摘 要 衣食住行是人們?nèi)粘Ｉ畹幕颈Ｕ希S著社會的發(fā)展，城鎮(zhèn)發(fā)展一體化趨勢的逐步增強(qiáng)，住宿問題成為社會發(fā)展當(dāng)中的一大焦點(diǎn)問題，特別是房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房價(jià)的攀升，使得租賃成為解決住宿問題的重要途徑。不管是解決個(gè)人住宿，還是店鋪經(jīng)營所需，房屋租賃都已經(jīng)成為社會生活中的重要組成。而在今天的社會環(huán)境下，國家法治建設(shè)的逐步健全，依法辦事，依法解決糾紛已經(jīng)成為必然選擇，租賃關(guān)系中的相關(guān)問題的法律規(guī)定也變得尤為重要。

關(guān)鍵詞 房屋 租賃 合同

作者簡介：王興波，浙江紅大律師事務(wù)所，律師，研究方向：民事法律。

中圖分類號：D923.6 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2017.02.187

最近幾年，商品經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及市場經(jīng)濟(jì)的不斷完善，都極大的促進(jìn)了住宅交易，從房屋買賣到房屋租賃，可以說房屋交易市場在逐步繁盛。而在繁盛的過程中，也出現(xiàn)了越來越多的新情況，比如單位辦公用房的出租等，這些新情況的出現(xiàn)，在增加法律應(yīng)用頻率的同時(shí)，也直接增加了房屋交易的糾紛。而房屋租賃合同的應(yīng)用，在一定程度上對規(guī)范租賃關(guān)系和租賃雙方的行為具有重要意義，同時(shí)，房屋租賃合同本身所涉及的法律問題也非常復(fù)雜。

租賃合同是當(dāng)事人雙方約定在一定的期限內(nèi)，一方將房屋交付另一方使用或收益，另一方給付租金，并于期限屆滿時(shí)返還該房屋的合同。在實(shí)踐領(lǐng)域，房屋租賃合同應(yīng)用較多，其內(nèi)容不固定，根據(jù)雙方當(dāng)事人的實(shí)際需求設(shè)定，具有變動性。可以說，房屋租賃行為已經(jīng)具有相當(dāng)長的歷史，因此，作為約束的房屋租賃合同與其他類型的合同相比，也發(fā)展相對成熟。但是，隨著社會的發(fā)展，房屋租賃關(guān)系也在不斷發(fā)生變化，越來越多的新情況開始出現(xiàn)，導(dǎo)致傳統(tǒng)的房屋租賃合同無法應(yīng)對社會實(shí)際需求，最終造成法律糾紛。本文主要介紹了現(xiàn)行法律對房屋租賃合同的具體規(guī)定，在當(dāng)前社會環(huán)境下房屋租賃合同糾紛發(fā)生的幾種情況，以及房屋租賃合同簽訂時(shí)防止糾紛發(fā)生的具體措施。

一、現(xiàn)行法律關(guān)于房屋租賃合同的規(guī)定

最近幾年，隨著社會注意法制建設(shè)的逐步完成，我國的法律體系也在逐步完善，而與房屋租賃合同相關(guān)的法律規(guī)定也在不斷增多。以目前我國法律體系的實(shí)際情況來看，在合同法中對相關(guān)民事合同做了系統(tǒng)的規(guī)定，其中雖然沒有專門針對房屋租賃合同的規(guī)定，但是卻是房屋租賃合同規(guī)定的總體指導(dǎo)，其中關(guān)于合同定力的條件、合同解除的條件以及違反合同應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任等，對于房屋租賃合同而言，是直接的規(guī)定。除了合同法的整體性規(guī)定之外，目前我國的法律體系中關(guān)于房屋租賃合同的規(guī)定還有很多，比如最高人民法院《關(guān)于貫徹民事政策法律意見》中就對房屋租金的變動問題做了規(guī)定，而《城市公有房屋管理規(guī)定》中也對具體可以出租的房屋范圍做了限制，當(dāng)然，除此之外，對房屋租賃合同做出規(guī)定的法律還有很多，這些規(guī)定共同保證了房屋租賃關(guān)系的穩(wěn)定，為房屋租賃合同糾紛的解決提供了法律指導(dǎo)。

二、房屋租賃合同發(fā)生糾紛的幾種情況

社會越是發(fā)展，房屋租賃關(guān)系也就越是復(fù)雜，從過去的簡單住房租賃到今天的商住同事租賃，轉(zhuǎn)租賃等等，可以說，現(xiàn)代房屋租賃關(guān)系的發(fā)展在一定程度上也反映了現(xiàn)代市場的發(fā)展。以目前的實(shí)際情況來看，房屋租賃合同糾紛多種多樣，并且隨著社會發(fā)展，糾紛種類更是不斷攀升，但總的來說，糾紛主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

（一）房屋轉(zhuǎn)租糾紛

房屋轉(zhuǎn)租是房屋租賃合同糾紛中最為常見的一種。不管是住房租賃還是商品房租賃，轉(zhuǎn)租的發(fā)生都是不可避免的，一方面，在房屋租賃關(guān)系建立之初，雙方當(dāng)事人一般以穩(wěn)定租賃關(guān)系為主，愿意設(shè)定長期租賃關(guān)系，特別是商品房出租過程中，五年及以上的房屋租賃合同非常常見；而另一方面，市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展促進(jìn)了市場環(huán)境的多變性，不管是住房租賃中承租方工作或生活環(huán)境的改變，還是商品房租賃中承租方經(jīng)營活動的改變，都是具有極大地不確定性的。由此可見，房屋租賃合同建立之初的目的與后期實(shí)踐應(yīng)用之間存在著一定的矛盾，而緩解這一矛盾的主要途徑，就是房屋的轉(zhuǎn)租。所謂轉(zhuǎn)租，就是由承租人將租賃合同中的房屋再出租給其它人，在新的租賃關(guān)系中，原承租人成為出租人，同時(shí)又有新人的介入成為新的租賃關(guān)系中的承租人。

從目前房屋租賃合同糾紛的實(shí)際情況來看，因轉(zhuǎn)租帶來的糾紛主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：其一是對于轉(zhuǎn)租內(nèi)容，在租賃合同中并未做出明確規(guī)定，而承租人進(jìn)行實(shí)際的轉(zhuǎn)租活動時(shí)，出租人并沒有做出明確的表態(tài)，而在轉(zhuǎn)租之后發(fā)生糾紛，以此帶來轉(zhuǎn)租合同效力認(rèn)定問題；其二是多次轉(zhuǎn)租，房屋租賃合同中有允許轉(zhuǎn)租的條款，或者原房屋出租人明確表示允許轉(zhuǎn)租，而轉(zhuǎn)租之后轉(zhuǎn)租人再次將房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)租，甚至出現(xiàn)連環(huán)轉(zhuǎn)租的情況，而在這樣的多層轉(zhuǎn)租關(guān)系中，涉及到的當(dāng)事人較多，相應(yīng)的法律問題的解決也就會變得比較復(fù)雜，特別是在多層轉(zhuǎn)租的關(guān)系中，有可能出現(xiàn)原始承租人拿到房租之后失蹤，而原出租人最終拿不到應(yīng)有的房屋收益的情況，或者某一承租人將房屋損壞之后退出租賃關(guān)系，而房屋所有人無法找到具體損害人，自然也無法維護(hù)自身的合法權(quán)益。由此可見，在轉(zhuǎn)租關(guān)系發(fā)生后，可能帶來的法律糾紛非常多，這也正是房屋租賃合同法律問題的集中所在。

（二）夫妻共同所有房屋出租糾紛

在當(dāng)前的社會環(huán)境下，房屋的價(jià)值逐年攀升，所以大多數(shù)情況下，房屋的所有人會是夫妻雙方共同所有，而夫妻共有房屋的出租，也是房屋租賃合同法律糾紛產(chǎn)生的一個(gè)重要原因。其一是房屋作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，原則上其處置應(yīng)當(dāng)經(jīng)夫妻雙方共同同意，所以說，房屋的出租，出租人應(yīng)當(dāng)為夫妻雙方，但是在社會實(shí)踐領(lǐng)域，房屋租賃合同的簽訂，只要出租人是夫妻關(guān)系中的一方，承租人都會想當(dāng)然的認(rèn)為是夫妻共同決定的結(jié)果，很少有承租人會因此去向夫妻關(guān)系中的另一方核對，如此一來，一旦夫妻關(guān)系中的另一方不同意出租行為并且有理由表明不知曉出租行為，那么承租的租房行為也很有可能被終止，導(dǎo)致承租人的利益損失，也不利于租賃關(guān)系的穩(wěn)定；其二是夫妻共有房屋在夫妻關(guān)系存續(xù)期間出租，而之后夫妻關(guān)系因離婚而終結(jié)，在這種情況下也可能帶來之后房屋出租問題的法律糾紛。

當(dāng)然，與夫妻共同所有房屋出租糾紛相對應(yīng)的是夫妻共同承租房屋之后離婚帶來的房屋租賃合同糾紛，比如一夫妻一方名義承租商品房進(jìn)行經(jīng)營活動，而后夫妻關(guān)系解除，經(jīng)營活動由非承租名義人進(jìn)行的，在這樣的情況下，出租人的利益也可能收到損害，相應(yīng)的法律糾紛也可能發(fā)生。所以說，不管是夫妻共同所有房屋的出租，還是夫妻共同承租，承租合同都與夫妻關(guān)系的存續(xù)有直接關(guān)系，因此，夫妻共同所有房屋出租糾紛也是目前房屋租賃合同法律問題出現(xiàn)的一個(gè)重要原因。

（三）市場價(jià)格變動帶來的房屋出租糾紛

在當(dāng)前的社會環(huán)境下，房價(jià)成為社會關(guān)注的重要話題，特別是在2016年一年，相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，大多數(shù)城市的房價(jià)都直線上升，甚至多個(gè)城市的房價(jià)漲幅達(dá)到80%到150%，這樣的房價(jià)變動不僅對房屋交易產(chǎn)生影響，對房屋租賃也會產(chǎn)生直接影響，所以在2016年一年，各地法院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中，房屋租賃合同糾紛與往年相比，也明顯增多。上面我們也已經(jīng)提到，在房屋租賃關(guān)系的確定之初，雙方當(dāng)事人為了穩(wěn)定租賃關(guān)系，通常會簽訂較長時(shí)間租賃關(guān)系的租賃合同，而在當(dāng)前的環(huán)境下，房價(jià)的變動是十分敏銳的，也是波動比較大的，所以房屋租賃合同簽訂之后，出租人因房屋價(jià)格上漲而悔租或者承租人因房屋價(jià)格下降而悔租的情況時(shí)有發(fā)生，而不管是怎樣的情況，都不利于房屋租賃關(guān)系的穩(wěn)定，都可能帶來一方當(dāng)事人的損失。而對于一般的住房出租而言，房屋價(jià)格變動帶來的房屋租賃合同糾紛因涉及資金數(shù)額較低相對容易解決，但商品房的出租因房屋市價(jià)變動帶來的糾紛則因涉及資金數(shù)額較大則相對不容易解決，比如一份商品房租賃合同規(guī)定租期5年，租金為年租金15萬，而房屋價(jià)格發(fā)生變動之后，很可能市場租金價(jià)格上漲到20萬，那么5年的價(jià)格差則可達(dá)到25萬，這對出租人一方而言，會是不小的損失，因此在這樣的情況下，出租人往往會采用毀約的方式，也就是違反合同約定，給予承租人一定的違約金賠償來終止租賃關(guān)系，通常情況下，即使出租人賠償違約金，對于他而言，房屋的再次出租也是會獲得更多的利益，那么在這樣的情況下，對承租人而言則是非常不利的。相反，如果房屋市價(jià)下跌，承租人也很有可能通過同樣的方式悔租進(jìn)而傷害到出租人的利益。所以說，不管是哪一方利益受損，最終都會直接造成房屋租賃合同法律糾紛，因此，市場價(jià)格變動帶來的房屋出租糾紛也是目前房屋租賃合同法律問題的集中體現(xiàn)。

（四）商品房因營業(yè)范圍變動帶來的糾紛

在市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，商品房的租賃逐漸增多，相應(yīng)的，圍繞商品房租賃合同產(chǎn)生的法律糾紛也在增多，其中最主要的就是商品房因營業(yè)范圍變動帶來的糾紛。其一是很多商品房最初的應(yīng)用是固定的，比如政府的空閑辦公場所，原則上政府的辦公場所只能應(yīng)用于政府辦公，但是隨著機(jī)關(guān)單位的人員精簡，就會有大量的辦公室空閑，在這樣的情況下，很多單位就瞄準(zhǔn)市場，將空閑單位出租，進(jìn)而獲得經(jīng)濟(jì)利益，如此以來，房屋的應(yīng)用性質(zhì)就會發(fā)生改變，而這樣的改變是在違背法律規(guī)定的基礎(chǔ)上，所以產(chǎn)生租賃合同糾紛是必然的；其二是商品房在出租中為規(guī)定具體應(yīng)用，但是租賃雙方在簽訂合同時(shí)對具體的經(jīng)營活動有一致的認(rèn)識，但是在之后，承租人因個(gè)人的經(jīng)營活動發(fā)生變化，而更改了具體的應(yīng)用行為，特別是在有些情況下，更改之后的經(jīng)營行為很可能直接造成房屋的加速損害，所以這對出租人而言，是非常不利的，出租人以此提出相關(guān)訴訟，也就比較常見。由此可見，商品房因營業(yè)范圍變動帶來的糾紛，也是目前房屋租賃合同法律問題的體現(xiàn)。

三、防止房屋租賃合同糾紛的具體措施

針對當(dāng)前房屋租賃合同糾紛的實(shí)際情況，筆者認(rèn)為，房屋租賃合同糾紛的解決，主要可以從以下兩個(gè)方向入手：

第一，合同簽訂時(shí)保證條款的全面性。在上面的法律糾紛中我們可以發(fā)現(xiàn)，很多糾紛事實(shí)上是可以避免的，在合同訂立之初對可能出現(xiàn)的問題做出條款上的限制，則可以最大范圍內(nèi)避免糾紛，比如在租賃合同中約定“房屋市價(jià)發(fā)生變化時(shí)，一方解除合同的，除基本違約賠償外，對可能給對方當(dāng)事人造成的損失，也應(yīng)給予賠償”，那么這樣的規(guī)定之后，因房屋價(jià)格變動帶來的糾紛，就會大大減少?？梢哉f，合同本身是靈活的，合同做出明確約定才能保證糾紛減少。

第二，完善房屋租賃合同的相關(guān)立法。雖然目前關(guān)于房屋租賃合同的法律已經(jīng)很多，但是隨著市場環(huán)境的改變，一系列新問題的出現(xiàn)，都直接導(dǎo)致了房屋租賃合同糾紛中的很多問題不能通過現(xiàn)有法律體系加以解決，所以，在實(shí)踐發(fā)展的基礎(chǔ)上以及市場的實(shí)際需求中，完善立法，同樣是防止租賃合同糾紛的重要措施。

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