楊天楠

據(jù)《華爾街日?qǐng)?bào)》、CNBC等多家美國(guó)媒體報(bào)道，日本軟銀總裁孫正義即將完成向美國(guó)共享辦公空間公司“WeWork”注資30億美元。如果交易完成，WeWork的估值將超過(guò)200億美元。

“聯(lián)合辦公”這個(gè)概念源自于美國(guó)，就是不同公司的人聚集在同個(gè)辦公空間，共享環(huán)境、資源和信息。2010年在美國(guó)紐約創(chuàng)立的WeWork，是美國(guó)共享辦公空間模式的鼻祖，目前已入駐中國(guó)的北京、上海和香港。

在目前估值最高的那批非上市科技公司中，WeWork的估值比SpaceX、Pinterest、Dropbox、Theranos、Spotify、Lyft和Zenefits等熱門企業(yè)都要高。

相比較那些改變世界的高科技企業(yè)和風(fēng)靡全球的社交網(wǎng)站，一家聯(lián)合辦公企業(yè)為何能獲得那么高的市場(chǎng)估值，這真是一件非常奇怪的事情。

WeWork的運(yùn)營(yíng)模式是：從房東或物業(yè)經(jīng)理那里租賃空置的辦公樓層空間，將其裝修改造后，然后轉(zhuǎn)租給個(gè)人和創(chuàng)業(yè)公司，提供配有豪華辦公桌椅、沙發(fā)、會(huì)議室、WIFI、會(huì)客室、打印室、零食和休閑設(shè)備的時(shí)髦公共辦公環(huán)境，所有租賃入駐WeWork的會(huì)員都能享受到上面所有這些服務(wù)。

看似一個(gè)簡(jiǎn)單的商業(yè)模式，為什么會(huì)受到資本和市場(chǎng)的極力追捧？

WeWork憑什么值200億美元

這個(gè)答案其實(shí)非常簡(jiǎn)單，說(shuō)白了就是“用互聯(lián)網(wǎng)的估值方法去測(cè)算一家房地產(chǎn)公司”。

大家都知道在營(yíng)收差不多的情況下，科技公司的估值要比其他行業(yè)公司的估值高，因?yàn)榭萍籍a(chǎn)品可以規(guī)?；瘮U(kuò)張，更容易追蹤與衡量，同時(shí)也更容易獲得盈利，也就是說(shuō)互聯(lián)網(wǎng)公司是一個(gè)贏家通吃的市場(chǎng)，行業(yè)巨頭將獲得最高的利潤(rùn)和估值。

而在美國(guó)，WeWork已經(jīng)成為紐約同行業(yè)的最大業(yè)主。過(guò)去6年，WeWork在全球30個(gè)城市、110個(gè)地點(diǎn)，擁有6萬(wàn)名租戶。

實(shí)際上聯(lián)合辦公的規(guī)模效應(yīng)還是很明顯，一來(lái)專業(yè)團(tuán)隊(duì)選址、空間設(shè)計(jì)、管理架構(gòu)和系統(tǒng)等專業(yè)服務(wù)能力容易復(fù)制，二來(lái)創(chuàng)業(yè)公司及微小企業(yè)發(fā)展過(guò)程中的硬性需求，如融資、資源、人才、營(yíng)銷等也可以在平臺(tái)上得到聚合與共享，提升效率非常明顯。

“規(guī)模很重要”，WeWork總裁Artie Minson認(rèn)為，“規(guī)模越大，建設(shè)新地點(diǎn)的費(fèi)用就越低，效率越高，交易的時(shí)候籌碼更多?！盬eWork不僅提供辦公空間，還提供其他服務(wù)——運(yùn)輸、信用卡、軟件、旅行、工資發(fā)放以及培訓(xùn)。它設(shè)想的理想狀態(tài)是，會(huì)員有可能因?yàn)檫@些福利加入，物理空間倒顯得沒(méi)那么重要了。

創(chuàng)業(yè)公司的迅速崛起，則是聯(lián)合辦公受到追捧的第二個(gè)原因。

在美國(guó)，2007-2008年的金融危機(jī)讓美國(guó)的房地產(chǎn)和寫字樓租賃市場(chǎng)嚴(yán)重受挫，而如今隨著經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇，基本上美國(guó)一線CBD辦公大樓的價(jià)格早已超過(guò)之前2007年最高點(diǎn)。紐約中城的平均租金大約在7000元人民幣每平米每年，比陸家嘴的5A級(jí)寫字樓的平均租金要高出50%-80%。這個(gè)價(jià)格對(duì)于創(chuàng)業(yè)公司來(lái)說(shuō)難以承受。

而WeWork做的事情，就是批發(fā)以后再零售，差價(jià)來(lái)源于對(duì)空間的重新規(guī)劃，和對(duì)公共空間的極度壓縮。每個(gè)創(chuàng)業(yè)公司可以享受到大量的公共空間和服務(wù)，并獲得低于市場(chǎng)價(jià)格的入駐租金，當(dāng)這樣的創(chuàng)業(yè)企業(yè)數(shù)量足夠多時(shí)，聯(lián)合辦公空間就能獲得很高的收益。

利用互聯(lián)網(wǎng)的高估值、創(chuàng)業(yè)公司快速崛起以及辦公租賃整合后的溢價(jià)，WeWork獲得了超過(guò)200億美元的高估值。

與此同時(shí)，國(guó)內(nèi)也有無(wú)數(shù)的效仿者加入戰(zhàn)局，氪空間、科技寺、夢(mèng)想加、無(wú)界空間等，一眾聯(lián)合辦公空間在北上廣一線城市落地開(kāi)花。這一陣列也不乏國(guó)內(nèi)的地產(chǎn)大佬：2014年SOHO中國(guó)推出SOHO 3Q;2015年從萬(wàn)科離職的毛大慶打造了優(yōu)客工場(chǎng)，另外還有DayDayUp的職場(chǎng)社交式打法。

人人都想做中國(guó)版的WeWork，那在中國(guó)，聯(lián)合辦公會(huì)有成為獨(dú)角獸的機(jī)會(huì)嗎？

中國(guó)市場(chǎng)的特異

在上海，特別是陸家嘴CBD核心的一些聯(lián)合辦公場(chǎng)所，無(wú)論是毛大慶投資的優(yōu)客工場(chǎng)還是方糖小鎮(zhèn)，平均租金價(jià)格都在2000-3000元/月左右的一個(gè)工位。優(yōu)客工場(chǎng)因?yàn)檠b修時(shí)尚、公共空間更大，因此價(jià)格也會(huì)高一些，靠窗工位的價(jià)格甚至?xí)^(guò)4000元以上，這甚至超過(guò)了紐約WeWork的價(jià)格。

然而即便如此，很多的聯(lián)合辦公企業(yè)依然難以賺錢。

一個(gè)根本性的區(qū)別在于，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)和美國(guó)是截然不同的兩個(gè)市場(chǎng)。中國(guó)房地產(chǎn)和美國(guó)房地產(chǎn)的邏輯不同，美國(guó)房地產(chǎn)資金成本是2%-3%，租售比是8%-9%，而中國(guó)卻是資金成本8%-9%，而租售比例是2%-3%，兩者是倒置的，市場(chǎng)是完全不同的。

也就是說(shuō)，按照WeWork的模式照搬到上海，幾乎很難快速盈利，上海各大核心地塊的CBD甲級(jí)寫字樓的價(jià)格在2017年不斷走低，空置率很高，聯(lián)合辦公的整體出租狀況也并不樂(lè)觀，聯(lián)合辦公空間往往要承擔(dān)很高的租金風(fēng)險(xiǎn)。

與此同時(shí)，對(duì)于中國(guó)的創(chuàng)業(yè)者來(lái)說(shuō)，聯(lián)合辦公并非是最優(yōu)的解決方案。如果你一旦放棄了對(duì)CBD的迷戀，愿意將自己的公司搬到張江園區(qū)，你會(huì)看到各類政府主導(dǎo)的“孵化器”和園區(qū)，可以提供遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)“聯(lián)合辦公”性價(jià)比的服務(wù)和配套。

入駐孵化器對(duì)于創(chuàng)業(yè)企業(yè)來(lái)說(shuō)，政策優(yōu)勢(shì)非常大，房租補(bǔ)貼能達(dá)到50%，科研補(bǔ)貼可以有每年30萬(wàn)元。許多孵化器可以在區(qū)政府補(bǔ)貼的基礎(chǔ)上提供1﹕1的配套補(bǔ)貼，更不要說(shuō)入駐孵化器，還能免費(fèi)享受到聯(lián)合辦公空間需要付費(fèi)才能獲得的報(bào)稅、財(cái)務(wù)、人力資源和融資咨詢等服務(wù)。

孵化器本身的價(jià)格也非常親民，園區(qū)的辦公樓均為自營(yíng)，孵化器的物業(yè)成本非常低，大約只需要聯(lián)合辦公四分之一的價(jià)格就能入駐。

綜上所述，中國(guó)的聯(lián)合辦公目標(biāo)受眾并不大。

（作者系第一財(cái)經(jīng)內(nèi)容運(yùn)營(yíng)經(jīng)理）