李龍迪+王晶淼

摘 要：在商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估中，通常將價(jià)格的影響因素分為一般因素、區(qū)域因素與個(gè)別因素三個(gè)要素。一般因素指影響所有商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格的一般的、普遍的、共同的因素，區(qū)域因素指商業(yè)地產(chǎn)所處地區(qū)的環(huán)境特點(diǎn)，個(gè)別因素是指商業(yè)地產(chǎn)本身所具有的特點(diǎn)或條件。在評(píng)估某個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值時(shí)應(yīng)從多個(gè)角度出發(fā)，綜合各方面的因素全盤(pán)考慮。本文以沈陽(yáng)為例，淺談在商業(yè)地產(chǎn)評(píng)估中可能涉及的一些因素，希望能夠?qū)ι虡I(yè)地產(chǎn)評(píng)估過(guò)程提供一定的分析和幫助。

關(guān)鍵詞：地產(chǎn)評(píng)估；影響因素；商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值

一、影響商業(yè)地產(chǎn)評(píng)估的因素

1.影響商業(yè)地產(chǎn)評(píng)估的外在因素（以沈陽(yáng)為例）

（1）地理因素。與交通不發(fā)達(dá)地區(qū)相比較，交通運(yùn)輸業(yè)發(fā)達(dá)的地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格相對(duì)會(huì)有較大幅度的提升。沈陽(yáng)地處遼河平原南部，是東北地區(qū)最大的交通樞紐，陸運(yùn)、海運(yùn)、空運(yùn)立體化交通網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)合理，通達(dá)，是東北地區(qū)對(duì)外交往的門(mén)戶。憑借得天獨(dú)厚的地理位置這一優(yōu)勢(shì)，沈陽(yáng)對(duì)省內(nèi)周邊地區(qū)乃至東北區(qū)域鄰省地區(qū)居民有較強(qiáng)的吸納力、輻射力和帶動(dòng)力，也更容易受到地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)者的青睞，而且商業(yè)地產(chǎn)升值潛力較大。所以說(shuō)地理因素在估價(jià)沈陽(yáng)市的商業(yè)地產(chǎn)中占較大權(quán)重。

（2）文化經(jīng)濟(jì)因素。評(píng)估房?jī)r(jià)同時(shí)也要考慮當(dāng)?shù)鼐用竦氖杖胨?、消費(fèi)水平及文化因素。沈陽(yáng)市是我國(guó)的歷史文化名城之一，遼寧省省會(huì)所在地，東北地區(qū)政治、文化、金融、交通、信息和旅游的中心，同時(shí)也是我國(guó)重要的工業(yè)基地，在新中國(guó)經(jīng)濟(jì)建設(shè)中曾起到了舉足輕重的作用。隨著市民收入水平和消費(fèi)水平的提高，物價(jià)水平也會(huì)隨之上漲。區(qū)域經(jīng)濟(jì)的繁榮會(huì)加大居住型商業(yè)地產(chǎn)和商業(yè)型地產(chǎn)的需求，在現(xiàn)有商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)容納力不足的現(xiàn)在，勢(shì)必會(huì)抬高商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格。

（3）氣候因素。在商業(yè)地產(chǎn)評(píng)估時(shí)，應(yīng)比較同等級(jí)氣候條件較差的地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格，綜合考量氣候因素，氣候鮮明宜居的地區(qū)在商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估時(shí)應(yīng)計(jì)入考量。沈陽(yáng)地區(qū)屬溫帶季風(fēng)型大陸性氣候，四季分明。冬季寒冷、干燥，夏季溫?zé)?、多雨，春秋兩季氣溫變化迅速，春季多風(fēng)，秋季晴朗。全年氣溫變化范圍在-29℃～36℃之間。少發(fā)自然災(zāi)害，該優(yōu)勢(shì)吸引人口遷移，進(jìn)一步抬高商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)。

2.影響商業(yè)地產(chǎn)評(píng)估的內(nèi)在因素

（1）空氣環(huán)境因素。沈陽(yáng)市作為處于轉(zhuǎn)型期的重工業(yè)城市，早年市區(qū)內(nèi)存在大量工廠，導(dǎo)致市區(qū)內(nèi)空氣環(huán)境較差，后政府鼓勵(lì)大量工廠遷到郊區(qū)，空氣質(zhì)量得到改善，但pm2.5指數(shù)仍然較高。在商業(yè)地產(chǎn)評(píng)估中，是否毗鄰工廠，電廠等高廢氣排放量的地區(qū)成為決定房屋價(jià)值的一個(gè)重要因素。遠(yuǎn)離工廠，電廠等地區(qū)的空氣質(zhì)量較好，與工廠周邊同級(jí)別地產(chǎn)相比價(jià)值較高。在城市中空氣質(zhì)量較好的區(qū)域在估價(jià)時(shí)也有一定的提高。

（2）房屋結(jié)構(gòu)因素。建筑質(zhì)量、房屋結(jié)構(gòu)是對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估的重要環(huán)節(jié)，房屋結(jié)構(gòu)因素是指根據(jù)房屋的梁、柱、墻等主要承重構(gòu)件的建筑材料劃分類別。目的是要保證所建造的結(jié)構(gòu)安全適用，能夠在規(guī)定的年限內(nèi)滿足各種預(yù)期功能的要求，并且經(jīng)濟(jì)合理。在房屋結(jié)構(gòu)兼顧安全性、適用性、耐久性的同時(shí)，也要考慮到房屋戶型是否符合購(gòu)買(mǎi)群體的要求，如通風(fēng)是否順暢，房間是否朝陽(yáng)等等。房產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)者更傾向于選擇戶型結(jié)構(gòu)更符合自身需求的地產(chǎn)。因此在商業(yè)地產(chǎn)估價(jià)是也要同時(shí)考慮消費(fèi)群體需求和戶型因素。

（3）噪音因素。噪音是日常居住生活中常見(jiàn)的污染，它對(duì)人們的生活居住質(zhì)量有不良的影響，致使商業(yè)地產(chǎn)存在貶值的可能性，過(guò)多的噪音會(huì)影響正常生活。在沈陽(yáng)，毗鄰噪音較大的商業(yè)區(qū)、火車站、快速干道、高架橋等的地產(chǎn)在評(píng)估商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值時(shí)會(huì)受到一些影響。在居住型地產(chǎn)中，同一區(qū)域內(nèi)，臨街的地產(chǎn)同位置靠?jī)?nèi)的地產(chǎn)相比，價(jià)格偏低。除了位置因素外，聲音因素也與開(kāi)發(fā)商和建筑方在室內(nèi)建造中是否使用隔音材料有關(guān)，室內(nèi)隔音良好保證了商業(yè)地產(chǎn)使用人的私密性和舒適性。

（4）區(qū)域位置因素。以沈陽(yáng)為例，對(duì)居住者引力最大之處，來(lái)源于城市功能最集中和完善的城市中心，一般來(lái)說(shuō)，在距離市中心的環(huán)路的同心圓上的不同的商業(yè)地產(chǎn)，有大概相同的價(jià)格水平。距城市中心的長(zhǎng)度可以用距離度量，也可用到達(dá)的時(shí)間來(lái)度量。通常到市中心的距離越短、交通設(shè)施越完善，居民對(duì)其綜合評(píng)價(jià)就會(huì)越高，因此商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值也會(huì)越高，據(jù)統(tǒng)計(jì)，沈陽(yáng)市一環(huán)以內(nèi)的普通商品房?jī)r(jià)格一般在每平方米8000-12000元左右，但是北二環(huán)、三環(huán)之間是每平方米6500元左右，四環(huán)不低于每平方米5000元。

（5）配套設(shè)施因素?；A(chǔ)設(shè)施之間的互補(bǔ)性供水、供電、供熱、燃?xì)夂团潘到y(tǒng)尤其重要，此外，生活垃圾的處理能力，處理過(guò)程和基礎(chǔ)設(shè)施配套的改進(jìn)是商業(yè)地產(chǎn)升值進(jìn)程的重要依據(jù)。商業(yè)地產(chǎn)所在的區(qū)位如果靠近水源豐富的地區(qū)或者能與城市大的供水管網(wǎng)連接，污水和生活垃圾得到及時(shí)有效的疏浚和處理，有熱電廠能夠集中供氣，那么居民對(duì)這類商業(yè)地產(chǎn)的綜合評(píng)價(jià)就高，房?jī)r(jià)自然容易上揚(yáng)。

二、影響商業(yè)地產(chǎn)評(píng)估的因素的實(shí)證研究

通過(guò)上述對(duì)幾方面因素的分析，我們可以大致了解到這些因素在商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值分析過(guò)程中所造成的影響。人們對(duì)地產(chǎn)的要求越來(lái)越高，影響商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值的因素也越來(lái)越重要，因此，我用以下的實(shí)例來(lái)研究各因素的重要程度。

（1）案例選擇。選擇了沈陽(yáng)市中心及較偏區(qū)域的不同小區(qū)，其中金地名京，萬(wàn)壽里和裕景中心在市區(qū)內(nèi)，而美的城，棋盤(pán)山太陽(yáng)城和碧桂園太陽(yáng)城在郊區(qū)。各項(xiàng)指數(shù)依次為環(huán)境因素指數(shù)、交通因素指數(shù)、配套設(shè)施指數(shù)、空氣噪音指數(shù)。

其中裕景中心位于市中心，當(dāng)前價(jià)格為14000元每平方米，指數(shù)分別為86、98、96、90

美的城位于荷蘭村，當(dāng)前價(jià)格為5400元每平方米，指數(shù)分別為82、97、91、90

萬(wàn)壽里位于中街，當(dāng)前價(jià)格為10000元每平方米，指數(shù)分別為86、91、96、88

碧桂園太陽(yáng)城位于開(kāi)發(fā)區(qū)，當(dāng)前價(jià)格為4300元每平方米，指數(shù)分別為93、85、90、92

棋盤(pán)山碧桂園位于棋盤(pán)山，當(dāng)前價(jià)格為5800元每平方米，指數(shù)分別為97、83、94、95

金地名京位于鐵西區(qū)，當(dāng)前價(jià)格為9500元每平方米，指數(shù)分別為84、95、93、86

（評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：上表中裕景中心，萬(wàn)壽里，金地名京等都在市區(qū)中，環(huán)境因素相差不多，而美的城太陽(yáng)城棋盤(pán)山碧桂園處于郊區(qū)，棋盤(pán)山碧桂園距離景區(qū)較近，環(huán)境較好。交通因素根據(jù)距離市中心的距離而進(jìn)行判斷?；A(chǔ)設(shè)施由小區(qū)內(nèi)的物業(yè)綜合情況給出。空氣噪音等由距離工廠及交通密集地區(qū)的距離評(píng)判。）

（2）案例分析。從上表中我們可以看出環(huán)境對(duì)商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格的影響比空氣噪音大，但是不如交通因素和基礎(chǔ)設(shè)施，由于基礎(chǔ)設(shè)施指數(shù)從90到96相差不大，我們可以得到基礎(chǔ)設(shè)施對(duì)商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格的影響較小，由于棋盤(pán)山碧桂園離棋盤(pán)山較近，遠(yuǎn)離市中心商業(yè)區(qū)，空氣質(zhì)量和聲音環(huán)境是這些例子中最好的。

從價(jià)格方面來(lái)看，市區(qū)內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格高于郊區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)，在同樣是市區(qū)內(nèi)位置的小區(qū)中，裕景中心與金地名京相差4500元，可見(jiàn)交通情況和基礎(chǔ)設(shè)施對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)估價(jià)的重要性。

在交通因素和基礎(chǔ)設(shè)施相差不多時(shí)，環(huán)境因素起到了決定性作用，而空氣噪音因素所占比重較低，購(gòu)買(mǎi)者對(duì)此還沒(méi)有足夠的重視。在上述地產(chǎn)中最高價(jià)值者與最低價(jià)值者相差9700元，說(shuō)明現(xiàn)階段，居民對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的要求向多樣化轉(zhuǎn)變，這些因素對(duì)商業(yè)地產(chǎn)起決定性增值作用。

三、商業(yè)地產(chǎn)估價(jià)影響因素體系建設(shè)的建議

1.明確在商業(yè)地產(chǎn)評(píng)估中多個(gè)因素所實(shí)用的范圍和標(biāo)準(zhǔn)

現(xiàn)階段我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行，各地商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格偶有波動(dòng)但總體仍呈穩(wěn)定態(tài)勢(shì)，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)處于基本飽和的狀態(tài)，而針對(duì)消費(fèi)者需求的各因素的改變勢(shì)必會(huì)刺激商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，影響人們對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的購(gòu)買(mǎi)需求，在評(píng)估師對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估時(shí)，希望商業(yè)地產(chǎn)管理有關(guān)部門(mén)盡快出臺(tái)規(guī)范，明確各類因素在商業(yè)地產(chǎn)評(píng)估中所實(shí)用的范圍和標(biāo)準(zhǔn)。

2.制定在商業(yè)地產(chǎn)估價(jià)中各種因素影響估價(jià)結(jié)果的具體流程和法律條文

在目前的市場(chǎng)中沒(méi)有對(duì)各因素存在相關(guān)規(guī)定和明確的法律規(guī)定，在沒(méi)有法律約束的情況下，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)就會(huì)出現(xiàn)復(fù)雜多變的情況，評(píng)估師無(wú)法準(zhǔn)確評(píng)估出房子的實(shí)際價(jià)值，使評(píng)估成為一種隨意的行為。如果建立相應(yīng)的明確法律，將估價(jià)與各種因素連接起來(lái)，使發(fā)生錯(cuò)誤的概率降到最低。為了加強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，國(guó)家應(yīng)盡快制定相關(guān)法律條文，使商業(yè)地產(chǎn)評(píng)估規(guī)范化，有序化。

3.向購(gòu)買(mǎi)者普及對(duì)商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值造成影響的因素的知識(shí)

對(duì)于大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)者來(lái)說(shuō)，由于缺少足夠的商業(yè)地產(chǎn)有關(guān)專業(yè)知識(shí)，不知道各種因素對(duì)商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值的影響有多大，在決定對(duì)商業(yè)地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)前，沒(méi)有咨詢?cè)u(píng)估師對(duì)房產(chǎn)價(jià)格作出判斷的意識(shí)，在商業(yè)地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)后，各方面因素影響商業(yè)地產(chǎn)的使用時(shí)無(wú)法著手解決問(wèn)題。因此應(yīng)該向商業(yè)地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)者普及相關(guān)知識(shí)，提高商業(yè)地產(chǎn)評(píng)估對(duì)商業(yè)地產(chǎn)交易的重要性，并促進(jìn)評(píng)估業(yè)的發(fā)展，保障商業(yè)地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)者的利益。

四、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，在如今商業(yè)地產(chǎn)交易數(shù)量增多，人民生活水平穩(wěn)步上升的現(xiàn)在，各種因素對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的影響越來(lái)越大，消費(fèi)者都希望購(gòu)買(mǎi)到一個(gè)順心舒適，適合自己使用的房產(chǎn)。因此對(duì)于影響商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值的因素的評(píng)估的地位也逐步升高，今后隨著商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的一步步完善，有關(guān)部門(mén)的管理也逐漸規(guī)范，商業(yè)地產(chǎn)業(yè)會(huì)發(fā)展的更好。

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作者簡(jiǎn)介：李龍迪，大連財(cái)經(jīng)學(xué)院，財(cái)會(huì)系資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)，本科生