牟林林

摘要：近年來(lái)，我國(guó)旅游及房地產(chǎn)業(yè)不斷升溫，而旅游房地產(chǎn)作為兩者結(jié)合的產(chǎn)物，被許多企業(yè)和地區(qū)所關(guān)注。我國(guó)的旅游地產(chǎn)已經(jīng)起步并處于快速發(fā)展階段，但在旅游房地產(chǎn)金融投資風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題值得人們深思。本文主要對(duì)旅游房地產(chǎn)金融投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了相關(guān)分析，對(duì)旅游房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)控制措施提出了相關(guān)的建議。

關(guān)鍵詞：旅游房地產(chǎn)；金融；投資風(fēng)險(xiǎn)；分析

引言

旅游地產(chǎn)是旅游與地產(chǎn)的結(jié)合，隨著現(xiàn)代度假行業(yè)發(fā)展應(yīng)運(yùn)而生的一種新型旅游產(chǎn)業(yè)，同時(shí)也是房地產(chǎn)業(yè)里特殊的一類(lèi)，兼具旅游價(jià)值和地產(chǎn)的性質(zhì)。在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策調(diào)整影響下，旅游地產(chǎn)投資項(xiàng)目應(yīng)運(yùn)而生，成為投資領(lǐng)域關(guān)注的重點(diǎn)。但是受到旅游地產(chǎn)投資周期較長(zhǎng)、資金需求量較大等諸多因素的影響，其資金回籠較慢、且運(yùn)營(yíng)過(guò)程較為復(fù)雜，在很大程度上增加了旅游地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)，如何實(shí)現(xiàn)對(duì)旅游地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)控制成為投資需要亟待解決的問(wèn)題。

1旅游地產(chǎn)概述

旅游地產(chǎn)的特征主要包括：（1）旅游地產(chǎn)具有優(yōu)美的環(huán)境資源。旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)多選擇靠近景色優(yōu)美、氣候宜人的風(fēng)景名勝區(qū)，對(duì)環(huán)境的要求十分苛刻，同時(shí)也看重當(dāng)?shù)氐奈幕Y源。（2）旅游地產(chǎn)具有專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理以及酒店管理配備服務(wù)。與普通住宅相比，旅游地產(chǎn)的關(guān)注重點(diǎn)在配套設(shè)施與服務(wù)管理上。顧客選擇旅游地產(chǎn)是將其作為休閑居所，而非普通住宅的“方便第一，享受其次”。旅游地產(chǎn)項(xiàng)目除了給客戶(hù)提供完善的日用設(shè)施以外，同時(shí)也要解決一系列配套公用設(shè)施以及購(gòu)物、運(yùn)動(dòng)、休閑、娛樂(lè)場(chǎng)所，也就是為客戶(hù)創(chuàng)造一個(gè)配備齊全的小社會(huì)。（3）環(huán)境氛圍良好。旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的目標(biāo)之一就是滿(mǎn)足人們的度假需求，注重營(yíng)造一種和諧、安寧、輕松的環(huán)境氛圍，使旅游者從日常工作釋放自我、緩解壓力。這就遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了一般傳統(tǒng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)對(duì)單純住宿條件的要求，要求對(duì)旅游者的休閑度假等需求進(jìn)行周全的設(shè)計(jì)。（4）消費(fèi)檔次高。旅游地產(chǎn)在國(guó)外是中產(chǎn)階級(jí)以上的消費(fèi)品，并非是人人都能享有的旅游產(chǎn)品。國(guó)內(nèi)旅游地產(chǎn)消費(fèi)者集中在城市的高收入層，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)才（平不斷上升，傳統(tǒng)的旅游消費(fèi)項(xiàng)目已經(jīng)不能滿(mǎn)足他們?nèi)找嬖鲩L(zhǎng)的消費(fèi)需求。（5）投資回報(bào)高。從個(gè)人使用的方面來(lái)看，旅游地產(chǎn)的投資帶來(lái)的收益就是旅游者體驗(yàn)到與日常生活工作不同的舒適與放松，也是一種特別的回報(bào)方式。相比消費(fèi)而言的高回報(bào)，對(duì)于住戶(hù)來(lái)說(shuō)，旅游地產(chǎn)也不失為一種投資選擇。地價(jià)的增值和閑置房屋出租是最主要的經(jīng)濟(jì)回報(bào)。

2旅游房地產(chǎn)金融投資風(fēng)險(xiǎn)

2.1盲目集中投資導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)增大

旅游地產(chǎn)投資的高利潤(rùn)使得不少投資商“鋌而走險(xiǎn)”，盲目集中投資致使旅游地產(chǎn)市場(chǎng)亂象情況層出不窮。例如，作為休閑度假，膠東半島海濱因具備優(yōu)質(zhì)的“3S”（Sea、Sand、Sun）資源，成為大型房地產(chǎn)企業(yè)針對(duì)優(yōu)質(zhì)沙灘資源的“主戰(zhàn)場(chǎng)”，但是，島上真正能下海游泳的時(shí)間最長(zhǎng)只有三個(gè)月，遠(yuǎn)比不上海南三亞和華南濱海地區(qū)。一般的商業(yè)服務(wù)企業(yè)不會(huì)對(duì)季節(jié)性極強(qiáng)的市場(chǎng)進(jìn)行投資，這塊“短板”造成了服務(wù)配套設(shè)施缺乏。且這些項(xiàng)目還遠(yuǎn)離城區(qū)，沒(méi)辦法依托庇佑，開(kāi)發(fā)商如果在其基礎(chǔ)上再自建設(shè)施，投資大不說(shuō)，何時(shí)能收回成本盈利也遙遙無(wú)期。

2.2不可逆因素增加投資風(fēng)險(xiǎn)

旅游地產(chǎn)與旅游業(yè)相伴隨，一些突如其來(lái)自然災(zāi)害的發(fā)生使旅游發(fā)展受阻，那么與之相關(guān)的旅游地產(chǎn)也必然“遭殃。據(jù)統(tǒng)計(jì)，近年的海嘯給東南亞旅游造成相關(guān)損失占達(dá)80%以上08年汶川大地震對(duì)四川旅游業(yè)造成巨大影響，全省旅游總收入比去年同期下降18%。同時(shí)，一國(guó)的政治立場(chǎng)也對(duì)旅游地產(chǎn)的發(fā)展有或大或小的影響。例如：我國(guó)對(duì)日本等國(guó)的政治立場(chǎng)的周期性變化，也將直接影響到我國(guó)旅游業(yè)的發(fā)展。

2.3國(guó)家宏觀政策的調(diào)整帶來(lái)的背景風(fēng)險(xiǎn)

任何產(chǎn)業(yè)的發(fā)展離不開(kāi)該國(guó)的產(chǎn)業(yè)政策的宏觀調(diào)控。針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱的情況，我國(guó)相繼出臺(tái)了一系列相應(yīng)的調(diào)控措施，旨在調(diào)控地產(chǎn)業(yè)投資過(guò)熱之勢(shì)。經(jīng)過(guò)近三年的努力，雖然各地地產(chǎn)價(jià)格過(guò)高情況有所緩和，但整體上效果仍不明顯。由于旅游地產(chǎn)也具備房地產(chǎn)的一些特征，與房地產(chǎn)業(yè)息息相關(guān)，所以旅游地產(chǎn)商在進(jìn)行投資時(shí)，宏觀經(jīng)濟(jì)政策成為不得不考慮的因素。

2.4缺乏了解相關(guān)投資理論

一些投資者缺乏金融、投資、風(fēng)險(xiǎn)管理等方面的理論知識(shí)，而我國(guó)現(xiàn)階段相關(guān)投資風(fēng)險(xiǎn)咨詢(xún)機(jī)構(gòu)又不完善，合格專(zhuān)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)投資人才匱乏，更缺乏風(fēng)險(xiǎn)投資的經(jīng)驗(yàn)，難以給投資者一些有用的建議，導(dǎo)致投資風(fēng)險(xiǎn)增加。

3旅游房地產(chǎn)金融投資風(fēng)險(xiǎn)控制措施

3.1增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理能力

近幾年，我國(guó)政府加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)模和調(diào)控，針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)頒布了越來(lái)越多的法律，旅游房地產(chǎn)發(fā)展也受到一定程度的影響，伴隨著市場(chǎng)機(jī)制的逐漸規(guī)范和完善，對(duì)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行防范將成為投資者應(yīng)該重視的問(wèn)題。由此可見(jiàn)，提高建立風(fēng)險(xiǎn)管理能力是十分必要的。針對(duì)旅游房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，投資風(fēng)險(xiǎn)不能局限一個(gè)項(xiàng)目，應(yīng)從旅游房地產(chǎn)的整體發(fā)展趨勢(shì)入手，對(duì)投資進(jìn)行全程監(jiān)控。此外，投資者要有很?chē)?yán)謹(jǐn)?shù)耐顿Y理念，豐富自己的投資經(jīng)驗(yàn)，風(fēng)險(xiǎn)投資意識(shí)一定得加強(qiáng)，對(duì)自己管理項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)要經(jīng)過(guò)科學(xué)的規(guī)劃和全方位的估測(cè)。再者，投資者要對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的國(guó)家政策爛熟于胸，并時(shí)刻關(guān)注政策新動(dòng)向。要將風(fēng)險(xiǎn)的量化評(píng)估和國(guó)家政策相結(jié)合，同時(shí)考慮市場(chǎng)因素的影響，在可行性范圍內(nèi)，進(jìn)行投資規(guī)劃。這其中，最需要注意的還是要和實(shí)際掛鉤，根據(jù)投資者的實(shí)際情況，再結(jié)合國(guó)家的開(kāi)發(fā)政策，積極向政策靠攏，享受一些優(yōu)惠的政策，搭上國(guó)家發(fā)展的列車(chē)，控制投資風(fēng)險(xiǎn)。

3.2注重市場(chǎng)分析

旅游房地產(chǎn)投資的關(guān)鍵是如何做出正確的決策，投資者應(yīng)該把可行性研究作為決策前的頭等重要工作，最大限度的避規(guī)投資風(fēng)險(xiǎn)。地大物博的中國(guó)山清水秀，旅游景點(diǎn)眾多，旅游地產(chǎn)項(xiàng)目圍著景區(qū)也是遍地開(kāi)花。選擇旅游地產(chǎn)項(xiàng)目還得考慮所在景區(qū)優(yōu)勢(shì)。并不是所有的景區(qū)都適合做旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，以黃山為例，它已經(jīng)不單單是安徽的黃山、中國(guó)的黃山，更是全球的黃山，這樣的景區(qū)具有它的唯一性，旅客量得以保證，這類(lèi)景區(qū)的地產(chǎn)項(xiàng)目可以考慮。反之，有些地方風(fēng)景也很優(yōu)美，但鮮有人知，短期內(nèi)投資者很難有所收益

3.3共同投資

投資者聯(lián)合在一起共同開(kāi)投資一個(gè)項(xiàng)目是常用的風(fēng)險(xiǎn)分散方式。共同投資的本質(zhì)要求是平等享受投資帶來(lái)的利潤(rùn)以及風(fēng)險(xiǎn)，不同的開(kāi)發(fā)商選擇共同投資方式和項(xiàng)目，能夠分散投資風(fēng)險(xiǎn)，利益平均化，在重大決策時(shí)，可以各抒己見(jiàn)，發(fā)揮各自的優(yōu)勢(shì)，使決策達(dá)到最大的優(yōu)越性，最終達(dá)到避規(guī)風(fēng)險(xiǎn)的作用。共同投資的實(shí)例有投資者與大型的財(cái)團(tuán)或者投資公司合作，減輕籌資方面的風(fēng)險(xiǎn)；與國(guó)外集團(tuán)聯(lián)盟，可以借鑒外國(guó)先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)，獲得技術(shù)上的支持等。

3.4購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn)

購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn)對(duì)于任何行業(yè)都是一份穩(wěn)定的保障，對(duì)于旅游房地產(chǎn)投資者來(lái)說(shuō)，也是很有必要的，它能夠轉(zhuǎn)移投資的風(fēng)險(xiǎn)，彌補(bǔ)損失，不會(huì)出現(xiàn)資金崩盤(pán)的現(xiàn)象。購(gòu)買(mǎi)正規(guī)的大型保險(xiǎn)對(duì)維持旅游房地產(chǎn)投資者的信譽(yù)有很大幫助，能夠促進(jìn)開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售工作的正常進(jìn)行。旅游房地產(chǎn)投資者在購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn)時(shí)，需要根據(jù)資金情況和市場(chǎng)需求選擇適合的險(xiǎn)種以及投保金額，才能達(dá)到預(yù)期效果。

3.5分散投資

為了能夠最大程度上降低旅游地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)，可以同時(shí)對(duì)多個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行投資，實(shí)現(xiàn)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的分流處理，減少由于一個(gè)項(xiàng)目的失敗而使投資者承受整體更大的打擊。在資金分配中，也需要考慮風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)的不同，風(fēng)險(xiǎn)大的回報(bào)率相對(duì)要高，回報(bào)率低的投資相對(duì)風(fēng)險(xiǎn)就低一些，投資者需要按照實(shí)際情況合理分配，達(dá)到降低整體投資風(fēng)險(xiǎn)的效果。

結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，投資者應(yīng)明確認(rèn)識(shí)到當(dāng)前旅游地產(chǎn)發(fā)展面I臨的諸多風(fēng)險(xiǎn)，并結(jié)合旅游地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀，做好充分的調(diào)查、研究、分析、論證，制定針對(duì)性的風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制，提高自身抵御風(fēng)險(xiǎn)能力，學(xué)習(xí)相關(guān)法律制度，加大對(duì)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)的關(guān)注研究力度，通過(guò)共同投資、購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn)、分散投資等措施控制風(fēng)險(xiǎn)，只有這樣才能夠從保證投資者的利益，同時(shí)又能推動(dòng)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目持續(xù)健康發(fā)展。