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河南大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院 河南開封 475004

最近幾年，我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和我國人民生活水平的提高，房地產(chǎn)業(yè)在高漲的消費(fèi)需求帶動(dòng)下得到了快速發(fā)展，成為一個(gè)重要產(chǎn)業(yè)。作為新興產(chǎn)業(yè)，在快速發(fā)展過程中，房地產(chǎn)行業(yè)在總體行業(yè)運(yùn)行較好的情況下，也存在一些不足之處，部分地區(qū)出現(xiàn)了房地產(chǎn)行業(yè)過熱，炒作投資過度，甚至出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫的現(xiàn)象。在運(yùn)用行政手段調(diào)控房價(jià)時(shí)，要與市場手段尋求有效結(jié)合，在高房價(jià)城市，應(yīng)組合其他調(diào)控政策同時(shí)使用；低房價(jià)城市可能不宜使用行政手段調(diào)控房價(jià)。(張海永，2017)。緊縮型貨幣政策能夠有效抑制高漲的房地產(chǎn)價(jià)格，但不同政策工具的運(yùn)用對房地產(chǎn)市場調(diào)控產(chǎn)生的效果存在顯著性差異(李玉梅，2012)。

一、我國部分地區(qū)房地產(chǎn)市場過熱的根本原因

（一）金融市場不夠發(fā)達(dá)

股票、證券等市場不太規(guī)范，存款常有“負(fù)利率”的現(xiàn)象，而且投資的資金沒有好的地方進(jìn)行投資，必然導(dǎo)致投資羊群效應(yīng)，造成投資大量投入房地產(chǎn)市場，導(dǎo)致部分地區(qū)房價(jià)上漲過猛。

（二）資源缺乏

因?yàn)槲覈?jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，對資源消耗量非常巨大，造成我國資源不足。而且各種必備材料的售價(jià)紛紛上漲，鋼材、水泥、木材均屬于我國的緊缺資源，這幾年這些東西的價(jià)格上漲很快，直接加快了房地產(chǎn)成本的提高。大城市的建筑密度高，能用來再開發(fā)的地段越來越少，不可避免地引起房價(jià)上升，由于漲心理，甚至整個(gè)城市的房價(jià)越來越高。

（三）城市人口大增

由于這些年中國的快速進(jìn)步，人民個(gè)人財(cái)產(chǎn)的總量持續(xù)上漲且勢頭良好，導(dǎo)致大家更需要住房。加快了城市化發(fā)展，使大批農(nóng)民進(jìn)城，導(dǎo)致城市人口的大量增加，加大了對房地產(chǎn)的需求；此外，由于福利分房政策的終止，再加上我國歷史遺留問題比較嚴(yán)重，原城市居民居住條件差、缺口大，在經(jīng)濟(jì)收入有了明顯改觀之后對改善居住條件要求非常迫切，對房地產(chǎn)真實(shí)需求也非常大。

（四）地方官員追求政績

房地產(chǎn)投資、住宅消費(fèi)可以帶動(dòng)許許多多產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)出增加，我國住宅投資的誘發(fā)系數(shù)高，其對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)十分巨大。由于拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的三駕馬車中，出口、消費(fèi)的增降不取決于政府，只有投資增長掌握在各級政府手中。因此目前地方政府官員的政績觀是導(dǎo)致政府產(chǎn)生投資沖動(dòng)的重要誘因，土地市場的巨大收益則給城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資提供了基礎(chǔ)條件。

（五）管理不到位

因?yàn)榈胤嚼娴雀鞣N原因，某些地方政府并沒有把對房地產(chǎn)市場的規(guī)范管理納入日常的工作中來。甚至還有更甚者對房地產(chǎn)的某些違法、違規(guī)行為起了推波助瀾的作用。

（六）房地產(chǎn)業(yè)本身特性

房地產(chǎn)業(yè)作為能被市場普遍接受的資本品，成為了泡沫經(jīng)濟(jì)中人們快速致富的常見載體。因?yàn)榉康禺a(chǎn)價(jià)格復(fù)合性強(qiáng)，它是由房屋等建筑物價(jià)格和土地價(jià)格共同構(gòu)成的。前者主要是由地面的建筑物等實(shí)物資產(chǎn)價(jià)格組成，比較容易界定；后者作為自然物，其本身并沒有價(jià)值。因此，房地產(chǎn)過熱經(jīng)濟(jì)實(shí)際是地價(jià)泡沫經(jīng)濟(jì)，它的產(chǎn)生是由房地產(chǎn)業(yè)本身特性決定的，所以，房地產(chǎn)業(yè)本身特性也是其中的原因之一。

二、解決我國部分地區(qū)房地產(chǎn)市場過熱的對策

（一）完善對宏觀經(jīng)濟(jì)和加強(qiáng)政策調(diào)控

宏觀經(jīng)濟(jì)形勢和政策的改變，往往會引起其他因素的連鎖反應(yīng)，包括國家稅收、勞動(dòng)就業(yè)、居民收入、金融環(huán)境、企業(yè)利潤，等等。政府對宏觀經(jīng)濟(jì)形勢進(jìn)行全方位的監(jiān)控，制定合適的政策，是防止房地產(chǎn)過熱的首要措施，能起到較好的作用。

（二）嚴(yán)格金融監(jiān)管

推動(dòng)房地產(chǎn)過熱產(chǎn)生的資金，絕大部分都是從銀行流出的。所以，要加強(qiáng)對銀行的監(jiān)管，從源頭上控制投機(jī)資本。另外，還要加強(qiáng)對外資的監(jiān)控。東南亞金融危機(jī)及地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生，與外資的引進(jìn)密切相關(guān)。加強(qiáng)對外資的監(jiān)控，主要應(yīng)采取以下措施:一是要以外商直接投資為主，間接投資為輔，以長期外債為主，短期外債為輔，控制外債的總規(guī)模。二是控制外資投向，鼓勵(lì)外資投向技術(shù)領(lǐng)域，嚴(yán)格限制外商投資房地產(chǎn)和金融資產(chǎn)的規(guī)模。三是在引進(jìn)外資的同時(shí)，還應(yīng)調(diào)整本國的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，培育新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，提高生產(chǎn)能力提高抵御外資沖擊的能力。

（三）完善土地稅制

我國需要根據(jù)房地產(chǎn)市場運(yùn)作過程，從土地資源配置全過程，即從占有、使用、轉(zhuǎn)移、收益等各個(gè)環(huán)節(jié)來建立和完善土地稅制，達(dá)到充分發(fā)揮土地稅收對土地資源合理使用的調(diào)節(jié)功能。政府監(jiān)測購地者的投資開發(fā)進(jìn)度，對在規(guī)定期限內(nèi)未進(jìn)行開發(fā)或故意拖延開發(fā)進(jìn)度的單位或個(gè)人征收賦稅，例如空地稅、土地保有稅。與此同時(shí)增加土地增值稅的征收數(shù)量，尤其是一段時(shí)間內(nèi)多次轉(zhuǎn)讓的土地，其交易中的增值部分更應(yīng)嚴(yán)格征稅。在征收土地增值稅的同時(shí)，還應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格限制并減少土地轉(zhuǎn)手的頻率與次數(shù)，唯有如此，才可盡快解決房地產(chǎn)市場過熱的問題。

參考文獻(xiàn)：

[1]李玉梅.我國房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)特征及其影響因素的實(shí)證研究[D].吉林大學(xué)，2012.

[2]張海永.基于時(shí)變非對稱空間權(quán)重分位數(shù)模型的房地產(chǎn)調(diào)控政策對房價(jià)影響的研究[D].中國礦業(yè)大學(xué)，2017.