張 麗

(河北省社會科學院 社會發(fā)展研究所，河北 石家莊 050051)

新型城鎮(zhèn)化進程中河北省老年公寓發(fā)展策略

張 麗

(河北省社會科學院 社會發(fā)展研究所，河北 石家莊 050051)

新型城鎮(zhèn)化進程中老年公寓的發(fā)展應(yīng)順應(yīng)以人為本的價值導向，將老年群體需求作為根本研究出發(fā)點，最終實現(xiàn)老年群體生活質(zhì)量的提升。通過問卷調(diào)查和實地訪談，在河北省內(nèi)對部分老年群體關(guān)于老年公寓的需求狀況進行了綜合分析，發(fā)現(xiàn)老年公寓存在定位不清、設(shè)施不完備、資金短缺、運營能力偏弱、服務(wù)質(zhì)量不高、缺乏評估與監(jiān)管等諸多問題亟待解決。提出要立足以滿足不同老年人多樣化養(yǎng)老需求為導向，以提高老年人生活質(zhì)量為根本，堅持創(chuàng)新、協(xié)調(diào)、綠色、開放和共享發(fā)展理念，加強老年公寓多樣化建設(shè)，重點打造綠色型、智能型等特色老年公寓；搭建共享經(jīng)濟平臺，獲取多方資源支持，建立合理的價格結(jié)構(gòu)，增強老年公寓的運營能力；培養(yǎng)專業(yè)服務(wù)團隊，提升專業(yè)服務(wù)水平；加強第三方評估和政府監(jiān)管，以促進老年公寓向良性方向發(fā)展。

老年公寓；養(yǎng)老需求；服務(wù)供給；運營能力

新型城鎮(zhèn)化體現(xiàn)了以人為本的發(fā)展理念，老年公寓的設(shè)計和服務(wù)同樣體現(xiàn)以人為本的理念。老年公寓不同于一般的養(yǎng)老院，它以滿足和適應(yīng)老年人的多樣化需求為根本，更注重老年人個體特點，融合老年住宅與社會化養(yǎng)老服務(wù)功能，是滿足老年人對更高生活品質(zhì)需求而建立的。隨著人們養(yǎng)老和消費觀念的轉(zhuǎn)變，老年公寓逐漸被老年群體及其家人所接受，對老年公寓的多樣化需求不斷增長。而現(xiàn)有老年公寓的適老化設(shè)施及服務(wù)并不完善，因此，能夠住進一個設(shè)施完備、服務(wù)周到的老年公寓成為很多老年人的期望。本文研究的老年公寓是指以老年人特點和需求為根本，可供有自理能力的老年人居住的住宅，是居家養(yǎng)老與社會養(yǎng)老服務(wù)的結(jié)合。

一、河北省老年公寓的需求狀況綜合分析

(一)老年人口總量持續(xù)增加對老年公寓存在剛性需求

按照聯(lián)合國統(tǒng)計口徑，一個國家或地區(qū)7%以上人口超過65歲，或者10%以上人口超過60歲，這個國家和地區(qū)就進入了人口老齡化階段。河北省從1999年進入老齡化階段，截至2010年底，60歲以上人口達到了934萬人，占全省總?cè)丝诘?3%；65歲以上人口592萬人，占全省總?cè)丝?.24%；80歲以上的老年人98萬人，占60歲以上老年人口總數(shù)10.5%。截至2015年底，60歲及以上人口為1212.49萬人，占全省總?cè)丝诘?6.33%；65歲及以上人口為756.6萬人，占全省總?cè)丝诘?0.19%；80歲以上的老年人155萬人，占60歲以上老年人口總數(shù)12%。據(jù)有關(guān)部門預(yù)測，2020年60歲以上老年人口占全省人口將達到18%，80歲以上的老人將達到179.8萬人，接近中度老齡化社會；2030年60歲以上老年人口占全省人口將達到25%，進入重度老齡化社會。河北省正在逐步走向中度、重度老齡化社會，高齡老人持續(xù)增加，隨著新型城鎮(zhèn)化進程的推進和老年人口生活水平的提高，越來越多老年人更注重生活質(zhì)量的提升，需要良好的居住環(huán)境、專業(yè)的養(yǎng)老服務(wù)和醫(yī)護，這些因素為老年公寓的發(fā)展提供了廣闊的空間。

表1 河北省老年人口數(shù)和老齡化變動趨勢

資料來源：2010年、2015 年河北省統(tǒng)計局統(tǒng)計數(shù)據(jù)。

(二)老年公寓的潛在群體需求空間較大

筆者通過對河北省11個設(shè)區(qū)市的部分60歲以上老年人關(guān)于老年公寓需求意愿的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，老年人的養(yǎng)老觀念正在發(fā)生轉(zhuǎn)變，從傳統(tǒng)的養(yǎng)兒防老向社會養(yǎng)老轉(zhuǎn)變，社會化的養(yǎng)老方式逐漸被老年人所接受，老年公寓的老年群體需求和潛在群體需求比例較高，37.8%的受訪者表示如果老年公寓符合自己的需求就會選擇，46.2%的受訪者表示不得不去的時候再選擇去老年公寓，這部分潛在需求群體是老年公寓未來發(fā)展需要重點關(guān)注的對象。其中，擁有孩子越多的老人對老年公寓的需求越強烈，調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，擁有3個孩子以上的老人選擇比例達40.4%，有2個孩子的老人選擇比例達35.7%，擁有1孩的老人選擇比例達35.5%，可見，擁有孩子越多的老年人可能受到子女贍養(yǎng)分擔比例問題困擾，反而更愿意選擇老年公寓養(yǎng)老，維護大家庭子女間關(guān)系的和諧。

表2 擁有不同孩子數(shù)量的老人選擇老年公寓的意愿調(diào)查 單位：%

對老年人選擇老年公寓的原因調(diào)查分析顯示，35.7%的受訪者認為可以減輕子女負擔，35%的受訪者認為老年公寓服務(wù)齊全且自己可以得到很好的照料，15.7%的受訪者認為可以找到更多交流伙伴，9.1%的受訪者認為可以減少家庭矛盾，4.3%的受訪者是由于得不到子女贍養(yǎng)。從老年人對子女選擇讓父母住老年公寓的想法調(diào)查顯示，65.4%的人認為子女工作忙、不得已而為之，同時也為了使父母在生活上有更多的照顧，21.3%的人認為這是現(xiàn)代社會一種新型養(yǎng)老方式，可見，現(xiàn)在老年人能深深理解子女工作和生活壓力，從被動指望子女養(yǎng)老向主動尋求更適合的養(yǎng)老方式轉(zhuǎn)變，并且對設(shè)施齊全、服務(wù)周到的老年公寓比較期待。

(三)老年公寓市場需求前景廣闊

隨著年齡的增長和生理的衰退，子女經(jīng)濟的獨立，社會保險制度的日益完善，老年人的消費觀念也會有所轉(zhuǎn)變，會有越來越多老年人愿意拿出自己長期儲蓄積累中很大一部分用于養(yǎng)老消費，花錢“買健康、買舒心、買服務(wù)”成為一種養(yǎng)老消費新時尚，這在一定程度上提高了老年人口消費市場的購買力水平，也為老年公寓市場創(chuàng)造了發(fā)展良機。

三成以上老年人愿意以購買或租賃的方式入住條件完備的老年公寓。調(diào)查結(jié)果顯示，30.9%的老年人愿意購買或租賃老年公寓，46.2%的老年人處于猶豫當中，需要確定老年公寓是否符合自己的需求再決定。

3 000元以下是絕大多數(shù)老年人可接收的租賃價位。從可接受的租賃老年公寓價位調(diào)查結(jié)果顯示，被調(diào)查者選擇1 000元以下占15.3%，1 000～2 000元占46.2%，2 000～3 000元占34.4%，3 000～5 000元占3.1%，5 000元以上占1%。

中高收入老年群體對老年公寓的購買欲望比較強。從對中高收入老年人選擇老年公寓入住方式調(diào)查結(jié)果顯示，希望購買房屋產(chǎn)權(quán)的占調(diào)查總數(shù)的45.2%，打算租賃形式的占24.8%，希望購買產(chǎn)權(quán)式酒店的占17.2%，打算采取其他形式的占12.8%，這也意味著未來符合老年人個性化需求，為老年人量身定做的老年公寓市場前景看好。

(四)老年群體對老年公寓需求呈多元化、精細化趨勢

硬件設(shè)施完備和全面細致服務(wù)到位是老年人對老年公寓的期待。從老年人對老年公寓條件要求的調(diào)查結(jié)果看，21.5%的人選擇硬件配套設(shè)施齊全(如老年活動中心、老年課堂、餐廳等)，15.5%的人選擇良好的綠色居住環(huán)境，14.6%的人選擇要有專業(yè)的服務(wù)管理隊伍，12.5%的人選擇要有醫(yī)院，11.2%的人選擇價格合理，8.1%的人選擇交通便利，6.5%的人選擇要離子女近，5.8%的人選擇要有日料或托老中心，4.4%的人選擇要有綜合商場。從老年人對老年公寓服務(wù)需求調(diào)查結(jié)果看，需要身體康復(fù)、護理及心理關(guān)懷服務(wù)29.4%，需要日常生活照料家政服務(wù)15.4%，休閑娛樂旅游服務(wù)11.5%，維權(quán)服務(wù)10.8%，陪同購物或就醫(yī)9.7%，文化體育用品服務(wù)7.7%，老年餐桌5.7%，送貨上門5.7%，金融服務(wù)4.1%。從上述數(shù)據(jù)分析可以看出，老年人對老年公寓已不再是簡單的“有屋可住、有飯可吃”的物質(zhì)需求，而是更加注重精神層面需求的獲得和享受。

(五)京津老人異地養(yǎng)老需求為河北老年公寓發(fā)展注入新動力

京津高消費水平導致老年公寓的價格定位也偏高，城區(qū)老年公寓承載力遠不能從供給上滿足日益增長的老年人口養(yǎng)老需求。調(diào)查顯示，32.8%的京津地區(qū)老年人有意向選擇到養(yǎng)老成本相對比較低、交通通訊便利、自然環(huán)境宜人、緊鄰京津的河北省養(yǎng)老。河北各地正在逐步開發(fā)建設(shè)頤養(yǎng)型、醫(yī)養(yǎng)型、養(yǎng)生型、候鳥型等大型社區(qū)老年公寓，來吸引京津地區(qū)老年人。此外，很多從北京、天津來的老人中有離休干部、知識分子，文化素質(zhì)高，經(jīng)濟狀況較好，消費能力較高，他們更青睞于選擇中高端老年公寓，這對河北老年公寓的整體發(fā)展帶來新的活力和動力。

上述分析，主要從老年群體對老年公寓的需求角度進行分析，旨在為今后老年公寓的經(jīng)營者提供一些信息，比如各類老年群體對養(yǎng)老服務(wù)需求的偏好、硬件設(shè)施建設(shè)及相關(guān)配套、地理位置的選擇等方面要求。

二、河北省老年公寓發(fā)展面臨的問題

(一)社會對老年公寓的認知和宣傳存在偏差

1.老年公寓與養(yǎng)老院性質(zhì)混淆不清。盡管近幾年來河北省老年公寓發(fā)展較快，但很多人對老年公寓的認識存在誤區(qū)，很多人將老年公寓與“養(yǎng)老院”“敬老院”“療養(yǎng)院”等同，認為入住的都是經(jīng)濟收入低、無依無靠、需要護理照料的老人，且認為在老年公寓里生活無趣、行動受約束，更有甚者，將老年公寓比喻成“沒有枷鎖的牢籠”。而真正意義上的老年公寓面對的服務(wù)對象是一些可以生活自理，可以獨立居住在老年公寓提供的住宅內(nèi)的老年人，與養(yǎng)老院、敬老院等在居住設(shè)施和服務(wù)功能上存在本質(zhì)差別。

2.老年公寓與普通地產(chǎn)界限模糊?，F(xiàn)在大多數(shù)養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)營者以開發(fā)老年公寓為名獲得土地使用權(quán)，最終只是建設(shè)少量老年公寓和大量商業(yè)住宅，對外宣傳主打“養(yǎng)老”概念，但實際還是以商業(yè)配套設(shè)施為主，老年消費者對這種所謂的老年公寓并不買賬。而實際上，很多老年公寓投資者反應(yīng)，并非不想專門只開發(fā)老年公寓，而是缺乏專業(yè)的老年公寓規(guī)劃設(shè)計機構(gòu)為其謀劃、規(guī)劃，缺乏為老年公寓提供養(yǎng)老服務(wù)的專業(yè)機構(gòu)智力支持，只能按照傳統(tǒng)的房地產(chǎn)模式來建設(shè)和運營老年公寓，這種不以老年人實際需求為出發(fā)點的老年公寓開發(fā)和運作自然不會得到老年群體的認同。

(二)老年公寓建設(shè)亟待規(guī)范

1.缺乏統(tǒng)一的行業(yè)標準。目前省內(nèi)對于老年公寓的性質(zhì)界定、硬件設(shè)施、居住環(huán)境、隊伍構(gòu)成、服務(wù)內(nèi)容、經(jīng)營管理等缺少統(tǒng)一的行業(yè)標準。老年公寓建設(shè)并沒有納入城市總體規(guī)劃，建設(shè)上重外延輕內(nèi)涵、發(fā)展方式粗放，盲目只求建設(shè)規(guī)模，但實際建設(shè)水平并不高，缺乏真正從老年人的特點和需求出發(fā)而制定的科學合理的建設(shè)規(guī)劃。

2.養(yǎng)老設(shè)施建設(shè)品質(zhì)不高。新型城鎮(zhèn)化進程中河北省新型老年公寓建設(shè)還處于啟動階段，從已建成的老年公寓來看，現(xiàn)有的老年公寓建筑品質(zhì)不高，建設(shè)風格同質(zhì)化問題嚴重，固化在“雜而同”“小而散”的狀態(tài)，缺少創(chuàng)新，缺乏特色，同質(zhì)化比較明顯。除少量為新建的以外，大多數(shù)是利用舊房改建的，并不具備完善的建筑設(shè)施和服務(wù)條件，綠地活動空間很少甚至沒有，老年公寓小區(qū)空間設(shè)計難以滿足老年人的需要，這樣的老年公寓對老年人缺乏吸引力。還有部分地區(qū)、部分企業(yè)建設(shè)以老年公寓為名的住宅，打著老年公寓的名義拿地、開發(fā)、銷售商品住宅，但實際老年公寓僅占整個住宅小區(qū)開發(fā)的一角，從選址規(guī)劃，戶型設(shè)計到相關(guān)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施的建設(shè)與實際意義的老年公寓相差甚遠，不能從根本上滿足老年人多樣化的養(yǎng)老需求[1]。

3.地理布局不盡合理?，F(xiàn)有的老年公寓分布在市區(qū)、遠郊。市區(qū)內(nèi)設(shè)施較為齊全的老年公寓一般規(guī)模不大、輻射力低、容納能力有限、公共活動空間很少，經(jīng)常出現(xiàn)供不應(yīng)求。新建老年公寓雖然設(shè)施、服務(wù)項目相對較好，但大多數(shù)位于遠郊，相對偏僻，交通不便，距離以往的生活社交圈較遠，這些都會給老年人生活和社會活動造成不便，也造成了老年公寓自身吸引力降低。

(三)老年公寓運營困境重重

1.資金難以維持運營。從前期老年公寓項目開發(fā)看，土地審批難、入門標準高、建設(shè)成本高造成運營成本高，老年公寓開發(fā)所需的資金回報期遠遠長于普通房地產(chǎn)項目，一般要7～10年。老年公寓是一次性大量資金投入，需要長期的租賃或買賣才能逐步收回投資，如果資金回流較慢，盈利見效慢，資金流動性將變差，資金回收期會延長，將導致開發(fā)企業(yè)下一步維持老年公寓運營的面臨較大風險。從后期老年公寓的運轉(zhuǎn)看，老年公寓智能化管理設(shè)備、人工成本、基礎(chǔ)設(shè)施的維護等都需要大筆資金支撐，如果開發(fā)企業(yè)前期無法收回投資成本并獲得收益，后期很難維持老年公寓的正常運營。因此，很多老年公寓后期只能處于擱淺狀態(tài)或貼錢運營。

2.供需結(jié)構(gòu)存在差異。老年公寓運營者對市場了解程度不夠，缺乏系統(tǒng)規(guī)劃、精準定位，專業(yè)運營能力不足，對老年用戶需求把握不準。一是現(xiàn)在各類打著建設(shè)老年公寓旗號的地產(chǎn)項目，最終都沒有建成真正的老年公寓，而是配套極少數(shù)養(yǎng)老設(shè)施作為點綴，與老年人實際需求的老年公寓模式相差甚遠。二是目前許多老年公寓未做好價格定位，其價格沒有根據(jù)不同層次消費水平的老年人做出合理定位，很多老年公寓門檻都高得離譜，動輒數(shù)十萬甚至數(shù)百萬元的入門費用，這將許多有養(yǎng)老需求的老人擋在門外，使老年公寓市場的供需脫節(jié)現(xiàn)象比較突出。調(diào)查顯示，45.6%的被調(diào)查老年人認為目前老年公寓費用定價較高，自身經(jīng)濟能力無法持續(xù)支付老年公寓費用，這導致部分老年公寓入住率不高，缺乏客戶資金流入，難以維持良性運營。

3.缺乏協(xié)作運營共同體。老年公寓的核心競爭力不是開發(fā)和投資能力，而是管理和運營能力?，F(xiàn)有的老年公寓開發(fā)者雖然擁有較為成熟的項目開發(fā)和物業(yè)管理的經(jīng)驗，但缺乏管理和運營所必須的養(yǎng)老養(yǎng)生、醫(yī)療護理、財務(wù)管理、智能管理和服務(wù)等技術(shù)資源。而不同類型老年群體對老年公寓的硬件建設(shè)和服務(wù)有不同需求，而且這些需求涉及的領(lǐng)域越來越廣泛，要求越來越專業(yè)化、高端化、精細化， 簡單地以生活照料為主的養(yǎng)老服務(wù)難以滿足老年群體多樣化的需求。目前專業(yè)的養(yǎng)老服務(wù)體系尚未發(fā)育成熟，受老年公寓投資回報率慢等因素影響，醫(yī)療機構(gòu)、財務(wù)管理機構(gòu)、智能應(yīng)用企業(yè)等專業(yè)機構(gòu)對老年公寓市場仍處于觀望狀態(tài)，不敢輕易涉水其中。老年公寓后期管理和持續(xù)運營缺乏協(xié)同合作發(fā)展的力量，生存和發(fā)展面臨壓力巨大。

(四)老年公寓服務(wù)質(zhì)量有待提升

1.缺乏精細化管理和人性化服務(wù)。老年公寓運營一般應(yīng)采取多種專業(yè)化經(jīng)營和管理，更需要精細化、高質(zhì)量的服務(wù)，而目前大多開發(fā)商或物業(yè)管理單位對老年公寓的管理往往只流于表面形式，貼近老年人需求的專業(yè)經(jīng)營和管理還很缺乏。老年公寓普遍存在運營模式參差不齊，服務(wù)項目比較單一，服務(wù)層次普遍偏低，缺乏對從老年群體養(yǎng)老需求出發(fā)的多元化、精細化、專業(yè)化、人性化的服務(wù)。

2.缺乏專業(yè)服務(wù)和管理人員。河北省老年公寓由于起步較晚，還沒有形成一個完善的體系，大多數(shù)工作人員和管理人員并非獲取任職資格的專業(yè)的醫(yī)護人員或社會工作者，缺乏相關(guān)的專業(yè)培訓，僅能對老年人進行最基本生理照料，難以提供更深層面的精神和心理方面的專業(yè)化服務(wù)，無法滿足老年人多元化需求，服務(wù)質(zhì)量、管理水平也很難提升。

(五)缺乏科學的評估機制和完善的管理體制

1.科學評估機制尚未建立。目前河北省尚未設(shè)立或聘請專業(yè)的評估機構(gòu)對老年公寓的需求狀況和運營質(zhì)量進行科學評價，未建立科學評價的指標體系以及支撐這個體系的需求與供給數(shù)據(jù)的信息系統(tǒng)。缺乏對不同地區(qū)、不同老年群體養(yǎng)老需求的客觀、科學、準確地分析，缺乏老年群體在養(yǎng)老服務(wù)上的消費能力、各類設(shè)施的知曉率、使用率和滿意度測評等重要數(shù)據(jù)支撐，就無法準確判斷現(xiàn)行老年公寓服務(wù)供給的有效性、可行性和投資回報率，容易造成老年公寓資源使用效率和投入效益降低。

2.政府監(jiān)管存在缺位和不到位。目前省內(nèi)各級政府部門尚未建立針對老年公寓發(fā)展的全面的、詳細的、可操作性強的法規(guī)、條例、政策，政府職能部門對老年公寓的運營水平和服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)管存在缺位或不到位，如老年公寓經(jīng)營不善缺乏有效扶持，與老人及其家屬產(chǎn)生糾紛后，在解決上缺乏法律依據(jù)，部分開發(fā)商打著建設(shè)老年公寓的旗號開發(fā)房地產(chǎn)住宅進行銷售，缺乏政府部門監(jiān)管嚴查等問題比較突出。這導致老年公寓發(fā)展參差不齊，老年公寓經(jīng)營者和老年群體的權(quán)益均無法得到有效保障。

三、河北省老年公寓建設(shè)路徑與運行控制策略

(一)老年公寓的建設(shè)需明確方向并找準定位

1.老年公寓的規(guī)劃設(shè)計要適應(yīng)不同老年群體需求。不同老人有不同的生理、心理特點，對老年公寓的需求也各有不同，因此，規(guī)劃建設(shè)適應(yīng)不同生理特征老年人的老年公寓是十分有必要的。從規(guī)劃設(shè)計角度，要考慮居住老年人特殊的身體狀況和需求，老年公寓的建設(shè)比一般住宅更為復(fù)雜，建筑施工水平和成本都將高于其他普通住宅，因為老年公寓的細節(jié)要求比一般住宅更多，必須具備滿足不同階段老年人需求而改變空間形式的特性[2]?？傮w來說，住宅應(yīng)以小戶型為宜，除一般居住設(shè)施外，還應(yīng)在老年公寓所在室外環(huán)境配備齊全的適老設(shè)施，如醫(yī)療設(shè)施、文化娛樂設(shè)施、康體設(shè)施、就餐設(shè)施等，并注重私密空間和公共交流空間的有機結(jié)合，打造真正適合老年人晚年生活的宜居環(huán)境。

2.老年公寓選址要逐步從主城區(qū)向城郊區(qū)轉(zhuǎn)移。對老年人的老年公寓需求調(diào)查顯示，51.4%的被訪者選擇郊區(qū)，22.9%的被訪者選擇在城市，7.7%的被訪者選擇在農(nóng)村，18%的被訪者選擇在哪里都可以。可見，老年公寓建設(shè)較為理想的地理位置是城市郊區(qū)，最好選擇公共交通便捷、生態(tài)環(huán)境優(yōu)越、傳統(tǒng)文化旅游資源深厚、日常社交方便、美麗宜居的近郊特色鎮(zhèn)，便于老人出行、頤養(yǎng)身心、與親人互動。老年公寓的開發(fā)者要考慮人工成本、地租成本、建設(shè)成本等因素，郊區(qū)和城市周邊鎮(zhèn)是較為理想的選擇。

3.明確客戶群體定位。老年公寓不同于一般養(yǎng)老院等養(yǎng)老機構(gòu)，它面向的是具備一定經(jīng)濟實力、注重生活質(zhì)量的中高端自理型老年人。

4.打造特色老年公寓。新型城鎮(zhèn)化是各具特色的城鎮(zhèn)化，老年公寓的發(fā)展也應(yīng)該結(jié)合各類資源，打造自身發(fā)展特色。老年公寓建設(shè)應(yīng)由傳統(tǒng)供給型向現(xiàn)代需求型轉(zhuǎn)變，應(yīng)逐步建立親鄰型、綠色型、智能型老年公寓。

建立親鄰型老年公寓。父母入住老年公寓且親子同住或子女婚后住在父母住宅附近是未來養(yǎng)老居住安排的主流趨勢。調(diào)查顯示，想與子女同住的老人占47.2%，主要是可以照顧子孫并且受到子女的照顧，安享天倫之樂，可見，大多數(shù)老人并不愿意遠離子女，獨自度過晚年，隨著年齡增長，對親情的需求增多。在老年公寓的建設(shè)上，要堅持以人為本的原則，遵循協(xié)調(diào)、共享的發(fā)展理念，要協(xié)調(diào)家庭情感與現(xiàn)代養(yǎng)老模式的平衡點，打造“親鄰型”老年公寓，這類老年公寓與其他租售性質(zhì)的普通住宅混合設(shè)計在一個生活社區(qū)內(nèi)，子女可以選擇與老人同住老年公寓，也可以選擇相鄰的普通住宅居住，老人和子女除親人關(guān)系外，從居住模式上，又多了一層鄰居的關(guān)系，這種類型從根本上解決了親人之間經(jīng)常見面、互相照應(yīng)又能有獨立空間的需求。從老人角度，既能繼續(xù)感受到家庭帶來的溫暖，又能滿足自身養(yǎng)老服務(wù)的需求。從子女角度，既減輕了照護父母的壓力，又能滿足堂前盡孝的需求。

建立綠色型老年公寓。新型城鎮(zhèn)化進程中老年公寓建設(shè)應(yīng)該堅持綠色、節(jié)能、低碳、協(xié)調(diào)的發(fā)展理念，新建老年公寓的建設(shè)也應(yīng)以綠色生態(tài)發(fā)展為主線，建筑必須是環(huán)保、低碳、節(jié)能的，周邊環(huán)境必須是綠色生態(tài)宜居的，要充分體現(xiàn)尊重自然、順應(yīng)自然、天人合一的理念，讓老年公寓與綠色生態(tài)環(huán)境融合。對于已有老舊老年公寓及所在的社區(qū)按照綠色老年公寓、綠色社區(qū)的指標，進行統(tǒng)一規(guī)劃、改造，向綠色生態(tài)、可持續(xù)消費和養(yǎng)老人群健康發(fā)展的方向推進。

建立智能型老年公寓。以人為本的新型城鎮(zhèn)化，需要與信息技術(shù)、人工智能技術(shù)進行深度融合，應(yīng)借助智慧城市試點的有利契機，逐步建立發(fā)展智能型老年公寓，為老年人提供一個智能化居住場所，打造一套專門為養(yǎng)老服務(wù)、養(yǎng)老管理而設(shè)計的智能化系統(tǒng)，引入安全的智能服務(wù)機器人。智能服務(wù)機器人在生活服務(wù)、養(yǎng)老看護、健康管理、教育娛樂等方面具有獨特的應(yīng)用優(yōu)勢，其與互聯(lián)網(wǎng)的融合創(chuàng)新，能夠解決老年人的部分養(yǎng)老需求。老年公寓管理者可以通過信息平臺與老年人保持實時溝通。老年人通過智能系統(tǒng)和智能服務(wù)機器人，可以實現(xiàn)電器安全使用、在線購物、休閑娛樂聊天等需求，做到讓老人足不出戶，通過智能系統(tǒng)就能享受到全面、快捷、周到的養(yǎng)老服務(wù)。建立智能型老年公寓，是人工智能時代發(fā)展到一定階段的必然產(chǎn)物，它的出現(xiàn)不僅可以有效提升老年公寓的養(yǎng)老服務(wù)水平，還能提高老年公寓的管理效率，節(jié)省了人工成本，也是今后老年公寓建設(shè)和發(fā)展最應(yīng)該重視的。

(二)老年公寓的運營需整合資源并尋求突破

1.搭建共享經(jīng)濟平臺，建立或加入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟，獲取更多資源支持。老年公寓想要長期運營發(fā)展單靠老年公寓的開發(fā)者是遠遠不夠的，長期發(fā)展資金和多元化、專業(yè)化服務(wù)并非建設(shè)開發(fā)者一方就能解決的，需要具備從項目開發(fā)建設(shè)到運營管理的專業(yè)團隊進行整體科學的規(guī)劃、設(shè)計和運作。一方面，從資金運營角度看，老年公寓開發(fā)者前期已投入大量資金用于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，后期運營資金需要廣開融資渠道，除依靠銷售、出租老年公寓實現(xiàn)部分資金回流外，還需政府從銀行貸款、政策性貸款、政府補助、政府性擔保貸款、PPP合作等方面提供資金支持。另一方面，老年公寓的開發(fā)者可能只擅長于項目開發(fā)和物業(yè)管理，對于老年人的醫(yī)療護理需求、精神需求、社交需求等方面的供給缺乏經(jīng)驗和資源。這就需要尋求多方合作，創(chuàng)新老年公寓合作運營模式，建立或加入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟，孕育服務(wù)品牌，打造完整的養(yǎng)老服務(wù)鏈，如與優(yōu)質(zhì)醫(yī)療機構(gòu)和醫(yī)學專科學校建立長期合作，打造醫(yī)養(yǎng)結(jié)合專業(yè)服務(wù)隊伍；加強與人工智能開發(fā)和智能制造企業(yè)合作，引入以智能服務(wù)機器人為代表的智能服務(wù)產(chǎn)品，降低人工成本，促進老年生活和為老服務(wù)方式智能化；聘請國內(nèi)外專業(yè)財務(wù)投資機構(gòu)打理永久性營運資本，確保老年公寓中長期穩(wěn)定運營；加強與商業(yè)保險機構(gòu)合作，保障老年群體的人身、財產(chǎn)安全。

2.建立合理的價格結(jié)構(gòu)，實行動態(tài)定價，打造多元化盈利模式。在銷售模式上，主要采取直接銷售、反向抵押貸款購房、會員制、轉(zhuǎn)讓使用權(quán)、分散租賃等模式[3]。在老年公寓的價格定位上，充分考慮老年公寓的客觀條件以及不同客戶群體的消費能力和需求，企業(yè)自身發(fā)展狀況，綜合分析測算不同銷售模式的成本控制和盈利水平，并參照市場行情和開發(fā)周期，逐步擴展增值服務(wù)，建立能被不同消費水平的老年人接受的合理價格結(jié)構(gòu)，實行階梯式價位。老年公寓建設(shè)前期，一般采取反向抵押貸款購房和轉(zhuǎn)讓使用權(quán)的模式，由于目前房產(chǎn)市場價格波動幅度較大，市場交易環(huán)境尚未成熟，老年群體選擇這兩種模式存在重重顧慮，這種模式運作起來難度較大。老年公寓開始運營時期，主要采取直接銷售、會員制、租賃模式，由于有的產(chǎn)權(quán)不明晰，選擇直接購買的老年群體并不多，會員制和租賃模式更易被老年群體所接受，這也是老年公寓主要盈利點。在服務(wù)與收費標準之間，要綜合考慮不同老年人身心需要、消費能力和養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場價格波動等因素，制定對應(yīng)的增值服務(wù)收費標準，這是企業(yè)可以持續(xù)追求的利潤點。

(三)老年公寓服務(wù)需注重群體需求和高品質(zhì)供給

1.服務(wù)供給要充分考慮老年人的多樣化、高品質(zhì)需求。新型城鎮(zhèn)化是以人的需要和人的全面發(fā)展為核心內(nèi)涵的城鎮(zhèn)化，因此，老年公寓的服務(wù)供給也應(yīng)以老年群體的需求為核心，這是今后老年公寓經(jīng)營者需要特別關(guān)注的。按照馬斯洛需求層次理論，人的需要從高到低分別包括生理需要、安全需要、歸屬和愛的需要、尊重需要、自我實現(xiàn)需要[4]。目前，老年群體關(guān)注的重點已不僅僅是生理需要和安全需要的滿足，而是逐漸關(guān)注歸屬和愛的需要以及尊重需要是否能實現(xiàn)，還有少部分老年人更關(guān)注自我實現(xiàn)需要是否能夠?qū)崿F(xiàn)。因此，滿足不同特點老年的不同層級需求是老年公寓服務(wù)的重點。對于老年人的生理需要和安全需要，老年公寓要在生活照料、醫(yī)療護理、基礎(chǔ)設(shè)施安全防護等方面的提供人性化服務(wù)；對于老年人的歸屬和愛的需要以及尊重需要，老年公寓更要在情感交流、社會交往、精神慰藉等方面提供精細化服務(wù)；對于老年人自我實現(xiàn)需要，老年公寓可以個性化服務(wù)，建立一些興趣社團、組織一些公益活動讓老年人參與進來，發(fā)揮老年人余熱和特長，幫助老年人實現(xiàn)自我價值。這里需要注意的是，企業(yè)要注重和履行好責任，服務(wù)供給切忌進行有名無實、任意夸大的“概念包裝”，蒙蔽老年群體，要真正做到實至名歸。

2.引進優(yōu)質(zhì)運營管理主體，培養(yǎng)專業(yè)服務(wù)團隊。一是老年公寓要培育和引進國內(nèi)外優(yōu)質(zhì)專業(yè)社會服務(wù)機構(gòu)，作為老年公寓運營管理和服務(wù)的主體，實行養(yǎng)老服務(wù)規(guī)范化、標準化、專業(yè)化管理。二是鼓勵有條件的老年公寓，采取“引進來”和“走出去”相結(jié)合的模式，定期開展養(yǎng)老服務(wù)人才對外交流與合作，培養(yǎng)具有國際視野的養(yǎng)老服務(wù)專業(yè)化中高端管理人才，老年公寓的高層管理人要具備專業(yè)素養(yǎng)、研判能力和職業(yè)能力。三是在河北省內(nèi)高等院校和中等職業(yè)學校增設(shè)養(yǎng)老服務(wù)護理與管理專業(yè)，培養(yǎng)服務(wù)意識，培育正確的價值觀，提升養(yǎng)老服務(wù)領(lǐng)域教育培訓的水平，通過職業(yè)教育培養(yǎng)充實老年公寓養(yǎng)老服務(wù)的后備力量。四是將一線養(yǎng)老服務(wù)人員專業(yè)技能培訓納入各地就業(yè)培訓體系，實行崗前免費培訓和定期技能提高培訓，保障薪酬福利，設(shè)立獎勵激勵機制。五是引進智能管理和應(yīng)用型人才，雖然目前對于智能系統(tǒng)和智能設(shè)備在老年公寓中的應(yīng)用還處于探索中，但未來應(yīng)用趨勢已然逐漸顯現(xiàn)，智能管理和應(yīng)用型人才不可或缺。

(四)政府要加強評估和監(jiān)管機制建設(shè)

1.建立第三方評估機制。政府應(yīng)利用招標、邀標、委托等方式，擇優(yōu)選取專業(yè)性強、具有良好的社會公信力的第三方評估機構(gòu)，引入和借鑒國內(nèi)外先進的評估方法，建立科學的評估體系和數(shù)據(jù)分析系統(tǒng)，對老年公寓養(yǎng)老服務(wù)需求方與供給方進行全面、專業(yè)評估，并給予供給方中肯的改進建議，從而有助于提升老年公寓的資源使用效率、投入效益和服務(wù)質(zhì)量。政府部門可依據(jù)評估項目內(nèi)容和要求，定期檢查第三方評估過程的相關(guān)資料記錄，確保評估流程規(guī)范有序、客觀公正。第三方評估機構(gòu)將最終評估報告上交政府，并以適當?shù)男问较蚬姽迹邮苌鐣鹘绫O(jiān)督。

2.建立政府監(jiān)管機制。政府要以按規(guī)劃用途使用服務(wù)設(shè)施、按要求承接政府購買服務(wù)、保障可持續(xù)運營、提升服務(wù)質(zhì)量四個方面為標準，建立一套對老年公寓運營的有效監(jiān)管機制。同時，建立獎懲機制和黑名單制度。對評估優(yōu)秀和合格的老年公寓給予適當?shù)莫剟?，對于那些沒有按照要求和服務(wù)標準提供服務(wù)的，經(jīng)過評估后不合格的，責令整改并給予處罰，對于整改后仍不合格的，取消相關(guān)運營資格并列入黑名單。

[1]王義軍.我國老年公寓發(fā)展運營研究[D].華南理工大學，2010：22.

[2]杜鵬.呼和浩特市老年公寓建設(shè)及運營模式研究[D].內(nèi)蒙古大學，2011:17.

[3]中投顧問產(chǎn)業(yè)研究中心.我國老年公寓項目盈利模式分析及投資策略建議[R].深圳：中國投資咨詢網(wǎng)，2016：1-2.

[4]馬斯洛.動機與人格[M].許金聲，程朝翔，譯.北京:華夏出版社，1987:40-53.

【責任編輯 吳 姣】

The Development Strategies of Senior Apartments in Hebei Province in the New-type Urbanization Process

ZHANG Li

(Institute for social development, Hebei Academy of Social Sciences, Shijiazhuang, Hebei 050051, China)

In the new-type urbanization process, the development of senior apartments should comply with the people oriented value orientation. The seniors’ demand should be taken as the essential starting point of research and the seniors’ quality of life should be improved. Using the questionnaires and field interview, this paper analyzed the demanding state of senior apartments of some seniors in Hebei Province comprehensively. The problems such as unclear orientation, incomplete facilities, lack of funds, weak operation capability, low service quality, and lack of evaluation and supervision are pointed out and should be solved quickly. The following strategies are put forward. With the orientation of satisfying various pension demands of different seniors, and with the basics of improving seniors’ quality of life, the developing idea of innovation, coordination, greenness, openness and sharing should be adhered to, diversified construction of senior apartments should be enhanced, and specialized senior apartments such as green type, and intelligent type should be built. The sharing economic platform should be forged, resources support in many ways should be obtained, reasonable price mechanism should be constructed, operation capability of senior apartments should be enhanced; professional service team should be fostered, and professional service standard should be improved; the third party evaluation and government regulation should be strengthened in order to promote the benign development of senior apartments.

senior apartments; pension demand; service supply; operation capability

2016-10-10

河北省科技廳軟科學項目“新型城鎮(zhèn)化進程中河北省老年公寓發(fā)展與運營策略研究”(14456228D)；河北省社會科學發(fā)展研究課題“河北省智能化養(yǎng)老服務(wù)問題研究”(2015030368)

張麗(1981—)，女，河北豐潤人，河北省社會科學院社會發(fā)展研究所助理研究員，主要研究方向：老年社會學。

C913.6

A

1005-6378(2017)03-0136-07

10.3969/j.issn.1005-6378.2017.03.019