孔昊，胡燈進(jìn)，羅美雪

(福建省海島與海岸帶管理技術(shù)研究重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室 廈門 361013)

海域使用權(quán)價(jià)格評(píng)估實(shí)例研究

孔昊，胡燈進(jìn)，羅美雪

(福建省海島與海岸帶管理技術(shù)研究重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室 廈門 361013)

隨著國(guó)家全面推進(jìn)海域資源市場(chǎng)化配置，海域招拍掛將成為海域使用權(quán)出讓的重要形式，海域使用權(quán)價(jià)格評(píng)估是其基礎(chǔ)性工作。文章設(shè)計(jì)建設(shè)填海造地用海一級(jí)市場(chǎng)海域使用權(quán)價(jià)格評(píng)估案例，利用不同評(píng)估方法對(duì)海域使用權(quán)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，最后基于評(píng)估過(guò)程和結(jié)果對(duì)各評(píng)估方法的適用性進(jìn)行分析。結(jié)果顯示：假設(shè)開(kāi)發(fā)法理論成熟，能很好地體現(xiàn)海域使用權(quán)價(jià)格的內(nèi)涵，可作為海域使用權(quán)價(jià)格評(píng)估工作中最優(yōu)選擇的方法；成本法無(wú)法體現(xiàn)海域自然屬性和其他影響因素對(duì)海域使用權(quán)價(jià)格的影響，且待評(píng)估海域往往為裸海，尚未有實(shí)際成本發(fā)生，因此并不適用于海域一級(jí)市場(chǎng)評(píng)估；成本法不適用的根源在于其忽略海域增值收益，亟須在原有計(jì)算公式的基礎(chǔ)上增加海域增值收益。

海域使用權(quán)；價(jià)格評(píng)估；海域使用金；海域資源；海域增值

1 研究背景

隨著海洋開(kāi)發(fā)的全面實(shí)施和海洋經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，海域作為海洋產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)生產(chǎn)要素的價(jià)值和作用顯著提升。2002年正式實(shí)施的《中華人民共和國(guó)海域使用管理法》確定國(guó)家對(duì)海域的所有權(quán)地位，并確立海域有償使用制度。2007年財(cái)政部和國(guó)家海洋局聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)海域使用金征收管理的通知》(財(cái)綜[2007]10號(hào))，對(duì)全國(guó)海域進(jìn)行分等和定級(jí)，制定不同等別海域和各種用海類型的海域使用金征收標(biāo)準(zhǔn)，這是對(duì)海域有償使用制度的一次重大完善。自2007年至今，該標(biāo)準(zhǔn)為我國(guó)沿海各省(自治區(qū)、直轄市)的海域使用金征收管理工作提供了有力的指導(dǎo)和依據(jù)[1]。

隨著國(guó)家資源管理體制改革的加快，海域資源的市場(chǎng)化配置程度不斷提高；尤其是《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》的頒布實(shí)施，進(jìn)一步確認(rèn)了海域的不動(dòng)產(chǎn)法律性質(zhì)和海域使用權(quán)的物權(quán)法律地位[2-3]，海域使用權(quán)的流轉(zhuǎn)和交易日趨活躍。與此同時(shí)，當(dāng)年制定的海域使用金征收標(biāo)準(zhǔn)已不能準(zhǔn)確反映當(dāng)前海域的真實(shí)市場(chǎng)價(jià)值，過(guò)低的海域使用金征收標(biāo)準(zhǔn)不僅無(wú)法在宏觀上調(diào)節(jié)海域開(kāi)發(fā)利用活動(dòng)和保護(hù)海洋生態(tài)環(huán)境，而且還會(huì)導(dǎo)致國(guó)家海域收益的嚴(yán)重流失[4-5]。為進(jìn)一步提高國(guó)有資產(chǎn)價(jià)值和遏制國(guó)有資產(chǎn)流失，招拍掛成為海域使用權(quán)出讓的重要方式，而開(kāi)展海域使用權(quán)價(jià)格評(píng)估就是其基礎(chǔ)性工作。

由于我國(guó)海域使用權(quán)價(jià)格評(píng)估工作起步較晚，目前尚未頒布一套完善的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)其進(jìn)行規(guī)范和指導(dǎo)，僅有由國(guó)家海洋局編制的《海域評(píng)估技術(shù)指引》(2013年10月)作為各海域評(píng)估機(jī)構(gòu)開(kāi)展海域使用權(quán)價(jià)格評(píng)估工作的技術(shù)依據(jù)；但該《指引》尚不完善，尤其是在評(píng)估方法適用性限定方面存在不足，導(dǎo)致在實(shí)際工作中海域使用權(quán)價(jià)格評(píng)估的結(jié)果差異較大。因此，本研究設(shè)計(jì)建設(shè)填海造地用海一級(jí)市場(chǎng)海域使用權(quán)價(jià)格評(píng)估案例，通過(guò)應(yīng)用各評(píng)估方法進(jìn)行分析，進(jìn)而為海域使用權(quán)價(jià)格評(píng)估工作的規(guī)范開(kāi)展提供建議和參考。

2 海域使用權(quán)價(jià)格的內(nèi)涵

在探討海域使用權(quán)價(jià)格評(píng)估方法前，首先要對(duì)海域使用權(quán)價(jià)格的內(nèi)涵(評(píng)估對(duì)象)進(jìn)行明確界定。

2.1 海域使用權(quán)和海域使用權(quán)價(jià)格

《中華人民共和國(guó)海域使用管理法》第3條規(guī)定：“海域?qū)儆趪?guó)家所有，國(guó)務(wù)院代表國(guó)家行使海域所有權(quán)……單位或個(gè)人使用海域，必須依法取得海域使用權(quán)?！痹趪?guó)家掌控海域所有權(quán)的前提下，海域使用權(quán)是從海域所有權(quán)上派生出來(lái)的權(quán)利，是為經(jīng)營(yíng)目的而設(shè)立的、授予民事主體依法在一定期限內(nèi)對(duì)特定的海域使用價(jià)值進(jìn)行開(kāi)發(fā)利用和收益的權(quán)利；這種特定的海域使用價(jià)值不僅由海域的二維空間資源屬性決定，還受海域的水深、地形、水質(zhì)等一系列自然屬性的影響。

海域使用權(quán)價(jià)格是海域使用者為獲取海域預(yù)期收益的權(quán)利而支出的貨幣額，是海域使用權(quán)的市場(chǎng)交易價(jià)格，也是海域所有權(quán)的經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)形式[6]。在海域一級(jí)市場(chǎng)實(shí)際交易過(guò)程中，海域使用權(quán)價(jià)格的直接表現(xiàn)形式為海域使用金；《中華人民共和國(guó)海域使用管理法》釋義對(duì)海域使用金的解釋是“國(guó)家作為海域自然資源的所有者出讓海域使用權(quán)應(yīng)當(dāng)獲得的收益，是資源性國(guó)有資產(chǎn)收入”。

需要指出的是，海域使用權(quán)價(jià)格僅是其招拍掛底價(jià)的一部分。以福建省的實(shí)際操作為例，其發(fā)布的《關(guān)于全面推進(jìn)海域資源市場(chǎng)化配置的實(shí)施意見(jiàn)》明確指出，“填海項(xiàng)目的出讓價(jià)款由海域使用金(海域使用權(quán)價(jià)格)、填海成本、土地使用權(quán)出讓金、海域補(bǔ)償費(fèi)及海域出讓相關(guān)費(fèi)用組成，但是受讓方自行填海的，填海成本不計(jì)入出讓價(jià)款”。

2.2 海域使用權(quán)價(jià)格的影響因素

海域使用權(quán)價(jià)格是多因素相互作用和相互影響的結(jié)果。按照影響因素的屬性可將其分為社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件影響因素和自然環(huán)境影響因素2大類，其中社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件影響因素包括區(qū)域經(jīng)濟(jì)狀況、海域區(qū)位條件、基礎(chǔ)設(shè)施條件、毗鄰?fù)恋貭顩r等，自然環(huán)境影響因素包括海域水深、地質(zhì)、水文等條件和海洋生態(tài)環(huán)境等[7-10]。不同用海類型的海域使用權(quán)價(jià)格的影響因素也不同。

本研究以建設(shè)填海造地海域使用權(quán)價(jià)格的影響因素為例，主要體現(xiàn)在3個(gè)方面：①區(qū)域經(jīng)濟(jì)狀況、海域區(qū)位條件和基礎(chǔ)設(shè)施條件從區(qū)域整體層次影響填海造地海域使用權(quán)價(jià)格，條件越好，則海域使用權(quán)價(jià)格越高。②毗鄰?fù)恋貭顩r是填海造地工程用海評(píng)估需考慮的重要因素，由于填海完成后以土地的形式出現(xiàn)在供求市場(chǎng)，毗鄰?fù)恋氐膬r(jià)格對(duì)海域使用權(quán)價(jià)格有直接影響。③海域水深、地質(zhì)、水文等工程條件決定填海造地工程的適宜性和成本，其適宜性越高、成本越低，則海域使用權(quán)價(jià)格越高。

3 海域使用權(quán)價(jià)格評(píng)估方法

根據(jù)現(xiàn)行的《海域評(píng)估技術(shù)指引》，海域使用權(quán)價(jià)格評(píng)估的主要方法有收益法、成本法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法、市場(chǎng)比較法和基準(zhǔn)價(jià)格系數(shù)修正法。

(1)收益法。

式中：P為海域使用權(quán)價(jià)格；ai為未來(lái)各年的海域純收益；ri為海域還原利率；n為海域使用年限。

(2)成本法。

式中：P為海域使用權(quán)價(jià)格；Q為海域取得費(fèi)；D為海域開(kāi)發(fā)費(fèi)；B為海域開(kāi)發(fā)利息；I為海域開(kāi)發(fā)利潤(rùn)；T為稅費(fèi)；K2為海域使用年限修正系數(shù)。

(3)假設(shè)開(kāi)發(fā)法。

P=V-Z-I

式中：P為海域使用權(quán)價(jià)格；V為海域開(kāi)發(fā)后的總價(jià)值；Z為海域開(kāi)發(fā)成本；I為海域開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。

(4)市場(chǎng)比較法。

式中：P為海域使用權(quán)價(jià)格；Pb為比較實(shí)例的海域價(jià)格；K1為交易情況修正系數(shù)；K2為海域使用年限修正系數(shù)；K3為評(píng)估基準(zhǔn)日修正系數(shù)；K4為價(jià)格影響因素修正系數(shù)。

(5)基準(zhǔn)價(jià)格系數(shù)修正法。

式中：P為海域使用權(quán)價(jià)格；Pi為某一用海類型的海域基準(zhǔn)價(jià)格；K為海域價(jià)格影響因素總修正幅度；Ki為其他修正系數(shù)。

4 評(píng)估方法的適用性

本研究設(shè)計(jì)建設(shè)填海造地用海一級(jí)市場(chǎng)海域使用權(quán)價(jià)格評(píng)估案例，利用不同評(píng)估方法對(duì)其海域使用權(quán)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，最后基于評(píng)估過(guò)程和結(jié)果對(duì)各評(píng)估方法的適用性進(jìn)行分析。

4.1 案例設(shè)計(jì)

待評(píng)估宗海位于福建省A市，為廢轉(zhuǎn)鹽田，適宜填海；用海目的為通過(guò)填海造地為毗鄰產(chǎn)業(yè)園區(qū)提供工業(yè)用地；用海一級(jí)類型為填海造地工程用海，二級(jí)類型為城鎮(zhèn)建設(shè)填海造地用海；用海方式為填海造地；用海面積為10 hm2；用海期限為50年。至評(píng)估基準(zhǔn)日已完成地質(zhì)勘測(cè)、海域論證等前期工作，折合10萬(wàn)元/hm2；至評(píng)估基準(zhǔn)日已完成利益相關(guān)者補(bǔ)償，折合58萬(wàn)元/hm2；尚未開(kāi)始填海施工，根據(jù)工程量測(cè)算填海成本約為126萬(wàn)元/hm2。本宗海毗鄰工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)為525萬(wàn)元/hm2(設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)程度為“三通一平”)。

4.2 評(píng)估過(guò)程和結(jié)果

此次評(píng)估的目的是為該宗建設(shè)填海造地工程海域使用權(quán)出讓(一級(jí)市場(chǎng))底價(jià)提供參考。由于項(xiàng)目所在區(qū)域招拍掛工作剛起步，海域市場(chǎng)還不成熟，尚未有類似交易可做參考，無(wú)法直接采用市場(chǎng)比較法；由于A市尚未發(fā)布實(shí)施海域基準(zhǔn)價(jià)格，無(wú)法直接采用基準(zhǔn)價(jià)格系數(shù)修正法；由于本宗用海的開(kāi)發(fā)成本可收集，且開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)格可預(yù)估，可采用成本法和假設(shè)開(kāi)發(fā)法(假設(shè)開(kāi)發(fā)法是收益法的衍生，二者本質(zhì)相同，故不再單獨(dú)采用收益法計(jì)算)。根據(jù)筆者對(duì)當(dāng)前海域評(píng)估行業(yè)的了解，成本法和假設(shè)開(kāi)發(fā)法可以說(shuō)是各評(píng)估機(jī)構(gòu)在實(shí)際操作中僅有的評(píng)估方法，尤其成本法應(yīng)用最廣泛。本研究即結(jié)合各海域評(píng)估機(jī)構(gòu)的實(shí)際操作，應(yīng)用成本法和假設(shè)開(kāi)發(fā)法對(duì)本宗海域使用權(quán)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。

4.2.1 成本法的評(píng)估過(guò)程和結(jié)果

由于僅評(píng)估海域使用權(quán)價(jià)格，利用成本法時(shí)的一般做法是假設(shè)目標(biāo)海域?yàn)槁愫?，設(shè)定目標(biāo)海域尚未開(kāi)展海域論證等前期工作和利益相關(guān)者補(bǔ)償工作。由此可以保證最終評(píng)估結(jié)果為海域使用權(quán)價(jià)格，不包含前期費(fèi)用和補(bǔ)償費(fèi)用。

基于成本法公式即P=(Q+D+B+I+T)×K2，對(duì)本宗海域使用權(quán)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。①海域取得費(fèi)(Q)按用海者為取得海域使用權(quán)而支付的各項(xiàng)客觀費(fèi)用計(jì)算，包括海域使用金、海域使用前期費(fèi)用和各種補(bǔ)償費(fèi)；由于假設(shè)宗海尚未開(kāi)展前期工作和補(bǔ)償工作，僅考慮海域使用金；以國(guó)家規(guī)定的海域使用金最低標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，項(xiàng)目用海為4等，對(duì)應(yīng)的建設(shè)填海造地用海的海域使用金征收標(biāo)準(zhǔn)為75萬(wàn)元/hm2，則海域使用金為75×10=750萬(wàn)元，即海域取得費(fèi)(Q)為750萬(wàn)元。②本次評(píng)估設(shè)定對(duì)象為空置海域，尚未投入用海設(shè)施，則海域開(kāi)發(fā)費(fèi)(D)為0；由于評(píng)估對(duì)象尚未開(kāi)發(fā)利用，不計(jì)開(kāi)發(fā)利息，則海域開(kāi)發(fā)利息(B)為0；根據(jù)評(píng)估對(duì)象所在地區(qū)的實(shí)際情況，無(wú)相關(guān)稅費(fèi)，故稅費(fèi)(T)為0。③海域開(kāi)發(fā)利潤(rùn)(I)以海域取得費(fèi)、海域開(kāi)發(fā)費(fèi)和稅費(fèi)為基礎(chǔ)，為便于討論設(shè)定開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率為10%，由此計(jì)算海域開(kāi)發(fā)利潤(rùn)(I)為(750+0+0)×10%=75萬(wàn)元。④本次評(píng)估為海域使用權(quán)一級(jí)市場(chǎng)出讓價(jià)格，法定用海年限為50年，故不進(jìn)行年限修正，取海域使用年限修正系數(shù)(K2)為1。

綜上所述，計(jì)算待估海域使用權(quán)價(jià)格為(750+0+0+75+0)×1=825萬(wàn)元，折合82.5萬(wàn)元/hm2。

4.2.2 假設(shè)開(kāi)發(fā)法的評(píng)估過(guò)程和結(jié)果

假設(shè)開(kāi)發(fā)法是在預(yù)估開(kāi)發(fā)完成后海域項(xiàng)目正常市場(chǎng)價(jià)格的基礎(chǔ)上，扣除正常的開(kāi)發(fā)成本、利潤(rùn)和利息等，以價(jià)格余額來(lái)評(píng)估海域使用權(quán)價(jià)格的方法。由于設(shè)定該宗用海截至評(píng)估基準(zhǔn)日已完成前期工作和海域補(bǔ)償(距評(píng)估基準(zhǔn)日1年)，前期工作和海域補(bǔ)償費(fèi)用的利息在成本中也要考慮。此外，項(xiàng)目施工周期設(shè)定為1年。

基于假設(shè)開(kāi)發(fā)法公式P=V-Z-I，對(duì)本宗海域使用權(quán)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。①海域開(kāi)發(fā)后的總價(jià)值(V)可根據(jù)毗鄰?fù)恋貎r(jià)格予以估算；由于海域開(kāi)發(fā)完成后為工業(yè)用地(10 hm2)，該宗海毗鄰工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)為525萬(wàn)元/hm2(設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)程度為“三通一平”)，計(jì)算海域開(kāi)發(fā)后的總價(jià)值(V)為525×10=5 250萬(wàn)元。②海域開(kāi)發(fā)成本(Z)中，海域取得費(fèi)(Z1)僅考慮10萬(wàn)元/hm2的前期費(fèi)用，共計(jì)10×10=100萬(wàn)元；海域補(bǔ)償費(fèi)(Z2)為58×10=580萬(wàn)元；工程費(fèi)用(Z3)為126×10=1 260萬(wàn)元；由于基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)程度為“三通一平”，而填海完成后僅為陸域平整，尚需三通，三通成本根據(jù)實(shí)地調(diào)研按80萬(wàn)元/hm2計(jì)算，則土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用(Z4)為80×10=800萬(wàn)元；根據(jù)閩政辦[2010]267號(hào)文，填海用于工業(yè)項(xiàng)目的不需補(bǔ)繳土地出讓金，則土地出讓金(Z5)為0；管理費(fèi)用以上述成本為基礎(chǔ)，費(fèi)用率設(shè)定為4.5%，則管理費(fèi)用(Z6)為(100+580+1 260+800+0) ×4.5%=123萬(wàn)元；海域取得費(fèi)和海域補(bǔ)償費(fèi)的計(jì)息期至項(xiàng)目完工即設(shè)定為2年，其余費(fèi)用設(shè)定為均勻投入即計(jì)息期為0.5年，利息率設(shè)定為5%，由此計(jì)算總利息(Z7)為123.6萬(wàn)元；將上述各項(xiàng)成本相加得到海域開(kāi)發(fā)成本(Z)為2 986.6萬(wàn)元。③海域開(kāi)發(fā)利潤(rùn)(I)以海域開(kāi)發(fā)完成后的收益為基礎(chǔ)，利潤(rùn)率同樣設(shè)定為10%，則該宗海域開(kāi)發(fā)利潤(rùn)(I)為5 250×10%=525萬(wàn)元。

綜上所述，計(jì)算待估海域使用權(quán)價(jià)格為5 250-2 986.6-525=1 738.4萬(wàn)元，折合173.84萬(wàn)元/hm2。

4.3 評(píng)估方法的適用性和成本法的改進(jìn)

由上述評(píng)估可以看出，2種方法得出的結(jié)果差距很大。利用成本法計(jì)算得到的待估海域使用權(quán)價(jià)格為82.5萬(wàn)元/hm2，而利用假設(shè)開(kāi)發(fā)法計(jì)算得到的價(jià)格為173.84萬(wàn)元/hm2，是前者的2.11倍。2種方法的評(píng)估結(jié)果出現(xiàn)較大誤差的原因在于，成本法并不適用于招拍掛海域一級(jí)市場(chǎng)。

成本法在土地估價(jià)中的應(yīng)用很成熟，是基于經(jīng)濟(jì)學(xué)中“生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論及等量資本應(yīng)獲取等量收益的投資原理”進(jìn)行計(jì)算的；在實(shí)際評(píng)估中，待估價(jià)土地往往進(jìn)行過(guò)前期開(kāi)發(fā)，即土地在交易前都已有一定程度的投資。反觀海域，尤其是在實(shí)際評(píng)估工作中遇到最多的情況，即待評(píng)估海域?yàn)槁愫＃形催M(jìn)行任何投資和開(kāi)發(fā)。如上文所示，按成本法評(píng)估的最終結(jié)果僅與海域使用金征收標(biāo)準(zhǔn)(A)和評(píng)估人員設(shè)定的開(kāi)發(fā)利潤(rùn)(r)有關(guān)，即P=A(1+r)。也就是說(shuō)，需評(píng)估的是海域使用權(quán)價(jià)格，而評(píng)估依據(jù)也是海域使用權(quán)價(jià)格，這明顯是矛盾的。

此外，本研究界定了海域使用權(quán)價(jià)格的影響因素，即合理的評(píng)估結(jié)果應(yīng)是由各價(jià)格影響因素決定的，但在采用成本法的評(píng)估過(guò)程中明顯無(wú)法體現(xiàn)海域自然屬性和其他影響因素對(duì)最終價(jià)格的影響。反觀采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法的評(píng)估過(guò)程，待估海域的區(qū)域經(jīng)濟(jì)狀況、海域區(qū)位條件、基礎(chǔ)設(shè)施條件和毗鄰?fù)恋貭顩r對(duì)海域使用權(quán)價(jià)格的影響，會(huì)通過(guò)作用于海域開(kāi)發(fā)后的總價(jià)值體現(xiàn)；而海域水深、地質(zhì)、水文等工程條件，會(huì)通過(guò)作用于海域開(kāi)發(fā)成本體現(xiàn)。因此，在一級(jí)市場(chǎng)海域使用權(quán)價(jià)格評(píng)估中，成本法并不適用，假設(shè)開(kāi)發(fā)法應(yīng)作為最優(yōu)選擇的評(píng)估方法。

上述成本法不適用的根源在于其忽略海域增值收益。海域作為重要的自然資源，其價(jià)值會(huì)因開(kāi)發(fā)利用而增加[11]；這部分增加的價(jià)值不僅有因資本投入改良而形成的收益，還有因海域使用者未對(duì)海域進(jìn)行任何改良便獲取的自然增值收益，主要包括海域自然環(huán)境狀況的改善、海域周邊基礎(chǔ)設(shè)施的完善以及政府政策的傾斜等；從理論上來(lái)說(shuō)，這部分自然增值收益應(yīng)由政府代表公眾享有，用于社會(huì)公共利益的改善[12]；因此采用成本法計(jì)算海域使用權(quán)價(jià)格時(shí)，理應(yīng)考慮這部分自然增值收益。這一觀點(diǎn)也可從成熟的土地估價(jià)理論體系中得到佐證：根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》(GB/T 18508—2014)中對(duì)成本法的界定，待估宗地價(jià)格是土地成本價(jià)格和土地增值之和；土地增值既包括土地投資開(kāi)發(fā)產(chǎn)生的增值，也包括因土地使用條件改變和土地用途改變導(dǎo)致的自然增值。

綜上所述，亟須對(duì)現(xiàn)行海域使用權(quán)價(jià)格評(píng)估的成本法進(jìn)行修改，在原有成本法公式的基礎(chǔ)上增加海域增值收益(C)，即因改變海域用途或進(jìn)行海域開(kāi)發(fā)而產(chǎn)生的海域價(jià)值的增加額。修改后的成本法公式為：

式中：P為海域使用權(quán)價(jià)格；Q為海域取得費(fèi)；D為海域開(kāi)發(fā)費(fèi)；B為海域開(kāi)發(fā)利息；I為海域開(kāi)發(fā)利潤(rùn)；T為稅費(fèi)；C為海域增值收益；K2為海域使用年限修正系數(shù)。

5 結(jié)語(yǔ)

本研究利用設(shè)計(jì)的建設(shè)填海造地用海一級(jí)市場(chǎng)海域使用權(quán)價(jià)格評(píng)估案例，對(duì)現(xiàn)行《海域評(píng)估技術(shù)指引》中評(píng)估方法的適用性進(jìn)行分析。

在當(dāng)前我國(guó)海域招拍掛市場(chǎng)剛起步、海域基準(zhǔn)價(jià)格未實(shí)施的背景下，市場(chǎng)比較法和基準(zhǔn)價(jià)格系數(shù)修正法并不適用于海域使用權(quán)價(jià)格評(píng)估，成本法和假設(shè)開(kāi)發(fā)法(收益法的衍生，二者本質(zhì)相同)可以說(shuō)是各評(píng)估機(jī)構(gòu)在實(shí)際操作中僅有的評(píng)估手段。其中，假設(shè)開(kāi)發(fā)法理論成熟，評(píng)估結(jié)果受各海域使用權(quán)價(jià)格影響因素的影響，能很好地體現(xiàn)海域使用權(quán)價(jià)格的內(nèi)涵，應(yīng)作為海域使用權(quán)價(jià)格評(píng)估工作中最優(yōu)選擇的方法。成本法的評(píng)估過(guò)程無(wú)法體現(xiàn)海域自然屬性和其他影響因素對(duì)最終海域使用權(quán)價(jià)格的影響，此外在一級(jí)市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估中待評(píng)估海域往往為裸海，尚未有實(shí)際成本發(fā)生，因此現(xiàn)行的成本法不適用于海域一級(jí)市場(chǎng)評(píng)估；其不適用的根源在于忽略海域增值收益，故亟須進(jìn)行完善，在已考慮成本的基礎(chǔ)上增加海域增值收益，使海域使用權(quán)價(jià)格表現(xiàn)為海域使用權(quán)成本和海域增值收益之和。

[1] 張偲，王淼.我國(guó)海域使用金管理的實(shí)效與思考[J].價(jià)格理論與實(shí)踐,2015(2)：62-64.

[2] 龔遠(yuǎn)星.海域使用權(quán)的準(zhǔn)物權(quán)性質(zhì)分析[J].海洋環(huán)境科學(xué),2005,24(2)：59-62.

[3] 曲妍，景華強(qiáng).海域使用權(quán)制度的物權(quán)性法律分析[J].法制與社會(huì),2016(2)：28-29.

[4] 鄭苗壯，劉巖，彭本榮，等.海域管理中的經(jīng)濟(jì)手段及問(wèn)題[J].生態(tài)經(jīng)濟(jì),2013(1)：71-73.

[5] 賀義雄，勾維民.海域使用金評(píng)估問(wèn)題研究[J].中國(guó)漁業(yè)經(jīng)濟(jì),2015,33(4)：12-16.

[6] 蔡悅蔭.海域使用金內(nèi)涵探討[J].海洋開(kāi)發(fā)與管理,2007,24(2)：37-39.

[7] 國(guó)家海洋局海域管理司.海域評(píng)估培訓(xùn)教程[Z].2012.

[8] 欒維新，李佩瑾.海域使用分類定級(jí)與定價(jià)的實(shí)證研究[J].資源科學(xué),2008,30(1)：9-17.

[9] 王滿，鄭鵬.我國(guó)海域使用權(quán)價(jià)格評(píng)估方法研究[J].價(jià)格理論與實(shí)踐,2013,(4)：55-56.

[10] 彭渤.港口運(yùn)輸海域價(jià)格確定方法[J].浙江大學(xué)學(xué)報(bào)(理學(xué)版),2015,42(5)：612-620.

[11] 梁湘波.論海域增值及其調(diào)控政策[J].海洋開(kāi)發(fā)與管理,2013，30(6)：10-12.

[12] 鄒超.海域增殖估算方法與應(yīng)用研究[D].廈門：廈門大學(xué),2012.

CaseStudyonSeaAreaUsageRightsAssessment

KONG Hao,HU Dengjin,LUO Meixue

(Fujian Provincial Key Laboratory of Coast and Island Management Technology，Xiamen 361013，China)

As China promotes market allocation of marine resources,bidding auction and listing would be the primary form of sea area grant,while sea area usage rights assessment is the foundational work.Being the unique normative document,“Technical Guidelines of Sea Area Assessment”,enacted by the State Oceanic Administration,is not complete,which induces large difference of the assessment results in practice.The wrong choice of assessment methods would induce serious erosion of sea area assets.Therefore,to investigate suitability of different assessment method in the “Technical Guidelines”,an assessment case of land reclamation sea area usage rights was designed in this paper,and different methods to evaluate the sea area usage rights were used.Based on assessment results,the paper analyzed the suitability of these methods.The results showed that: hypothetical development method,with mature theoretical basis,could well reflect the connotation of sea area usage rights price,therefore the paper recommend it be the optimal choice for evaluation.Since cost approaches could not reflect influences of natural quality to sea area usage rights price,and in most cases,the sea area to be assessed is not yet developed,the paper determined cost approaches are not suitable for sea area usage rights assessment in primary markets.Moreover,the unsuitability of cost approaches is because of the ignorance of the added-value of sea area usage rights.There is absolutely a need for modifying the cost approaches formula in the “Technical Guidelines”.

Sea area usage rights,Evaluation on sea area,Sea area usage fee,Sea area resources,Incremental profit from sea area

2017-01-16；

：2017-07-19

孔昊，助理研究員，博士，研究方向?yàn)楹Ｑ蠼?jīng)濟(jì)和海岸帶管理

P7

：A

：1005-9857(2017)08-0087-05