臧大巍

(齊魯師范學(xué)院，山東 濟(jì)南 250014)

房地產(chǎn)管理中多項(xiàng)目開發(fā)模式分析

臧大巍

(齊魯師范學(xué)院，山東 濟(jì)南 250014)

多項(xiàng)目開發(fā)管理模式為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展做出了非常大的貢獻(xiàn)，為了提升房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在行業(yè)發(fā)展過程中的競(jìng)爭(zhēng)力，必須加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目的管理力度，積極展開多項(xiàng)目開發(fā)模式。從當(dāng)前的形勢(shì)來看，多項(xiàng)目開發(fā)會(huì)成為房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)發(fā)展的一種必然選擇，這對(duì)房地產(chǎn)成本的降低意義重大。

房地產(chǎn)管理；多項(xiàng)目開發(fā)模式

隨著當(dāng)前社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展以及住房制度改革的不斷深入，我國房地產(chǎn)行業(yè)也隨之得到了成長(zhǎng)、壯大，成為我國國民經(jīng)濟(jì)中一大重要支柱性產(chǎn)業(yè)。然而隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來越激烈，其集中度、專業(yè)性也快速提升，新的市場(chǎng)政策條件下房地產(chǎn)項(xiàng)目需要的開發(fā)成本逐步升高，從中可以獲得利潤卻越來越少。從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的角度來看，要想在當(dāng)前激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中獲得生存與發(fā)展，就必須充分重視項(xiàng)目開發(fā)工作，從房地產(chǎn)項(xiàng)目管理及開發(fā)角度著手，不斷提升規(guī)模效益，這種情況下多項(xiàng)目開發(fā)逐漸成為房地產(chǎn)企業(yè)做大做強(qiáng)需要走的一條必經(jīng)之路。下面從不同角度針對(duì)房地產(chǎn)管理中多項(xiàng)目開發(fā)模式的相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行分析。

一、多項(xiàng)目開發(fā)模式概述

所謂多項(xiàng)目開發(fā)模式是指同一時(shí)間之內(nèi)可以同時(shí)運(yùn)作很多不同周期的項(xiàng)目，這也是房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成熟的標(biāo)志所在，隨著房地產(chǎn)開發(fā)商逐漸現(xiàn)代化、規(guī)?；叭婊l(fā)展，多項(xiàng)目開發(fā)模式必然是房地產(chǎn)開發(fā)商的一條必經(jīng)之路。雖然在當(dāng)前的社會(huì)發(fā)展過程中正實(shí)行著多項(xiàng)目運(yùn)作及管理為主的工作模式，但是在管理工作中始終是單項(xiàng)目運(yùn)作與管理為主的工作模式，由于受到土地價(jià)格、國家政策及施工成本等多方面因素的影響，這種工作模式將會(huì)呈現(xiàn)出高速變化及發(fā)展的態(tài)勢(shì)，這種情況下要求我們?cè)趯?shí)際工作中應(yīng)同時(shí)實(shí)現(xiàn)多個(gè)項(xiàng)目協(xié)調(diào)促進(jìn)與發(fā)展，這也是一個(gè)綜合性發(fā)展及變化的過程。在多項(xiàng)目運(yùn)作管理過程中，與單項(xiàng)目管理相比這種管理模式要復(fù)雜很多，需要在工作中對(duì)多個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行協(xié)調(diào)及整理，最終實(shí)現(xiàn)不同資源的完善及合理分配，這樣最后才能獲得最佳的經(jīng)濟(jì)效益。與此同時(shí)，隨著近年來人力資源的快速發(fā)展，多項(xiàng)目開發(fā)模式作為一項(xiàng)多資源并存的工作模式得到了快速發(fā)展，經(jīng)過多年來的發(fā)展可以發(fā)現(xiàn)，該模式在工作中還有很多困難與不足存在，這些問題的存在對(duì)當(dāng)前的房地產(chǎn)企業(yè)來說，并不是不可以克服的，它是一個(gè)發(fā)展過程中的機(jī)遇與挑戰(zhàn)。所以，在當(dāng)前的工作中，我們應(yīng)從不同角度展開深入探析，最終形成一套全面的、系統(tǒng)的管理工作流程。

二、多項(xiàng)目開發(fā)的必要性

當(dāng)前我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度非?？欤黜?xiàng)住房制度也越來越深入，這些因素都對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展起到了促進(jìn)作用，同時(shí)隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)越來越專業(yè)、集中，項(xiàng)目開發(fā)成本也越來越大，為了有效提升房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的競(jìng)爭(zhēng)力，應(yīng)以項(xiàng)目管理為著眼點(diǎn)加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目的管理，多項(xiàng)目開發(fā)成了房地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展的一種必然選擇。

(一)多項(xiàng)目開發(fā)可以滿足房地產(chǎn)企業(yè)自身發(fā)展需要

我國當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍存在一些問題，例如年開發(fā)量小、資質(zhì)等級(jí)低及資產(chǎn)規(guī)模小等，縱觀當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展情況，其經(jīng)營能力與其擁有的資源存量明顯不匹配，整個(gè)行業(yè)的發(fā)展都存在一些問題，不僅資源集中度較高，其抗風(fēng)險(xiǎn)能力也存在一些問題，嚴(yán)重影響著整個(gè)行業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)涉及的領(lǐng)域比較廣，這就要求企業(yè)中需要匯集多方面的專業(yè)人才，一旦一方面有所疏漏，都可能會(huì)造成項(xiàng)目最終失敗，因此，必須擴(kuò)大企業(yè)經(jīng)營規(guī)模，以確保企業(yè)可以將各方面工作做好。除此以外，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)往往需要很長(zhǎng)的時(shí)間，在這一段時(shí)間之中市場(chǎng)信息隨時(shí)都在發(fā)生變化，若企業(yè)的財(cái)力不夠，在融資問題的影響下企業(yè)難免會(huì)陷入到困境之中，所以必須擴(kuò)大房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營規(guī)模，同時(shí)開發(fā)多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，這樣才能有效提升企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，最終確保企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

(二)多項(xiàng)目開發(fā)可以適應(yīng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的要求

目前我國房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入買方市場(chǎng)，房地產(chǎn)領(lǐng)域的消費(fèi)需求時(shí)刻都在發(fā)生變化，如何適應(yīng)變化成為企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中生存的關(guān)鍵所在。隨著近年來房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不斷加劇，面臨的風(fēng)險(xiǎn)越來越大，這種情況下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須提升自身抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力，才能在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中站穩(wěn)腳跟，必須在開發(fā)管理工作中進(jìn)行創(chuàng)新，逐漸形成企業(yè)自身的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。當(dāng)前我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展速度非常快，分工越來越明顯，這種情況下企業(yè)根本不占有絕對(duì)的優(yōu)勢(shì)，因此，要想自己的產(chǎn)品獲得消費(fèi)者的歡迎，就必須保證房地產(chǎn)產(chǎn)品的均好性，企業(yè)只有具有了一定規(guī)模，在市場(chǎng)中占有相當(dāng)份額之后才能促進(jìn)其市場(chǎng)占有率的提高。因此，企業(yè)應(yīng)招聘大量高素質(zhì)、高技能的人才，確定企業(yè)的遠(yuǎn)期發(fā)展目標(biāo)，從而獲得與其他企業(yè)合作的機(jī)會(huì)，不斷提升自身在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

(三)多項(xiàng)目開發(fā)有利于提高投資利潤率

新的房產(chǎn)市場(chǎng)政策為房地產(chǎn)行業(yè)創(chuàng)建了新的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，在該環(huán)境中企業(yè)若繼續(xù)利用單項(xiàng)目開發(fā)模式，必然需要在項(xiàng)目前期大量流出資金，如果企業(yè)資金有限，這時(shí)必然會(huì)增加融資費(fèi)用與項(xiàng)目成本，在銷售回款后會(huì)有大量資金流入，這樣一來大量現(xiàn)金都需要放在銀行中，這種情況下如果通脹率高于存款利潤，資金縮水現(xiàn)象必然會(huì)出現(xiàn)，最終勢(shì)必會(huì)出現(xiàn)投資利潤率低于預(yù)期利潤率的結(jié)局。但是如果企業(yè)同時(shí)對(duì)多個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行開發(fā)，那么開發(fā)項(xiàng)目過程中一些項(xiàng)目資金流出，另外一些項(xiàng)目會(huì)有資金流入，這時(shí)現(xiàn)金就可以在不同項(xiàng)目之間實(shí)現(xiàn)快速周轉(zhuǎn)，這種情況下企業(yè)并不需要投入大量資金即可獲得豐厚回報(bào)，這不僅有利于企業(yè)自有資金利用率的提升，同時(shí)投資利潤率也會(huì)顯著提升。由此來看，多項(xiàng)目開發(fā)模式不僅在當(dāng)前新市政政策環(huán)境下適用，同時(shí)在房地產(chǎn)企業(yè)資本及規(guī)?？焖贁U(kuò)張的環(huán)境中也非常適用。

(四)多項(xiàng)目開發(fā)可以滿足國民經(jīng)濟(jì)及行業(yè)發(fā)展要求

眾所周知，我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中房地產(chǎn)業(yè)是非常重要的支柱性產(chǎn)業(yè)之一，為了滿足當(dāng)前我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的要求，同時(shí)也為了滿足行業(yè)持續(xù)發(fā)展的需求，要求有大量強(qiáng)大的企業(yè)在市場(chǎng)中發(fā)揮引領(lǐng)性作用，不僅可以為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供供給，同時(shí)要結(jié)合當(dāng)前市場(chǎng)變化的實(shí)際情況，結(jié)合當(dāng)前政府頒布的調(diào)控政策，及時(shí)調(diào)整企業(yè)各項(xiàng)行為，最終切實(shí)保證市場(chǎng)發(fā)展的穩(wěn)定性。所以，從宏觀上來看，房地產(chǎn)業(yè)必然會(huì)朝著集團(tuán)化、規(guī)模化方向發(fā)展，最終企業(yè)必然會(huì)選擇多項(xiàng)目開發(fā)模式。

三、房地產(chǎn)企業(yè)采用的多項(xiàng)目開發(fā)管理模式

目前在我國城鄉(xiāng)一體化發(fā)展進(jìn)程中，房地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展，甚至可以說房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展與國家經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定直接相關(guān)，為此必須將房地產(chǎn)企業(yè)控制管理工作做好，以促進(jìn)建筑行業(yè)的穩(wěn)定健康發(fā)展。當(dāng)前我國正處于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的時(shí)期，房地產(chǎn)企業(yè)要想在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中獲得生存與發(fā)展，就必須不斷創(chuàng)新企業(yè)管理模式，這樣才能適應(yīng)當(dāng)前激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。當(dāng)前多項(xiàng)目開發(fā)管理模式已經(jīng)在我國房地產(chǎn)行業(yè)中得到了廣泛應(yīng)用，很多管理模式已經(jīng)被成功運(yùn)用到企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)中，并取得了一定成就，下面簡(jiǎn)要分析比較常用的項(xiàng)目管理型、職能型及矩陣式三種管理模式。

(一)項(xiàng)目管理型多項(xiàng)目開發(fā)模式

這種模式是企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)與管理的主體，在公司下設(shè)工程、設(shè)計(jì)、銷售及拓展等多職能崗位，這種模式的優(yōu)勢(shì)在于對(duì)外界環(huán)境變化可以迅速做出反應(yīng)，其不足的地方在于總部不能對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全面控制，造成大量的資源閑置問題。

(二)職能型多項(xiàng)目管理開發(fā)模式

隨著項(xiàng)目管理工作進(jìn)入不同階段，其具體管理與經(jīng)營方式均發(fā)生了變化，房地產(chǎn)企業(yè)中各職能部門需要按照自身情況適時(shí)地接入到項(xiàng)目管理工作中。在具體的項(xiàng)目管理工作中，總集團(tuán)僅為監(jiān)管區(qū)域一級(jí)，具體的工作與任務(wù)需要由區(qū)域級(jí)直接針對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)、拓展及銷售進(jìn)行管理，通過統(tǒng)籌發(fā)展的方式實(shí)現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部資源合理利用的目標(biāo)，從而在分工集中的前提下最大限度促進(jìn)資源的反復(fù)利用。

(三)矩陣式多項(xiàng)目管理開發(fā)模式

這種模式的執(zhí)行主體為項(xiàng)目部，企業(yè)集團(tuán)可以對(duì)所屬轄區(qū)進(jìn)行直接監(jiān)管，同時(shí)還能針對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)、銷售及拓展等部門進(jìn)行有效指導(dǎo)。但是一般性業(yè)務(wù)項(xiàng)目，多數(shù)情況下需要由不同區(qū)域的公司進(jìn)行直接的管理與運(yùn)營。這種矩陣式管理模式在實(shí)際應(yīng)用過程中可以提升企業(yè)對(duì)市場(chǎng)的靈敏度，應(yīng)用這種管理模式項(xiàng)目成員可以針對(duì)外界環(huán)境的變化做出快速的反應(yīng)，從而實(shí)現(xiàn)資源合理配置的目標(biāo)，減少不必要的浪費(fèi)及資源閑置。這種管理模式在實(shí)際應(yīng)用中也呈現(xiàn)出一定弊端，由于需要同時(shí)接受雙重領(lǐng)導(dǎo)，工作中經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)一些分歧和矛盾，若處理不好，將為企業(yè)內(nèi)部管理帶來嚴(yán)重的負(fù)面影響。

上述三種多項(xiàng)目開發(fā)管理模式當(dāng)前已經(jīng)被人們所熟知，很多房地產(chǎn)企業(yè)在結(jié)合自身特點(diǎn)及戰(zhàn)略重點(diǎn)的同時(shí)，將這些管理模式應(yīng)用于管理戰(zhàn)略中。對(duì)于在同一地區(qū)開發(fā)多項(xiàng)目的房地產(chǎn)企業(yè)來說，最好可以在總部所在位置設(shè)立各職能部門，并采用矩陣式管理模式。對(duì)于不同地區(qū)中從事多項(xiàng)目運(yùn)作的企業(yè)來說，應(yīng)在總部設(shè)立相關(guān)職能部門，在總體上實(shí)施監(jiān)控，然后分別在各地方分別成立工程、采購及銷售等部門，針對(duì)不同地區(qū)的部門進(jìn)行控制與管理，這是比較理想的管理模式。

四、房地產(chǎn)企業(yè)中多項(xiàng)目開發(fā)模式管理存在的問題

目前房地產(chǎn)業(yè)中多項(xiàng)目開發(fā)模式已經(jīng)得到了廣泛應(yīng)用，甚至多項(xiàng)目開發(fā)已經(jīng)成了房地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中獲得發(fā)展的關(guān)鍵所在，但是這種開發(fā)模式與單一項(xiàng)目開發(fā)相比，始終存在一些問題。

(一)資源配置不合理

房地產(chǎn)企業(yè)在正常發(fā)展的過程中，合理配置各項(xiàng)資源對(duì)于企業(yè)發(fā)展來說非常關(guān)鍵。房地產(chǎn)企業(yè)為資源密集型產(chǎn)業(yè)，涉及到外部資源如政府、客戶及供方等，內(nèi)部資源如人力、土地及財(cái)務(wù)等，不管是社會(huì)發(fā)展還是企業(yè)發(fā)展，均為資源配置的過程，因此，房地產(chǎn)企業(yè)要想在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中獲得生存與發(fā)展，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)，就必須針對(duì)各項(xiàng)資源進(jìn)行合理的、優(yōu)化配置。然而，當(dāng)前很多房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)多項(xiàng)目進(jìn)行開發(fā)時(shí)，根本達(dá)不到優(yōu)化配置各項(xiàng)資源的目標(biāo)，或者說尚未具備優(yōu)化配置各項(xiàng)資源的能力，最終造成人力資源、資金資源非常緊張，對(duì)其快速發(fā)展造成了不利影響。

(二)規(guī)章制度不健全

房地產(chǎn)行業(yè)是近年來才興起的領(lǐng)域，行業(yè)制度及員工內(nèi)部制度尚未發(fā)展完善，很容易出現(xiàn)平級(jí)權(quán)利干擾、上下級(jí)責(zé)任重疊等問題，這種情況目前在房地產(chǎn)行業(yè)中并不少見，很容易造成員工內(nèi)部關(guān)系不協(xié)調(diào)等情況的出現(xiàn)。此外，由于房地產(chǎn)行業(yè)中員工數(shù)量快速增長(zhǎng)，加上其中從業(yè)人員并不固定，存在很大的人員流動(dòng)性，因此行業(yè)層級(jí)較為混亂，特別是房地產(chǎn)銷售部門，對(duì)人員錄用的要求不多，因此在人員分配過程中很容易出現(xiàn)一些漏洞，部門員工工作重疊情況時(shí)有發(fā)生，嚴(yán)重影響了工作效率。

(三)戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)不明確

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略包括很多方面內(nèi)容，例如區(qū)域發(fā)展規(guī)劃、市場(chǎng)發(fā)展規(guī)劃及產(chǎn)品發(fā)展規(guī)劃等，其中，戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展提供了方向標(biāo)，多項(xiàng)目開發(fā)初期房地產(chǎn)企業(yè)往往會(huì)制定出清楚的戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃。房地產(chǎn)企業(yè)在確定市場(chǎng)發(fā)展規(guī)劃時(shí)，首先應(yīng)明確自身的發(fā)展目標(biāo)，然后在確定區(qū)域發(fā)展規(guī)劃時(shí)對(duì)比分析目標(biāo)城市商品房空置率、第三產(chǎn)業(yè)比重等，然后確定進(jìn)入的先后順序。最后在確定產(chǎn)品發(fā)展規(guī)劃時(shí)應(yīng)明確產(chǎn)品模式、項(xiàng)目規(guī)模及等，以上各方面內(nèi)容均要在多項(xiàng)目開發(fā)初期進(jìn)行明確，否則盲目性擴(kuò)張必然會(huì)造成管理上的混亂。

(四)項(xiàng)目開發(fā)流程不規(guī)范

一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際上就是一個(gè)產(chǎn)品，如果企業(yè)的考核目標(biāo)不明確，就很難對(duì)管理及監(jiān)控目標(biāo)進(jìn)行確定。另外，如果企業(yè)的項(xiàng)目開發(fā)流程不規(guī)范，那么企業(yè)所開發(fā)的項(xiàng)目將會(huì)隱藏很大的風(fēng)險(xiǎn)，這對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的順利進(jìn)行極為不利。

(五)監(jiān)管與考核不清晰

房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)多項(xiàng)目進(jìn)行開發(fā)時(shí)，在公司總部與各職能部門之間監(jiān)控關(guān)系、考核關(guān)系不明確的影響下，公司的總體執(zhí)行力度會(huì)非常差，各項(xiàng)指令、方案執(zhí)行企業(yè)最后獲得的結(jié)果會(huì)面臨非常大的誤差。

(六)項(xiàng)目部過于依賴總部

實(shí)際上各職能部門工作很大程度上會(huì)受到項(xiàng)目經(jīng)理決策的約束與影響，在項(xiàng)目開發(fā)與管理工作中存在非常大“人治”因素，受“人治”因素的影響非常大，如果項(xiàng)目部過于依賴公司總部，那么項(xiàng)目部職能將很難得到發(fā)揮，甚至出現(xiàn)不服從管理的現(xiàn)象。

五、房地產(chǎn)管理中應(yīng)用多項(xiàng)目開發(fā)模式的策略

項(xiàng)目制度管理是目前社會(huì)發(fā)展的重心所在，同時(shí)也是房地產(chǎn)行業(yè)中正在推廣的一種管理工作模式，在當(dāng)前的市場(chǎng)形勢(shì)下，各房地產(chǎn)企業(yè)及房地產(chǎn)開發(fā)商為了獲得更大的經(jīng)濟(jì)利益，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中獲得生存與發(fā)展，紛紛在房地產(chǎn)管理工作中引入多項(xiàng)目開發(fā)模式，在這一過程中要想使企業(yè)始終保持穩(wěn)定、快速的發(fā)展勢(shì)頭，就必須在現(xiàn)有管理制度基礎(chǔ)上進(jìn)行創(chuàng)新及優(yōu)化，同時(shí)建立起完善的企業(yè)管理模式，從而為房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展提供有效的理論依據(jù)。

(一)合理選擇組織與項(xiàng)目管理模式

對(duì)于當(dāng)前的工程項(xiàng)目來說，房地產(chǎn)開發(fā)及運(yùn)作顯得非常關(guān)鍵，與此同時(shí)，工作中往往需要利用綜合式、職能式與項(xiàng)目式工作模式與管理流程，這是當(dāng)前管理工作中人們關(guān)注的重點(diǎn)所在。在當(dāng)前的工作中職能式工作需要利用智能化技術(shù)、專業(yè)化技術(shù)來加強(qiáng)綜合管理及控制的力度，因此該工作模式也成為當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)管理的重中之重。職能式項(xiàng)目管理要求高度的專業(yè)化，在項(xiàng)目開發(fā)過程中需要最大程度對(duì)內(nèi)部資源進(jìn)行反復(fù)利用，但是部門之間的溝通比較多，決策較為緩慢，項(xiàng)目對(duì)外界環(huán)境的反應(yīng)并不敏感，需要同時(shí)運(yùn)作很多項(xiàng)目時(shí)，多種矛盾將會(huì)突出出來。項(xiàng)目式項(xiàng)目管理指公司作為項(xiàng)目開發(fā)的全權(quán)主體，同時(shí)需要下設(shè)專門的設(shè)計(jì)、工程及拓展等，在這種管理模式下，項(xiàng)目可以快速針對(duì)外界環(huán)境變化做出反應(yīng)，但是這種管理模式下總部的控制能力較弱，潛藏著非常巨大的風(fēng)險(xiǎn)，尤其是多個(gè)項(xiàng)目在同時(shí)運(yùn)作時(shí)，資源閑置問題尤其突出。矩陣式項(xiàng)目管理中項(xiàng)目部是項(xiàng)目執(zhí)行的負(fù)責(zé)主體，需要設(shè)計(jì)、工程及拓展等職能部門為提供項(xiàng)目資源的主體。項(xiàng)目部主要由不同職能部門中抽調(diào)的專門人才組成，項(xiàng)目成員不僅要對(duì)部門經(jīng)理負(fù)責(zé)，同時(shí)也要對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)，這種管理模式可以針對(duì)外界環(huán)境及時(shí)作出反應(yīng)，避免資源閑置，但是雙重領(lǐng)導(dǎo)的缺點(diǎn)也比較明顯。

(二)建立清晰的權(quán)責(zé)體系

建立清晰的權(quán)責(zé)體系以后，可以有效克服房地產(chǎn)企業(yè)在多項(xiàng)目運(yùn)作過程中存在的權(quán)責(zé)不清、雙重領(lǐng)導(dǎo)等問題，為了將項(xiàng)目開發(fā)管理過程中雙重領(lǐng)導(dǎo)、權(quán)責(zé)不分等負(fù)面影響分清楚，可從部門職責(zé)、業(yè)務(wù)流程等方面構(gòu)建權(quán)責(zé)體系。通過部門職責(zé)維度將職能部門之間、職能部門與項(xiàng)目部之間的權(quán)責(zé)權(quán)限區(qū)分清楚，利用業(yè)務(wù)流程維度可以在項(xiàng)目開發(fā)過程中將公司的權(quán)責(zé)細(xì)分下去，并落實(shí)到具體環(huán)節(jié)之中，按照兩個(gè)維度之間的交叉，確定項(xiàng)目開發(fā)過程中的關(guān)鍵事項(xiàng)應(yīng)該由哪個(gè)部門負(fù)責(zé)，需要哪些部門來參與，由哪些級(jí)別的管理層進(jìn)行最終決定等。

(三)明確業(yè)務(wù)流程體系

這里所說的明確業(yè)務(wù)流程體系，說的是明確每個(gè)部門應(yīng)該做的事情，但是并未解決問題，所以，還需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建立起明晰的業(yè)務(wù)流程體系，為多項(xiàng)目運(yùn)作提供支撐。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流程體系應(yīng)以房地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值鏈為著眼點(diǎn)，以產(chǎn)品設(shè)計(jì)、工程管理、項(xiàng)目拓展以及客服管理等多方面建立起基于價(jià)值創(chuàng)造以及面向客戶的流程模塊，這些模塊建立以后可以靈活應(yīng)對(duì)市場(chǎng)的發(fā)展變化。與此同時(shí)，還要從管理支撐的角度著眼，建立起基于采購、成本等方面的流程模塊，越是與房地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值鏈前端靠近，其經(jīng)營操作的風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)越大，但是縱觀整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，其利潤與產(chǎn)品質(zhì)量等為決定性的因素，所以，產(chǎn)品策劃、設(shè)計(jì)管理及項(xiàng)目拓展等流程應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注成本策劃、產(chǎn)品品質(zhì)及風(fēng)險(xiǎn)控制等問題。在整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，價(jià)值鏈中段是成本及質(zhì)量控制的關(guān)鍵階段，直接決定了最終所獲利潤的大小以及產(chǎn)品的最終質(zhì)量，所以，工程、采購及成本等流程的重點(diǎn)在于對(duì)質(zhì)量、成本的關(guān)注，越是與價(jià)值鏈后端靠近，其經(jīng)營操作的風(fēng)險(xiǎn)就越小，但是從整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目來看，直接影響著項(xiàng)目?jī)r(jià)值的實(shí)現(xiàn)，所以客服、營銷等流程應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注營銷推廣的最終效果。

綜上，目前房地產(chǎn)企業(yè)所處的是一種新的市場(chǎng)環(huán)境，企業(yè)要想始終在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中獲得生存與發(fā)展，就必須確定其產(chǎn)品開發(fā)模式。從整體上來看多項(xiàng)目開發(fā)是房地產(chǎn)企業(yè)最為有效的一種管理模式，具體來說，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該按照自身各方面的特點(diǎn)應(yīng)用多項(xiàng)目開發(fā)模式，同時(shí)還要注意不斷提升自身的競(jìng)爭(zhēng)力，提升自己在激烈市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的占有率，這樣才能實(shí)現(xiàn)企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)緊抓多項(xiàng)目開發(fā)與管理的機(jī)遇，加大制度建設(shè)力度，同時(shí)加強(qiáng)對(duì)各項(xiàng)工作的監(jiān)督與管理，并注意積極推進(jìn)多項(xiàng)目開發(fā)與管理工作的開展，從而為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，不斷推進(jìn)我國房地產(chǎn)行業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展，最終為經(jīng)濟(jì)發(fā)展及社會(huì)進(jìn)步作出最大的貢獻(xiàn)。

[1]戚安邦,高躍. 基于概率分布的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)性成本管理方法研究[J]. 項(xiàng)目管理技術(shù),2016,(03):44-49.

[2]郭慶軍,白思俊,張華波,朱海闊. “互聯(lián)網(wǎng)+”背景下眾籌模式在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的應(yīng)用[J]. 項(xiàng)目管理技術(shù),2016,(01):25-29.

[3]韓妮晏,董小林,陳美玲,薛文婕. 基于BIM的房地產(chǎn)項(xiàng)目供應(yīng)鏈管理后評(píng)價(jià)研究[J]. 價(jià)值工程,2015,(09):20-23.

[4]羅衛(wèi)兵. 房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)管理問題研究——以龍巖禹洲·城上城項(xiàng)目為例[J]. 中外建筑,2014,(12):112-113.

[5]張海燕. 土地+資金模式開發(fā)房地產(chǎn)是否合法? 兼論《城市房地產(chǎn)管理法》第39條的適用[J]. 中國律師,2014,(01):34-35.

[6]耿松濤,陳文玲. 基于多層次灰色方法的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)模型及實(shí)證研究[J]. 旅游科學(xué),2013,(05):52-63.

[7]李祥軍,周建國. 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施階段應(yīng)用PMC模式關(guān)鍵問題研究[J]. 工程管理學(xué)報(bào),2010,(06):675-679.

[8]魏國平. 房地產(chǎn)企業(yè)社會(huì)責(zé)任管理研究——基于價(jià)值嵌入下的CGR整合框架視角[J]. 廣東輕工職業(yè)技術(shù)學(xué)院學(xué)報(bào),2010,(01):15-20.

[9]戴琴,孫艷. 基于項(xiàng)目制開發(fā)模式矩陣型結(jié)構(gòu)的類型分析——以房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目矩陣管理為例[J]. 現(xiàn)代商貿(mào)工業(yè),2008,(05):305-306.

[10]董春林,喬忠. 企業(yè)運(yùn)作層次的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性評(píng)價(jià)分析模型研究[J]. 中國農(nóng)業(yè)大學(xué)學(xué)報(bào),2006,(02):108-112.

2017-02-16

臧大巍，齊魯師范學(xué)院經(jīng)濟(jì)師。

TU984

A

1008—3340(2017)02—0085—05