摘 要 不動(dòng)產(chǎn)登記是一項(xiàng)重要制度，有利于保障交易安全及當(dāng)事人的合法權(quán)利，維護(hù)市場(chǎng)信用等，但在具體實(shí)踐過(guò)程中還存在一些問(wèn)題，如不動(dòng)產(chǎn)登記適用領(lǐng)域較狹窄、不動(dòng)產(chǎn)登記法制制度較散亂、不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)條件與效力較模糊等，因此我們需要積極學(xué)習(xí)與借鑒國(guó)外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，引進(jìn)與我國(guó)國(guó)情相適應(yīng)的規(guī)定，依據(jù)自身實(shí)況補(bǔ)充、完善此制度。文章主要就我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的完善進(jìn)行了分析與探討。

關(guān)鍵詞 不動(dòng)產(chǎn)登記 性質(zhì) 制度

作者簡(jiǎn)介：孫楠，蘭州財(cái)經(jīng)大學(xué)隴橋?qū)W院助教，研究方向：民商法學(xué)。

中圖分類號(hào)：D923.5 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2017.03.310

自不動(dòng)產(chǎn)登記制度實(shí)施以來(lái)，不動(dòng)產(chǎn)登記制度有效遏制了“一房二賣”現(xiàn)象，維護(hù)了債權(quán)人的合理權(quán)利與利益，保障了交易安全；從法理角度來(lái)說(shuō)，債權(quán)人在進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之后，可以避免發(fā)生因債權(quán)人處分而丟失物權(quán)的現(xiàn)象，較好的保護(hù)了債權(quán)人的請(qǐng)求權(quán)，并授予了債權(quán)人其他權(quán)利，房地產(chǎn)交易過(guò)程中，一般都是主動(dòng)權(quán)較強(qiáng)的人會(huì)違反合同，而不動(dòng)產(chǎn)登記制度較好地保護(hù)了弱者。我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度尚未達(dá)到成熟，加之缺乏實(shí)踐問(wèn)題的深挖，所以不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)制有待完善。本文分析了我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記概念，探討了我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記性質(zhì)，并著重提出我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的完善建議。

一、我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記的概念及性質(zhì)

（一）概念

對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記概念，我國(guó)學(xué)者還沒有形成一致的觀點(diǎn)，其中王利明與孫憲忠教授提出的觀點(diǎn)被視作典型，筆者認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記的本質(zhì)在于提前登記請(qǐng)求權(quán)，指的是為了明確現(xiàn)在還未發(fā)生，但不久將來(lái)產(chǎn)生的物權(quán)更改可以順利推動(dòng)為本登記，而對(duì)相應(yīng)債權(quán)請(qǐng)求權(quán)實(shí)行提前登記，值得注意的是，此債權(quán)請(qǐng)求權(quán)自然是將物權(quán)更改視作主要內(nèi)容的。

（二）性質(zhì)

不動(dòng)產(chǎn)登記制度的必要性在于維護(hù)債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，然而登記具備自身公示公信功效，這就使得不動(dòng)產(chǎn)登記制度性質(zhì)居于物權(quán)與債權(quán)之間存在一個(gè)較大的灰色地帶。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記性質(zhì)，各學(xué)者提出的觀點(diǎn)存在差異，主要涉及六種觀點(diǎn)，即第一種觀點(diǎn)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的理解是可以形成獨(dú)立限制權(quán)，這一觀點(diǎn)出自于德國(guó)學(xué)者；第二種觀點(diǎn)又稱非實(shí)體權(quán)利說(shuō)，此觀點(diǎn)認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記只具備程序法效用；第三種觀點(diǎn)是把不動(dòng)產(chǎn)登記視作當(dāng)事人對(duì)于物權(quán)的希望，也被稱為物權(quán)期待權(quán)；第四種觀點(diǎn)是請(qǐng)求權(quán)維護(hù)制度說(shuō)，此學(xué)說(shuō)旨在強(qiáng)調(diào)不動(dòng)產(chǎn)登記具備的物權(quán)性質(zhì)與債權(quán)性質(zhì)；第五種觀點(diǎn)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的理解是準(zhǔn)物權(quán)，即債權(quán)具備一定的物權(quán)性質(zhì)；第六種觀點(diǎn)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記性質(zhì)的理解為債權(quán)物權(quán)，即通過(guò)登記債權(quán)具備了一定的物權(quán)效力，從而更好地推動(dòng)此債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，綜上，筆者較認(rèn)可第六種觀點(diǎn)。

二、我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度存在的不足

（一）不動(dòng)產(chǎn)登記的適用領(lǐng)域較為狹窄

縱觀國(guó)外立法，我們不難發(fā)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記主要涉及以下幾項(xiàng)適用領(lǐng)域，即第一，將不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)變、設(shè)立或取消視作內(nèi)容請(qǐng)求權(quán)；第二，以附有始期條件與停止條件相關(guān)物權(quán)更改的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)；第三，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利順序轉(zhuǎn)變的請(qǐng)求權(quán)。然而，我國(guó)的法律法規(guī)僅將第一項(xiàng)內(nèi)容視作不動(dòng)產(chǎn)登記適用領(lǐng)域，排除了第二項(xiàng)內(nèi)容與第三項(xiàng)內(nèi)容，可見，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記的適用領(lǐng)域有待拓展。

（二）不動(dòng)產(chǎn)登記法律制度較為散亂

我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度在《物權(quán)法》實(shí)施前較為零散，各司法解釋與行政法規(guī)中都存在一些不動(dòng)產(chǎn)登記制度，并提出了相應(yīng)規(guī)定，然而這些規(guī)定較為散亂，存在互相沖突之處，不少規(guī)定出臺(tái)的原因都是為了滿足行政需求，沒有考慮現(xiàn)代物權(quán)市場(chǎng)情況，所以難以保障交易安全。《物權(quán)法》出臺(tái)之后，不動(dòng)產(chǎn)登記制度被單獨(dú)列出，這無(wú)疑推動(dòng)了我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的發(fā)展，使之在立法進(jìn)程上前進(jìn)了一大步，需要注意的是，此法中不少條文都是籠統(tǒng)概括的，雖然后來(lái)出臺(tái)的《房屋登記辦法》等為其進(jìn)行了補(bǔ)充，但仍缺乏一部可以全部包羅不動(dòng)產(chǎn)登記制度的完整法律。由此可見，我國(guó)需要盡快創(chuàng)建統(tǒng)一、完整的不動(dòng)產(chǎn)登記制度。

（三）不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)條件較為模糊

《物權(quán)法》明確提出了不動(dòng)產(chǎn)登記的申請(qǐng)條件，即只需雙方當(dāng)事人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記事項(xiàng)表示滿意與接受即可。然而，在實(shí)踐過(guò)程中，常會(huì)出現(xiàn)以下兩種情形，即首先，雙方當(dāng)事人難以完成不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)約定；其次，盡管雙方當(dāng)事人達(dá)成了不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)約定，但其中一方當(dāng)事人背離了此約定，不再愿意繼續(xù)申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記。對(duì)于這些情況的處理，我國(guó)法律還沒有明確的規(guī)定，所以，在具體實(shí)踐過(guò)程中當(dāng)事人的合法權(quán)益難以得到全面保障。

（四）不動(dòng)產(chǎn)登記效力尚未明確

不動(dòng)產(chǎn)登記制度的核心在于自身效力的明確，一般來(lái)說(shuō)不動(dòng)產(chǎn)登記具備保全權(quán)利、限制處分與破產(chǎn)保護(hù)三種效力，但只有保全權(quán)利得到了正式確定，即《物權(quán)法》第二十條有所明確規(guī)定，限制處分的產(chǎn)生主要取決于保全權(quán)利，破產(chǎn)保護(hù)則沒有得到明確規(guī)定，由此可見，不動(dòng)產(chǎn)登記效力的不明確是我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的重要缺陷。

（五）不動(dòng)產(chǎn)登記關(guān)機(jī)不夠統(tǒng)一

《物權(quán)法》明確強(qiáng)調(diào)“不動(dòng)產(chǎn)登記需由當(dāng)?shù)氐怯洐C(jī)構(gòu)進(jìn)行辦理，由國(guó)家進(jìn)行統(tǒng)一登記。統(tǒng)一登記的領(lǐng)域、方式與機(jī)構(gòu)需由法律與行政法規(guī)進(jìn)行規(guī)定?！笨墒牵艘?guī)定現(xiàn)階段僅是原則性規(guī)定，沒有得到較好的貫徹落實(shí)，尚未明確統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu)，當(dāng)前，森林、房屋與土地等是我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)類型，分別由各個(gè)行政機(jī)關(guān)進(jìn)行管理，多數(shù)狀況下，登記機(jī)關(guān)也可以管理這些不動(dòng)產(chǎn)。例如，《土地登記辦法》第三條對(duì)土地登記的主管機(jī)關(guān)進(jìn)行了規(guī)定，《房屋登記辦法》第四條對(duì)房屋登記的主管機(jī)關(guān)進(jìn)行了規(guī)定，也就是說(shuō)，土地登記應(yīng)向行政部門進(jìn)行申請(qǐng)?zhí)峤?，房屋登記?yīng)向建設(shè)部門進(jìn)行申請(qǐng)?zhí)峤?。除此之外，?dāng)事人不可免費(fèi)登記，因?yàn)橘M(fèi)用的繳納會(huì)產(chǎn)生相應(yīng)的利益，所以各行政機(jī)關(guān)都紛紛搶奪不動(dòng)產(chǎn)登記。

三、我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的完善建議

（一）拓展不動(dòng)產(chǎn)登記適用領(lǐng)域

我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度適用領(lǐng)域僅涉及房屋交易與其他不動(dòng)產(chǎn)，沒有對(duì)除合同之外緣由形成的獲取物權(quán)請(qǐng)求權(quán)是否可以適用不動(dòng)產(chǎn)登記制度有所規(guī)定。眾所周知，請(qǐng)求權(quán)不僅僅可以依據(jù)合同而產(chǎn)生，還涉及因不當(dāng)?shù)美c無(wú)因管理而產(chǎn)生的請(qǐng)求權(quán)，這部分請(qǐng)求權(quán)同樣需要保護(hù)?？偠灾?，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記適用領(lǐng)域較為狹窄，無(wú)論從理論角度還是實(shí)踐角度來(lái)說(shuō)，不動(dòng)產(chǎn)登記適用領(lǐng)域都有待拓展與完善，筆者認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)登記適用領(lǐng)域的拓展勢(shì)在必行，除了需要保護(hù)權(quán)利變更請(qǐng)求權(quán)，還需要保護(hù)將不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)取消視作目標(biāo)的請(qǐng)求權(quán)及以附有始期條件與停止條件的請(qǐng)求權(quán)、順位轉(zhuǎn)變的請(qǐng)求權(quán)等，從而充分發(fā)揮不動(dòng)產(chǎn)登記制度的作用。

（二） 制定統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記法律

我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的正式確立取決于《物權(quán)法》的實(shí)施，需要注意的是，該法律都是以概括性條文的方式進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記制度規(guī)定，預(yù)告登記制度規(guī)定的條文極少，且忽視了相關(guān)程序，如義務(wù)人辨別權(quán)等，這無(wú)疑增加了這些問(wèn)題在實(shí)踐中的解決難度。因?yàn)椤恫粍?dòng)產(chǎn)登記法》有需改進(jìn)之處，所以即便是健全的《物權(quán)法》想獲取良好的成效也較為困難?！睹穹ǖ洹返男Яξ浑A較高，若在其中融入不動(dòng)產(chǎn)登記制度，則可以較好的展現(xiàn)此制度的必要性，需要注意的是，《民法典》的制定是一項(xiàng)繁雜的工作，需要不斷歸納、調(diào)研與改正。就我國(guó)目前立法實(shí)況來(lái)說(shuō)，針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記制度立法復(fù)雜、散亂問(wèn)題，我們需結(jié)合實(shí)際發(fā)展情況從根本上采取相應(yīng)措施進(jìn)行補(bǔ)救與完善。

《物權(quán)法》第十條明確規(guī)定：“對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)，我國(guó)需實(shí)施統(tǒng)一登記制度，由行政法規(guī)與法律法規(guī)規(guī)定統(tǒng)一登記方式、登記領(lǐng)域、登記機(jī)構(gòu)，”此條款為《不動(dòng)產(chǎn)登記法》制定奠定了良好的基礎(chǔ)。在我國(guó)，相關(guān)規(guī)定已超過(guò)了《物權(quán)法》規(guī)定領(lǐng)域，如《土地登記辦法》、《房屋登記辦法》等，這些規(guī)定在一定程度上細(xì)化了《物權(quán)法》規(guī)定，雖然此方式同樣適用于《不動(dòng)產(chǎn)登記法》，但在實(shí)際使用時(shí)需要合理解決好和《物權(quán)法》的附屬性關(guān)系?！恫粍?dòng)產(chǎn)登記法》的制定落后于《物權(quán)法》，在一定程度上為《物權(quán)法》的全面審視提供了依據(jù)，并展現(xiàn)出獨(dú)立的一面，盡管《物權(quán)法》、《不動(dòng)產(chǎn)登記法》的內(nèi)容存在實(shí)體與程度之分，但《物權(quán)法》存在不足之處，《不動(dòng)產(chǎn)登記法》應(yīng)充分發(fā)揮自身補(bǔ)漏功能，補(bǔ)充規(guī)定《物權(quán)法》沒有給予規(guī)定的事情。

（三）確立不動(dòng)產(chǎn)登記適用條件

我國(guó)《物權(quán)法》限制了當(dāng)事人申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記的條件，也就是說(shuō)只有在雙方當(dāng)事人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記事項(xiàng)表示滿意與接受的情況下才可以申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記，從表面上來(lái)看，該規(guī)定為當(dāng)事人提供了自主選取權(quán)，但事實(shí)上是限制了當(dāng)事人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的登記條件，以致會(huì)出現(xiàn)雙方當(dāng)事人難以完成不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)約定，或盡管雙方當(dāng)事人達(dá)成了不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)約定，但其中一方當(dāng)事人背離了此約定，不再愿意繼續(xù)申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記的現(xiàn)象，從而使弱勢(shì)一方的權(quán)益難以得到保護(hù)。解決此問(wèn)題需要從立法入手，我國(guó)立法可以規(guī)定在特定情況下，一方當(dāng)事人能夠單獨(dú)進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)，無(wú)需征求對(duì)方當(dāng)事人建議，這樣一來(lái)，不動(dòng)產(chǎn)登記適用條件便可得以確立。

（四）明確不動(dòng)產(chǎn)登記法律效力

當(dāng)前，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記法律效力僅對(duì)保全權(quán)利與限制處分這兩種效力進(jìn)行了明確規(guī)定。我國(guó)產(chǎn)業(yè)正以飛快的速度升級(jí)與更新，相比于以往，破產(chǎn)現(xiàn)象越來(lái)越多，此時(shí)的影響交易風(fēng)險(xiǎn)的因素逐漸增多，若債權(quán)人得不到有效保護(hù)，那么經(jīng)濟(jì)的再發(fā)展將會(huì)受到阻礙。所以，增設(shè)不動(dòng)產(chǎn)登記破產(chǎn)保護(hù)效力至關(guān)重要，不僅可以維護(hù)交易安全，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展，而且可以完善不動(dòng)產(chǎn)登記制度效力，發(fā)揮不動(dòng)產(chǎn)登記制度功能。

（五）合理設(shè)置不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)

我國(guó)現(xiàn)行立法缺乏統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)，此種“多頭登記”既浪費(fèi)了物力與人力，又易產(chǎn)生登記矛盾，侵害權(quán)利人利益。對(duì)于登記機(jī)關(guān)選取，我國(guó)學(xué)生有不同的理解與看法，即首先是把登記機(jī)關(guān)安置于地方法院；其次是利用行政權(quán)力明確登記效力，也就是說(shuō)將行政機(jī)關(guān)視作登記機(jī)關(guān)；最后是利用中介機(jī)構(gòu)實(shí)行登記，主要涉及公證機(jī)關(guān)、律師事務(wù)所等中介機(jī)構(gòu)。筆者認(rèn)為，利用行政權(quán)力明確登記效力，即行政機(jī)關(guān)是一個(gè)不錯(cuò)的選擇，若將法院視作登記機(jī)關(guān)，勢(shì)必要修改許多立法，甚至涉及憲法；若將中介機(jī)構(gòu)視作登記機(jī)關(guān)，勢(shì)必會(huì)降低登記效力，使之陷入無(wú)法實(shí)現(xiàn)的境地，而行政機(jī)關(guān)的選取不僅與我國(guó)國(guó)情相符合，可以較好地貫徹落實(shí)登記效力，而且我國(guó)行政機(jī)關(guān)具備較多優(yōu)秀的登記人員，可以節(jié)省不必要的開支。

四、結(jié)論

總而言之，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的完善有著極其重要的現(xiàn)實(shí)意義，即有利于協(xié)調(diào)債權(quán)和物權(quán)之間的利益平衡、培育和諧寬松的市場(chǎng)環(huán)境、保護(hù)弱者及交易安全等，但在實(shí)際發(fā)展過(guò)程中存在的問(wèn)題不容忽視，因此依據(jù)實(shí)際發(fā)展情況不斷完善我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度至關(guān)重要，如合理拓展不動(dòng)產(chǎn)登記適用領(lǐng)域、制定統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記法律、確立我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記法律效力及適用條件等，從而更好地發(fā)揮我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的作用。

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