暢澤宇 左慶樂

以不動產(chǎn)統(tǒng)一登記會影響房地產(chǎn)評估的相關(guān)業(yè)務(wù)和程序方法。作者在分析不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的背景和目的，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記與房地產(chǎn)評估關(guān)系的基礎(chǔ)上，建議相關(guān)部門要幫助評估師明確產(chǎn)權(quán)權(quán)屬及相關(guān)權(quán)利；將農(nóng)村用地列入登記范疇，使評估機構(gòu)得以開展農(nóng)村房地產(chǎn)評估；建立實施房產(chǎn)稅征收政策基礎(chǔ)，為評估機構(gòu)提供房產(chǎn)稅稅基評估市場。評估行業(yè)要健全房地產(chǎn)評估準(zhǔn)則，改良農(nóng)村房地產(chǎn)評估評估方法，關(guān)注房產(chǎn)稅稅基并提前進(jìn)行準(zhǔn)備工作應(yīng)對策略。

2013年11月20日召開的國務(wù)院常務(wù)會議決定，整合不動產(chǎn)登記職責(zé)、建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，由國土資源部負(fù)責(zé)指導(dǎo)監(jiān)督全國土地、房屋、草原、林地、海域等不動產(chǎn)統(tǒng)一登記職責(zé)，基本做到登記機構(gòu)、登記簿冊、登記依據(jù)和信息平臺“四統(tǒng)一”。2015年3月1日起，《不動產(chǎn)登記暫行條例》正式施行，為建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度提供了基本法律依據(jù)。該條例公布以來，受到人們的廣泛關(guān)注。房地產(chǎn)評估作為中介服務(wù)業(yè)，就是對房產(chǎn)和地產(chǎn)的物質(zhì)實體和各種權(quán)益的價值進(jìn)行評估，所以不動產(chǎn)統(tǒng)一登記必然會影響房地產(chǎn)評估的相關(guān)業(yè)務(wù)和程序方法。本文通過不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的分析，得出對房地產(chǎn)評估的影響，并對評估行業(yè)應(yīng)對策略進(jìn)行探討。

一、不動產(chǎn)統(tǒng)一登記分析

在《不動產(chǎn)登記暫行條例》中，不動產(chǎn)是指土地、海域、以及房屋、林木等定著物，而不動產(chǎn)登記，就是指不動產(chǎn)登記機構(gòu)依法將不動產(chǎn)權(quán)利歸屬和其他法定事項記載于不動產(chǎn)登記薄的行為。

（一）不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的背景及目的

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記實施前，我國不動產(chǎn)登記一直呈現(xiàn)的是職權(quán)分散的局面，房產(chǎn)、土地不統(tǒng)一、登記機構(gòu)不統(tǒng)一、登記程序不統(tǒng)一、登記效力不統(tǒng)一、登記權(quán)屬證書不統(tǒng)一的狀況。由此造成政府職權(quán)界限不清，職權(quán)交叉重疊現(xiàn)象嚴(yán)重，政府行政成本高昂且沒有明顯成效，群眾進(jìn)行不動產(chǎn)登記程序繁瑣，物權(quán)歸屬不明顯，登記責(zé)任主體難以確認(rèn)。2007年中國頒布實施物權(quán)法，明確要求實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，這為不動產(chǎn)統(tǒng)一登記提供了法律基礎(chǔ)。在此背景下，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的實現(xiàn)是必然之選，符合中國現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)環(huán)境與經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記最主要的目的是規(guī)范登記行為，提高政府治理效率和水平，方便企業(yè)、群眾申請登記，明確產(chǎn)權(quán)歸屬，從法律層面保護(hù)權(quán)利人合法權(quán)益，穩(wěn)定交易秩序。

（二）不動產(chǎn)統(tǒng)一登記與房地產(chǎn)評估的關(guān)系

房地產(chǎn)，又稱不動產(chǎn)，是指土地、建筑物及其地上的附著物，包括物質(zhì)實體和依托于物質(zhì)實體上的權(quán)益。它與不動產(chǎn)統(tǒng)一登記里不動產(chǎn)的定義相比大體相同，只是少了海域一項。定義范疇的基本統(tǒng)一，為不動產(chǎn)統(tǒng)一登記和房地產(chǎn)評估之間建立聯(lián)系提供了基礎(chǔ)。同時，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的實施，首先的表現(xiàn)就是將健全房地產(chǎn)登記市場，包含房屋和土地的各項權(quán)屬狀況，同時為后續(xù)房地產(chǎn)相關(guān)政策的出臺打下堅實基礎(chǔ)。而房地產(chǎn)的交易、租賃、抵押、擔(dān)保、商品房開發(fā)與銷售等環(huán)節(jié)都與房地產(chǎn)評估息息相關(guān)，所以不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的全面實施，必然需要房地產(chǎn)評估的密切配合與幫助，同時，房地產(chǎn)評估體系也必然會因為不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的實施而愈加完善。因此不動產(chǎn)統(tǒng)一登記與房地產(chǎn)評估是一種相互關(guān)聯(lián)，相互促進(jìn)的關(guān)系。

二、不動產(chǎn)統(tǒng)一登記對房地產(chǎn)評估行業(yè)的影響

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記后，不動產(chǎn)登記賬簿將包含不動產(chǎn)權(quán)利的主體、類型、內(nèi)容、來源、期限、權(quán)利變化等權(quán)屬狀況，為權(quán)利人和利害關(guān)系人查詢不動產(chǎn)權(quán)屬提供方便；同時不動產(chǎn)統(tǒng)一登記也是后續(xù)諸多政策的技術(shù)基礎(chǔ)。所以，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記對于房地產(chǎn)評估的影響主要有以下三個方面。

（一）幫助評估師明確產(chǎn)權(quán)權(quán)屬及相關(guān)權(quán)利

資產(chǎn)評估準(zhǔn)則要求資產(chǎn)評估師執(zhí)業(yè)時應(yīng)關(guān)注評估對象的法律權(quán)屬，并在評估報告中對評估對象法律權(quán)屬及其證明材料來源予以必要說明。在實際業(yè)務(wù)進(jìn)行中，由于評估機構(gòu)與委托方處于不平等地位，經(jīng)常會被委托方要求在權(quán)屬不清晰，相關(guān)權(quán)利變動不明確的情況下出具評估報告，使得評估師在執(zhí)業(yè)過程中處于極大的風(fēng)險之中。

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記后，將發(fā)行統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記簿，不動產(chǎn)的自然屬性、權(quán)屬狀況、涉及不動產(chǎn)權(quán)利限制、提示的事項、其他相關(guān)事項都將會被記錄其中。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)明晰，相關(guān)權(quán)益事項也不會被隱瞞，這極大的方便了評估師準(zhǔn)確掌握不動產(chǎn)的權(quán)屬狀況，提高了評估結(jié)果的準(zhǔn)確性與可信性。

（二）將農(nóng)村用地列入登記范疇，使評估機構(gòu)得以開展農(nóng)村房地產(chǎn)評估

十八屆三中全會《決定》提出：“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場，在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權(quán)同價?！痹凇恫粍赢a(chǎn)登記暫行條例》中，將集體建設(shè)用地和宅基地列入不動產(chǎn)統(tǒng)一登記范疇，實施集體土地所有權(quán)和宅基地使用權(quán)統(tǒng)一登記發(fā)證，這使得保障農(nóng)戶宅基地用益物權(quán)、建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場、實現(xiàn)“農(nóng)地入市”成為可能。

農(nóng)村住宅空置率高，一戶多宅較多。部分農(nóng)村村民取得宅基地建房后，因上學(xué)、參軍、工作、在外購房居住等原因，將戶口遷出本村，造成大量住宅閑置；部分村民因結(jié)婚分戶等原因已在村內(nèi)單獨申請建房居住，后又繼承其父母或親戚生前所居住的房屋，導(dǎo)致一戶多宅和房屋閑置。2012年的一份調(diào)研報告顯示，調(diào)查的15個村共有3533戶、8923人，宅基地總數(shù)4866宗，其中一戶多宅313戶、閑置住宅757宗，分別占宅基地總數(shù)的6.4%和15.5%。農(nóng)村住宅閑置及一戶多宅等問題，造成了農(nóng)村土地的粗放利用和浪費。

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記后，宅基地的流轉(zhuǎn)范圍如何在預(yù)期中擴大，其交易市場將會非常廣闊，相關(guān)評估業(yè)務(wù)也會急劇增加，農(nóng)村房地產(chǎn)評估市場將成為評估機構(gòu)新的業(yè)務(wù)領(lǐng)域。

（三）建立實施房產(chǎn)稅征收政策基礎(chǔ)，為評估機構(gòu)提供房產(chǎn)稅稅基評估市場

隨著我國供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革加快推進(jìn)，固定資產(chǎn)投資特別是房地產(chǎn)投資增速大幅回落，經(jīng)濟(jì)增速放緩，土地市場需求不足，全國土地出讓收支規(guī)模下降。根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，如果按1%稅率征收房產(chǎn)稅，房產(chǎn)稅收入將共計1.6萬億元，考慮一定比率免征，實征房產(chǎn)稅收入要略低于這一數(shù)值，而按照目前土地收入下降趨勢推算，全國各地的土地出讓收入到2017年將減少到1.5萬億元左右，這就相當(dāng)于可征收房產(chǎn)稅總額，同時，很多地方財政的土地出讓收入可能會更早一些下降到不及可征房產(chǎn)稅收入的程度。所以用房產(chǎn)稅替代土地出讓收入成為政府財政的主要收入來源不可避免，同時房產(chǎn)稅作為房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅負(fù)，也將為去庫存，控制房價，使得房地產(chǎn)回歸理性消費做出重要貢獻(xiàn)。十八屆三中全會《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》里明確提到：“加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進(jìn)改革，加快資源稅改革，推動環(huán)境保護(hù)費改稅”。

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記后，按照《不動產(chǎn)登記條例》的要求，所有不動產(chǎn)將頒發(fā)、換發(fā)不動產(chǎn)權(quán)證，通過將原有房產(chǎn)證換發(fā)為不動產(chǎn)權(quán)證的環(huán)節(jié)，存量房產(chǎn)未被信息化的產(chǎn)權(quán)信息，也將實現(xiàn)信息化，同時不動產(chǎn)登記實現(xiàn)統(tǒng)一聯(lián)網(wǎng)后，將會建立完善的不動產(chǎn)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫，有利于政府摸清樓市情況，合理制定房產(chǎn)稅率，促進(jìn)房地產(chǎn)稅立法，為房產(chǎn)稅全面征收夯實基礎(chǔ)。而房產(chǎn)稅的全面實施，也將為房地產(chǎn)評估機構(gòu)提供機遇，為房地產(chǎn)評估機構(gòu)提供房產(chǎn)稅稅基評估市場。

三、評估行業(yè)應(yīng)對策略

評估行業(yè)要發(fā)展，壯大，就需要不斷依據(jù)市場變化做出調(diào)整，滿足市場需求。面對不動產(chǎn)統(tǒng)一登記所帶來的變化，根據(jù)資產(chǎn)評估行業(yè)的現(xiàn)狀，提出以下三條應(yīng)對策略。

（一）完善評估行為，健全房地產(chǎn)評估準(zhǔn)則

在不動產(chǎn)評估業(yè)務(wù)中，評估師可以要求權(quán)利人、利害關(guān)系人協(xié)助自己前往不動產(chǎn)登記機構(gòu)查詢、復(fù)制與調(diào)查處理事項有關(guān)的不動產(chǎn)登記資料，以此明確產(chǎn)權(quán)歸屬，清晰相關(guān)權(quán)利變動。

在不動產(chǎn)評估具體準(zhǔn)則中，可以要求將不動產(chǎn)登記簿作為判斷房地產(chǎn)法律權(quán)屬的唯一來源，評估師只能根據(jù)上面記載的權(quán)屬、權(quán)利限制及其他相關(guān)事項進(jìn)行評估；未記載的但仍需評估的，需要在評估報告書上進(jìn)行特別事項說明。這樣在房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)屬及相關(guān)權(quán)利方面，可以規(guī)范評估機構(gòu)的評估行為，降低執(zhí)業(yè)風(fēng)險。

（二）研究農(nóng)村房地產(chǎn)評估特性，改良評估方法

在不動產(chǎn)統(tǒng)一登記之前，農(nóng)村集體土地上的房地產(chǎn)是不得進(jìn)入交易市場的。農(nóng)村房屋的買賣，只能在本農(nóng)村集體內(nèi)部進(jìn)行，否則買賣行為違法，合約無效。相關(guān)法律規(guī)章如下：《土地管理法》第63條規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；《城市房地產(chǎn)管理法》第8條規(guī)定，城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體土地，經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國有土地后，該國有土地的使用權(quán)方可有償出讓；《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》（國辦發(fā)［1999］39號）規(guī)定，農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地證和房地產(chǎn)證。

由于之前的這種政策，所以資產(chǎn)評估機構(gòu)目前在農(nóng)村集體建設(shè)用地和宅基地中的評估業(yè)務(wù)總體來說比較少，缺乏相關(guān)評估經(jīng)驗，評估理論和評估方法不夠完善。同時，與城市土地、房屋等不動產(chǎn)相比，農(nóng)村集體建設(shè)用地和宅基地具有自身的獨特性：評估市場廣闊，可比案例數(shù)量較少，案例之間差異指標(biāo)較多，評估情況復(fù)雜。單純依靠之前的不動產(chǎn)評估經(jīng)驗無法完全適應(yīng)農(nóng)村集體建設(shè)用地和宅基地評估，因此房地產(chǎn)評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)注重這一市場的發(fā)展?jié)摿?，及早進(jìn)行相應(yīng)的評估業(yè)務(wù)研究、評估方法探討，順應(yīng)時勢擴大農(nóng)村房地產(chǎn)評估市場。

（三）關(guān)注房產(chǎn)稅稅基的確定，提前進(jìn)行準(zhǔn)備工作

房產(chǎn)稅與房地產(chǎn)評估的關(guān)系主要體現(xiàn)在計稅基礎(chǔ)上。當(dāng)前我國房產(chǎn)稅采用從價計征和從租計征兩種相結(jié)合的計稅依據(jù)，但是房產(chǎn)稅作為一種財產(chǎn)稅，以市場評估價值作為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)更為合理，可以真實、充分地體現(xiàn)房產(chǎn)的實際價值，避免征稅時稅負(fù)不公、重復(fù)征稅，納稅人規(guī)避稅收的問題。盡管房產(chǎn)稅未來征收的計稅依據(jù)并未出臺，但是以市場評估價值作為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)正在內(nèi)部征求意見中，被采取的可能性很大。

所以，評估機構(gòu)需要跟蹤房產(chǎn)稅征收政策的改革動向，提前為房產(chǎn)稅稅基的評估進(jìn)行準(zhǔn)備。因為房產(chǎn)稅稅基的評估是大面積、大范圍的評估，因此批量評估必然會是評估稅基方式選擇的常態(tài)。而批量評估方法是基于大量數(shù)據(jù)分析得來的，所以評估機構(gòu)需要提前進(jìn)行大量房地產(chǎn)市場的交易情況儲備，同時研究分析批量評估的可行性，為拓展房地產(chǎn)稅基評估打下基礎(chǔ)。

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