李靜

摘要：本文主要針對物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)管理特點(diǎn)，探討物業(yè)管理公司如何運(yùn)用全面預(yù)算管理方法建立預(yù)算編制體系，以完成企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)。

關(guān)鍵詞：全面預(yù)算 物業(yè)管理 控制

物業(yè)公司的服務(wù)性質(zhì)特點(diǎn)決定了全面預(yù)算管理方法同樣要以“細(xì)”為起點(diǎn)，做到細(xì)致入微，對每一崗位、部門的每一項(xiàng)具體業(yè)務(wù)，都建立起一套相應(yīng)的成本預(yù)算方法，將財(cái)務(wù)管理的觸角延伸到公司的各個經(jīng)營領(lǐng)域，拓展財(cái)務(wù)管理與服務(wù)職能，才能夠?qū)崿F(xiàn)財(cái)務(wù)管理 “零”死角，挖掘會計(jì)核算的潛在價(jià)值。總之，全面預(yù)算管理已經(jīng)成為物業(yè)服務(wù)企業(yè)建立和完善現(xiàn)代企業(yè)管理體系不可或缺的重要管理模式。

一、物業(yè)公司應(yīng)用全面預(yù)算管理的必要性

（一）實(shí)現(xiàn)集團(tuán)整體預(yù)算目標(biāo)的要求

只有應(yīng)用全面預(yù)算管理，以計(jì)劃的形式對組織內(nèi)部各部門、各單位的各種財(cái)務(wù)及非財(cái)務(wù)資源進(jìn)行分配、考核、控制，有效地組織和協(xié)調(diào)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動，才能夠把集團(tuán)整體預(yù)算目標(biāo)具體化，作為公司的奮斗目標(biāo)去實(shí)現(xiàn)。

（二）建立現(xiàn)代企業(yè)制度的要求

現(xiàn)代企業(yè)制度的要旨是建立健全科學(xué)的組織管理體系、領(lǐng)導(dǎo)體制和經(jīng)營管理制度，全面預(yù)算管理無疑是其不可或缺的重要管理模式。它通過業(yè)務(wù)、資金、信息、人才的整合，明確適度的分權(quán)授權(quán)，戰(zhàn)略驅(qū)動的業(yè)績評價(jià)等，來實(shí)現(xiàn)企業(yè)的資源合理配置并真實(shí)的反映出企業(yè)的實(shí)際需要，進(jìn)而對作業(yè)協(xié)同、戰(zhàn)略貫徹、經(jīng)營現(xiàn)狀與價(jià)值增長等方面的最終決策提供支持。

（三）提升核心競爭力

通過全面預(yù)算管理，才能夠確保企業(yè)一系列經(jīng)營活動和財(cái)務(wù)工作得到事前控制，事中管理，事后分析，最大程度發(fā)揮財(cái)務(wù)管理對公司戰(zhàn)略推進(jìn)和業(yè)務(wù)發(fā)展的決策支持與服務(wù)功能，幫助企業(yè)提升核心競爭力。

二、物業(yè)公司實(shí)施全面預(yù)算管理的應(yīng)用策略

（一）全面預(yù)算管理體系的分解

物業(yè)公司整體預(yù)算目標(biāo)的確定，其步驟包括：一是物業(yè)公司根據(jù)集團(tuán)公司對物業(yè)公司的戰(zhàn)略規(guī)劃定位，編制年度經(jīng)營管理方案，在此基礎(chǔ)上初步確定年度預(yù)算目標(biāo)；二是集團(tuán)公司根據(jù)整體生產(chǎn)經(jīng)營計(jì)劃的需要，審批并下達(dá)年度預(yù)算目標(biāo)和相應(yīng)經(jīng)營考核指標(biāo)。

物業(yè)公司各項(xiàng)目預(yù)算目標(biāo)的確定，即橫向分解，其步驟包括：一是物業(yè)公司各項(xiàng)目根據(jù)公司對項(xiàng)目的星級定位及自身發(fā)展規(guī)劃定位，編制項(xiàng)目年度經(jīng)營管理方案，在此基礎(chǔ)上初步確定年度預(yù)算目標(biāo)；二是公司根據(jù)整體生產(chǎn)經(jīng)營計(jì)劃的需要，審批并下達(dá)各項(xiàng)目年度預(yù)算目標(biāo)和相應(yīng)經(jīng)營考核指標(biāo)。第三層面，物業(yè)公司各專業(yè)職能部門預(yù)算目標(biāo)的確定，即縱向分解，其步驟包括：一是各專業(yè)職能部門根據(jù)公司年度質(zhì)量目標(biāo)制定各專業(yè)項(xiàng)目的年度質(zhì)量目標(biāo)，在各項(xiàng)目年度經(jīng)營管理方案基礎(chǔ)上，結(jié)合各項(xiàng)目類型特點(diǎn)，發(fā)展階段，初步確定專業(yè)項(xiàng)目年度預(yù)算目標(biāo)；二是公司根據(jù)整體生產(chǎn)經(jīng)營計(jì)劃的需要，審批并下達(dá)各專業(yè)項(xiàng)目年度預(yù)算目標(biāo)和相應(yīng)經(jīng)營考核指標(biāo)。

（二）全面預(yù)算管理體系的建立

一家成熟運(yùn)營多年的綜合型物業(yè)公司，不僅囊括不同物業(yè)類型，即使同一物業(yè)類型，亦處于不同發(fā)展階段，因此，提供的服務(wù)重點(diǎn)不同，針對不同的物業(yè)類型、硬件條件和經(jīng)營收益情況，制定和實(shí)施不同的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，相應(yīng)的管理服務(wù)方案、工作流程亦有差異。通常情況下，根據(jù)公司組織架構(gòu)設(shè)置及職能部門職責(zé)分布，建立全面預(yù)算管理體系。全面預(yù)算管理體系主要由經(jīng)營收入預(yù)算，經(jīng)營成本預(yù)算，目標(biāo)利潤構(gòu)成。

1、經(jīng)營收入預(yù)算

物業(yè)公司全面預(yù)算編制起點(diǎn)是經(jīng)營收入預(yù)算。 物業(yè)公司主營業(yè)務(wù)收入由物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)、車位費(fèi)、車位服務(wù)費(fèi)、經(jīng)營場所租金收入及其他特約服務(wù)收入組成。其中，物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)收入比例一般在七八成以上，是收入預(yù)算編制的關(guān)鍵控制點(diǎn)。

2、經(jīng)營成本預(yù)算

物業(yè)公司全面預(yù)算編制重點(diǎn)是經(jīng)營成本預(yù)算。 從工作流程、節(jié)點(diǎn)入手，物業(yè)公司經(jīng)營成本主要由八大基本投入項(xiàng)目構(gòu)成，即人工成本（管理服務(wù)人員的工資、社保和福利費(fèi)）、辦公費(fèi)（通訊及交通差旅費(fèi)、辦公用品及報(bào)刊費(fèi)、辦公水電費(fèi)、辦公及服務(wù)設(shè)備攤銷、培訓(xùn)費(fèi)用及其他）、公共設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維護(hù)費(fèi)、秩序維護(hù)費(fèi)（安防費(fèi)）、保潔費(fèi)、綠化費(fèi)、管理費(fèi)、其他成本費(fèi)用等。

3、目標(biāo)利潤

物業(yè)公司全面預(yù)算編制核心是目標(biāo)利潤。 物業(yè)管理公司主要根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)制定項(xiàng)目運(yùn)營管理辦法，采用”獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧、確保經(jīng)營目標(biāo)”經(jīng)營方式，建立各項(xiàng)目、各業(yè)務(wù)利潤指標(biāo)體系，以月、季度、半年、年度為時間節(jié)點(diǎn)，繪制各類指標(biāo)完成進(jìn)度表，以項(xiàng)目經(jīng)營管理目標(biāo)責(zé)任書約定的項(xiàng)目經(jīng)營目標(biāo)最低利潤為目標(biāo)利潤。

（三）全面預(yù)算管理體系的過程控制

1、建立專業(yè)精細(xì)的物業(yè)管理項(xiàng)目收支系統(tǒng)

通用財(cái)務(wù)軟件僅僅作為公司總體預(yù)算編制和控制工具，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足內(nèi)部深度控制和過程實(shí)時管理的需求，為此，物業(yè)公司必須引入先進(jìn)的信息系統(tǒng)軟件，建立專業(yè)精細(xì)的物業(yè)管理項(xiàng)目收支系統(tǒng)服務(wù)，對各項(xiàng)目、各環(huán)節(jié)的預(yù)算執(zhí)行情況進(jìn)行跟蹤監(jiān)控，及時發(fā)現(xiàn)預(yù)算執(zhí)行偏差。

2、建立橫向縱向相結(jié)合的會計(jì)核算系統(tǒng)

在通用一級會計(jì)核算基礎(chǔ)上，按照物業(yè)管理公司服務(wù)專項(xiàng)內(nèi)容確定經(jīng)營收入、經(jīng)營成本項(xiàng)目及相關(guān)代收代支項(xiàng)目，建立相應(yīng)二級、三級科目，在縱向上與專業(yè)項(xiàng)目職能部門關(guān)聯(lián)控制，在橫向上設(shè)置各項(xiàng)目輔助核算系統(tǒng)，切實(shí)做到每一個管理項(xiàng)目真正意義上的獨(dú)立核算，建立一套與全面預(yù)算管理體系配套的科學(xué)完善的會計(jì)核算系統(tǒng)。

3、編制各項(xiàng)目經(jīng)營收支報(bào)表

通用財(cái)務(wù)報(bào)表反映了物業(yè)公司當(dāng)期整體經(jīng)營資產(chǎn)狀況，但遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足對經(jīng)營收支細(xì)項(xiàng)精準(zhǔn)管理的需求，為此，物業(yè)公司必須專門編制各項(xiàng)目經(jīng)營收支報(bào)表，作為各級各類人員參與執(zhí)行全面預(yù)算管理的依據(jù)。

參考文獻(xiàn)：

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