(西南財經(jīng)大學(xué) 四川 成都 610200)

我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險形成因素及其防控措施

汪濤

(西南財經(jīng)大學(xué)四川成都610200)

房地產(chǎn)價格在過去的十年中不斷上漲，對于不斷上漲的房地產(chǎn)價格，國家采取了多種措施進(jìn)行調(diào)控，但調(diào)控措施只在很短的時間內(nèi)發(fā)揮作用，本文采用理論分析和實(shí)證分析相結(jié)合的方法，分析了房地產(chǎn)金融風(fēng)險的形成因素，并為房地產(chǎn)金融風(fēng)險的控制提供相應(yīng)的決策基礎(chǔ)。

房地產(chǎn)；金融風(fēng)險；防控措施

我國房地產(chǎn)市場經(jīng)過了多年的發(fā)展，房地產(chǎn)金融市場體系逐漸完善和擴(kuò)張，關(guān)系著更多人的利益。房地產(chǎn)金融是一套完整的金融體系，其指從房地產(chǎn)開發(fā)到出售整個流通過程中，通過信用和貨幣等各種渠道進(jìn)行融資、咨詢等一系列金融活動的總稱。房地產(chǎn)融資包括開發(fā)時和購買時的融資，前者主要包括銀行開發(fā)貸款、信托資金、典當(dāng)來源以及有價證券發(fā)行融資，而后者則主要是銀行抵押按揭貸款。

一、我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險現(xiàn)狀

1.房地產(chǎn)調(diào)控政策由緊縮變?yōu)閷捤伞７康禺a(chǎn)是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，因此從2014年開始，房地產(chǎn)調(diào)控的基調(diào)開始發(fā)生轉(zhuǎn)變，期初是個別城市的地方政府為了救市，放松當(dāng)?shù)氐南拶徴?，中央政府對此是默認(rèn)的態(tài)度，在這之后全國除了北上廣深等一線城市外，基本都放松或者放開了限購的政策；因此當(dāng)前房地產(chǎn)金融風(fēng)險比較突出，面臨損失的可能性較大。

2.二三線城市的庫存消化緩慢。隨著房地產(chǎn)價格的上漲，二三線城市的房地產(chǎn)開發(fā)速度急速增加，但是相比一線城市的購買能力，二三線城市則比較弱。一方面是因?yàn)槿丝谙蛞痪€城市轉(zhuǎn)移，常住人口并沒有增加，從而不能增加對住房的需求；另一方面二三線城市居民收入的增長水平低于一線城市。因此目前二三線城市的房地產(chǎn)價格下行壓力較大，開發(fā)商面臨的資金周轉(zhuǎn)壓力大，房地產(chǎn)金融風(fēng)險也比較大。

3.宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力較大。中國宏觀經(jīng)濟(jì)經(jīng)過過年的高速發(fā)展之后，目前的增速已無法維系。按照宏觀經(jīng)濟(jì)理論經(jīng)濟(jì)的增長主要是靠三駕馬車?yán)瓌?，分別是出口、投資、消費(fèi)，但是出口今年來增長緩慢，消費(fèi)水平難以提升，投資的邊際效率越來越低，其結(jié)果是靠投資拉動的粗放式的經(jīng)濟(jì)增長模式無法維持，導(dǎo)致GDP的同比增長率自2012年以來呈現(xiàn)下降的走勢。

二、我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險影響因素

1.地方政府未能有效管理房地產(chǎn)市場。首先，地方政府調(diào)控房地產(chǎn)價格的積極性很弱。其原因是多方面，一方面房地產(chǎn)市場的增長以房地產(chǎn)價格的增長為前提，而地方政府的業(yè)績最直觀的變現(xiàn)就是GDP的增長率；另一方面地方政府需要財政收入進(jìn)行固定資產(chǎn)投資、政府支出以及各種政策性補(bǔ)貼，房地產(chǎn)價格的上漲會帶動有關(guān)的稅收的增長，從而使得地方財力增加。

其次，地方政府對土地交易缺乏有效管理。我國是社會主義國家，土地的所有權(quán)歸政府所有，土地只能被出讓，當(dāng)時所有權(quán)并不變，使用一定的期限后，產(chǎn)權(quán)依然歸政府所有。而房地產(chǎn)市場的價格中最大的成本就是土地的價格，土地的價格原則上來說是地方政府的出讓金收入，也是地方政府十分重要的收入來源，因此在實(shí)際土地管理過程中，地方政府傾向于抬高房地產(chǎn)的價格，從而獲得更高的土地出讓金收入。

最后，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資質(zhì)審查不嚴(yán)格，由于房地產(chǎn)市場價格的節(jié)節(jié)攀升，吸引了其他產(chǎn)業(yè)資本投資房地產(chǎn)企業(yè)，但是有部分企業(yè)并沒有完善的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，開發(fā)出來的房屋并不能滿足居民所要求的質(zhì)量要求，從而產(chǎn)生房地產(chǎn)金融風(fēng)險。

2.資本市場不成熟，融資渠道單一。由于我國的資本市場發(fā)展的時間很短，相比發(fā)達(dá)國家而言還存在著一定的差距，最突出的表現(xiàn)即是我國的股票市場表現(xiàn)不景氣時就會發(fā)生IPO停止審核的現(xiàn)象，導(dǎo)致我國房地產(chǎn)上市公司的股權(quán)融資基礎(chǔ)處于斷裂的狀態(tài)。而發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)主要來源于各類信托和基金，而我國房地產(chǎn)開發(fā)資金主要來源于銀行貸款，也即是房地產(chǎn)的風(fēng)險主要是由銀行體系承擔(dān)。

我國房地產(chǎn)融資渠道的單一，使得商業(yè)銀行參與了房地產(chǎn)開發(fā)和需求的全過程，集中了該行業(yè)從買地、開發(fā)、建設(shè)到銷售每一個環(huán)節(jié)的風(fēng)險，如果房地產(chǎn)市場周期性的逆轉(zhuǎn)，某個環(huán)節(jié)出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)困難，則直接導(dǎo)致銀行的壞賬損失，從而產(chǎn)生房地產(chǎn)金融風(fēng)險。

3.商業(yè)銀行風(fēng)險管理不完善。首先，我國商業(yè)銀行缺乏完善的風(fēng)險控制機(jī)制表現(xiàn)在對貸款的審核、投放和回收缺少一套科學(xué)完整的法規(guī)和運(yùn)作機(jī)制，在貸款的審核和發(fā)放上，過去追求數(shù)量而忽略質(zhì)量，貸款發(fā)放后對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營關(guān)注度不夠。而房地產(chǎn)企業(yè)是投資回報較長的特殊行業(yè)，當(dāng)其經(jīng)營環(huán)境出現(xiàn)問題，而銀行又無法及時發(fā)現(xiàn)的時候，就會導(dǎo)致銀行發(fā)生信貸損失，遭受房地產(chǎn)金融風(fēng)險。

其次，我國資本市場發(fā)展的時間短，商業(yè)銀行進(jìn)行風(fēng)險防控的手段極其有限。國外的銀行可以通過資產(chǎn)證券化，將房地產(chǎn)貸款打包，只收取中間費(fèi)用，或者通過在危機(jī)時期做空與房地產(chǎn)相關(guān)的股票，進(jìn)行風(fēng)險對沖，最重要的手段還是通過量化的模型進(jìn)行風(fēng)險預(yù)警。而我國的風(fēng)險控制歷史短，對沖工具有限，量化數(shù)據(jù)缺失，這一切都不利于商業(yè)銀行對房地產(chǎn)金融風(fēng)險進(jìn)行控制。

4.我國房貸市場的信息不對稱。我國房地產(chǎn)市場信息不對稱現(xiàn)象十分嚴(yán)重，一方面是我國的房地產(chǎn)市場剛剛起步，開發(fā)商和個人購房者的信息都不齊備，并且我國的征信系統(tǒng)也才剛啟動，目前并不是十分完善。上述情況使得銀行在與開發(fā)商和個人購房者在博弈時處于劣勢地位。我國過去房地產(chǎn)市場的繁榮，使得房地產(chǎn)價格快速飆升，房地產(chǎn)市場盈利的預(yù)期吸引了很多投機(jī)者的目光，包括購買住房升值后出售獲利的投資者，從其他行業(yè)轉(zhuǎn)型過來的投資者(我國上市公司中很多非主營業(yè)務(wù)都包含房地產(chǎn))，這些投機(jī)者掌握了比銀行更多的信息。在貸款發(fā)放前,由于銀行面臨有眾多風(fēng)險程度不同的企業(yè)和個人無法觀測到項(xiàng)目投資風(fēng)險或確定投資風(fēng)險成本太高時，銀行只能根據(jù)企業(yè)和個人平均風(fēng)險狀況確定貸款利率。

三、我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險防控措施

1.增強(qiáng)風(fēng)險防范的能力。(1)構(gòu)建預(yù)警模型進(jìn)行風(fēng)險預(yù)警。(2)創(chuàng)新金融品種，開發(fā)避險工具。(3)建立專門的房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)風(fēng)險控制部門。

2.完善房地產(chǎn)借款方征信制度。房地產(chǎn)相關(guān)貸款企業(yè)以及個人能否還款的關(guān)鍵是個人的信用?；谶@樣的前提，本文認(rèn)為銀行體系健全征信制度能有效的防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險，主要是完善兩個方面的征信制度，分別是個人征信制度和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的征信制度。(1)完善個人征信制度。(2)完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的征信制度。

3.建立健全房貸資產(chǎn)管理流程。無論是對房地產(chǎn)企業(yè)貸款和個人貸款進(jìn)行分類還是征信制度的建立，都只是在一定程度上減少了房地產(chǎn)企業(yè)可能面臨的房地產(chǎn)金融風(fēng)險。但是相同類別的貸款以及相同信用等級的客戶也存在不同的資質(zhì)，并不能一蹴而就，這就需要商業(yè)銀行建立和健全完善的房地產(chǎn)資產(chǎn)管理流程。

4.增強(qiáng)風(fēng)險防范的能力。(1)構(gòu)建預(yù)警模型進(jìn)行風(fēng)險預(yù)警。(2)創(chuàng)新金融品種，開發(fā)避險工具。(3)建立專門的房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)風(fēng)險控制部門。

[1]王軍華,對房地產(chǎn)業(yè)非理性繁榮的理性思考[J].上海金融學(xué),2004(3):42-46

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[3]丁烈云,徐澤清,城市房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)的設(shè)計與開發(fā)[J].基建優(yōu)化,2000(12):30-33

汪濤(1989-)，男，漢族，四川省成都市人，經(jīng)濟(jì)學(xué)學(xué)士，研究方向西方經(jīng)濟(jì)學(xué)。