李飛虎

摘 要：隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的快速發(fā)展，稅收政策的改革措施也在不斷升級(jí)?！盃I(yíng)改增”作為我國(guó)稅收改革的重要政策，自推行試點(diǎn)以來(lái)就備受各界好評(píng)，房地產(chǎn)企業(yè)“營(yíng)改增”的政策不僅帶來(lái)眾多的便利和經(jīng)濟(jì)效益，而且也使房地產(chǎn)企業(yè)面臨更多的困難和問(wèn)題。本文根據(jù)研究“營(yíng)改增”政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響，分析房地產(chǎn)企業(yè)在“營(yíng)改增”政策下面臨的困難和問(wèn)題，提出房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)“營(yíng)改增”政策改革的應(yīng)對(duì)之策。

關(guān)鍵詞：營(yíng)改增 房地產(chǎn)企業(yè) 改革

一、“營(yíng)改增”政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生的影響

（一）“營(yíng)改增”對(duì)成本的影響

推行“營(yíng)改增”政策之后，房地產(chǎn)企業(yè)的建筑稅負(fù)影響因素主要來(lái)源于建筑成本，是房地產(chǎn)企業(yè)成本結(jié)構(gòu)的重要組成部分。房地產(chǎn)企業(yè)的建筑成本不同其他成本核算，建筑行業(yè)適用的是11%的增值稅稅率，稅負(fù)比例相對(duì)較高，若想維持原有利潤(rùn)不變，勢(shì)必會(huì)增加房地產(chǎn)企業(yè)的建筑成本。此外，房地產(chǎn)企業(yè)“營(yíng)改增”政策下新增的成本還有購(gòu)買(mǎi)材料不能提供增值稅無(wú)法抵扣的部分，機(jī)械費(fèi)（租賃大型設(shè)備的租賃公司提供的租賃發(fā)票無(wú)法進(jìn)行抵扣等）。

（二）“營(yíng)改增”對(duì)利潤(rùn)的影響

一般來(lái)講，房地產(chǎn)企業(yè)的納稅額和房地產(chǎn)企業(yè)的凈利潤(rùn)存在正向關(guān)系，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)越高，企業(yè)納稅的數(shù)額越大。但是，隨著拿地成本的不斷提高，房?jī)r(jià)漲幅遲緩，商品房逐漸飽和導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售萎靡，較長(zhǎng)的樓盤(pán)銷(xiāo)售時(shí)間再次增加了資金成本，降低利潤(rùn)；此外，若是房地產(chǎn)企業(yè)維持房?jī)r(jià)不變的情況下，建筑行業(yè)增加的稅負(fù)也會(huì)轉(zhuǎn)嫁給房地產(chǎn)企業(yè)，間接提升房地產(chǎn)企業(yè)的成本支出，降低利潤(rùn)；最后，“營(yíng)改增”政策對(duì)成本影響的一切因素都影響著房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)。

二、“營(yíng)改增”政策后房地產(chǎn)企業(yè)面臨的問(wèn)題

（一）無(wú)法適應(yīng)統(tǒng)一的稅收制度

國(guó)內(nèi)推行“營(yíng)改增”稅收政策之后，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展和生存都是一場(chǎng)巨大的考驗(yàn)，針對(duì)不同地區(qū)的經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)情況和購(gòu)房需求度的差異，還要考慮到地方政府給予房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的支援力度，不同規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)和實(shí)際運(yùn)營(yíng)情況都各不相同，所以說(shuō)，適用統(tǒng)一化的“營(yíng)改增”政策，房地產(chǎn)企業(yè)需要時(shí)間和經(jīng)驗(yàn)做相應(yīng)調(diào)整。

（二）建筑成本提高造成的資金流短缺

在房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中需要涉及很多領(lǐng)域，除了建筑材料之外，還需要采購(gòu)許多其他的原材料。而且，這些原材料一般是沒(méi)有實(shí)行集中采購(gòu)制度，購(gòu)買(mǎi)方式十分零散，其中的一大部分還是在個(gè)體工商戶(hù)、五金店鋪處購(gòu)買(mǎi)而來(lái)，“營(yíng)改增”政策的實(shí)施，這部分的原材料是定額征收的方式繳納稅款，因此，房地產(chǎn)企業(yè)在計(jì)算繳納稅款的時(shí)候，無(wú)法實(shí)現(xiàn)這部分購(gòu)貨款進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣。

（三）影響房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)工作

“營(yíng)改增”政策的實(shí)施，使房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)工作提出了更高的工作要求。尤其是稅收問(wèn)題的處理：首先就是人員變動(dòng)的因素影響，稅收政策的改革不可能再沿用原來(lái)的員工結(jié)構(gòu)和工作安排，在財(cái)務(wù)部門(mén)改善機(jī)構(gòu)的過(guò)程中更多的消耗房地產(chǎn)企業(yè)的人力資源；然后是員工的稅收業(yè)務(wù)操作能力和稅收知識(shí)的掌握程度，很多員工對(duì)“營(yíng)改增”政策的實(shí)際操作還存在許多無(wú)法理解的問(wèn)題，嚴(yán)重影響企業(yè)財(cái)務(wù)工作的會(huì)計(jì)核算工作。

（四）增加房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)負(fù)擔(dān)

“營(yíng)改增”的政策初衷是減輕房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)負(fù)擔(dān)，但在實(shí)際推行過(guò)程中，還是存在不減反增的情況出現(xiàn)，主要原因在于：稅率過(guò)高，即時(shí)“營(yíng)改增”政策是針對(duì)增值的部分征收稅款，但稅率比原來(lái)過(guò)高，對(duì)一般小型房地產(chǎn)企業(yè)反而起相反作用；另外，“營(yíng)改增”政策的實(shí)施會(huì)給企業(yè)帶來(lái)抵扣困難，企業(yè)資金就無(wú)法回籠，會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)經(jīng)濟(jì)危機(jī)。因此，如果房地產(chǎn)企業(yè)部進(jìn)行合理的處理轉(zhuǎn)變，“營(yíng)改增”政策的實(shí)施并無(wú)法保證所有的房地產(chǎn)企業(yè)都得到稅收減負(fù)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)“營(yíng)改增”改革的優(yōu)化方案

（一）提高“營(yíng)改增”的重視度，強(qiáng)化相關(guān)稅務(wù)知識(shí)

營(yíng)業(yè)稅和增值稅有著本質(zhì)性的區(qū)別，“營(yíng)改增”對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，不僅僅是稅種的變更，還是稅改措施帶給企業(yè)巨大的影響力。房地產(chǎn)企業(yè)必須提高對(duì)“營(yíng)改增”的重視程度，加強(qiáng)對(duì)“營(yíng)改增”稅收流程的認(rèn)識(shí)度，積極參與到“營(yíng)改增”的稅收工作中去，對(duì)稅收政策保持持續(xù)的關(guān)注度，提高財(cái)務(wù)稅收工作人員的專(zhuān)業(yè)知識(shí)水平和工作能力，增加稅收知識(shí)的培訓(xùn)學(xué)習(xí)，強(qiáng)化“營(yíng)改增”稅務(wù)知識(shí)，提高房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)團(tuán)隊(duì)的綜合素質(zhì)，避免在“營(yíng)改增”對(duì)接過(guò)程中可能出現(xiàn)的不利因素。

（二）合理控制建筑安裝成本

房地產(chǎn)企業(yè)可以重點(diǎn)關(guān)注施工環(huán)節(jié)的成本支出，制定符合自身需求的造價(jià)策略和成本控制策略，建議企業(yè)不用關(guān)注已含增值稅的工程造價(jià)，這才不會(huì)影響到企業(yè)的利潤(rùn)成本；盡可能的將幕墻、門(mén)窗等工程工作計(jì)入建筑安裝成本，化零為整，將這些零散的采購(gòu)統(tǒng)一進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣，科學(xué)合理的控制房地產(chǎn)企業(yè)的建筑安裝成本。

（三）加強(qiáng)對(duì)會(huì)計(jì)核算業(yè)務(wù)的管理工作

房地產(chǎn)企業(yè)首先應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)工作人員的“營(yíng)改增”政策的培訓(xùn)學(xué)習(xí)和稅務(wù)知識(shí)講座，提高有關(guān)人員的稅收核算業(yè)務(wù)和增值稅的職業(yè)技能；出財(cái)務(wù)部門(mén)的員工之外，還要加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)其他部門(mén)的增值稅培訓(xùn)講座，對(duì)部分的增值稅可做進(jìn)項(xiàng)抵扣的部分做全面了解，避免出現(xiàn)采購(gòu)材料卻無(wú)法抵扣的情況出現(xiàn)。加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算業(yè)務(wù)的管理工作，保證企業(yè)內(nèi)部賬簿和原始憑證的完整性和真實(shí)性，完善房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的會(huì)計(jì)核算業(yè)務(wù)和生產(chǎn)活動(dòng)經(jīng)營(yíng)匹配度。

（四）完善增值稅專(zhuān)用發(fā)票的管理工作

“營(yíng)改增”政策之后，增值稅專(zhuān)用發(fā)票是可以進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣的，降低企業(yè)稅負(fù)負(fù)擔(dān)，因此，房地產(chǎn)企業(yè)完善增值稅專(zhuān)用發(fā)票的管理工作就至關(guān)重要。增值稅稅法對(duì)于增值稅專(zhuān)用發(fā)票的申購(gòu)、使用、管理和認(rèn)證都有明確的規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該制定有關(guān)增值稅專(zhuān)用發(fā)票管理工作的條例和制度，條例和制度要嚴(yán)格按照《增值稅發(fā)票管理辦法》執(zhí)行，避免出現(xiàn)違反《增值稅發(fā)票管理辦法》的狀況，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)不必要的經(jīng)濟(jì)損失。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)要優(yōu)化采購(gòu)方式，在選擇服務(wù)商和材料供應(yīng)商時(shí)，綜合考慮增值稅和原價(jià)兩方面因素的影響，可以選擇開(kāi)具增值稅專(zhuān)用發(fā)票的合作伙伴，當(dāng)然，也可以選擇售價(jià)偏低但無(wú)法提供增值稅專(zhuān)用發(fā)票的合作伙伴，節(jié)約房地產(chǎn)企業(yè)的一切開(kāi)支，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

四、結(jié)束語(yǔ)

國(guó)家稅收制度不僅影響企業(yè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，還影響著國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的整體發(fā)展，“營(yíng)改增”政策的推行可以避免以往重復(fù)征收的弊病，還可以給企業(yè)帶來(lái)更多的稅收籌劃空間。此外，在“營(yíng)改增”政策的推行初期，房地產(chǎn)企業(yè)自身要積極尋求發(fā)展的轉(zhuǎn)變模式，積極參加政府財(cái)務(wù)稅收部門(mén)的培訓(xùn)課程，順利完成兩大稅種的銜接問(wèn)題，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)改革，增強(qiáng)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)現(xiàn)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定、持續(xù)發(fā)展，帶動(dòng)整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)商品房產(chǎn)業(yè)鏈的良性循環(huán)。

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