劉戰(zhàn)偉+李金濤

摘 要：近年來，盡管房產(chǎn)市場發(fā)展迅猛，但是行業(yè)內(nèi)部的弊端也日益顯現(xiàn)，導(dǎo)致企業(yè)面臨的財務(wù)風(fēng)險也不斷加大。以保利房地產(chǎn)（集團）股份有限公司為例，剖析了企業(yè)內(nèi)部籌資風(fēng)險較高等財務(wù)風(fēng)險問題，并對其產(chǎn)生的主要原因進行了分析，如負(fù)債規(guī)模不斷上升等，最后提出了降低過高的資產(chǎn)負(fù)債率等合理化建議，如樹立正確的財務(wù)風(fēng)險觀點，加大資金的利用效率，降低過高的資產(chǎn)負(fù)債比率等。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；財務(wù)風(fēng)險；控制

中圖分類號：F830.45 文獻標(biāo)識碼：A 文章編號：1671-9255（2016）04-0026-05

自我國啟動住房制度改革以來，伴隨國內(nèi)經(jīng)濟的快速成長，房地產(chǎn)業(yè)也發(fā)展迅猛，日漸成為我國經(jīng)濟發(fā)展過程中具有引領(lǐng)性的產(chǎn)業(yè)。但國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)一直存在負(fù)債多、現(xiàn)金流量不穩(wěn)定以及大規(guī)模的存貨囤積等問題，價格泡沫也日益暴露，從而對企業(yè)經(jīng)營成本、盈利能力等產(chǎn)生不利影響。從現(xiàn)實來看，房地產(chǎn)行業(yè)有高投入、高風(fēng)險、高回報的特性，這使大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)將銀行貸款作為企業(yè)財務(wù)活動正常運轉(zhuǎn)的必備條件，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率過高，企業(yè)也面臨著較大的財務(wù)風(fēng)險。

一、保利房地產(chǎn)（集團）股份有限公司

財務(wù)風(fēng)險分析

保利房地產(chǎn)（集團）股份有限公司于1992年年底創(chuàng)設(shè)，從屬于中國保利集團控股公司，是行業(yè)內(nèi)的龍頭企業(yè)，曾相繼五年占據(jù)中國房地產(chǎn)上市公司綜合實力榜首位，在品牌營銷方面也有卓越成就。

（一）籌資風(fēng)險分析

籌資風(fēng)險分析主要通過償債能力分析來進行衡量，本文主要對反映短期償債能力的顯著性指標(biāo)流動比率、速動比率進行分析（見表1）。長期償債能力主要對反映長期償債能力的顯著指標(biāo)資產(chǎn)負(fù)債率、股東權(quán)益比率、產(chǎn)權(quán)比率進行分析（見表3）。

1.短期償債風(fēng)險分析

（1）流動比率是流動資產(chǎn)與流動負(fù)債的比值。流動比值越高，反映出企業(yè)歸還流動外債的能力越高，但流動比值并非越大越好，其過大會對企業(yè)盈利水平發(fā)生相反影響。[1]從表1中可以看出，保利地產(chǎn)2009-2012年，流動比率出現(xiàn)逐年縮小的趨向，即企業(yè)流動資產(chǎn)的擴大幅度小于流動負(fù)債。2013-2014年，流動比率較2012年有小幅的增加，即企業(yè)流動資產(chǎn)的增幅大于流動負(fù)債，2015年流動比率較上一年減少與2012年數(shù)值相同?？偟目磥恚鲃颖嚷时戎翟谥鹉昕s小，顯示出企業(yè)短期償債水

平在一直下滑，所面對的短期償債風(fēng)險一直加大。

（2）速動比率更能夠反映企業(yè)短期償債能力。速動比值越高，企業(yè)短期償債能力也就越強，為1時最為符合。從表1中可以看出，保利地產(chǎn)2009-2011年，速動比率逐年減少，2012 -2015年，速動比率雖有上升，但幅度甚小，且與合適值1偏離幅度較大。經(jīng)過與2014年速動比率行業(yè)業(yè)績標(biāo)準(zhǔn)值（見表2）對比可以看出，企業(yè)的速動比率介于行業(yè)業(yè)績較低值與較差值之間，屬于行業(yè)較低水平?？傮w而言，保利地產(chǎn)速動比值逐年下滑，并小于行業(yè)均值，說明企業(yè)短期償債能力弱于行業(yè)正常水平，所以，面臨的短期償債風(fēng)險較大。

根據(jù)對保利地產(chǎn)2009-2015年流動比率和速動比率分析綜合來看，企業(yè)近年來短期償債水平顯現(xiàn)出逐年削弱的態(tài)勢，伴隨企業(yè)短期償債能力的下滑，短期償債風(fēng)險會不斷上升。

2.長期償債風(fēng)險分析

長期償債風(fēng)險主要通過資產(chǎn)負(fù)債率、股東權(quán)益比率、產(chǎn)權(quán)比率來進行衡量（見表3）。[2]

（1）資產(chǎn)負(fù)債率是衡量長期償債水平的重要指標(biāo)，是負(fù)債與資產(chǎn)的比值，比值越高，償債能力越弱，償債風(fēng)險越高。從表3可以看出，保利地產(chǎn)2009-2010年，資產(chǎn)負(fù)債率顯著增大；2010-2011年，呈現(xiàn)出小幅減縮；2011-2014年，穩(wěn)定保持不變；2014-2015年，小幅下降，總體來說波動幅度不大。通過2014年資產(chǎn)負(fù)債率行業(yè)業(yè)績評價標(biāo)準(zhǔn)值（見表4）來看，保利地產(chǎn)資產(chǎn)負(fù)債率位于行業(yè)平均值與較低值之間，屬于行業(yè)較低水平，顯示出企業(yè)長期償債能力不斷削弱，長期償債風(fēng)險發(fā)生的可能性逐年上升。

（2）產(chǎn)權(quán)比率是負(fù)債與股東權(quán)益的比值，數(shù)值越小，透露出企業(yè)所面對的財務(wù)風(fēng)險越低。從表3可以看出，保利地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)比率，2009-2015年在2.51-4.73之間波動；2009-2013年，呈逐年升高態(tài)勢，2009-2010年，上升最為明顯為60%；2014-2015年，產(chǎn)權(quán)比率有明顯的下降和控制?？梢钥闯霰＠禺a(chǎn)沒有對長期償債水平進行有效調(diào)整，所面臨的長期償債風(fēng)險，仍較大。

（3）股東權(quán)益比率是股東權(quán)益對資產(chǎn)的占比，占比越高，企業(yè)所面臨的財務(wù)風(fēng)險越低。[3]由表3可以看出，保利地產(chǎn)2009 -2013年股東權(quán)益比率出現(xiàn)逐年降低趨勢；2013-2015年，比值出現(xiàn)小幅增加?？傮w看來，企業(yè)長期償債水平不斷削弱，所面臨的長期償債風(fēng)險在逐年增大。綜上所述，根據(jù)對保利地產(chǎn)短期和長期償債風(fēng)險指標(biāo)分析，可以看出企業(yè)償債能力逐年降低，所面對的償債風(fēng)險在逐年加大，相應(yīng)的企業(yè)籌資風(fēng)險也不斷上升。

（二）投資風(fēng)險分析

分析獲利能力和發(fā)展能力可以得出投資風(fēng)險。獲利能力分析采用凈資產(chǎn)收益率、總資產(chǎn)收益率、主營業(yè)務(wù)利潤率三項指標(biāo)，發(fā)展能力采用主營業(yè)務(wù)增長率、總資產(chǎn)擴張率、凈利潤增長率三項指標(biāo)（見表5）。[4]

1、獲利風(fēng)險分析

（1）凈資產(chǎn)收益率是測量企業(yè)獲利水平的重要標(biāo)準(zhǔn)。比值越高，企業(yè)獲利能力越強，所面臨的投資風(fēng)險越低。[5]從表5可以了解到，保利地產(chǎn)凈資產(chǎn)收益率2009-2013年，比值持續(xù)增大；2014-2015年，比值下降，波動幅度不大。通過與凈資產(chǎn)收益率2014年行業(yè)業(yè)績標(biāo)準(zhǔn)值（見表6）對比看出，保利地產(chǎn)該項比值高于行業(yè)業(yè)績評價標(biāo)準(zhǔn)優(yōu)秀值，處于行業(yè)領(lǐng)先水平。雖然企業(yè)凈資產(chǎn)收益率大于行業(yè)優(yōu)秀值，但是企業(yè)該項指標(biāo)已經(jīng)連續(xù)兩年降低，說明企業(yè)獲利能力有所減弱，所面臨的投資風(fēng)險小幅上升。

（2）總資產(chǎn)收益率是用來權(quán)衡企業(yè)對股權(quán)投資的獲利能力。該比值沒有絕對的衡量標(biāo)準(zhǔn)，只能與行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)進行比較測量。從表5可以看出，保利地產(chǎn)總資產(chǎn)收益率長期維持在固定值0.03，變化不明顯。通過與2014年行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)值（見表6）對比看出，該項比值處行業(yè)平均值，說明企業(yè)獲利能力一般，甚至屬于行業(yè)較低水平，存在相應(yīng)的投資風(fēng)險。

（3）主營業(yè)務(wù)利潤率越大，表示企業(yè)促進銷售獲得報酬的水平越高，能夠直接衡量企業(yè)的獲利能力。從表5可以看出，該項比值2009-2014年，六年間主營業(yè)務(wù)利潤率浮動下落，2015年較2014年小幅上漲。通過與2014年行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)值（見表6）對比看出，保利地產(chǎn)2009-2015年該項比值均大于行業(yè)良好值，應(yīng)繼續(xù)加強控制?？傮w看來，雖然企業(yè)盈利能力在房地產(chǎn)行業(yè)中情況良好，但相較過去年度，企業(yè)盈利能力在逐漸削弱，投資風(fēng)險日漸加大。

綜上所述，保利地產(chǎn)2009-2015年各項獲利風(fēng)險指標(biāo)大體上均在下降，獲利能力逐年減弱，企業(yè)的投資風(fēng)險不斷加大。

2.發(fā)展風(fēng)險分析

（1）主營業(yè)務(wù)增長率是測量企業(yè)發(fā)展能力的重要指標(biāo)。比值為正，本年營業(yè)收入上升，反之下降。占比越高，企業(yè)發(fā)展水平越高。從表5可以看出，保利地產(chǎn)2009-2015年，主營業(yè)務(wù)增長率連續(xù)減小，說明企業(yè)發(fā)展能力持續(xù)減弱，企業(yè)的發(fā)展風(fēng)險增加。

（2）總資產(chǎn)擴張率為權(quán)衡動態(tài)變動的指標(biāo)即企業(yè)生長性的指標(biāo)，該指標(biāo)越大，表明企業(yè)成長程度越好。從表5可以看出，2009-2015年保利地產(chǎn)總資產(chǎn)擴張率比值大幅減小，說明企業(yè)發(fā)展能力在逐漸減弱，競爭力有所下降。

（3）凈利潤增長率是年底凈利潤增長額與上年凈利潤的占比。比值越大，企業(yè)成長能力越好。從表5可以看出，2009-2015年保利地產(chǎn)凈利潤增長率比值逐年顯著縮小，說明企業(yè)發(fā)展能力在逐年變差，發(fā)展風(fēng)險劇增。

綜上所述，保利地產(chǎn)2009-2015年發(fā)展風(fēng)險各項指標(biāo)均在下降，發(fā)展能力逐年減弱，放緩明顯，發(fā)展風(fēng)險不斷放大，投資風(fēng)險持續(xù)增加。

（三）經(jīng)營風(fēng)險分析

經(jīng)營風(fēng)險可以用營運能力分析指標(biāo)來進行測量。下面通過應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率、流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率來對保利地產(chǎn)運營風(fēng)險進行分析（見表7）。

（1）應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率。比值越大，企業(yè)經(jīng)營能力越強，風(fēng)險越低。從表7能夠知道，2009-2015年，應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)次數(shù)在漸漸減少，2015年比2009年減少44%。通過與2014年行業(yè)績效標(biāo)準(zhǔn)值（見表8）對比看出，保利地產(chǎn)應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率大于行業(yè)優(yōu)秀值，處于行業(yè)優(yōu)秀水平?？偟目磥?，保利地產(chǎn)應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)次數(shù)雖然領(lǐng)先于行業(yè)程度，但呈現(xiàn)逐年減小的態(tài)勢，這一變更趨向表明企業(yè)應(yīng)收賬款的周轉(zhuǎn)速率有所放緩，流動性減弱，營運能力降低，風(fēng)險增加。

（2）流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。比值越大，資產(chǎn)運用效率越高。從表7了解到，保利地產(chǎn)2009-2011年，流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)次數(shù)在逐年縮??；2012-2015年，流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)次數(shù)在逐年小幅間斷上升。通過與2014年房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)績標(biāo)準(zhǔn)值（見表8）對比看出，保利地產(chǎn)流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)次數(shù)處于行業(yè)的較差值與平均值之間，屬于行業(yè)較低水平?？偟目磥?，企業(yè)對流動資產(chǎn)的運轉(zhuǎn)次數(shù)不夠，經(jīng)營水平較弱，經(jīng)營風(fēng)險較大。

（3）總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。比值越高，營運能力越強。從表7能夠看出，保利地產(chǎn)2009-2011年，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)次數(shù)在逐年縮??；2012-2013年，流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)次數(shù)在逐年小幅搖晃上升；2013-2015年，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率小幅縮小，后兩年無變動。通過與2014年行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)值（見表8）對比看出，保利地產(chǎn)總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)次數(shù)處于行業(yè)的較低值與良好值之間?？偟目磥?，保利地產(chǎn)對總資產(chǎn)的利用效率較差，經(jīng)營能力逐年削弱，經(jīng)營風(fēng)險逐年增大，這也會對企業(yè)的盈利能力造成影響。

綜上所述，保利地產(chǎn)在企業(yè)經(jīng)營方面，對各項資產(chǎn)的利用率較低，不能充分發(fā)揮效率，經(jīng)營過程中發(fā)生風(fēng)險的可能性持續(xù)增大。

二、保利房地產(chǎn)（集團）股份有限公司

財務(wù)風(fēng)險成因分析

（一）籌資風(fēng)險成因分析

1.負(fù)債總額逐年上升，導(dǎo)致資產(chǎn)負(fù)債率持續(xù)增大

從表9可以看出，保利地產(chǎn)2009-2015年，欠債總額在逐年增加，增長最為明顯的是2009-2010年，增加負(fù)債為100%。其它幾年內(nèi)負(fù)債增加幅度較為平均，并無太大差異。由表9可知，2015年負(fù)債總額較2009年上漲400%，得不到有效控制，負(fù)債總額將會繼續(xù)上漲。

2.銀行借款占負(fù)債總額比較大

在當(dāng)前市場經(jīng)濟條件下，國內(nèi)金融市場十分繁榮，企業(yè)籌集資金的途徑也多種多樣，主要包括：內(nèi)源融資和外源融資，外源融資主要包括：銀行借貸、發(fā)行股票和企業(yè)債券等。不同的籌資途徑，所花費的成本也會有很大區(qū)別。房地產(chǎn)企業(yè)的共同點是一次性資金使用規(guī)模大、投資回收期長。容易發(fā)生資金供給不足，因此，大部分房地產(chǎn)企業(yè)會長期依靠銀行等機構(gòu)的資金支持。保利房地產(chǎn)（集團）股份有限公司2009-2015年銀行借貸情況如下：

從表10可以看出，保利地產(chǎn)銀行貸款2009-2010年增幅較大，銀行的借貸負(fù)債占比明顯上漲；2011-2012年因為銀行貸款漲速放緩并有下降趨向，銀行的借貸負(fù)債占比有所下降；2012-2014年因為銀行貸款上漲明顯，銀行的借貸負(fù)債占比小幅上升；2014-2015年因為銀行貸款大幅下降，銀行的借貸負(fù)債占比顯著縮小。保利地產(chǎn)2015年較2009年銀行的借貸負(fù)債占比上漲4.5倍左右，銀行借貸與負(fù)債總額比值呈現(xiàn)出波動上升和減少的不穩(wěn)定變化狀況。表明企業(yè)并不能很好地控制銀行貸款數(shù)額，對銀行借款依靠相對較強，因此企業(yè)應(yīng)該降低對銀行的依存度，控制銀行借款規(guī)模和風(fēng)險發(fā)生。

（二）投資風(fēng)險成因分析

1.國家宏觀調(diào)控政策影響

國家對房地產(chǎn)行業(yè)投資開發(fā)調(diào)控政策的發(fā)布，目標(biāo)在于遏制國內(nèi)房產(chǎn)泡沫，促進樓市健康發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)是我國國家經(jīng)濟活動支撐產(chǎn)業(yè)之一，同時，房子與普通群眾生活也休戚相關(guān)，是一個關(guān)乎民生的議題。但是，當(dāng)下國內(nèi)樓盤市場存在嚴(yán)重泡沫，房產(chǎn)價格漲幅不斷增加，整個房地產(chǎn)市場透露出不正常地擴充。為了減少和中止經(jīng)濟泡沫，讓房地產(chǎn)市場發(fā)展回歸合理路線，國家公布了降低樓盤均價、限制銀行借款數(shù)額等措施。在這樣的調(diào)控背景下，房地產(chǎn)企業(yè)會負(fù)擔(dān)較高程度的政策風(fēng)險，而保利地產(chǎn)等大型房地產(chǎn)企業(yè)也將蒙受沉重打擊。

2.樓盤投資開發(fā)獲利驟降，企業(yè)利潤不斷減少

房地產(chǎn)投資開發(fā)是房產(chǎn)企業(yè)獲利的關(guān)鍵，但近幾年，保利地產(chǎn)在該部分的盈利明顯縮減，主要原因為：一是我國城鎮(zhèn)化進程減慢，城鎮(zhèn)化促成的房產(chǎn)需求驟縮。2015年，我國城鎮(zhèn)化比例已接近56%，數(shù)據(jù)顯示接下來幾年國內(nèi)群眾的房產(chǎn)需求可能要大量下降。二是房地產(chǎn)行業(yè)市場已經(jīng)基本飽和，中小城市樓房所需在一段時期內(nèi)可能會有所上升，但保利地產(chǎn)的主要戰(zhàn)場和領(lǐng)地是一二線大城市，其市場不斷驟縮已接近飽和。所以，保利地產(chǎn)作為行業(yè)龍頭的大型企業(yè)，如果不去尋求新的目標(biāo)城市，未來發(fā)展將會受限，而這也是造成近年來保利地產(chǎn)進行房地產(chǎn)投資開發(fā)活動出現(xiàn)盈利大幅下降的主要原因。

（三）經(jīng)營風(fēng)險成因分析

1.銷售策略過于簡單

房市變化多端，不同程度地受到宏觀調(diào)控政策與財稅措施的制約，并且與消費者購房心理、投資想法休戚相關(guān)，房地產(chǎn)企業(yè)必須對市場轉(zhuǎn)變做出合理預(yù)估，根據(jù)市場構(gòu)成實施靈活的銷售方案，用來滿足購房者的挑剔心理。保利地產(chǎn)在這一方面明顯處于被動，并沒有充分地根據(jù)市場特點制定多種不同的銷售方案進行實施，在面對市場選擇和客戶多變需求心理時，沒有及時采取相應(yīng)銷售策略，方案略顯呆滯，這同時也是保利地產(chǎn)這些年來效益減慢、經(jīng)營風(fēng)險增大的原因之一。

2.流動資產(chǎn)利用效率過低

企業(yè)對自身流動資產(chǎn)利用效率的多少，也會對企業(yè)營運風(fēng)險產(chǎn)生深刻影響。保利地產(chǎn)近年來各類營運指標(biāo)比值均逐年降低，即對自身流動資產(chǎn)的運轉(zhuǎn)效率在逐漸下降，而且屬于一般偏下水平，導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險逐年加大。

三、我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險防范對策

（一）樹立正確的財務(wù)風(fēng)險觀點

財務(wù)風(fēng)險貫穿于企業(yè)經(jīng)濟業(yè)務(wù)的始終，不可能完全排除企業(yè)財務(wù)風(fēng)險。企業(yè)的職員都應(yīng)該樹立正確的財務(wù)風(fēng)險觀點，擁有風(fēng)險防范意識，從細(xì)微處著手。特別是身為企業(yè)管理部門和財務(wù)部門的職員，應(yīng)當(dāng)將風(fēng)險防范的觀點融匯到企業(yè)開發(fā)營運活動始終，落到實處。企業(yè)治理人員務(wù)必掌握相關(guān)的財務(wù)知識，加強財務(wù)風(fēng)險認(rèn)識。保利地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)邀請財務(wù)專業(yè)人員，對管理人員進行培訓(xùn)，掌握相關(guān)財務(wù)本領(lǐng)。財務(wù)人員務(wù)必增強自身修養(yǎng)，掌握堅實的財會基礎(chǔ)，實時預(yù)估潛在的財務(wù)風(fēng)險，及時治理已經(jīng)產(chǎn)生的財務(wù)風(fēng)險。

（二）采取靈活的銷售戰(zhàn)術(shù)，加大資金的利用效率

房地產(chǎn)企業(yè)在進行住宅銷售時，幾乎從不降價，只有在極少的情形下會打9.9折或者有抽獎和抵扣活動，這樣的活動在當(dāng)下很難吸引消費者。國家對房地產(chǎn)進行宏觀調(diào)控后，多數(shù)經(jīng)濟學(xué)者并不看好，國家屢次表示會積極抑制房價，但市場中大部分消費者持遲疑看法。目前，市場對地產(chǎn)行業(yè)前景并不樂觀，保利地產(chǎn)如果一味堅守價格，將會受到資金壓迫和蕭條市場的雙重夾擊，企業(yè)應(yīng)擬定靈活的銷售戰(zhàn)術(shù)，短期內(nèi)收回資金，確保企業(yè)財務(wù)安全。

（三）降低過高的資產(chǎn)負(fù)債比率

房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率長期位于70%以上，過高的資產(chǎn)負(fù)債率，導(dǎo)致企業(yè)內(nèi)部資金壓力大，籌集資金風(fēng)險較高。保利地產(chǎn)自身也認(rèn)識到這一點，對資產(chǎn)負(fù)債率有所控制并有小幅下降。由其2016年第一季度報表可知，保利地產(chǎn)資產(chǎn)負(fù)債率為76%，與2015年度資產(chǎn)負(fù)債率相同。雖然保利地產(chǎn)可能采取相關(guān)措施來降低資產(chǎn)負(fù)債率，但是行動較為滯后，沒有事前做好資金安排。因此，保利地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)加強對整個經(jīng)營活動控制，避免在以后的經(jīng)營中再次出現(xiàn)資產(chǎn)負(fù)債率不斷上升的狀況，減少經(jīng)營風(fēng)險的發(fā)生。

（四）拓寬籌資路徑，降低籌資風(fēng)險

企業(yè)籌集資金路徑主要依靠銀行貸款，會加大企業(yè)所面對的籌資風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)營運活動主要依靠銀行貸款，保利地產(chǎn)也不例外，長期依靠銀行來解決資金供給不及時的境況。企業(yè)應(yīng)當(dāng)拓寬籌集資金路徑，降低對銀行貸款的依賴，進而降低面臨的籌資風(fēng)險。

（五）重視對開發(fā)費用的掌控

企業(yè)應(yīng)嚴(yán)把開發(fā)過程中所有階段的費用支出。關(guān)于管理費用，應(yīng)擬定一套合理的費用估算評價標(biāo)準(zhǔn)，把預(yù)估管理費用分撥到各部門。關(guān)于財務(wù)費用，應(yīng)采取多變的融資渠道，加大對資金的運用。關(guān)于銷售費用，應(yīng)將以前年度銷售費用開銷狀況同預(yù)期項目數(shù)水平相聯(lián)系，選擇合適方法進行治理。

（六）密切關(guān)注政策動態(tài)

房地產(chǎn)行業(yè)受政策影響較大，國家相關(guān)政策會引發(fā)房地產(chǎn)市場巨大動蕩。保利地產(chǎn)防御政策風(fēng)險的根本方法是密切關(guān)注政府動態(tài)，重視政策指向，根據(jù)出臺的辦法安排企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略。市場政策是相對滯后的，因此保利地產(chǎn)不僅僅要留意政策走向，還要積極做到領(lǐng)先于政策，以盡早應(yīng)對政策走向?qū)е碌牟焕绊?，這是規(guī)避政策風(fēng)險的最直接手段。

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（責(zé)任編輯 夏菊子）

Research on the Financial Risk Control of Real Estate Enterprises in China under the Background of the Government's Macro Control： Taking Poly Real Estate Group Co.， Ltd as an Example

LIU Zhan-wei， Li Jin-tao

（School of Business， Xuchang University， Xuchang 461000， China）

Abstract： In recent years， despite the rapid development of Chinas real estate market， disadvantages within the industry are becoming increasingly prominent， thus real estate companies are facing more and more financial risks. This paper takes Poly Real Estate （Group） Co.， Ltd. as an example， analyzes the financial risk problems such as the high risks in enterprise internal financing and the main reasons including the continuous expansion of debt scale. Finally it puts forward some reasonable suggestions， for example， setting up correct view of financial risks， enhancing the efficiency of fund use， reducing the too high debt-to-asset ratio， etc.

Key Words： real estate enterprise； financial risk； control