常煜晴

2016年3月18日，國務院常務會議審議通過了全面推開“營改增”試點方案，明確自2016年5月1日起，全面推開“營改增”試點，將建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務業(yè)納入試點范圍。至此，房地產(chǎn)業(yè)正式全面推進“營改增”這項重大稅制改革措施。雖然此次稅制改革有利于改善房地產(chǎn)行業(yè)的稅負現(xiàn)狀，改善房地產(chǎn)行業(yè)的運營狀況，但企業(yè)若操作不當，“營改增”可能會導致稅負加重，使企業(yè)面臨生死挑戰(zhàn)。

本文以“營改增”為著眼點，討論此次稅制改革對房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生的影響，并提出在改革全面推動的關鍵時刻，房地產(chǎn)企業(yè)應如何應對才能最大程度的保護自身利益，求得穩(wěn)健、可持續(xù)發(fā)展。

一、房地產(chǎn)企業(yè)的運營特點

（一）開發(fā)周期長

房地產(chǎn)項目的開發(fā)一般要經(jīng)過可行性研究、項目決策、建設前期準備、建設、銷售和交付使用等多個階段，環(huán)節(jié)多、耗時長。且考慮到企業(yè)研究進度、決策流程的不同以及其他因素的影響，開發(fā)時長也存在差異。

（二）產(chǎn)業(yè)鏈條長

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目離不開與金融、策劃設計、咨詢服務、交通運輸、建筑、廣告、市場營銷和物業(yè)管理等多種類型企業(yè)的交流與聯(lián)系。產(chǎn)業(yè)鏈條長，涉及面廣，導致房地產(chǎn)企業(yè)的稅務情況很大程度上受到上下游企業(yè)的影響和牽制。

（三）資金投入大

房地產(chǎn)前期開發(fā)環(huán)節(jié)需要投入大量的資金，包括土地使用權出讓金、土地征遷安置費、建安工程費、基礎設施費和公共配套設施費以及項目開發(fā)過程中產(chǎn)生的管理費用、銷售費用、財務費用等一系列費用。其中土地費用和建筑費用約占總成本的80%，在資金投入中占比最大。

（四）融資成本高

房地產(chǎn)項目的開發(fā)周期長、資金投入大，資金的占用時間長，導致項目開發(fā)前期對現(xiàn)金流的要求高，這也要求企業(yè)有強有力的融資手段能夠支撐項目的前期開發(fā)。因此在項目開發(fā)前期，房地產(chǎn)企業(yè)多會通過信托融資、債券融資等多種融資渠道來滿足自己的資金需求，導致房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本增加。

二、“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)的影響

因為房地產(chǎn)企業(yè)涉及范圍廣，業(yè)務復雜且特殊，故營改增政策的推行將對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生深遠的影響，主要包括開發(fā)成本、稅負、現(xiàn)金流、利潤等方面。

（一）“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本的影響

房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本中，土地費用和建筑費用占總成本的比重最大。而此次稅制改革建筑業(yè)也包括其中，因此如果建筑業(yè)在“營改增”中稅負增加，則依據(jù)相應的稅負轉嫁理論，建筑業(yè)的部分稅負將會轉嫁到房地產(chǎn)業(yè)，導致房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本上升。

分析“營改增”對建筑業(yè)稅負的影響。首先，建筑業(yè)所面對的材料供應商多以個體戶、小規(guī)模納稅人為主，存在“散、雜、小”的特點，故在購買建筑材料時可能會存在沒有發(fā)票或者無法取得增值稅專用發(fā)票的情況，從而導致購進材料的進項稅額無法正常抵扣，增加建筑業(yè)的稅負。其次，如今人工成本不斷上漲，建筑工程的人工費也在工程總造價中占據(jù)越來越大的比重，而建筑業(yè)主要的勞務用工來源是成建制的勞務公司或零散的農(nóng)民工，勞務公司作為微利企業(yè)難以承擔高額的增值稅銷項稅額，多會習慣性的將政策壓力下的稅負轉嫁到施工企業(yè)，而零散的農(nóng)民工更是不具備開具增值稅專用發(fā)票的資格，因此人工費同樣無法取得可抵扣的進項稅額。

綜合以上原因，建筑業(yè)的稅負會加重，建筑成本會上升，也必然會將增加的成本攤銷在商品中隨之轉嫁給房地產(chǎn)企業(yè)，從而導致房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本上升。

（二）“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)稅負的影響

此前，我國房地產(chǎn)行業(yè)流轉稅采用的是營業(yè)稅和土地增值稅雙重征收的制度。兩種稅種均為價內稅，稅收的增加會影響到商品的價格，并且隨著商品的流轉出現(xiàn)重復征稅問題。而增值稅作為價外稅，通過對增值部分進行征稅的形式實現(xiàn)了課稅數(shù)額的正確性，避免重復征稅，并能有效降低產(chǎn)品開發(fā)成本。

針對“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)稅負會降低還是提高的問題。一方面，“營改增”能夠有效地避免此前營業(yè)稅重復征稅、退稅的現(xiàn)象，降低企業(yè)稅負，同時，通過建立增值稅的進項、銷項抵扣關系，能夠促使房地產(chǎn)企業(yè)調整內部架構，改變運營模式和業(yè)務模式，從而提高企業(yè)的競爭力。特別是“營改增”后土地出讓金可從銷售額中減除，是房地產(chǎn)企業(yè)重大利好的一面。因土地成本是一、二線城市房地產(chǎn)項目的最大單項成本，這一政策基本確保了一、二線城市房地產(chǎn)行業(yè)整體性不加稅。比如，某房地產(chǎn)企業(yè)房價3萬元，土地成本每平米1.5萬元，增值稅銷項稅額（3-1.5）/1.11*11%=0.15萬元，此時即使沒有任何其他抵扣，該企業(yè)的稅負已可降到5%，與營業(yè)稅環(huán)境下持平。加上其他抵扣，房地產(chǎn)企業(yè)有望減稅。

但另一方面，對于一些規(guī)模較小、經(jīng)營不規(guī)范或者所在地區(qū)發(fā)展水平低、發(fā)展速度慢的房地產(chǎn)企業(yè)來說，可能一時難以適應“營改增”，出現(xiàn)稅負加重的情況，給企業(yè)的運行和經(jīng)營造成一定的負擔。以上述土地出讓金抵扣銷售額為例，三、四線城市房地產(chǎn)企業(yè)的土地成本占總成本的比重不如一、二線城市，故在同樣情況下并不能取得顯著的減稅效果。同時，雖然現(xiàn)在已經(jīng)開始全面推進“營改增”，但像建筑業(yè)等行業(yè)改革難度較大，很有可能出現(xiàn)增值稅鏈條尚不能及時形成的情況，繼而出現(xiàn)增值稅抵扣困難的問題，比如人工費無法開具增值稅專用發(fā)票，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)階段向政府繳納的各項費用也不能進行抵扣，這無疑會進一步增加房地產(chǎn)企業(yè)的稅負。

（三）“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流的影響

本次營改增的目的是減稅，故若企業(yè)能夠很好地做到稅負的降低，那么相同業(yè)務狀態(tài)下支付稅款的現(xiàn)金支出將會減少，從而改善房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流狀況。同時，房地產(chǎn)企業(yè)為了謀求更好、更快發(fā)展，常會購置大量施工設備，而營改增后因為增值稅的相抵扣性，會使房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流出在現(xiàn)金流量表中顯示的數(shù)據(jù)減小，從而促使房地產(chǎn)企業(yè)的投資行為。同時，隨著市場競爭的日益激烈和房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務的復雜及特殊性，房地產(chǎn)企業(yè)會不得不考慮加大融資力度，從而保證充足的現(xiàn)金流。但由于房地產(chǎn)企業(yè)的融資活動通常具有階段性（項目開發(fā)前期），會使房地產(chǎn)企業(yè)面臨沉重的利益壓力和負債壓力。

（四）“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)利潤的影響

前文分析“營改增”會使建筑業(yè)等行業(yè)將部分稅負轉嫁給房地產(chǎn)企業(yè)，使房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本上升。而如今房價受政府宏觀調控，因此在市場環(huán)境沒有明顯好轉的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)很難通過提高售價的方式將稅制改革帶來的成本增加轉嫁給消費者，只能自行消化，這勢必會使房地產(chǎn)企業(yè)的利潤受損。

三、“營改增”下房地產(chǎn)企業(yè)的應對措施

前文分析可知“營改增”會影響企業(yè)流轉稅、成本、現(xiàn)金流、利潤等多個方面，故房地產(chǎn)企業(yè)應高度重視，積極采取應對措施最大程度的保護自身利益，實現(xiàn)企業(yè)在改革期的平穩(wěn)過度。

（一）加強內部管理

營改增稅制改革涉及到企業(yè)工作的方方面面，需要企業(yè)領導、相關人員的全盤考慮、共同應對。

一是要加大對“營改增”政策的宣傳力度，聘請事務所的專業(yè)人員開展培訓或咨詢工作，做到企業(yè)領導正確認識“營改增”對企業(yè)帶來的機遇與挑戰(zhàn)，財務管理人員、工程成本核算人員熟練掌握相關操作流程，提高相關人員的專業(yè)技能和管理水平。二是要及時設立適應營改增政策的管理機制，完善納稅管理工作模式，健全納稅管理工作秩序，強調納稅管理的重要性。三是成立專門的納稅管理工作部門，由專人負責籌劃。同時應加強內部財務控制，完善發(fā)票管理制度，提高會計核算質量，力求每筆賬目都有合法的原始依據(jù)，杜絕以收款收據(jù)等白條充當發(fā)票的行為，并嚴格會計核算程序，加強項目核算，做到在項目竣工驗收的同時結束會計核算。

（二）做好各項籌劃

“營改增”后，企業(yè)在稅務籌劃方面獲得了較之前更大的發(fā)展空間，此時企業(yè)應把握機會，根據(jù)實際情況充分利用。

一是要增強增值稅專用發(fā)票的管理。在進行材料采購時盡量選擇集中采購的方式，避免零星處理。同時提高納稅意識，杜絕在材料采購過程中貪圖價格上的一些優(yōu)惠而放棄索要發(fā)票的行為，避免出現(xiàn)因無發(fā)票導致企業(yè)進項稅額無法抵扣而增加稅負的情況。

二是嚴格篩選合作伙伴，加強對合作商的管理。在對合作商（施工單位、供應商）進行選擇的時候，可以通過招投標的方式，除考慮合作商的資質、報價以及規(guī)模等因素外應將開具增值稅專用發(fā)票考慮在內，從源頭把關。另外，與施工單位簽訂合同常用的模式有包工包料和甲供材料兩種，在選擇時可以進行合理的稅收籌劃，通過自購材料取得更高的進項抵扣稅額，有效降低稅收負擔。同時，應優(yōu)先選擇一般納稅人為合作對象，從而取得更高進項抵扣額；若與小規(guī)模納稅人進行合作，也應及時與供貨方商議，要求供貨方向主管稅務機關申請代開增值稅專用發(fā)票，用于增值稅進項稅額的抵扣。

三是處理好稅款抵扣問題。在房地產(chǎn)行業(yè)中資金成本占有很高的比例，因此要想提高企業(yè)的經(jīng)濟效益，就應合理處理資金成本的支出問題。一方面，企業(yè)應重點梳理企業(yè)的融資成本問題，重新整合企業(yè)內部資源，另一方面，應注重處理開發(fā)支出中占比較大的支出成本，如房地產(chǎn)企業(yè)應重視土地出讓金的票據(jù)形式，注意是否有機會抵扣進項稅。另外，還可以通過推行精裝修策略，通過購置大量電器商品等形式獲得進項抵扣額，同時提高企業(yè)商品的競爭力。

（三）改善經(jīng)營模式

“營改增”使房地產(chǎn)企業(yè)稅負及開發(fā)成本等多個方面發(fā)生了變化，故房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營模式、市場行為等都會受到極大的影響。此時房地產(chǎn)企業(yè)應及時、充分的了解市場變化情況，順應經(jīng)濟發(fā)展需求調整企業(yè)經(jīng)營模式。

一是合理縮短項目開發(fā)周期。通過合理運用經(jīng)費和項目籌劃，減少資金占用時間，從而提高資金周轉率，降低融資成本。二是提高項目質量，可通過加大公共配套設施的投入，打造高品質智能社區(qū)，如此不僅可以有效獲得材料采購的進項抵扣額，還可以在市場競爭中搶占先機，打造企業(yè)知名度。三是實現(xiàn)產(chǎn)品多元化，房地產(chǎn)企業(yè)對商業(yè)項目價格的調控空間要大于住宅項目，故房地產(chǎn)企業(yè)可以通過對商業(yè)項目價格的調控將自身稅負部分轉移到消費者身上，從而降低自身稅負，故房地產(chǎn)企業(yè)可以通過住宅項目和商業(yè)項目同步開發(fā)的方式來降低自身稅負，減輕稅負壓力，實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟效益的提升。

四、結束語

“營改增”的實施是我國稅制改革過程中非常重要的一項舉措，這不僅僅是我國經(jīng)濟發(fā)展過程中的一項重要變革，也給企業(yè)的發(fā)展帶來了極其有利的機遇。當然，我們同樣不可忽視改革過程中可能會給企業(yè)帶來的各種威脅和挑戰(zhàn)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應結合自身情況積極適應營改增政策，抓住時機進行改革。只有保證企業(yè)的自身發(fā)展方向與國家宏觀政策方針一直，企業(yè)才能更好的實現(xiàn)自身發(fā)展，提高經(jīng)濟效益。

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