賀玨

【摘 要】論文針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合約管理對(duì)項(xiàng)目成本的控制進(jìn)行闡述，闡述了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合約管理的必要性，保障了項(xiàng)目的實(shí)施進(jìn)度，降低了整體的項(xiàng)目施工風(fēng)險(xiǎn)；還對(duì)合約規(guī)劃的成本控制現(xiàn)狀進(jìn)行了分析；最后對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合約管理中項(xiàng)目成本的控制措施進(jìn)行分析。

【Abstract】According to the project cost control by the contract management of real estate development enterprises，this paper expounds the necessity of the contract management of real estate development enterprises，ensures the project implementation progress， reduces the overall risk of project construction，the paper also analyzes the cost control status of the contract planning. Finally， the paper analyzes the control measures of project cost in the contract management of real estate development enterprises.

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；合約管理；項(xiàng)目成本管理

【Keywords】real estate enterprise；contract management；project cost management

【中圖分類號(hào)】F293.33 【文獻(xiàn)標(biāo)志碼】A 【文章編號(hào)】1673-1069（2017）04-0009-02

1 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合約管理的必要性

1.1 可以保障項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在針對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行設(shè)計(jì)開發(fā)的過程中，需要經(jīng)歷很多的程序，其涉及的范圍不僅包括土地、建筑材料、管理、財(cái)務(wù)等部分，同時(shí)由于房地產(chǎn)開發(fā)工程所涉及的時(shí)間很長(zhǎng)，工期的計(jì)劃和設(shè)計(jì)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)十分重要，在項(xiàng)目實(shí)施的過程中，難免出現(xiàn)責(zé)任不明確，施工界面模糊，以及在合同簽訂時(shí)權(quán)利義務(wù)劃分不清晰，這些都會(huì)產(chǎn)生計(jì)劃以外的開支，從而導(dǎo)致施工成本的增加，更可能出現(xiàn)的是合同在管理的過程中，因?yàn)殡S著施工情況的變化出現(xiàn)了變更，變更過程中沒有及時(shí)地簽訂補(bǔ)充合同而導(dǎo)致的索賠和糾紛。在合約制定和規(guī)劃的階段就對(duì)其進(jìn)行有效管理，就能有效保證施工的進(jìn)度和質(zhì)量。

1.2 可以降低項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)

在房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的過程中，科學(xué)有效的合約管理不僅能夠完善施工過程中的各個(gè)環(huán)節(jié)，還能夠有效降低施工的風(fēng)險(xiǎn)。在項(xiàng)目進(jìn)行時(shí)，需要各種人力、物力相結(jié)合，每一個(gè)環(huán)節(jié)都存在不同的風(fēng)險(xiǎn)，而施工與合同擬定需要提前進(jìn)行，所以合同的簽訂能夠有效控制施工中存在的風(fēng)險(xiǎn)以及成本的不確定性。

合約管理能夠有效預(yù)防各類風(fēng)險(xiǎn)并對(duì)成本加以控制主要表現(xiàn)為以下兩點(diǎn)。第一，節(jié)約時(shí)間。施工過程中若是能夠嚴(yán)格按照合約管理的條款執(zhí)行，則能夠在規(guī)定的時(shí)間完成各階段的任務(wù)，就能夠降低風(fēng)險(xiǎn)。第二，合約管理能夠確保施工在可控的范圍內(nèi)，并且能將整體施工的進(jìn)度和環(huán)節(jié)精準(zhǔn)地進(jìn)行規(guī)劃，所以合約管理是貫穿于施工全過程的，其不僅降低了施工的違約風(fēng)險(xiǎn)，還降低了資金的風(fēng)險(xiǎn)，以及相應(yīng)的決策風(fēng)險(xiǎn)，以此達(dá)到了控制成本的目的。

2 合約規(guī)劃的成本控制現(xiàn)狀分析

2.1 編制階段

在房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本控制的過程中，很多企業(yè)在項(xiàng)目成本數(shù)據(jù)的銜接過程中存在對(duì)接不全面的情況，這樣就導(dǎo)致前期的成本控制數(shù)據(jù)和后期的成本控制信息數(shù)據(jù)出現(xiàn)偏差，甚至很多數(shù)據(jù)出現(xiàn)了重復(fù)的情況。所以建議在合同編制階段對(duì)相應(yīng)的成本策劃進(jìn)行有效的規(guī)劃，避免出現(xiàn)合約規(guī)劃失效的情況。再者，合同的內(nèi)容和界限是十分重要的，若是在編制的過程中合同內(nèi)容和界限不明確，就會(huì)直接導(dǎo)致后期的成本出現(xiàn)偏差，進(jìn)而會(huì)出現(xiàn)后期對(duì)合同做出更改和調(diào)整，影響合同規(guī)劃的整體效果等情況。

2.2 執(zhí)行階段

首先，在執(zhí)行階段合同所涉及的內(nèi)容和范圍非常廣，而執(zhí)行的過程中也是多個(gè)合同同時(shí)執(zhí)行，在合同執(zhí)行有效的同時(shí)應(yīng)該在整體的成本中減去合同的實(shí)際發(fā)生金額。其次，因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目施工之前需要擬定的合同數(shù)量非常大，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，最多的時(shí)候甚至可以達(dá)到400多份，很多企業(yè)在合同擬定的時(shí)候沒有對(duì)其進(jìn)行很好的匯總和整理，導(dǎo)致合同的管理出現(xiàn)了混亂。因?yàn)槊恳环莺贤际且环蒿L(fēng)險(xiǎn)，而沒有提前做好分配則會(huì)影響合同在施工中起到的約束作用，也會(huì)加重工作人員的工作量，而影響工程的進(jìn)展。第三，在房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施的過程中，會(huì)存在費(fèi)用余量的情況，余量的表現(xiàn)直接反映出了施工的整體運(yùn)轉(zhuǎn)現(xiàn)狀，而對(duì)余量管理的不得當(dāng)就會(huì)導(dǎo)致成本的支出增加，所以在合同執(zhí)行的階段需要對(duì)成本的余量進(jìn)行科學(xué)有效的規(guī)劃，以此達(dá)到節(jié)約成本的目的。

2.3 動(dòng)態(tài)成本分析階段

在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，需要及時(shí)對(duì)成本的執(zhí)行情況進(jìn)行監(jiān)督和審核，這樣就能夠避免出現(xiàn)成本超支的情況，若是在合同執(zhí)行的過程中有超支的跡象就應(yīng)提前做好相應(yīng)的預(yù)案，避免出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)損失。在眾多的房地產(chǎn)企業(yè)合約管理中，雖然對(duì)成本支出的情況有所記錄，但是卻存在上報(bào)時(shí)間滯后的情況，這樣便有可能讓成本管理存在風(fēng)險(xiǎn)。如果對(duì)成本數(shù)據(jù)反饋不及時(shí)，必然影響動(dòng)態(tài)成本的數(shù)據(jù)信息，這樣的動(dòng)態(tài)成本分析階段嚴(yán)重影響了整個(gè)的項(xiàng)目推進(jìn)實(shí)施。

2.4 成本后評(píng)估階段

在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工之后，應(yīng)該對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行評(píng)估。所謂成本后評(píng)估就是通過對(duì)每個(gè)階段制定的目標(biāo)成本和實(shí)際執(zhí)行成本進(jìn)行對(duì)比分析，分析結(jié)算和施工階段成本的差異，并得出相關(guān)經(jīng)驗(yàn)。在對(duì)項(xiàng)目的整體施工進(jìn)行評(píng)價(jià)時(shí)，形成書面報(bào)告應(yīng)提交到相關(guān)部門。

在眾多的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的過程中，或多或少都存在成本管理體系不完善的情況，所以在成本統(tǒng)計(jì)中很多數(shù)據(jù)都缺失或與實(shí)際不符，而且由于房地產(chǎn)企業(yè)的員工流動(dòng)相對(duì)頻繁，這些因素都會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)數(shù)據(jù)失真，在新員工接手的時(shí)候，就需要對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行重新整理和計(jì)算，不僅影響工作效率，也影響項(xiàng)目的進(jìn)展，還可能會(huì)出現(xiàn)成本損失和經(jīng)濟(jì)損失的嚴(yán)重情況。

3 加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合約管理對(duì)項(xiàng)目成本的控制措施

3.1 完善合同管理制度

在房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本控制的過程中，合同管理起到了非常大的作用。因?yàn)楹贤粌H制約著成本變化，而且合同的簽訂也能夠推動(dòng)項(xiàng)目的整體進(jìn)展，所以完善合同的管理制度是企業(yè)發(fā)展的必要條件。針對(duì)合同管理建立的制度，應(yīng)該以我國基礎(chǔ)法律為建設(shè)框架，將制度中的條款科學(xué)化、合理化，讓管理制度更加具有一定的保障，而且完善合同管理制度還能夠降低項(xiàng)目管理內(nèi)耗，提高企業(yè)的效益以及減少施工過程中的損失。

3.2 完善運(yùn)營團(tuán)隊(duì)體系

在任何企業(yè)中員工的團(tuán)隊(duì)都是企業(yè)建設(shè)的基礎(chǔ)，房地產(chǎn)企業(yè)也是如此。在房地產(chǎn)企業(yè)中設(shè)有專業(yè)的合約人員對(duì)合同進(jìn)行管理，這些管理人員必須擁有非常專業(yè)的合同管理知識(shí)，在合約管理團(tuán)隊(duì)中，應(yīng)該做到人員分工明確，責(zé)任分明，而且相互之間能夠很好地進(jìn)行配合，對(duì)合同的擬定和管理能夠盡心盡力，充分發(fā)揮重要的協(xié)調(diào)和約束作用。合約管理人員在工作過程中，應(yīng)不斷對(duì)合同的簽訂和執(zhí)行情況進(jìn)行溝通探討，以此提高合同的質(zhì)量，在合同管理方面，不斷創(chuàng)新管理方式，以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)平穩(wěn)高效的發(fā)展。

3.3 完善人員素質(zhì)

人員素質(zhì)的高低直接影響到企業(yè)管理的質(zhì)量，所以房地產(chǎn)企業(yè)合約管理人員的素質(zhì)提升也成為企業(yè)發(fā)展的焦點(diǎn)。目前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的合約管理人員大多在管理方面比較精通，但是在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程施工專業(yè)知識(shí)方面，相比稍顯欠缺，所以在人員素質(zhì)培養(yǎng)的過程中，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)合約管理人員項(xiàng)目工程全過程的專業(yè)培訓(xùn)，能夠讓合約管理人員了解并熟悉工程的進(jìn)展情況以及相關(guān)專業(yè)知識(shí)。

4 結(jié)語

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在針對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行開發(fā)和施工的過程中，需要簽訂大量的合同，房地產(chǎn)企業(yè)若是對(duì)這些合同不加以管理，則會(huì)在項(xiàng)目推進(jìn)和施工的過程中出現(xiàn)很多問題，導(dǎo)致施工出現(xiàn)延誤、成本出現(xiàn)大幅度的波動(dòng)，所以在合約管理的過程中，建議完善合同的管理制度，以及合約管理人員的素質(zhì)和團(tuán)隊(duì)的建設(shè)，以此鞏固管理體系的根基，確保在后期施工過程中出現(xiàn)問題能夠及時(shí)發(fā)現(xiàn)和解決。

【參考文獻(xiàn)】

【1】徐斐.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合約管理績(jī)效評(píng)價(jià)研究[D].重慶：重慶大學(xué)，2007.