文/肖霖宕（上海）

為什么重慶的“地票”制度難以照搬上海？

文/肖霖宕（上海）

今年5月26日，全國人大財經(jīng)委副主任黃奇帆在復(fù)旦大學(xué)作報告，提出建立房地產(chǎn)市場調(diào)控五大長效機制：土地、金融、稅收、租賃市場、地票制度。他對于五大長效機制的闡述條分縷析、邏輯清晰，給人印象深刻，對于上海建立房地產(chǎn)市場基礎(chǔ)性制度和長效機制有較強的參考性。但是由于各地的情況不同，重慶的地票制度在上海不一定適用。

重慶地票制度的形成是有其客觀基礎(chǔ)的。重慶轄區(qū)面積廣，人口多，推進城鎮(zhèn)化進程中農(nóng)民進城多、宅基地閑置多，還有大量廢棄的學(xué)校、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，這是土地復(fù)墾能夠規(guī)模化運作的重要原因，將土地復(fù)墾成的耕地，經(jīng)驗收成為建設(shè)用地指標（地票）進行交易，既增加了耕地，又增加了建設(shè)用地指標，還提高了農(nóng)民的收入。地票制度的形成順理成章，而實施成效“一石三鳥”，以此作為房地產(chǎn)市場調(diào)控五大長效機制之一是重慶市的創(chuàng)新。而上海沒有這樣的基礎(chǔ)條件。上海由于區(qū)域不大，郊區(qū)的農(nóng)民進城工作不離鄉(xiāng)，很少有農(nóng)民到外省去打工，農(nóng)民的住房很少廢棄或被閑置。也許因為如此，上世紀九十年代上海曾出臺農(nóng)村宅基地退出補償?shù)恼?，但農(nóng)民沒有響應(yīng)，政策完全空放。上海土地復(fù)墾的數(shù)量比較少，“田水路林村”的土地整理所增加的耕地數(shù)量也有限，兌換了建設(shè)用地指標也形不成規(guī)模。

由此想到一個問題：由于我國區(qū)域發(fā)展不平衡，各地房地產(chǎn)市場分化導(dǎo)致的情況千差萬別，當前我國正在研究的房地產(chǎn)市場發(fā)展長效機制不會是個統(tǒng)一的模式，很可能是讓各地緊密結(jié)合本地的實際情況因城施策，即在國家對房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的總體要求下，在國家建立房地產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)性制度的基礎(chǔ)上，各盡所能地創(chuàng)立房地產(chǎn)發(fā)展長效機制。