韓國(guó)棟++李景國(guó)

摘要：在“十二五”末期，中國(guó)經(jīng)濟(jì)步入新常態(tài)，對(duì)城鎮(zhèn)住房發(fā)展的沖擊是全方位的。自1998年房改以來，中國(guó)逐步形成了“雙軌制”的住房發(fā)展模式，取得了一定的發(fā)展成就，但也同時(shí)面臨諸多難題。文章基于經(jīng)濟(jì)新常態(tài)背景，設(shè)計(jì)促進(jìn)中國(guó)城鎮(zhèn)住房供需均衡發(fā)展的三大基本思路，并從優(yōu)化住房產(chǎn)業(yè)政策、深化租賃市場(chǎng)發(fā)展、加強(qiáng)住房法律保障、完善財(cái)政支持手段、創(chuàng)新發(fā)展住房金融等方面提出相關(guān)建議。

關(guān)鍵詞：經(jīng)濟(jì)新常態(tài)；城鎮(zhèn)住房；均衡發(fā)展

在“十二五”末期，中國(guó)經(jīng)濟(jì)步入新常態(tài)，對(duì)城鎮(zhèn)住房發(fā)展的沖擊是全方位的。根據(jù)《“十三五”規(guī)劃綱要》，中國(guó)將不斷完善以政府為主提供基本保障、以市場(chǎng)為主滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系，優(yōu)化住房供需結(jié)構(gòu)，穩(wěn)步提高居民住房水平。因此，如何認(rèn)識(shí)和主動(dòng)適應(yīng)中國(guó)城鎮(zhèn)住房發(fā)展的新常態(tài)，并在此基礎(chǔ)之上追求住房供需均衡發(fā)展，力爭(zhēng)在2020年實(shí)現(xiàn)“住有所居”的目標(biāo)，已成為當(dāng)前社會(huì)各界關(guān)注的熱點(diǎn)話題。

一、 經(jīng)濟(jì)新常態(tài)背景下城鎮(zhèn)住房發(fā)展面臨的主要問題

1. 住房宏觀動(dòng)態(tài)均衡難度加大。自1998年中國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革以來，中國(guó)住房發(fā)展取得了顯著的成績(jī)，截止2105年末，中國(guó)城鎮(zhèn)家庭戶均套數(shù)為1.08套/戶，人均住房面積達(dá)到32.9平方米。然而，考慮到中國(guó)全面建成小康社會(huì)的宏偉目標(biāo)，當(dāng)前國(guó)際形勢(shì)依然復(fù)雜多變和國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)還處于三期疊加時(shí)期，在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)和新型城鎮(zhèn)化背景下，中國(guó)城鎮(zhèn)住房發(fā)展總量實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)均衡的難度加大。

2. 三四線城市去庫存任務(wù)依然艱巨。住房市場(chǎng)是個(gè)區(qū)域性特征很強(qiáng)的市場(chǎng)，與區(qū)域經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展緊密聯(lián)系。自中國(guó)經(jīng)濟(jì)步入新常態(tài)以來，住房市場(chǎng)分化特征日益凸顯。2016年，中國(guó)住房市場(chǎng)發(fā)展呈現(xiàn)冰火兩重天的特點(diǎn)。一方面，一線城市和二線城市的住房市場(chǎng)供不應(yīng)求，價(jià)格暴漲，面臨難以及時(shí)補(bǔ)庫存的窘境；另一方面，大多數(shù)三四線城市住房市場(chǎng)供過于求，房?jī)r(jià)不漲反跌，庫存仍然較大。

3. 住房租售市場(chǎng)失衡弊端明顯。中國(guó)自住房制度改革和推行住房市場(chǎng)化以來，交易市場(chǎng)一直是市場(chǎng)主角，不斷發(fā)展和完善，而租賃市場(chǎng)仍然處于自發(fā)狀態(tài)，發(fā)展相對(duì)滯后，被嚴(yán)重邊緣化。雖然2016年6月份，國(guó)務(wù)院出臺(tái)了《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見》（國(guó)辦發(fā)[2016]39號(hào)），提出要構(gòu)建租售并舉的住房制度，并在稅收、公積金等各個(gè)方面鼓勵(lì)租房，但從市場(chǎng)給出的反饋可以看出，這種鼓勵(lì)措施并沒有得到很好的效果。

4. 住房保障水平亟需優(yōu)化合理。自1998年房改以來，住房資源的配置過于強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)化，各級(jí)政府一度忽視了住房保障，簡(jiǎn)單地將居民的住房需求解決方式都推向了市場(chǎng)。但從2006年起，中央和地方政府已經(jīng)意識(shí)到住房保障的重要性，推行住房市場(chǎng)和住房保障并重的雙軌發(fā)展模式。中國(guó)城鎮(zhèn)住房保障水平如過低，低收入家庭的基本居住條件難以保證，將會(huì)影響社會(huì)穩(wěn)定；如過高，政府財(cái)力此時(shí)難以承受，并將影響到市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的進(jìn)一步完善。

二、 促進(jìn)城鎮(zhèn)住房供需均衡發(fā)展的基本思路

1. 完善以居住權(quán)為核心的住房發(fā)展理念。住房是決定生活質(zhì)量以及民眾和地方福祉的基本社會(huì)條件之一。中國(guó)城鎮(zhèn)發(fā)展住房到底為誰？是要解決城鎮(zhèn)居民的住房產(chǎn)權(quán)問題，還是要滿足有房可住的居住權(quán)問題？從中國(guó)城鎮(zhèn)住房發(fā)展實(shí)踐來看，中國(guó)的住房目標(biāo)也處在動(dòng)態(tài)調(diào)整過程之中，從最初的“居者有其屋”到現(xiàn)在的“住有所居”，都是在探索如何讓城鎮(zhèn)居民有房住和盡可能地改善居住條件。在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)背景下和按照全面建成小康社會(huì)的目標(biāo)要求，中國(guó)城鎮(zhèn)發(fā)展住房，必須堅(jiān)持“以人為本”的發(fā)展導(dǎo)向，堅(jiān)持“房子是用來住的，不是用來炒的”的發(fā)展定位，以“有房住”作為必須回應(yīng)和解決的首要要求。

2. 健全滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系。在新形勢(shì)下，中國(guó)城鎮(zhèn)住房已進(jìn)入了住房數(shù)量和質(zhì)量并重發(fā)展階段，住房需求的層次性將更加明顯，需求類型的多樣性也比以往突出。自中共十八大以來，中國(guó)政府越來越重視建立健全住房供應(yīng)體系。習(xí)近平總書記在參加中共中央政治局第十次集體學(xué)習(xí)時(shí)指出，加快推進(jìn)住房保障和供應(yīng)體系建設(shè)，要處理好政府提供公共服務(wù)和市場(chǎng)化的關(guān)系、住房發(fā)展的經(jīng)濟(jì)功能和社會(huì)功能的關(guān)系、需要和可能的關(guān)系、住房保障和防止福利陷阱的關(guān)系。因此，未來應(yīng)在合理把握不同階層家庭的住房動(dòng)態(tài)化、多樣性需求基礎(chǔ)上，高度重視并積極處理“住房市場(chǎng)與住房保障”、“住房交易與住房租賃”、“住房存量與住房增量”等之間的關(guān)系，進(jìn)一步建立健全中國(guó)城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系。

3. 堅(jiān)持市場(chǎng)主導(dǎo)多元化的住房發(fā)展路徑。改善住房條件、圓了“住房夢(mèng)”，實(shí)現(xiàn)安居樂業(yè)，是現(xiàn)階段中國(guó)城鎮(zhèn)居民最迫切的期盼。從整體上看，中國(guó)在相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)仍將處于工業(yè)化、城鎮(zhèn)化快速發(fā)展時(shí)期，城鎮(zhèn)化過程中，住房供求關(guān)系緊張局面將長(zhǎng)期存在。要滿足不同的住房需求，就要通過市場(chǎng)的手段，政府只是承擔(dān)基本保障。2016年12月9日，中共中央政治局召開會(huì)議，提出：“明年要加快研究建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制。”在目前住房市場(chǎng)區(qū)域分化差異很大的情況下，在分類施策、因城施策的背景下，應(yīng)給住房市場(chǎng)的發(fā)展注入穩(wěn)定的因素，長(zhǎng)效機(jī)制就是其中最關(guān)鍵和最核心的內(nèi)容，同時(shí)住房市場(chǎng)調(diào)控需要注重供給與需求相結(jié)合。

三、 促進(jìn)住房供需均衡發(fā)展的相關(guān)建議

1. 優(yōu)化住房產(chǎn)業(yè)政策。做好“十三五”時(shí)期經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展工作，實(shí)現(xiàn)全面建成小康社會(huì)目標(biāo)，這離不開住房產(chǎn)業(yè)的優(yōu)化發(fā)展。住房產(chǎn)業(yè)不僅自身與宏觀經(jīng)濟(jì)緊密聯(lián)系，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的“支柱產(chǎn)業(yè)”，同時(shí)也吸引了眾多社會(huì)資本投入到住房產(chǎn)業(yè)的上下游相關(guān)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域，具有極強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)效應(yīng)。因此，在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)背景下，住房產(chǎn)業(yè)發(fā)展和相關(guān)政策需要進(jìn)行重新定位。

首先，住房產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要堅(jiān)持住房的居住屬性，加強(qiáng)供給側(cè)改革。與需求調(diào)控側(cè)重于短期效應(yīng)相比，住房市場(chǎng)供給調(diào)控更能注重長(zhǎng)期效應(yīng)，有利于穩(wěn)定住房市場(chǎng)發(fā)展預(yù)期。對(duì)房?jī)r(jià)上漲壓力大的城市，需要及時(shí)增加和優(yōu)化住房供應(yīng)。為了滿足城鎮(zhèn)居民的住房需求，需積極落實(shí)人地掛鉤政策，根據(jù)人口流動(dòng)情況來分配建設(shè)用地指標(biāo)，積極盤活城市的閑置和低效土地，提高住房用地比例和增加住房供應(yīng)。

其次，住房產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要堅(jiān)持以人為本，關(guān)注需求變化和升級(jí)。當(dāng)前中國(guó)模仿型排浪式消費(fèi)階段基本結(jié)束，個(gè)性化、多樣化消費(fèi)逐漸成主流，住房市場(chǎng)也不例外。隨著中國(guó)城鎮(zhèn)居民生活水平的不斷提高和對(duì)良好居住環(huán)境與品質(zhì)的追求日益增加，在“互聯(lián)網(wǎng)+”的發(fā)展背景下，住房產(chǎn)品將向生態(tài)化、智能化、社交化發(fā)展，提高住房綜合品質(zhì)和特色。

最后，住房產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)需要突出模式比拼，開發(fā)商加強(qiáng)服務(wù)創(chuàng)新。住房產(chǎn)業(yè)本質(zhì)是服務(wù)業(yè)，住房產(chǎn)品價(jià)值貫穿于土地利用、項(xiàng)目開發(fā)、后期運(yùn)營(yíng)、物業(yè)服務(wù)等全壽命周期。因此，針對(duì)新常態(tài)的發(fā)展特征，房地產(chǎn)企業(yè)宜以提質(zhì)增效為核心，重點(diǎn)比拼模式創(chuàng)新和服務(wù)，通過完善“開發(fā)—經(jīng)營(yíng)—服務(wù)”的產(chǎn)業(yè)鏈條來提高企業(yè)盈利水平。

2. 深化住房租賃發(fā)展。以居住權(quán)為核心的住房制度安排客觀需要一個(gè)強(qiáng)大的住房租賃體系和規(guī)范的住房租賃市場(chǎng)。鑒于中國(guó)較高的住房自有率和相對(duì)落后、邊緣化的住房租賃市場(chǎng)現(xiàn)狀，考慮到新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程需要和區(qū)域間人口流動(dòng)性需求，有必要拓寬租賃住房供給渠道、提高住房租賃服務(wù)水平和規(guī)范市場(chǎng)秩序，進(jìn)一步發(fā)展城鎮(zhèn)住房租賃市場(chǎng)。

首先，培育市場(chǎng)多元主體，增加租賃住房供應(yīng)。充分發(fā)揮市場(chǎng)作用，通過租賃、購(gòu)買等方式多渠道籌集房源，提高住房租賃企業(yè)規(guī)模化、集約化、專業(yè)化水平，形成大、中、小住房租賃企業(yè)協(xié)同發(fā)展的格局。同時(shí)，支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拓展業(yè)務(wù)范圍，利用已建成住房或新建住房開展租賃業(yè)務(wù)，或引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與住房租賃企業(yè)合作，發(fā)展租賃地產(chǎn)。另外，支持和規(guī)范個(gè)人出租住房，支持個(gè)人委托住房租賃企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)出租住房。

其次，保障租賃雙方的合法權(quán)利，鼓勵(lì)住房租賃消費(fèi)。各地宜制定和落實(shí)鼓勵(lì)出租住房的優(yōu)惠政策，引導(dǎo)社會(huì)各界提供更多居住條件好、管理水平高、租金價(jià)格穩(wěn)定、能長(zhǎng)期租用的房源。出租人應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)法律法規(guī)和合同約定履行義務(wù)，保證住房和室內(nèi)設(shè)施符合要求。保障承租人依法享有基本公共服務(wù)。住房租賃合同期限內(nèi)，出租人無正當(dāng)理由不得解除合同，不得單方面提高租金，不得隨意克扣押金。

最后，提高中介服務(wù)質(zhì)量，規(guī)范租賃市場(chǎng)秩序。提高住房租賃中介機(jī)構(gòu)的誠(chéng)信水平和服務(wù)質(zhì)量，嚴(yán)懲中介機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員的違法欺詐行為，不斷提升從業(yè)人員素質(zhì)，促進(jìn)中介機(jī)構(gòu)提供規(guī)范的居間服務(wù)，依法經(jīng)營(yíng)、誠(chéng)實(shí)守信、公平交易。落實(shí)地方責(zé)任，加強(qiáng)本地區(qū)住房租賃市場(chǎng)管理，建立多部門聯(lián)合監(jiān)管體制，建設(shè)住房租賃信息服務(wù)與監(jiān)管平臺(tái)，明確職責(zé)分工，充分發(fā)揮街道、鄉(xiāng)鎮(zhèn)等基層組織作用，推行住房租賃網(wǎng)格化管理。

3. 加強(qiáng)住房法律保障。從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看，住房立法普遍受到各國(guó)政府重視，大多制定了規(guī)范、嚴(yán)謹(jǐn)、可行的住房法律體系，通過法律穩(wěn)固和規(guī)范涉及住房相關(guān)制度，調(diào)節(jié)和處理好住房相關(guān)主體的利益關(guān)系，從而保證了有關(guān)住房產(chǎn)業(yè)和住房市場(chǎng)政策的貫徹和實(shí)施。截止目前，中國(guó)國(guó)內(nèi)與住房相關(guān)的法律法規(guī)還很不完善，還沒有頒布住房方面的專門法律，大多是以“條例”或“通知”等形式發(fā)布并實(shí)施，權(quán)威性不強(qiáng)，強(qiáng)制性力度不足。因此，有必要在住房領(lǐng)域建立健全相關(guān)法律體系：

首先，推動(dòng)全國(guó)人大立法制定《基本住房法》，統(tǒng)領(lǐng)中國(guó)住房發(fā)展?！痘咀》糠ā肺磥泶_定中國(guó)住房發(fā)展內(nèi)涵，讓住房回歸居住屬性，堅(jiān)持“房子是用來住的，不是用來炒的”的發(fā)展定位，落實(shí)各級(jí)政府和相關(guān)部門的主體責(zé)任，統(tǒng)籌住房市場(chǎng)和住房保障、住房交易市場(chǎng)與住房租賃市場(chǎng)等發(fā)展，加快建立和完善促進(jìn)中國(guó)住房實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。

其次，完善住房保障法規(guī)體系，為住房保障提供法律依據(jù)。在《基本住房法》的指引下，中央政府進(jìn)一步完善住房保障領(lǐng)域的政策法規(guī)，從法律上明確住房保障的目標(biāo)、對(duì)象、標(biāo)準(zhǔn)、范圍、資金的來源、分配、管理以及管理機(jī)構(gòu)等。同時(shí)，各地政府應(yīng)該結(jié)合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展的實(shí)際水平，制定地方性保障住房政策法規(guī)或條例，界定住房保障對(duì)象，規(guī)定住房保障對(duì)象的進(jìn)入、退出管理辦法，成為地方住房保障體系順利建立和完善的重要保證。

最后，適時(shí)推出《房地產(chǎn)稅法》，完善房地產(chǎn)的稅制改革。中共十八屆三中全會(huì)通過《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》，提出“加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革”，由此定下了房地產(chǎn)稅先立法、后改革的“稅收法定”原則。開征房地產(chǎn)稅涉及千家萬戶，影響面太廣。因此，需要對(duì)房地產(chǎn)稅的功能定位、實(shí)施路徑選擇和制度設(shè)計(jì)方面加強(qiáng)研究和系統(tǒng)設(shè)計(jì)，這有助于構(gòu)建中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)健發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。

4. 完善財(cái)政支持手段。財(cái)政政策是通過改變政府收支進(jìn)而實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)政策目標(biāo)的手段。政府支出主要由政府投資、政府消費(fèi)和轉(zhuǎn)移支付等三個(gè)方面構(gòu)成，而政府收入主要來源于稅收。政府投資、轉(zhuǎn)移支付和稅收實(shí)質(zhì)上是配置資源的一種手段，并有著市場(chǎng)機(jī)制所不具備的功能。財(cái)政政策可以通過對(duì)市場(chǎng)供求的調(diào)節(jié)而實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定，同時(shí)，其本身就是國(guó)民收入再分配的一種工具，有助于公平目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。因此，為了實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)住房的可持續(xù)發(fā)展和城鎮(zhèn)居民“住有所居”的目標(biāo)，需要進(jìn)一步豐富財(cái)政支持手段。

一方面，提高需求方貨幣支付能力。如果城鎮(zhèn)居民有足夠的貨幣支付能力，就可以買到或租到適宜的住房，就不會(huì)存在住房問題。為提高居民的住房消費(fèi)能力，可以用房租支出和購(gòu)房按揭貸款支出來抵扣個(gè)人所得稅。支持住房保障對(duì)象通過市場(chǎng)租房，政府對(duì)符合條件的家庭給予租賃補(bǔ)貼，并且結(jié)合市場(chǎng)租金水平和保障對(duì)象實(shí)際情況，合理確定租賃補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)。

另一方面，增強(qiáng)供給方提供住房動(dòng)力。為發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，對(duì)依法登記備案的住房租賃企業(yè)、機(jī)構(gòu)和個(gè)人，給予稅收優(yōu)惠政策支持。特別是為了支持和鼓勵(lì)社會(huì)各界提供中低檔住房用于出租，政府對(duì)這部分的租賃收入實(shí)現(xiàn)租賃稅費(fèi)減免，增加公共租賃住房供應(yīng)。鼓勵(lì)地方政府采取購(gòu)買服務(wù)模式，將現(xiàn)有政府投資和管理的公共租賃住房交由專業(yè)化、社會(huì)化企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理，不斷提高供給的管理和服務(wù)水平。

5. 創(chuàng)新發(fā)展住房金融。中國(guó)住房金融體系是圍繞住房制度改革建立起來的，目前主要是一個(gè)“雙渠道”的住房金融體系，包括以市場(chǎng)為導(dǎo)向的住房融資渠道和政策驅(qū)動(dòng)的住房融資渠道。鑒于銷售型住房和租賃型住房、商品住房和保障性住房項(xiàng)目有不同的商業(yè)模式和盈利能力，因此，住房金融創(chuàng)新側(cè)重于如何建設(shè)多元化融資體系，吸引更多的社會(huì)資本投入到住房租賃市場(chǎng)和住房保障發(fā)展。

首先，完善銀行信貸機(jī)制支持住房發(fā)展。在近期，通過政府政策引導(dǎo)和鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)按照依法合規(guī)、風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)的原則，向住房租賃企業(yè)提供信貸支持。建議人民銀行和銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)一些鼓勵(lì)政策支持這類項(xiàng)目信貸投放，從貸款規(guī)模、考核機(jī)制、監(jiān)管政策等方面給予政策傾斜。在遠(yuǎn)期，建立政策性住房金融機(jī)構(gòu)?？梢越梃b國(guó)外成熟做法，通過政府的財(cái)政投融資體制，將低成本的長(zhǎng)期社會(huì)資金引入住房租賃市場(chǎng)和保障性住房領(lǐng)域，為難以從商業(yè)銀行獲得信貸的開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)和個(gè)人提供長(zhǎng)期、低息的住房資金支持，解決了租賃型住房項(xiàng)目資金長(zhǎng)期不足和來源不穩(wěn)定的缺陷，為其建設(shè)和消費(fèi)提供一個(gè)托底的金融支持。

其次，充分發(fā)揮債券市場(chǎng)在住房發(fā)展中的作用。一方面，支持符合條件的住房租賃企業(yè)和保障房項(xiàng)目的開發(fā)單位發(fā)行項(xiàng)目私募債，簡(jiǎn)化債券審批程序，降低融資成本，或?qū)⑷舾蓚€(gè)項(xiàng)目的開發(fā)企業(yè)聯(lián)合發(fā)行集合債券，利用規(guī)模優(yōu)勢(shì)，合理分?jǐn)傎Y信評(píng)級(jí)、發(fā)債擔(dān)保、承銷等費(fèi)用，有效規(guī)避單個(gè)項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)發(fā)債規(guī)模偏小、發(fā)行成本過高的弱點(diǎn)。另一方面，積極利用有關(guān)政策文件試點(diǎn)項(xiàng)目貸款的資產(chǎn)證券化，在短期有助于緩解商業(yè)銀行對(duì)這類項(xiàng)目再融資的壓力，改善銀行體系流動(dòng)性，而在長(zhǎng)期可以為商業(yè)銀行轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)模式提供了契機(jī)，促進(jìn)商業(yè)銀行加快從貸款持有型向貸款流量型轉(zhuǎn)變。

最后，積極探索利用住房存量資產(chǎn)進(jìn)行金融創(chuàng)新。以公共租賃住房為例，其雖然一次性投資規(guī)模大、回收期長(zhǎng)，但具有租金收入穩(wěn)定、風(fēng)險(xiǎn)低的收益特點(diǎn)，與REITs（房地產(chǎn)投資信托基金）投資標(biāo)的物業(yè)特征相符合，同時(shí)國(guó)外有類似保障住房REITs的成功經(jīng)驗(yàn)。如政府統(tǒng)籌好相關(guān)各方利益，可以在一線城市率先試點(diǎn)發(fā)行公共租賃住房REITs，形成可持續(xù)的公共租賃住房投融資機(jī)制。通過發(fā)行REITs，有助于投入公共租賃住房建設(shè)的社會(huì)資本在短期內(nèi)收回前期投資，加快資金周轉(zhuǎn)，引導(dǎo)社會(huì)資本有序退出。

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基金項(xiàng)目：中國(guó)教育部哲學(xué)社會(huì)科學(xué)研究重大課題攻關(guān)項(xiàng)目（項(xiàng)目號(hào)：13JZD009）；教育部人文社會(huì)科學(xué)研究青年基金項(xiàng)目（項(xiàng)目號(hào)：14YJC790152）；上海市民辦高校重點(diǎn)科研項(xiàng)目（項(xiàng)目號(hào)：AASH1602）。

作者簡(jiǎn)介：李景國(guó)（1957-），男，漢族，河北省元氏縣人，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究所研究員、博士生導(dǎo)師，研究方向?yàn)橥恋嘏c房地產(chǎn)、城鎮(zhèn)與區(qū)域規(guī)劃；韓國(guó)棟（1976-）男，漢族，陜西省白河縣人，上海立信會(huì)計(jì)金融學(xué)院講師，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究所博士后，上海財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)博士，研究方向?yàn)榫G色城市與綠色金融、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與金融、住房政策。

收稿日期：2017-06-12。