李菲菲

摘 要 筆者在文獻(xiàn)分析的基礎(chǔ)上，將房價上漲對消費的影響機(jī)制概括為直接效應(yīng)、抵押效應(yīng)、預(yù)期效應(yīng)和預(yù)防性儲蓄效應(yīng)。并據(jù)此提出了加快建立房地產(chǎn)發(fā)展長效機(jī)制、推動房地產(chǎn)金融產(chǎn)品創(chuàng)新、完善稅收及保障制度建設(shè)等相關(guān)政策的建議。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)財富效應(yīng) 傳導(dǎo)機(jī)制 消費

國外許多研究已經(jīng)表明房價的變動可能影響居民消費，未來如果房地產(chǎn)價格繼續(xù)上漲，房產(chǎn)凈值的占比會不斷增加。而上漲的房價是否會影響居民消費，損害居民福利，進(jìn)而掣肘我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展？從理論和實踐上，這些都是亟須回答的問題。本文彌補(bǔ)了現(xiàn)有文獻(xiàn)關(guān)于房地產(chǎn)財富效應(yīng)傳導(dǎo)機(jī)制論述中的不足，深入分析了房價變動如何作用于居民消費，從房地產(chǎn)政策和增加居民收入層面為政府提供了建設(shè)性啟示。

一、文獻(xiàn)綜述

房價上漲對消費的影響，一般被稱為房地產(chǎn)財富效應(yīng)。按照《新帕爾格雷夫經(jīng)濟(jì)學(xué)辭典（Q-Z）》的解釋，假設(shè)其他條件保持不變，居民持有貨幣余額的變化對居民消費支出的影響就是財富效應(yīng)。房地產(chǎn)財富效應(yīng)是指，由于房價變動導(dǎo)致房產(chǎn)價值變化，從而影響居民消費。

在房地產(chǎn)財富效應(yīng)機(jī)制研究中，最權(quán)威的當(dāng)屬Ludwing&Slok（2002）提出的六種不同的作用機(jī)制：第一，兌現(xiàn)的財富效應(yīng)。是指房屋出租、出售的收益受房價上漲的影響而增加，從而增加消費。第二，未兌現(xiàn)的財富效應(yīng)。即使不兌現(xiàn)，房價上漲讓擁有房屋的居民也感覺自己有錢了，通過“財富幻覺”影響增加消費。第三，流動性約束效應(yīng)。主要討論房屋抵押收益的影響。第四，預(yù)算約束效應(yīng)。針對租房者，房價上漲很有可能引起房屋租金上漲，房租上漲，租客可能會減少其他方面的消費。第五，替代效應(yīng)。針對計劃購房者，房價上漲，購房勢必需要更多的資金，購房者可能會壓縮其他消費。第六，信心效應(yīng)。主要體現(xiàn)在有房者對宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場的信心，認(rèn)為其房產(chǎn)投資收益是持久的、穩(wěn)定的，消費支出也會相應(yīng)增加。而有房者的消費習(xí)慣在全社會產(chǎn)生示范效應(yīng)，帶動社會總消費水平的提升。

國內(nèi)學(xué)者在整理介紹國外學(xué)者觀點的基礎(chǔ)上，分析了中國房地產(chǎn)價格變化對消費的影響。劉建江（2005）在國內(nèi)首次闡述了房地產(chǎn)財富效應(yīng)的定義，并總結(jié)了其傳導(dǎo)機(jī)制，但是判斷房價上漲對消費的影響作用不顯著。袁冬梅（2009）提出預(yù)防性儲蓄效應(yīng)和傳統(tǒng)消費心理效應(yīng)，認(rèn)為在房價波動不斷增大的情況下，受我國居民傳統(tǒng)心理影響，房價過高會抑制居民的消費欲望。

二、中國房地產(chǎn)財富效應(yīng)傳導(dǎo)機(jī)制

從已有研究可以看出，房地產(chǎn)財富效應(yīng)傳導(dǎo)機(jī)制主要是從實際發(fā)生的影響和心理預(yù)期兩個層面發(fā)生作用，而且對不同的人群，有不同的作用。通過作用方向、作用對象、實現(xiàn)條件等方面的剖析，本文將房地產(chǎn)財富效應(yīng)傳導(dǎo)機(jī)制歸結(jié)為四種效應(yīng)，房地產(chǎn)財富效應(yīng)則是這四種效應(yīng)相互作用、此消彼長的結(jié)果。

第一，直接財富效應(yīng)，主要作用對象是有兩套以上住房的居民，他們在滿足自住需求基礎(chǔ)上有多余的房屋出租、出售，房價上漲，房屋租金和售價相應(yīng)增加，刺激房主消費支出增加，因此作用方向是正向。直接財富效應(yīng)的強(qiáng)弱，主要看有兩套及以上房產(chǎn)的家庭所占比例。目前，不同群體的住房資源占有極不平衡，實際擁有兩套以上住房家庭的比例較小?？紤]到邊際消費遞減，當(dāng)財富在少數(shù)人手里集中時，每一單位財富的增加，家庭消費是逐漸減少的。因而，直接財富效應(yīng)盡管作用力度較大，然則作用的空間較小。如果將來更多的住房資源集中在少數(shù)人手里，直接財富效應(yīng)的作用力度隨著房價的上漲會逐漸減弱。第二，抵押效應(yīng)，通過房地產(chǎn)抵押融資獲得更大的流動性，從而增加消費支出，作用對象是住房所有者，作用方向是正向；房價上漲有益于提高貸款額度，對消費有促進(jìn)作用。然而受傳統(tǒng)觀念的影響，中國人喜歡買房置業(yè)，傳承后代，一般不會將房產(chǎn)抵押以換取資金進(jìn)行消費。另一方面，目前中國的抵押消費貸款在貸款期限、額度、用途以及貸款人年齡、房齡等方面都有限制，擁有住房的居民即使將房產(chǎn)抵押貸款，大部分也不會用于消費。隨著各種消費類貸款產(chǎn)品不斷推陳出新，抵押效應(yīng)的作用也會越來越顯著。第三，預(yù)期效應(yīng)，房價上漲增加了居民對個人財富以及整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境的良好預(yù)期，即使實際收入沒有增加，也使得居民更傾向于增加消費，也屬于正向效應(yīng)，作用對象主要是住房所有者，沒有滿足住房需求的居民也會受到一定影響，但影響較小。預(yù)期效應(yīng)的作用程度取決于兩方面，一是宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定增長，二是房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展。從宏觀經(jīng)濟(jì)層面看，自從1992年確立了市場經(jīng)濟(jì)體制改革目標(biāo)以后，中國開始了由計劃經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)向市場經(jīng)濟(jì)的長期過程，宏觀經(jīng)濟(jì)充滿不確定性。從房地產(chǎn)市場發(fā)展角度看，房地產(chǎn)市場發(fā)展尚不足20年，相關(guān)法律規(guī)范還不完善。各方面的不確定性，使居民無法對自己的消費支出做理性預(yù)期，預(yù)期效應(yīng)發(fā)揮地作用微乎其微。第四，預(yù)防性儲蓄效應(yīng)，主要作用對象是未來有購房需求的人群，包括租房者、換房者、房地產(chǎn)投資者等，作用方向為負(fù)向。一是租房者。房價上漲，房租一般會隨著上漲，租客為了支付更多的房租可能會增加儲蓄，削減其他開支；二是購房者。隨著房地產(chǎn)價格的不斷上漲，居民購房的首付款和還貸壓力增大，為了購房也只能進(jìn)行更多的儲蓄。而且房價上漲，滋生了眾多房市投資者和投機(jī)者。從整體來看，房價上漲的越快，居民為住房的消費支出就越多，房地產(chǎn)市場的投資、投機(jī)者越多，預(yù)防性儲蓄效應(yīng)作用也越大。

三、結(jié)論和政策建議

房產(chǎn)是中國家庭最重要的財富，對許多家庭來說甚至是唯一的財富。目前，中國房地產(chǎn)財富效應(yīng)表面上可能不顯著，但實際上通過多重效應(yīng)的組合作用，深入影響了居民的消費結(jié)構(gòu)。據(jù)統(tǒng)計，2015年中國私人消費增長8.4%，高于6.9%的GDP增速，拉動中國經(jīng)濟(jì)的主動力已經(jīng)逐漸由投資轉(zhuǎn)移到消費。房地產(chǎn)財富效應(yīng)的研究從新的角度關(guān)注房價波動對居民福利的影響，關(guān)注內(nèi)在消費結(jié)構(gòu)變化的動因，而如何更好地發(fā)揮房產(chǎn)財富效應(yīng)的作用，主要有以下幾點內(nèi)容：第一，改變以往房產(chǎn)調(diào)控政策短視性、后發(fā)性的特點，建立系統(tǒng)性的長效機(jī)制，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。第二，推動房地產(chǎn)金融產(chǎn)品創(chuàng)新。目前，金融市場的房產(chǎn)抵押產(chǎn)品有種種限制，市場也不十分規(guī)范，不利于消費者靈活便利地將不斷增值的房屋財產(chǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)楫?dāng)期消費。第三，完善房產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅等相關(guān)稅收制度建設(shè)，從制度層面推動了傳統(tǒng)觀念的改變，轉(zhuǎn)變了人們的消費觀念。第四，完善各項保障制度，促進(jìn)保險行業(yè)發(fā)展。未來中國消費的主力軍應(yīng)該是基本滿足住房需求的人群，這部分人目前面臨著巨大的還貸壓力，大部分還要考慮子女教育、父母養(yǎng)老、個人人身意外或者未來養(yǎng)老問題，不斷增長的房價和未來生活的不確定性使得這部分人有錢也不敢花。因此，要想釋放更多的消費，必須要促進(jìn)保險行業(yè)的完善和發(fā)展，建設(shè)完善教育、重疾、意外以及養(yǎng)老等多層次、全方位的保障，減少各種不確定性因素對居民生活的影響。

（作者單位為中國社會科學(xué)院研究生院城市發(fā)展與環(huán)境研究系）

參考文獻(xiàn)

[1] Ludwig，A.，T. Slok . The Impact of Changes in Stock Prices and House Prices on Consumption in OECD Countries[Z] . International Monetary Fund Working Paper02/1，2002.

[2] 劉建江，楊玉娟，袁冬梅.從消費函數(shù)理論看房地產(chǎn)市場財富效應(yīng)的作用機(jī)制[J].消費經(jīng)濟(jì)，2005（02）：93-96.

[3] 袁冬梅，劉建江.房價上漲對居民消費的擠出效應(yīng)研究[J].消費經(jīng)濟(jì)，2009（3）：7-10.