趙曙光

（211800 南京市浦口區(qū)房產(chǎn)監(jiān)察大隊 江蘇 南京）

房地產(chǎn)登記法律制度

趙曙光

（211800 南京市浦口區(qū)房產(chǎn)監(jiān)察大隊 江蘇 南京）

隨著當(dāng)前我國的不斷發(fā)展，市場經(jīng)濟(jì)的不斷完善，我國目前的房地產(chǎn)市場也隨著火熱起來，在當(dāng)前我國人口基數(shù)如此大的情況下，房地產(chǎn)的發(fā)展正如火如荼的開展著。而關(guān)于房地產(chǎn)登記制度這一基本原則來說，對于房地產(chǎn)的相關(guān)市場提供了一定的法律保證。本文我們主要從我國房地產(chǎn)登記的法律制度出發(fā)，對于房地產(chǎn)登記的相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行闡述。

房地產(chǎn)；等級制度；法律效力

房地產(chǎn)登記制度作為國家中房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一個重要法律制度，對房地產(chǎn)市場中的種種行為提供了一定的法律保障和法律效力，對于國家的房屋管理來說提供了非常大的便利，借助于房地產(chǎn)登記制度我們可以很好地對目前的房地產(chǎn)交易進(jìn)行保護(hù)等優(yōu)勢。下面我們針對房地產(chǎn)登記制度來具體看一下相關(guān)內(nèi)容。

1 房地產(chǎn)登記相關(guān)內(nèi)容

1.1 房地產(chǎn)登記含義及特征

房地產(chǎn)登記制度作為房地產(chǎn)法律制度中一個非常重要的部分，它主要對房屋建設(shè)所使用的土地和土地上的建筑物進(jìn)行一定的記錄來保證房產(chǎn)的使用權(quán)利能夠按照一定的法定程序來進(jìn)行。房地產(chǎn)登記制度具有幾個非常重要的原則，首先是公開性，在房地產(chǎn)的登記制度過程中，公民可以對房地產(chǎn)等級的具體內(nèi)容進(jìn)行一定的查閱內(nèi)容，對房地產(chǎn)的登記情況有一定的了解，從而保證是否行使一定的法律權(quán)利，房地產(chǎn)制度這種對公民公開的行為在一定程度上體現(xiàn)了房地產(chǎn)制度的公開性。其次，房地產(chǎn)登記制度具有嚴(yán)格的制度性，即房地產(chǎn)登記制度在進(jìn)行登記的過程中需要收到有關(guān)房產(chǎn)部門以及有關(guān)部門進(jìn)行嚴(yán)格的審查，對于房產(chǎn)登記的真實性進(jìn)行一定的考察，房地產(chǎn)登記制度存在的主要意義就是為了保證房地產(chǎn)的相關(guān)物權(quán)和其他權(quán)利進(jìn)行一定的記錄和審核，因此房地產(chǎn)登記制度需要具備一定的真實性。第三，房地產(chǎn)登記制度具有一定的地域性，即房地產(chǎn)登記在不同的地區(qū)一般都是不同的制度要求，因為房地產(chǎn)登記制度一般都是由地方政府來決定并進(jìn)行有關(guān)辦理的，不同的房地產(chǎn)所在地相關(guān)房地產(chǎn)登記部門的制度也是不同的。最后，房地產(chǎn)登記制度具有全面的法律效力，即房地產(chǎn)登記制度在實際上就是通過法律過程來賦予房地產(chǎn)變動一定的法律權(quán)利，來保證房地產(chǎn)權(quán)利的變動符合一定的國家要求。

1.2 房地產(chǎn)登記制度的原則

房地產(chǎn)登記制度在登記過程首先必須要符合一定的合法性，對于房地產(chǎn)的登記過程來說，不僅應(yīng)當(dāng)滿足登記過程中的相關(guān)程序要求，還需要在登記過程中符合一定的法律實體規(guī)范。對于任何行為來說，如果不合法都是不會受到法律保護(hù)的，因此，合法性可以說房地產(chǎn)登記制度一個基礎(chǔ)的原則，能夠賦予相關(guān)的申請人應(yīng)有的民事權(quán)利。房地產(chǎn)登記制度的合法性要求相關(guān)的房地產(chǎn)申請人應(yīng)當(dāng)對房地產(chǎn)權(quán)具有一定的處分權(quán)，并且在進(jìn)行登記的過程中需要按照一定合法的程序來進(jìn)行。

其次，房地產(chǎn)登記制度對于申請人對房地產(chǎn)相關(guān)內(nèi)容的登記需要有一定的精確性的性質(zhì)，這樣我們在進(jìn)行房地產(chǎn)相關(guān)權(quán)利的維護(hù)過程中，才能根據(jù)必要的內(nèi)容來進(jìn)行法律效力的賦予，對房地產(chǎn)的實際權(quán)力進(jìn)行一定保護(hù)，如果我們進(jìn)行房地產(chǎn)登記的內(nèi)容與實際的內(nèi)容是不相符的，那么在很大程度上對于出現(xiàn)房地產(chǎn)登記物權(quán)與實際的物權(quán)出現(xiàn)不相符的原則，就會造成較大的損失，對于政府和申請人來說都會造成一定的影響。

最后，房地產(chǎn)登記原則具有一定的順位優(yōu)先原則，即我們在進(jìn)行房地產(chǎn)登記的過程中必須要按照先來后到的原則來進(jìn)行，先登記的房地產(chǎn)的所具備的權(quán)利一般都是要高于后登記的房地產(chǎn)所擁有的相關(guān)權(quán)利的。也就是說前者登記的房地產(chǎn)有對抗后者登記房地產(chǎn)的效力。

2 房地產(chǎn)登記的法律效力

前面我們對目前房地產(chǎn)的相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行了一定的討論，可以看出房地產(chǎn)登記制度很在大程度上受到法律的保護(hù)，下面我們就來主要來探討房地產(chǎn)登記制度的法律效力。房地產(chǎn)登記制度的相關(guān)法律效力有兩種不同的說法，首先是一部人認(rèn)為房地產(chǎn)登記制度在登記之前，房地產(chǎn)權(quán)利的轉(zhuǎn)移和設(shè)定只在債權(quán)上有一定的體現(xiàn)，而在登記之后就能對于房地產(chǎn)的相關(guān)權(quán)力轉(zhuǎn)移提供一定的法律保護(hù)，對于那些沒有經(jīng)過房地產(chǎn)登記制度的房地產(chǎn)來說，其在一定的法律保護(hù)上只對債權(quán)有一定的保護(hù)作用，對于實際的物權(quán)來說并不能起到有效的法律保護(hù)。而第二種看法則主要是指房地產(chǎn)的相關(guān)物權(quán)的保護(hù)在實際的房地產(chǎn)登記之前就已經(jīng)客觀的存在了，和房地產(chǎn)的相關(guān)債權(quán)應(yīng)當(dāng)具備一定的法律保護(hù)，在房地產(chǎn)登記制度之后，則使得其具備了一定對抗第三人的要點。對于前者來說，我們主要成立了以下幾種制度來適應(yīng)這方面內(nèi)容，首先就是登記要件制度，我們在這一制度的影響之下，在房地產(chǎn)所在地所進(jìn)行房地產(chǎn)登記的過程中需要對房地產(chǎn)的權(quán)屬情況進(jìn)行公開性的記錄，對于房地產(chǎn)的物權(quán)來說要與相關(guān)房地產(chǎn)債權(quán)有所區(qū)分，只有進(jìn)行一定的作用之后，才能對房地產(chǎn)的物權(quán)和債權(quán)進(jìn)行一定的法律保護(hù)。其次就是地券交付制度，這一制度主要是指對于房地產(chǎn)的相關(guān)轉(zhuǎn)移權(quán)利具備完全的法律效力，但是在登記的方式上需要有一定的區(qū)分，主要對房地產(chǎn)登記過程，登記的相關(guān)內(nèi)容需要申請人即房地產(chǎn)擁有者持有一份，有關(guān)房地產(chǎn)部門也需要持有房地產(chǎn)登記內(nèi)容一份，當(dāng)房地產(chǎn)的物權(quán)出現(xiàn)一定的轉(zhuǎn)移或者出現(xiàn)一定的改變時，對于房地產(chǎn)擁有者來說需要進(jìn)行地券的重新修正。我們可以看出，在兩種不同的觀點下，前者所主要的觀點所在就是賦予房地產(chǎn)登記制度極高的法律效力，但是第二種看法則主要是符合一定人們的思維方式，注重善意第三人的法律保護(hù)。

3 總結(jié)

綜合上文所述，我們主要對當(dāng)前我國房地產(chǎn)登記的法律制度進(jìn)行了一定的闡述，從房地產(chǎn)登記內(nèi)容上來看，其具有一定的法律效力，從房地產(chǎn)的法律效力來看，雖然有兩種不同的看法，但是在共同點上，房地產(chǎn)登記制度都是為了保護(hù)房地產(chǎn)的相關(guān)物權(quán)和債權(quán)，為人們的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移提供了一定的法律保護(hù)。

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