代國輝

花錢買來住的房子如今被告知只能用來辦公，業(yè)主們意識到自己可能遭受了消費(fèi)欺詐，回顧購房經(jīng)歷，仔細(xì)查看購房合同會發(fā)現(xiàn)，這或許原本就是一個(gè)陷阱。

臨近2017年春節(jié)，作為佛山市南海區(qū)推進(jìn)“三舊改造”的麗日廣場項(xiàng)目卻引來大麻煩。開發(fā)商將辦公性質(zhì)的房產(chǎn)當(dāng)作住宅用途的商品房售賣，并隱瞞了32年到期后將被村委會無償收回的合同信息。

佛山麗日廣場眾多業(yè)主憤憤不平，奔波于維護(hù)自身權(quán)益的路上。

花錢買來住的房子如今被告知只能用來辦公，業(yè)主們意識到自己可能遭受了消費(fèi)欺詐，回顧購房經(jīng)歷，仔細(xì)查看購房合同會發(fā)現(xiàn)，這或許原本就是一個(gè)陷阱。

毫無征兆1700套公寓突然成寫字樓

若不是南海區(qū)住建局發(fā)現(xiàn)麗日廣場的銷售大堂內(nèi)沒有公示廣場內(nèi)房產(chǎn)將被村委會無償收回這一條款，并責(zé)令開發(fā)商將這一實(shí)際情況進(jìn)行公示。這件事或許還會被隱瞞到2045年才會被業(yè)主發(fā)現(xiàn)。

2016年12月22日，《消費(fèi)者報(bào)道》記者來到麗日廣場銷售大堂，墻壁上藍(lán)色背景的公示牌上寫道：“根據(jù)《關(guān)于加強(qiáng)非住宅用地管理的意見》及《規(guī)劃條件》的規(guī)定，本項(xiàng)目不準(zhǔn)在商業(yè)、酒店、辦公及配套建筑內(nèi)建設(shè)公寓、酒店式公寓、公寓式辦公、SOHO辦公、產(chǎn)權(quán)式酒店等有居住功能形式的用房?！眰渥?nèi)容還講到，該項(xiàng)目的建筑物在使用過程中不得改為住宅用途。

然而，業(yè)主從宣傳廣告和銷售的口中得知的卻與之完全相反，不少業(yè)主以為買了套居住用的公寓，卻不知實(shí)為寫字樓。有業(yè)主向《消費(fèi)者報(bào)道》記者表示：“麗日當(dāng)初在宣傳及簽合同時(shí)都說這些房子是辦公居住兩用?！?/p>

在廣場銷售完大部分的房子后，這份公示牌才姍姍來遲地出現(xiàn)在銷售大堂。有業(yè)主發(fā)現(xiàn)此面公示牌后，將這一令他們震驚的消息告訴了其他業(yè)主，一石激起千層浪。

“我們買房子也是用來住的，現(xiàn)在只能用來辦公，我們怎么會用得著？這么一個(gè)廣場建設(shè)了1700多套辦公室，想想都是不可能的?！睒I(yè)主埋怨道。

得知自己所買房子僅能用來辦公后，業(yè)主們開始收集開發(fā)商先前對麗日廣場進(jìn)行的有關(guān)“公寓”的宣傳。麗日廣場的官方微信“麗日廣場”在2016年5月17日發(fā)布的一篇名為“麗日廣場最火爆戶型！”的文章中，明確說明廣場內(nèi)所售房產(chǎn)

有業(yè)主向《消費(fèi)者報(bào)道》記者展示了麗日廣場當(dāng)初宣傳的傳單。在傳單的左下角，“量身定制辦公與生活空間”的字眼十分醒目。而從房屋規(guī)劃圖看來，床和浴室的設(shè)計(jì)也十分明顯。

明日廣場宣傳單

蔡姓業(yè)主在2016年4月份看中了廣場內(nèi)的房子?！爱?dāng)時(shí)千挑萬挑，看中麗日廣場的商業(yè)潛力，決定買下。每平方米10910.13元，總價(jià)是38萬元。沒想到現(xiàn)在回頭看看，處處是坑?！?/p>

2016年12月24日，記者進(jìn)入廣場內(nèi)的房屋現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)，部分房屋已經(jīng)完成裝修。裝修工人向《消費(fèi)者報(bào)道》記者詳細(xì)描述了房屋內(nèi)床鋪和浴室的位置，裝修規(guī)劃為居住用，并非辦公。

雖然文件明文規(guī)定，麗日廣場項(xiàng)目內(nèi)的房屋不能用來居住，但是當(dāng)日，記者還跟隨4名業(yè)主進(jìn)入他們所購買的房屋內(nèi)，裝修標(biāo)準(zhǔn)均按照居住要求。該名業(yè)主告訴記者，他們已經(jīng)將房子租給了入駐廣場的酒店，自己則只收取租金。

值得一提的是，在有關(guān)部門驗(yàn)收工程時(shí)，施工方將浴室處的低凹處用水泥進(jìn)行了填補(bǔ)。而在實(shí)際裝修時(shí)，裝修工人再將水泥全部挖出。浴室的墻壁是在工程驗(yàn)收之后，由裝修工人進(jìn)行堆砌的。

這一動作被業(yè)主解釋為，工程確實(shí)是以辦公標(biāo)準(zhǔn)驗(yàn)收的，而在水泥填補(bǔ)的地方設(shè)計(jì)下水道、熱水管道等設(shè)施掩蓋不了房屋就是用來居住的。

買房變租房29年后將被村委會無償收回

除了買來的房子不能住，同樣令業(yè)主難以釋懷的還有房子在29年后還要被村委會無償收回。

根據(jù)有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地的土地流轉(zhuǎn)的規(guī)定，村集體是土地的擁有者，而開發(fā)商只是使用者。

上述公示牌講道，根據(jù)《土地使用權(quán)出讓合同》的約定，權(quán)屬人對土地上房產(chǎn)的持有年限不超過本宗土地的出讓年限，土地出讓年限屆滿后，土地及地上建筑物、附著物由集體土地所有權(quán)^無償收回。

這讓業(yè)主感到惶恐。無論是買房用來居住，還是用來投資的業(yè)主都對此條款極力反對。黎姓業(yè)主告訴《消費(fèi)者報(bào)道》記者：“買房之前，開放商和銷售都沒有告訴我們這房子在29年后會被無償收回，只說到期后，我們可以以補(bǔ)地價(jià)的方式續(xù)期?！?/p>

這一種產(chǎn)權(quán)年限結(jié)束后的處理辦法明顯和國有土地性質(zhì)的商品房產(chǎn)權(quán)不同。有業(yè)主埋怨道：“雖然關(guān)于國有土地使用權(quán)到期后的續(xù)期辦法至今還在研究，但總不至于被無償收回吧，而且全國那么多人都是一樣的情況?！睒I(yè)主們擔(dān)心，村委會掌握了太多的主動權(quán)，到期后的談判令他們太被動，村委會可以無償收回的東西，何必還要低價(jià)讓我們續(xù)期呢？

業(yè)主感到納悶，合同簽的是《商品房買賣合同》，銀行貸款也能順利發(fā)放，房產(chǎn)證也有，所有的文件和流程都和購買國有土地上的房子一樣，為何自己的房子到期后就要被無償收回呢？

記者了解到，這與廣東省特有的“三舊改造”改造模式有關(guān)。農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)入市不僅能推動土地資源集約利用，又能提高農(nóng)民收入，實(shí)現(xiàn)多贏。

2014年9月15日前，南海區(qū)的農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)入市后，并沒有房產(chǎn)證可發(fā)。當(dāng)天，南海市國土局發(fā)布了《南海區(qū)集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)實(shí)施辦法》?！掇k法》允許集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)入市后，可以在租期內(nèi)發(fā)放房產(chǎn)證。

根據(jù)上述《辦法》，麗日廣場的業(yè)主在使用期內(nèi)擁有獨(dú)立房產(chǎn)證，也可進(jìn)行正常的交易買賣、抵押和按揭貸款等操作。

據(jù)相關(guān)合同顯示，麗日廣場的土地屬于南海區(qū)桂城街石（石肯）村（注：石肯二字合為一字，音gěng，現(xiàn)字典已無此字。）一村東股份合作經(jīng)濟(jì)社（下文簡稱：經(jīng)濟(jì)社）所有。

為求證真?zhèn)?，《消費(fèi)者報(bào)道》記者來到經(jīng)濟(jì)社。經(jīng)濟(jì)社社長龐次聯(lián)告訴記者：“麗日廣場的土地是經(jīng)過經(jīng)濟(jì)社全體超過1000名股東集體投票表決出讓給麗日東方房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的，是經(jīng)濟(jì)社出讓的唯一一塊土地?！?

她向記者提供了一份和開發(fā)商簽訂的名為《土地使用權(quán)出讓合同補(bǔ)充協(xié)議》的合同副本，簽訂日期為2012年12月28日。為何有“補(bǔ)充”二字，她解釋道，因?yàn)殚_發(fā)商不能接受一次性付清租金，選擇分期支付，后來合同重新簽了一份，最終合同以該份為準(zhǔn)。

麗日廣場的占地面積共計(jì)48149平方米，土地出讓期限為32年，即至2045年。開發(fā)商支付每平方米4865元，共計(jì)2億3千多萬元的土地使用權(quán)出讓金給經(jīng)濟(jì)社，前后共8年付清。

經(jīng)濟(jì)社提供的《土地使用權(quán)出讓合同補(bǔ)充協(xié)議》

龐次聯(lián)表示，土地出讓給開發(fā)商后，經(jīng)濟(jì)社只負(fù)責(zé)收取租金，其余的都交給開放商自行處理。到2045年的時(shí)候，經(jīng)濟(jì)社確實(shí)要無償回收土地，包括土地上的建筑物等全部歸經(jīng)濟(jì)社所有，開發(fā)商不得蓄意破壞建筑物。

至于到期后是否有其它辦法。龐次聯(lián)說：“無償收回是肯定的，合同寫得明明白白。到期后，需要經(jīng)過我們經(jīng)濟(jì)社全體代表集體表決決定。若是業(yè)主還想繼續(xù)使用，可以與我們經(jīng)濟(jì)社簽租房合同?！?/p>

對于其中原因，開發(fā)商方面拒絕了采訪，在此前接受其它媒體采訪時(shí)，該公司一名岑姓經(jīng)理講道：“產(chǎn)權(quán)到期后，確實(shí)是要?dú)w還土地的。到時(shí)候開發(fā)商可以和政府出面一同扭轉(zhuǎn)這一局面?！?/p>

業(yè)主驚覺受騙解決似乎遙遙無期

上述岑姓經(jīng)理表示，當(dāng)初的簽約合同都寫得明明白白，業(yè)主要是覺得有消費(fèi)欺詐，可以走法律途徑。

業(yè)主仔細(xì)查看了購房合同發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商對此事早已埋下伏筆。從業(yè)主提供的《商品房買賣合同（預(yù)售）》的文件中，可以看到，該商品房的規(guī)劃用途為“辦公”。這說明，在簽購房合同時(shí)，開發(fā)商已然知道房子的用途是用來辦公的。

但業(yè)主有苦難言。數(shù)名業(yè)主向《消費(fèi)者報(bào)道》記者表示，“麗日廣場的土地性質(zhì)為商服用地，我們對此不太了解。簽約合同時(shí)，銷售讓我們都寫辦公用途，稱辦公用途的房子可以用來辦公，也可以用來居住。若是只寫居住，就不能辦公了。”

該房產(chǎn)既可以辦理房產(chǎn)證，也可以走正常的商業(yè)貸款，而且業(yè)主也繳納了“住宅專項(xiàng)維修資金”。一切的手續(xù)都和購買國有土地上的房子一模一樣，業(yè)主對此并沒有太在意。這一疏忽，讓業(yè)主如今的維權(quán)陷于被動。

另一方面，關(guān)于“無償收回”，記者在銷售大堂角落的桌面上發(fā)現(xiàn)了一份《見證書》，此份見證書和經(jīng)濟(jì)社提供的合同副本內(nèi)容一致，只是涂掉了土地出讓金額而已。

在桌面旁邊的白色寫字板貼出了數(shù)份有關(guān)該廣場如《建筑工程施工許可證》、《商品房預(yù)售許可證》等文件。但是此份寫有出讓期到期后將被“無償收回”的《見證書》卻夾雜在這份含有數(shù)十份文件的文件夾內(nèi)，極不容易被發(fā)覺。至于這份《見證書》是何時(shí)放進(jìn)文件夾，出現(xiàn)在銷售大堂內(nèi)的，我們不得而知。

業(yè)主表示，若是我們能早看見這份《見證書》，早知道會被無償收回，那我們再買房就是我們的事了，但是我們之前壓根就一點(diǎn)都不知道?！岸?，‘無償收回這么重要的一個(gè)信息，怎么就不在我們的購房合同當(dāng)中提一提呢？”

面對南海區(qū)住建局“當(dāng)初沒看合同嗎”的疑問，業(yè)主無奈回道：“當(dāng)時(shí)中介帶我們看樣板房，房間里有廁所、廚房、餐臺和大床，明擺就是公寓，就簽了認(rèn)購書。后來再簽合同時(shí)，對方講合同是房管局打印的不會假?！?/p>

然而就是所有程序正當(dāng)，和購買居住用商品房的流程一模一樣的過程中，所有業(yè)主都沒有質(zhì)疑過房子根本就不能用來住人，只能用來辦公。

如今，業(yè)主抱團(tuán)維權(quán)，已經(jīng)向當(dāng)市公安局南海分局經(jīng)偵處進(jìn)行了備案。從12月21日起，每天都有前來備案的人。該分局宣傳科工作人員告訴《消費(fèi)者報(bào)道》記者，目前還處在收集信息的階段，處理起來可能需要幾個(gè)月。

浙江省五聯(lián)律師事務(wù)所擅長合同法和房地產(chǎn)法的律師張東偉評論此事道：“銷售是代表開發(fā)商的，開發(fā)商將責(zé)任推給銷售是不成立的，其行為最終還是得由開發(fā)商來承擔(dān)。開發(fā)商有趁購買者不懂法進(jìn)行惡意欺詐的嫌疑。”

對于合同上寫明“辦公”不能居住一事，他認(rèn)為這是開發(fā)商故意誤導(dǎo)，導(dǎo)致消費(fèi)產(chǎn)生重大誤解，根據(jù)《合同法》第54條，業(yè)主們可以有自知道被欺騙后一年期限的撤銷權(quán)。

了解完事件經(jīng)過，張東偉認(rèn)為在證據(jù)上，開發(fā)商是有利的。他建議業(yè)主可以推薦代表人聘請律師進(jìn)行維權(quán)。

得知麗日廣場將辦公用途的房子當(dāng)作居住用途進(jìn)行宣傳銷售后，南海區(qū)國土局再次強(qiáng)調(diào)：“不得以商品住宅、公寓等帶有居住性質(zhì)的名義進(jìn)行違規(guī)宣傳、銷售?！?/p>

而此時(shí)，麗日廣場的大多數(shù)房子已經(jīng)售賣出去。一面是開發(fā)商及銷售隱瞞房產(chǎn)實(shí)際信息，一面是業(yè)主認(rèn)為被欺詐要求退房，南海區(qū)推進(jìn)“三舊改造”的改革方案在麗日廣場項(xiàng)目上遇到了棘手的難題。

跟蹤報(bào)道：信訪業(yè)主可退房退款

2017年1月中旬，該事件有了新的進(jìn)展?！断M(fèi)者報(bào)道》從佛山市南海區(qū)信訪局了解到，業(yè)主可與佛山市麗日東方房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“開發(fā)商”）辦理合同撤銷。

從2016年3月份開始，不停有業(yè)主到南海區(qū)信訪局、住建局投訴，同時(shí)，有部分業(yè)主接連到公安局備案，甚至直接一紙?jiān)V狀遞到了南海區(qū)法院。在歷經(jīng)近一年的投訴維權(quán)后，開發(fā)商終于公布了《麗日廣場信訪業(yè)主解決方案》，以回應(yīng)業(yè)主的訴求。

在2016年11月，遭到業(yè)主集體維權(quán)的開發(fā)商曾發(fā)公告表立場：不退房、不退款，并稱業(yè)主的維權(quán)行為是“無休止的鬧訪”。

開發(fā)商一改之前的立場或許和南海區(qū)法院主持下的庭下調(diào)解有關(guān)。據(jù)知情人士透露，1月16日，在法院主持下，4名業(yè)主和開發(fā)商達(dá)成了庭下調(diào)解。開發(fā)商同意了業(yè)主的退房退款訴求。截至目前，法院共受理了十余名業(yè)主的訴訟請求。

達(dá)成調(diào)解的第二天，開發(fā)商公布了退房退款方案。方案講道，對于一次性付清房款或銀行按揭的業(yè)主，開發(fā)商將協(xié)助業(yè)主辦理退回物業(yè)維修資金、契稅，在撤銷合同后的7個(gè)工作日內(nèi)無息退回房款。而對于已經(jīng)裝修完選擇不退房的業(yè)主，開發(fā)商承諾按月租金平層40元/m2，復(fù)式45元/m2包租5年，而裝修費(fèi)需由業(yè)主自行承擔(dān)。

2017年1月19日下午，記者來到南海區(qū)信訪局，大廳內(nèi)聚集了20余名前來登記退房的業(yè)主。之后，記者再次來到麗日廣場銷售大廳。相關(guān)工作人員告訴記者，當(dāng)天并不是所有人都能辦理合同撤銷。從其手中的可退房名單能夠看出，當(dāng)天可退房的業(yè)主人數(shù)大致百余人。

據(jù)了解，1月19日可以辦理退房的業(yè)主為此前在信訪局進(jìn)行登記的和已經(jīng)走法律渠道的業(yè)主。粗略統(tǒng)計(jì)，目前，已至少有30名業(yè)主向區(qū)法院遞交了起訴狀。

工作人員稱：“要退房的話，得先到信訪局登記?！泵鎸τ浾哧P(guān)于“今天去信訪局登記什么時(shí)候能退房？”的問題，對方回答：“沒那么快，可能得等到半個(gè)月后了，等通知吧?！?/p>

從開發(fā)商公布的方案名稱可以看出，目前能退房的業(yè)主必須先到區(qū)信訪局進(jìn)行登記，然后由信訪局將名單轉(zhuǎn)交給開發(fā)商，開發(fā)商再通知業(yè)主前去辦理合同撤銷。

不少業(yè)主對此表示疑惑：和麗日簽的合同，為什么要到信訪局登記才能退房？

整體上，業(yè)主對開發(fā)商同意退房退款的方案表示認(rèn)同，但也有一些細(xì)節(jié)上的問題尚未處理清楚。如前所述，已經(jīng)裝修的業(yè)主若是退房，需要自行承擔(dān)裝修費(fèi)用。

目前，有業(yè)主集結(jié)成群，打算就裝修費(fèi)用一事再與開發(fā)商進(jìn)行談判?！断M(fèi)者報(bào)道》將持續(xù)關(guān)注事件進(jìn)展。