、全省794、5 053元;比上年增長9%，比全國、全省高0.8、0.6個(gè)百分點(diǎn)。這里我們以在職職工的工資水平來衡量居民可支配收入，而房屋銷售面積代表對(duì)住房的需求量。從2006年～2014年到在職職工工資水平和房屋銷售面積數(shù)據(jù)可知，合肥市的居民可支配收入和房屋需求量成正相關(guān)（x為在職職工收入，y為房屋銷售面積）。除了人均可支配收入的增加，居民儲(chǔ)蓄水平也在不斷增強(qiáng)，因此房屋購買力水平也由此提高。

3 模型分析

為了更好地分析需求因素對(duì)合肥市高房價(jià)的影響程度，這里從國家統(tǒng)計(jì)查詢到2006～2014年的相關(guān)數(shù)據(jù)，這里將商品房平均售價(jià)（元/平方米）作為被解釋變量y，人口和在職職工平均工資作為解釋變量x1、x2。利用Eviews軟件進(jìn)行最小二乘估計(jì)，得到如下的線性回歸方程

模型估計(jì)結(jié)果說明，在假定其他變量不變的情況下，人口每增長1萬人平均來說房價(jià)上漲6.16元/m2；在職職工工資每增長1元，平均來說房價(jià)上漲0.05元/m2。這與理論分析和經(jīng)驗(yàn)判斷相一致。該模型R2=0.9786，說明R2=0.9715，可決系數(shù)很高，這說明模型對(duì)樣本的擬合優(yōu)度很好。F檢驗(yàn)值為137.4911，當(dāng)ɑ=0.05時(shí)F的伴隨概率為0.0001＜0.05,則拒絕原假設(shè)認(rèn)為回歸方程顯著，即人口、在職職工平均工資變量聯(lián)合起來確實(shí)對(duì)合肥市房價(jià)有顯著影響。同時(shí)每一個(gè)解釋變量的系數(shù)對(duì)應(yīng)的t值的伴隨概率都較小，說明在其他解釋變量不變的情況下，解釋變量人口、在職職工平均工資對(duì)房價(jià)的影響顯著。4 政策建議

4.1 推動(dòng)金融市場平穩(wěn)發(fā)展

金融市場能夠調(diào)劑資金余缺，提高資金的使用效率。它促進(jìn)了資金在盈余單位和赤字單位之間的調(diào)動(dòng)，從而在宏觀上實(shí)現(xiàn)由儲(chǔ)蓄向投資的轉(zhuǎn)化，使社會(huì)總供求趨于平衡。同時(shí)，金融市場能夠運(yùn)用市場力量，有效地配置資金，從而使真實(shí)資源的配置達(dá)到最佳狀態(tài)。它對(duì)于調(diào)節(jié)積累與消費(fèi)的比例，調(diào)節(jié)生產(chǎn)性投資與非生產(chǎn)性投資的比例有著重要的意義。

因此，政府應(yīng)該深化改革、加強(qiáng)證券市場監(jiān)管，促進(jìn)資本市場健康發(fā)展，保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定。一方面深化改革，加快發(fā)展多層次股權(quán)市場，完善“新三板”制度規(guī)范體系，建立符合股權(quán)眾籌“大眾、小額、公開”特點(diǎn)的發(fā)行方式。使得居民的多余儲(chǔ)蓄可以有多樣化的投資方式，不至于將所有儲(chǔ)蓄放入房地產(chǎn)這個(gè)大籃子。另一方面加強(qiáng)證券市場監(jiān)管，規(guī)范股票、債券、期貨市場，避免人為破壞證券市場秩序。

4.2 加強(qiáng)房地產(chǎn)市場管理

面對(duì)合肥房價(jià)的飛速上漲，如果單單從普通居民購房情況的交易數(shù)額看，并不足以使得合肥房價(jià)漲幅如此之大。主要還是由于炒房、投機(jī)行為的存在，一些炒房機(jī)構(gòu)往往以團(tuán)購的形式來較低購進(jìn)那些升值空間大的房源，然后再散布虛假信息，制造房源短缺進(jìn)而哄抬房價(jià)。當(dāng)然其中也包括不良房產(chǎn)中介的捂房不賣，待房價(jià)上漲到合意價(jià)格再出售。

政府應(yīng)該專門成立相關(guān)監(jiān)管機(jī)構(gòu)，對(duì)這類行為多方面監(jiān)管，嚴(yán)厲打擊違法炒房行為，規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。

4.3 繼續(xù)施行限購、限貸政策

10月2日合肥市政府發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》。意見中明確表示本市居民嚴(yán)格限購兩套房產(chǎn)，市區(qū)居民家庭首次購買住房申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為30%等。自此新政施行以來，合肥房價(jià)上漲趨勢(shì)得到一定的遏制。因此，政府接下來仍舊需要根據(jù)合肥樓市情況，繼續(xù)調(diào)整施行限購、限貸政策。

[1]許倩.合肥市房價(jià)暴漲背后理性與非理性交織[N].中國房地產(chǎn)報(bào),2016(9).

[2]王洋.西安市房地產(chǎn)需求因素分析[J].黑龍江對(duì)外經(jīng)貿(mào)，2007.

1004-7026（2017）15-0120-02

F293.3

A

10.16675/j.cnki.cn14-1065/f.2017.15.082

本文屬安徽財(cái)經(jīng)大學(xué)科研創(chuàng)新基金項(xiàng)目《合肥市房地產(chǎn)需求因素分析》（項(xiàng)目編號(hào)：A CJJX Y ZD 017005）階段性研究成果。

鞏惠（1996.10-），女，漢族，安徽池州人，安徽財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院，2014級(jí)本科生，研究分析：經(jīng)濟(jì)學(xué)。