廖治宇

【摘要】本文從公共租賃住房租金定價(jià)的理論探索出發(fā)，研究了目前熱門的租金定價(jià)模式，隨后以公共租賃住房租金制定標(biāo)準(zhǔn)在全國(guó)的實(shí)踐的基礎(chǔ)上，提出了在貴州大學(xué)城公共租賃住房實(shí)施貨幣直補(bǔ)模式的必然性。

【關(guān)鍵詞】社會(huì)租賃住房；貨幣直補(bǔ)模式

【基金項(xiàng)目】2013年貴州省軟科學(xué)研究項(xiàng)目黔科合體R字【2013】LKC2032號(hào)貴州大學(xué)城保障性住房租售價(jià)格實(shí)證研究階段性成果。

2014年貴州省教育廳高校人文社會(huì)科學(xué)研究項(xiàng)目14ZC016號(hào)貴州省黔中經(jīng)濟(jì)區(qū)保障性住房租售價(jià)格研究階段性成果。

【中圖分類號(hào)】F293.3 【文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼】A 【文章編號(hào)】2095-3089（2016）28-0250-01

隨著“十三五”計(jì)劃，“三房并軌”的住房保障制度改革的推進(jìn)，公共租賃房將成為我國(guó)保障性住房的主體?，F(xiàn)今，在大量保障性住房竣工后，公共租賃住房定價(jià)方式選擇是否合理直接影響中低收入群體的基本權(quán)益與公租房的后續(xù)建設(shè)，因此租金定價(jià)成為社會(huì)保障住戶能否入住的關(guān)鍵問題。

一、公共租賃住房租金定價(jià)的理論探索

公共租賃住房租金定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的制定，既要以人為本，低于市場(chǎng)價(jià)或租戶的承受價(jià)格，也要有利于吸引出財(cái)政資金外的社會(huì)資金進(jìn)入并促進(jìn)公租房的發(fā)展。近幾年來(lái)，公共租賃住房租金影響因素，租金設(shè)定方式，定價(jià)模型的研究成為社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)，歸納起來(lái)，有成本導(dǎo)向型、市場(chǎng)導(dǎo)向型與支付導(dǎo)向型，雙軌導(dǎo)向四種。而“貨幣直補(bǔ)模式”相對(duì)于其他方式而言，具有環(huán)節(jié)簡(jiǎn)單，可操作性強(qiáng)的特點(diǎn)，易于使廣大的社會(huì)保障對(duì)象理解和接受。公共租賃住房貨幣直補(bǔ)模式是指按照“用地市場(chǎng)化、審批程序化、補(bǔ)貼貨幣化、購(gòu)房自主化、監(jiān)管規(guī)范化”的原則，對(duì)公共租賃住房采取貨幣直補(bǔ)的辦法進(jìn)行市場(chǎng)化改革，在保障對(duì)象租房時(shí)給予一定的現(xiàn)金補(bǔ)貼的方法?！柏泿胖毖a(bǔ)模式”已成為我國(guó)一些小型城市為更好地實(shí)現(xiàn)保障對(duì)象的權(quán)益，完成保障任務(wù)，促進(jìn)地方房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的有益探索。

二、公共租賃住房租金制定標(biāo)準(zhǔn)在全國(guó)的實(shí)踐

由于我國(guó)公共租賃住房租金定價(jià)政策剛剛起步，其政策方法與模式還處于探索階段，本文主要梳理了我國(guó)具有代表性的八大城市公租房租金定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)作為參考。

可以看出，為了滿足低收入群體無(wú)法通過(guò)市場(chǎng)獲得基本住房需求，國(guó)家實(shí)行了具有中國(guó)特色的公共租賃住房制度，而公共租賃住房貨幣直補(bǔ)模式則在山東省日照市首先推出，河北省邢臺(tái)市大力發(fā)展，形成了一些很有成效和推廣意義的模式。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至2015年8月，全國(guó)實(shí)施了這一模式的地方很多，除了山東的威海市、萊蕪市、濰坊市、東營(yíng)市、淄博市等地外，還有江蘇的靖江市、常州市，浙江的寧波市、余姚市、德清縣、長(zhǎng)興縣等地，廣東的深圳市及博羅縣等地，及本溪市、撫順市、株洲市、桐鄉(xiāng)市、陜西渭南市、長(zhǎng)沙縣、唐山市豐南區(qū)等?？梢?，直補(bǔ)模式已涵蓋東中西，遍及一二三線城市。另外，許多高?；虻胤綖槲瞬?，都出臺(tái)了針對(duì)特定對(duì)象的直補(bǔ)政策，許多地方也進(jìn)行了積極探索，“貨幣直補(bǔ)模式”屬于一個(gè)既有利于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，又可以幫助低收入階層圓住房夢(mèng)，兼具學(xué)術(shù)價(jià)值和實(shí)踐意義的模式。

三、貴州大學(xué)城保障性住房的貨幣直補(bǔ)模式

貴陽(yáng)花溪大學(xué)城位于貴州貴安新區(qū)高校聚集區(qū)范圍內(nèi)，占地12萬(wàn)平方公里，屬于高校聚集區(qū)，北區(qū)由貴州大學(xué)和貴州民族大學(xué)組成；南區(qū)位于貴安新區(qū)黨武鎮(zhèn)范圍內(nèi)，分別由貴州師范大學(xué)、貴州財(cái)經(jīng)大學(xué)、貴陽(yáng)醫(yī)學(xué)院、貴陽(yáng)中醫(yī)學(xué)院、貴州輕工職業(yè)技術(shù)學(xué)院、貴州民族大學(xué)和貴州城市職業(yè)學(xué)院、貴州民族大學(xué)人文科技學(xué)院、貴州理工學(xué)院等9所高校組成，共有教職工2萬(wàn)余人。大學(xué)城距離貴陽(yáng)主城區(qū)直線距離為50公里，不便于教師每日往返授課，故而從2012年起，貴州省人民政府為每所高校規(guī)劃了社會(huì)租賃住房用地。2014年，隨著以貴州財(cái)經(jīng)大學(xué)為首的社會(huì)租賃住房的竣工，租賃定價(jià)模式的選取成為貴州省政府工作的焦點(diǎn)。經(jīng)過(guò)一年的反復(fù)研討，省政府最終選擇“貨幣直補(bǔ)”政策對(duì)貴州省花溪大學(xué)城社會(huì)租賃住房進(jìn)行定價(jià)，具體內(nèi)容可概括為：用地市場(chǎng)化、補(bǔ)貼貨幣化、購(gòu)房自主化、運(yùn)作透明化。

按照“住房用地市場(chǎng)化”的原則，政府將國(guó)家確定的公共租賃住房用地交由國(guó)土部門通過(guò)公開出讓，經(jīng)過(guò)招標(biāo)、拍賣、掛牌的方式賣給開發(fā)商，政府的其他各項(xiàng)優(yōu)惠政策也不再補(bǔ)給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，然后將土地出讓所得的所有凈收益作為保障性住房的專項(xiàng)補(bǔ)貼費(fèi)用。再通過(guò)制定透明而規(guī)范的制度、標(biāo)準(zhǔn)和辦法，將土地收益以貨幣的形式直接補(bǔ)貼給具有資格的中低收入購(gòu)房者。這種模式將傳統(tǒng)的直接分配低價(jià)經(jīng)濟(jì)適用房的辦法變?yōu)橄蚓哂猩鐣?huì)租賃住房申請(qǐng)資格的教師家庭直接發(fā)放貨幣補(bǔ)貼，即由“補(bǔ)磚頭”變?yōu)椤把a(bǔ)人頭”，國(guó)家給予保障性住房的補(bǔ)貼由過(guò)去的“暗補(bǔ)”變成了“明補(bǔ)”。公共租賃住房面積在60平方米，教師完成交易或者簽署備租賃合同后，即可申請(qǐng)購(gòu)房補(bǔ)貼。整個(gè)過(guò)程堅(jiān)持“補(bǔ)貼運(yùn)作透明化”，按照“個(gè)人申請(qǐng)、單位核實(shí)、張榜公示、公眾監(jiān)督”的程序，嚴(yán)格補(bǔ)貼對(duì)象的審批程序，同時(shí)實(shí)行全過(guò)程公開。貴州花溪大學(xué)城公共租賃住房的市場(chǎng)化運(yùn)作，徹底打破了之前經(jīng)濟(jì)適用房政策下的房地產(chǎn)業(yè)土地供應(yīng)的雙軌制。所有房地產(chǎn)商公平競(jìng)爭(zhēng)，在市場(chǎng)上獲得土地資源，避免了土地供應(yīng)中的暗箱操作和尋租行為。

“市場(chǎng)運(yùn)作提高效率，貨幣直補(bǔ)保證公平”是許多人對(duì)這一模式的積極評(píng)價(jià)。這一制度和措施不僅有利于資源的有效配置和供求的時(shí)空均衡，而且降低了政府的監(jiān)管成本，也減少了政府的尋租和腐敗，同時(shí)確保了應(yīng)補(bǔ)盡補(bǔ)，初步實(shí)現(xiàn)公平和效率的最佳兼容。