陳波

（中山市君道置業(yè)發(fā)展有限公司 廣東 中山 528400）

【摘要】隨著國(guó)家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展需求，于2001年建設(shè)部提出要求，全面取消毛坯房，倡導(dǎo)住宅一次裝修到位。歷時(shí)多年的探索與實(shí)踐，各省市相繼制定了有關(guān)政策法規(guī)，極力推進(jìn)房地產(chǎn)精裝修住宅項(xiàng)目的發(fā)展。在政策的引導(dǎo)與推動(dòng)中，房地產(chǎn)開發(fā)商推出精裝修住宅已逐漸形成常態(tài)，并形成一套符合國(guó)情的裝修體系。然而，在行業(yè)發(fā)展與推進(jìn)過(guò)程中難以避免得衍生了精裝修住宅項(xiàng)目管理質(zhì)量問(wèn)題。筆者結(jié)合工作實(shí)際與房地產(chǎn)精裝修住宅項(xiàng)目管理的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，提出觀點(diǎn)以及有效措施促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】精裝修 住宅 項(xiàng)目管理 問(wèn)題 措施

精裝修住宅發(fā)展至今已成為房地產(chǎn)開發(fā)的主要方向，從國(guó)家建住房[2002]190號(hào)文下發(fā)至今，歷時(shí)十五年的過(guò)渡區(qū)間，房地產(chǎn)開發(fā)商已然探索出符合社會(huì)經(jīng)濟(jì)需求以及自身發(fā)展的精裝修住宅項(xiàng)目管理方法。于開發(fā)商而言，精裝修住宅一方面能夠提升住宅項(xiàng)目的檔次水準(zhǔn)，另一方面可以提升房地產(chǎn)開發(fā)商的企業(yè)產(chǎn)品價(jià)值繼而提升品牌效應(yīng)。然而，在行業(yè)發(fā)展與推進(jìn)過(guò)程中難以避免得衍生了精裝修住宅項(xiàng)目管理質(zhì)量問(wèn)題。國(guó)家政策的出臺(tái)，旨在加強(qiáng)對(duì)住宅裝修的管理，積極推廣裝修一次到位或菜單式裝修模式，避免二次裝修造成的破壞結(jié)構(gòu)、浪費(fèi)和擾民等現(xiàn)象。住宅精裝修與酒店裝修在不同的項(xiàng)目管理上存在根本性的差異，因此有必要對(duì)精裝修住宅項(xiàng)目管理中存在的問(wèn)題進(jìn)行梳理與解決。

一、精裝修住宅的施工特點(diǎn)與流程

批量式的精裝修住宅項(xiàng)目與業(yè)主個(gè)人自主裝修的施工具有一定的差異性，精裝修住宅設(shè)計(jì)的流程以及施工標(biāo)準(zhǔn)也不盡相同?？傮w來(lái)說(shuō)有以下兩個(gè)個(gè)方面比較突出：①精裝修住宅項(xiàng)目專業(yè)屬性較強(qiáng)，從室內(nèi)風(fēng)格裝潢到水電安裝鋪排設(shè)計(jì)，均采用專業(yè)統(tǒng)一的規(guī)劃管理。房地產(chǎn)開發(fā)商在對(duì)精裝修住宅的設(shè)計(jì)、生產(chǎn)、建造涉及面廣，要通過(guò)裝修中涉及的產(chǎn)品性能及其技術(shù)特性，并綜合戶型、面積、功能模式、造價(jià)、風(fēng)格等因素，提供出類似菜單式的住宅裝修設(shè)計(jì)手冊(cè)。②精裝修住宅項(xiàng)目管理標(biāo)準(zhǔn)與監(jiān)督水準(zhǔn)要求更為嚴(yán)格，整體管控環(huán)節(jié)更為細(xì)化，各部門之間的協(xié)作緊密度強(qiáng)。誠(chéng)然，精裝修住宅的開發(fā)流程大致相同，流線清晰：設(shè)計(jì)方案→材料采購(gòu)以及樣板示范→施工→監(jiān)理→質(zhì)量驗(yàn)收→保修與維護(hù)。整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)管理的過(guò)程中，消費(fèi)者參與程度較低，不存在意見反饋、喜好采納等信息傳遞。目前，我國(guó)絕大部門房地產(chǎn)開發(fā)商不會(huì)為消費(fèi)者提供菜單式精裝修住宅，消費(fèi)者在同一消費(fèi)水準(zhǔn)的前提下，幾乎沒有可以選擇設(shè)計(jì)方案的空間。消費(fèi)者只能通過(guò)戶型設(shè)計(jì)、住宅朝向、空間大小來(lái)選擇，主要依賴開發(fā)商主觀上對(duì)市場(chǎng)和潮流導(dǎo)向的判斷，整體審美風(fēng)格同樣依賴于開發(fā)商的定位。

二、精裝修住宅項(xiàng)目管理流程中的問(wèn)題與實(shí)施措施

（1）設(shè)計(jì)方案。在前面談到精裝修住宅在設(shè)計(jì)選擇上，消費(fèi)者的參與度的缺失，一方面顯示了開發(fā)商的主觀決定權(quán)，另一方面也會(huì)成為開發(fā)商在銷售過(guò)程中難以避免存在設(shè)計(jì)方案不被消費(fèi)者接受的風(fēng)險(xiǎn)。因此，在整個(gè)設(shè)計(jì)方案開始前，開發(fā)商理應(yīng)做好以下工作：①資源整合。將同類型與不同類型的設(shè)計(jì)師進(jìn)行有意識(shí)的區(qū)分與掌握，其設(shè)計(jì)代表作、風(fēng)格運(yùn)用、設(shè)計(jì)工時(shí)、費(fèi)用收取等方面尤為重要。②項(xiàng)目特點(diǎn)定位以及設(shè)計(jì)定位的結(jié)合。開發(fā)項(xiàng)目的環(huán)境特點(diǎn)、人文特色、風(fēng)俗習(xí)慣、審美喜好，開發(fā)商理應(yīng)結(jié)合自身項(xiàng)目的特色來(lái)選擇設(shè)計(jì)師及其設(shè)計(jì)風(fēng)格，③成功案例的審度與團(tuán)隊(duì)安排。理性考察成功設(shè)計(jì)案例，有效協(xié)調(diào)團(tuán)隊(duì)間的協(xié)作。④明確裝修設(shè)計(jì)師的主導(dǎo)地位。設(shè)計(jì)師在整個(gè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)上處于一個(gè)十分關(guān)鍵和重要的位置，他需要清楚掌握住宅項(xiàng)目的功能配置、使用范圍，需要掌握開發(fā)商提供的施工能力，并明確施工方法，清楚定位風(fēng)格。在此基礎(chǔ)上，才能把設(shè)計(jì)與生產(chǎn)、施工與銷售有效結(jié)合，從初始的設(shè)計(jì)方案令消費(fèi)者滿意。

（2）設(shè)計(jì)監(jiān)督與審定。精裝修設(shè)計(jì)監(jiān)督與審定階段是房地產(chǎn)精裝修住宅項(xiàng)目施工管理中比較重要的階段，該階段會(huì)直接影響到裝修施工的正常運(yùn)行，也會(huì)影響到整個(gè)設(shè)計(jì)方案的變動(dòng)。倘若在精裝修施工過(guò)程時(shí)，前后共工作銜接不上，導(dǎo)致施工單位工期延誤和招投標(biāo)工作延誤，是會(huì)直接導(dǎo)致整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的滯后，直接產(chǎn)生嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)損失。因而務(wù)必要嚴(yán)加把控每個(gè)環(huán)節(jié)的銜接以及整體的控制管理，具體措施大致如下：施工流程與周期安排。房地產(chǎn)開發(fā)商理應(yīng)對(duì)整個(gè)精裝修住宅項(xiàng)目管理做一個(gè)全面管控，對(duì)每個(gè)施工流程與周期進(jìn)行合理安排，避免施工延誤以及人力物力的浪費(fèi)；各個(gè)專業(yè)領(lǐng)域設(shè)計(jì)的緊密銜接。在整個(gè)精裝修住宅項(xiàng)目中，除了房屋風(fēng)格裝修要求有具體的設(shè)計(jì)，相關(guān)的家居用電、廚房、衛(wèi)浴空間的管道鋪設(shè)的設(shè)計(jì)需要緊密銜接，避免出現(xiàn)設(shè)計(jì)要求沖突。

（3）項(xiàng)目招標(biāo)。精裝修住宅項(xiàng)目本身具有標(biāo)段的靈活性，為保證工程高質(zhì)完成，招標(biāo)根據(jù)整體項(xiàng)目工程的階段需求進(jìn)行，細(xì)化項(xiàng)目的工程報(bào)價(jià)，避免管理的復(fù)雜性。

（4）項(xiàng)目施工。項(xiàng)目施工階段屬于整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目當(dāng)中最為困難的管理階段，當(dāng)中包含了施工的設(shè)備設(shè)施、工人技術(shù)以及人員的復(fù)雜。因此必須對(duì)各個(gè)施工工程隊(duì)有序調(diào)配，區(qū)間錯(cuò)開與時(shí)間重合的方式有效安排。同時(shí)加強(qiáng)對(duì)施工設(shè)施設(shè)備的安全管控，對(duì)施工材料定量采購(gòu)，避免不必要的浪費(fèi)以及增加材料管理的難度。

（5）裝修材料管理。精裝修房屋使用的裝修材料是開發(fā)項(xiàng)目中最受人關(guān)注的一環(huán)，也是決定住宅產(chǎn)品室內(nèi)外風(fēng)格、檔次、品位的關(guān)鍵，不僅直接影響住宅產(chǎn)品質(zhì)量，而且在精裝修實(shí)施過(guò)程中經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)成本與效果之爭(zhēng)。精裝修住宅整體工程龐大，涉及的各項(xiàng)裝修五金配件、地板石材、油漆等材料數(shù)量大，種類多。為降低采購(gòu)成本以及提高自身利潤(rùn)，開發(fā)商與相關(guān)行業(yè)品牌簽訂合作協(xié)議，指定相應(yīng)裝修材料。那么在管理層面，對(duì)材料申報(bào)的節(jié)點(diǎn)以及現(xiàn)場(chǎng)材料的驗(yàn)收及保管提出了很高的要求，一方面要密切跟隨項(xiàng)目施工進(jìn)度，保障裝修材料在對(duì)應(yīng)的施工環(huán)節(jié)到位；另一方面對(duì)應(yīng)管理工程師要對(duì)材料的質(zhì)量加以辨別。

總而言之，精裝修住宅已然成為實(shí)力雄厚的開發(fā)企業(yè)新的競(jìng)爭(zhēng)利器，這是一種投入多、風(fēng)險(xiǎn)大、責(zé)任重的裝修方式。項(xiàng)目開發(fā)造價(jià)成本的增加以及工期的增長(zhǎng)，稍有不慎容易致使開發(fā)商出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)困境和風(fēng)險(xiǎn)。精裝修住宅也逐漸得到消費(fèi)的認(rèn)可，但消費(fèi)者對(duì)精裝修住宅的質(zhì)量、材料的環(huán)保使用也愈發(fā)關(guān)注。精裝修住宅對(duì)開發(fā)商的整體素質(zhì)有了更高的標(biāo)準(zhǔn)和要求，只有高質(zhì)量的精裝修住宅項(xiàng)目才能在消費(fèi)者的市場(chǎng)站穩(wěn)腳跟。因此，加強(qiáng)對(duì)精裝修住宅項(xiàng)目的管理力度，加強(qiáng)對(duì)措施的合理推動(dòng)，提高施工質(zhì)量、施工效率才是開發(fā)商發(fā)展的王道。

參考文獻(xiàn)：

[1]徐璐.探析房地產(chǎn)精裝修設(shè)計(jì)管理[J].現(xiàn)代裝飾（理論），2014，（7）.