沈繼亮

【摘要】自2005年我國(guó)房?jī)r(jià)大幅上漲，我國(guó)政府便出臺(tái)了一系列措施抑制過(guò)快上漲的房?jī)r(jià)，但結(jié)合我們?nèi)粘Ｉ钪械乃?jiàn)所感不難發(fā)現(xiàn)，政府實(shí)施的很多政策往往并不能取得較為滿意的成果，為此本文就房地產(chǎn)稅收政策調(diào)控房?jī)r(jià)的影響效果展開(kāi)了具體研究，并提出了相關(guān)的改革政策建議，希望這一研究能夠?yàn)橄嚓P(guān)業(yè)界人士帶來(lái)一定啟發(fā)。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)稅收政策；調(diào)控房?jī)r(jià)；影響效果

自1998年我國(guó)住房制度改革以來(lái)，我國(guó)當(dāng)?shù)禺a(chǎn)市場(chǎng)便在住房、土地、金融等政策和市場(chǎng)力量的支持下不斷實(shí)現(xiàn)快速發(fā)展，房地產(chǎn)也自此真正成為了我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。然而自2005年全國(guó)房地產(chǎn)投資速度的不斷加快，房地產(chǎn)價(jià)格的不斷增高使得其本身開(kāi)始邁向非理性增長(zhǎng)的發(fā)展階段，這一發(fā)展階段可能引起的房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫、甚至金融危機(jī)必須引起我們重視，而為了盡可能降低因房地產(chǎn)不健康發(fā)展引發(fā)金融危機(jī)的概率，正是本文就房地產(chǎn)稅收政策調(diào)控房?jī)r(jià)的影響效果展開(kāi)具體研究的原因所在。

1 房地產(chǎn)稅收特征

為了較好完成本文就房地產(chǎn)稅收政策調(diào)控房?jī)r(jià)的影響效果展開(kāi)的研究，我們首先需要深入了解房地產(chǎn)稅收的特征。結(jié)合我國(guó)國(guó)稅總局對(duì)房地產(chǎn)稅做出的界定，本文將房地產(chǎn)稅收視作對(duì)包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、流轉(zhuǎn)、保有各個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)節(jié)所征稅種的總稱，而作為我國(guó)國(guó)家稅收體系中的重要組成部分，房地產(chǎn)稅收除了具備固定性、強(qiáng)制性和無(wú)償性等稅收的共同特點(diǎn)外，本身還存在著自成體系、擁有較為穩(wěn)定的稅收來(lái)源、具有明確的政策目的性及針對(duì)性、征稅成本與壓力較高等四方面特征。

1.1自成體系

對(duì)于房地產(chǎn)稅收來(lái)說(shuō)，自成體系是其具備的特征之一，這一特征的出現(xiàn)主要是由于房地產(chǎn)稅本身并不是指某一個(gè)具體的稅務(wù)種類，其本身在房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)、流轉(zhuǎn)、持有等各個(gè)環(huán)節(jié)發(fā)揮作用，這就使得房地產(chǎn)稅收本身屬于一個(gè)具體的稅務(wù)種類。

1.2擁有較為穩(wěn)定的稅收來(lái)源

除了自成體系外，擁有較為穩(wěn)定的稅收來(lái)源同樣也屬于房地產(chǎn)稅收的特征，這一特征的出現(xiàn)主要是由于房地產(chǎn)本身具備著不可轉(zhuǎn)移性、耐久性與固定性，這就使得房地產(chǎn)稅收的來(lái)源往往較為穩(wěn)定，這也是房地產(chǎn)稅收能夠較好改善地方公共設(shè)施狀況和服務(wù)水平的原因所在。

1.3具有明確的政策目的性及針對(duì)性

對(duì)于房地產(chǎn)稅收來(lái)說(shuō)，具有明確的政策目的性及針對(duì)性也是其自身的特征之一，這一特征之所以出現(xiàn)主要是由于我國(guó)往往將通過(guò)房地產(chǎn)稅收政策進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)與房?jī)r(jià)波動(dòng)的調(diào)節(jié)，這自然就使得房地產(chǎn)稅收往往具備較強(qiáng)的政策目的與針對(duì)性。不過(guò)值得注意的是，由于房地產(chǎn)稅收并不能直接作用于房地產(chǎn)市場(chǎng)與房?jī)r(jià)，這就使得其自身間接作用的發(fā)揮往往存在一定滯后性，這一特征在很大程度上影響了房地產(chǎn)稅收在房地產(chǎn)市場(chǎng)與價(jià)格領(lǐng)域的作用發(fā)揮。

1.4征稅成本與壓力較高

除了上述幾方面特征外，征稅成本與壓力較高同樣屬于我國(guó)房地產(chǎn)稅收的特征之一，這一特征主要是由于房地產(chǎn)稅收往往需要頻繁進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估所致，這一評(píng)估需要考慮房地產(chǎn)本身的時(shí)間成本、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、地理位置等因素變動(dòng)，這自然就使得該工作需要消耗大量人資與物資，征稅成本與壓力較高的特征由此出現(xiàn)也不足為奇。

2 房地產(chǎn)稅收政策調(diào)控房?jī)r(jià)的影響效果

結(jié)合上文內(nèi)容我們能夠較為全面的了解房地產(chǎn)稅收，而為了較好完成本文研究，我們還需要對(duì)房地產(chǎn)稅收政策調(diào)控房?jī)r(jià)的影響效果展開(kāi)詳細(xì)論述，而結(jié)合相關(guān)文獻(xiàn)資料與自身調(diào)查研究，筆者將這一論述分為理論與實(shí)證兩部分，這樣就能夠較好保證這一環(huán)節(jié)研究的有效性。

2.1理論分析

在房地產(chǎn)稅收政策調(diào)控房?jī)r(jià)的影響效果理論分析環(huán)節(jié)中，我們需要開(kāi)展具體的稅收轉(zhuǎn)嫁與歸宿理論視角下的理論分析與資產(chǎn)定價(jià)理論視角下的理論分析。

2.1.1稅收轉(zhuǎn)嫁與歸宿理論視角下的理論分析

而在資產(chǎn)定價(jià)理論視角下的理論分析中，我們可以通過(guò)創(chuàng)建資產(chǎn)定價(jià)理論視角下的房地產(chǎn)價(jià)格模型完成這一分析，首先我們需要應(yīng)用房地產(chǎn)資產(chǎn)定價(jià)的基本模型房產(chǎn)價(jià)值=∑nt=1（年度收益）t（1+折現(xiàn)率）t，這樣我們就能夠進(jìn)行房地產(chǎn)稅收影響房?jī)r(jià)的基本理論模型求得。通過(guò)離散時(shí)間序列下房地產(chǎn)稅收對(duì)房?jī)r(jià)的影響效應(yīng)分析，我們能夠得出不考慮稅收因素的房?jī)r(jià)模型Pm=∑m+n-1t=1（Hk-f+j）（1+I）t，t=1，2，……，n，以及引入稅收因素的房?jī)r(jià)模型Pm=∑m+n-1t=1Hk-f-T1Pk-1（1+I）t+Pm-（Pm-P0）T2（1+I）M，結(jié)合這兩個(gè)模型展開(kāi)具體的房地產(chǎn)稅收政策對(duì)放假的調(diào)控影響研究，我們就能夠得出征收房地產(chǎn)持有階段稅收和交易階段稅收后，房地產(chǎn)的價(jià)格能夠?qū)崿F(xiàn)較好下降，不過(guò)這一結(jié)論得出的前提是房地產(chǎn)稅收稅率的穩(wěn)定。

在應(yīng)用連續(xù)時(shí)間序列下房地產(chǎn)稅收對(duì)房?jī)r(jià)的影響效應(yīng)進(jìn)行的分析中，這一分析主要是通過(guò)考慮房產(chǎn)年度收益變動(dòng)，分析連續(xù)時(shí)間序列下房地產(chǎn)稅收對(duì)房?jī)r(jià)影響效應(yīng)，而這一分析可以結(jié)合房產(chǎn)的價(jià)值模型P=∫M0（1-T1）f（m）e-Imdt+（1-T2）j（M，n）e-Im開(kāi)展具體的分析，而通過(guò)這一分析我們就能夠得出房地產(chǎn)交易稅對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有負(fù)向影響效應(yīng)的結(jié)論，也就是說(shuō)減少房地產(chǎn)交易稅會(huì)使房?jī)r(jià)上漲，增加房地產(chǎn)交易稅會(huì)使房?jī)r(jià)下降，這一結(jié)論與剛剛進(jìn)行的分析離散時(shí)間序列的研究結(jié)論一致。

2.2實(shí)證分析

在房地產(chǎn)稅收政策調(diào)控房?jī)r(jià)的影響效果研究中，我們還需要開(kāi)展實(shí)證分析為上文理論分析得出的結(jié)論提供數(shù)據(jù)支持，這里筆者選擇“個(gè)稅新政”這一房地產(chǎn)稅收政策作為研究對(duì)象，而在以“個(gè)稅新政”為研究對(duì)象展開(kāi)的具體分析中，筆者通過(guò)數(shù)據(jù)處理與模型設(shè)定、平穩(wěn)性分析與協(xié)整檢驗(yàn)、誤差修正模型與格蘭杰因果檢驗(yàn)完成了具體的實(shí)證分析，得出了房地產(chǎn)稅收政策能夠在一定程度上實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)調(diào)控的結(jié)論，而通過(guò)模型設(shè)定與變量描述、回歸方程估計(jì)結(jié)果分析、變量估計(jì)結(jié)果分析，我們就能夠得出“個(gè)稅新政”的實(shí)施后沒(méi)能有效地抑制房?jī)r(jià)增長(zhǎng)，且短期內(nèi)促使了房?jī)r(jià)上漲，但從長(zhǎng)期看來(lái)“個(gè)稅新政”對(duì)房?jī)r(jià)具有正向影響作用，這一結(jié)論證明了實(shí)證研究與理論分析的結(jié)果一致。

3 強(qiáng)化房地產(chǎn)稅收對(duì)房?jī)r(jià)調(diào)控效應(yīng)的政策建議

結(jié)合上文內(nèi)容我們能夠較為全面的了解房地產(chǎn)稅收政策對(duì)房?jī)r(jià)帶來(lái)的調(diào)控作用，而為了保證房地產(chǎn)稅收能夠更好實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)的調(diào)控，筆者結(jié)合自身實(shí)際經(jīng)驗(yàn)與相關(guān)文獻(xiàn)資料，在下文中對(duì)強(qiáng)化房地產(chǎn)稅收對(duì)房?jī)r(jià)調(diào)控效應(yīng)的政策建議展開(kāi)了詳細(xì)論述，希望這一論述能夠?yàn)橄嚓P(guān)研究人員帶來(lái)一定啟發(fā)。

3.1嚴(yán)格遵循房地產(chǎn)稅收政策調(diào)控的基本原則

為了能夠保證房地產(chǎn)稅收政策能夠較好發(fā)揮自身的房?jī)r(jià)調(diào)控效應(yīng)，嚴(yán)格遵循房地產(chǎn)稅收政策調(diào)控的基本原則就顯得很有必要，這一原則主要包括效率原則、公平合理原則、統(tǒng)籌兼顧原則三方面內(nèi)容。

3.1.1效率原則

對(duì)于房地產(chǎn)稅收政策調(diào)控的效率原則來(lái)說(shuō)，這一原則要求房地產(chǎn)稅收政策的調(diào)控效果在最大程度上符合政策的制定意圖，而想要較好遵循這一原則，我們就需要縮小房地產(chǎn)稅收政策實(shí)際效果與理想要求之間的差距。對(duì)于房地產(chǎn)稅收政策來(lái)說(shuō)，其本身可以分為稅率的調(diào)整、稅種的增減、稅收優(yōu)惠政策幾大類，而為了保證這些房地產(chǎn)稅收政策實(shí)現(xiàn)效率原則的遵循，我們就需要充分考慮受眾的預(yù)期心理，并在政策制定過(guò)程中考慮稅收政策可能對(duì)住房居民決策產(chǎn)生的影響，這樣才能夠最大化效率原則效用。

3.1.2公平合理原則

對(duì)于房地產(chǎn)稅收政策得到房?jī)r(jià)調(diào)控來(lái)說(shuō)，公平合理原則同樣屬于房地產(chǎn)稅收政策必須遵循的原則，這一原則的遵循與我國(guó)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)的平穩(wěn)發(fā)展都有著較為緊密的聯(lián)系。對(duì)于房地產(chǎn)稅收正常的公平合理原則來(lái)說(shuō)，這一原則需要結(jié)合納稅的“受益原則”和“量能原則”展開(kāi)，也就是說(shuō)不同地區(qū)的房地產(chǎn)納稅人由于地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不同而繳納不同水平的稅費(fèi)，這樣房地產(chǎn)稅收政策就能夠在不引起房地產(chǎn)企業(yè)的投資熱情和購(gòu)房者個(gè)人支出反感的前提下較好實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)格的調(diào)控。

3.1.3統(tǒng)籌兼顧原則

除了上述兩方面原則外，為了保證房地產(chǎn)稅收政策房?jī)r(jià)調(diào)控效用的較好發(fā)揮，遵循統(tǒng)籌兼顧原則同樣顯得很有必要。這里的統(tǒng)籌兼顧原則指的是稅收政策需要統(tǒng)籌兼顧稅收政策的社會(huì)功能和經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，最大化自身整合作用，這點(diǎn)在房地產(chǎn)稅收政策中表現(xiàn)為完善地區(qū)公共服務(wù)的財(cái)政來(lái)源、調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)、促進(jìn)社會(huì)穩(wěn)定和諧發(fā)展、提高區(qū)域民眾生活水平等具體內(nèi)容，這樣才能夠保證我國(guó)房地產(chǎn)稅收政策較好支持完善、科學(xué)房地產(chǎn)稅收體系的建立。

3.2強(qiáng)化房地產(chǎn)稅收政策調(diào)控效應(yīng)的具體措施

為了能夠?qū)崿F(xiàn)房地產(chǎn)稅收政策房?jī)r(jià)策調(diào)控效應(yīng)的較好發(fā)揮，完善房地產(chǎn)稅收政策體系、加強(qiáng)配套政策措施建設(shè)兩方面策略也將取得較為有效的作用。對(duì)于完善房地產(chǎn)稅收政策體系來(lái)說(shuō)，理清稅費(fèi)關(guān)系、整合重復(fù)稅收、擴(kuò)大征稅范圍、明確稅收歸口、調(diào)整稅收結(jié)構(gòu)、優(yōu)化稅收政策體系等是這一策略的具體內(nèi)容，而將結(jié)合這一系列內(nèi)容我們不難發(fā)現(xiàn)，我國(guó)住房使用效率提高、房地產(chǎn)資源配置優(yōu)化都能夠由此獲得較好的支持，房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控自然能夠?qū)崿F(xiàn)更好展開(kāi)；而在加強(qiáng)配套政策措施建設(shè)中，規(guī)范地方政府行為、加強(qiáng)地方財(cái)政配套建設(shè)、建立健全房產(chǎn)登記制度、提高房地產(chǎn)稅收政策的征管效率、建立完善房地產(chǎn)估價(jià)制度、確保房地產(chǎn)稅收政策實(shí)施的有效性、建立健全房地產(chǎn)稅收政策法律制度、規(guī)范征稅程序和征稅依據(jù)、確保保障性住房供給、加強(qiáng)稅收政策和其他調(diào)控政策的有效配合等具體手段同樣夠較好實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)稅收對(duì)房?jī)r(jià)調(diào)控效應(yīng)的強(qiáng)化。

4 結(jié)論

在本文就房地產(chǎn)稅收政策調(diào)控房?jī)r(jià)的影響效果展開(kāi)的研究中，筆者詳細(xì)論述了房地產(chǎn)稅收特征、房地產(chǎn)稅收政策調(diào)控房?jī)r(jià)的影響效果、強(qiáng)化房地產(chǎn)稅收對(duì)房?jī)r(jià)調(diào)控效應(yīng)的政策建議，希望這一系列內(nèi)容能夠?yàn)橄嚓P(guān)研究人員帶來(lái)一定啟發(fā)。

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