●蘇捷

《API
——土地污染評(píng)估》對(duì)我國(guó)的啟示與借鑒

●蘇捷

隨著城市化與工業(yè)化進(jìn)程的加快，土地污染問題日趨嚴(yán)重。由于土地污染具有復(fù)雜性、隱蔽性等特點(diǎn)，不僅影響了人體的健康、生態(tài)環(huán)境系統(tǒng)的穩(wěn)定，而且對(duì)土地自身的價(jià)值也造成了不可磨滅的影響。合理評(píng)估受污染土地意義重大，建立健全我國(guó)污染土地的評(píng)估方法體系急不可待。本文主要通過解讀《澳大利亞評(píng)估準(zhǔn)則》中土地污染評(píng)估的內(nèi)容，并結(jié)合我國(guó)現(xiàn)行實(shí)踐，得出啟示與借鑒。

澳大利亞評(píng)估準(zhǔn)則 土地污染評(píng)估 啟示 借鑒

一、API中關(guān)于土地污染評(píng)估的規(guī)定與解析

澳大利亞的評(píng)估行業(yè)起步早，發(fā)展較為成熟?，F(xiàn)行2012版《澳大利亞評(píng)估準(zhǔn)則》（Australian Property Institute）（以下簡(jiǎn)稱API）輻射范圍廣，是公認(rèn)的制度體系較為成熟的評(píng)估準(zhǔn)則之一。其中，《房地產(chǎn)評(píng)估指南一》（Australia Real Property Guidance Note1）（以下簡(jiǎn)稱ARPGN1）中對(duì)土地污染問題有較為詳細(xì)的規(guī)定，為評(píng)估師執(zhí)行土地污染問題的評(píng)估提供了系統(tǒng)的方法與指導(dǎo)。

ARPGN 1由引言、污染類型與案例、確定和量化污染、修復(fù)實(shí)踐與技術(shù)、對(duì)價(jià)值的影響、貸款的潛在問題、立法、賠償保險(xiǎn)、GST謹(jǐn)慎等9章構(gòu)成，并在指南后附錄中列出了聯(lián)合國(guó)危險(xiǎn)類別、潛在的污染活動(dòng)和產(chǎn)業(yè)及土地用途、建議的環(huán)境量表、樣品環(huán)境資產(chǎn)負(fù)債表、瑕疵評(píng)估方法、澳大利亞的環(huán)境立法等內(nèi)容。主要內(nèi)容見表1。

筆者認(rèn)為，這9章的內(nèi)容有緊密的邏輯關(guān)系，可以通過劃分為三個(gè)部分來分析土地污染評(píng)估中需要考慮的因素。第1、第2章可以劃分為第一部分，稱為污染診斷階段，主要是污染物及污染土地的確定；第3、第4、第5章為第二部分，可稱為評(píng)估實(shí)施階段，主要是對(duì)如何展開評(píng)估及對(duì)價(jià)值影響的因素進(jìn)行說明；第6、第7、第8、第9章為第三部分，稱為其他影響因素，該部分主要介紹土地污染評(píng)估需要注意的其他問題。

表1 土地污染評(píng)估

圖1 土地污染評(píng)估

二、API土地污染評(píng)估指南對(duì)我國(guó)的啟示與借鑒

對(duì)于土地污染評(píng)估，現(xiàn)階段我國(guó)還未建立一套完善的評(píng)估體系，有關(guān)污染土地的評(píng)估方法、確定與量化污染的技術(shù)與手段、修復(fù)與實(shí)踐技術(shù)、污染類型的判斷等均未達(dá)成一致的意見。API(2012)土地污染評(píng)估指南的規(guī)定較為全面、詳細(xì)，對(duì)我國(guó)土地污染評(píng)估實(shí)踐有重要的啟示借鑒作用。

（一）污染土地價(jià)值評(píng)估方法

污染土地與正常土地不同之處在于其含有污染物，因此在評(píng)估污染土地價(jià)值時(shí)，必須考慮污染所帶來的一系列影響。

ARPGN 1主要是從成本的構(gòu)成情況來考慮對(duì)價(jià)值的影響，近似于改造后的成本法。我國(guó)現(xiàn)行評(píng)估實(shí)踐中，主要是從環(huán)境責(zé)任費(fèi)用、清理費(fèi)用、污名的影響等角度來分析成本的構(gòu)成，考慮的成本影響因素范圍較窄，有些指標(biāo)難以量化，具有較大主觀性。

與此相比較，澳大利亞土地污染評(píng)估指南中，較為詳細(xì)地列明了對(duì)價(jià)值有影響的成本構(gòu)成因素，及受成本影響的廣大區(qū)域，分別是：責(zé)任方的確定、財(cái)產(chǎn)現(xiàn)行和未來的實(shí)用性情況、初始調(diào)查費(fèi)用、補(bǔ)救成本、清理成本、開發(fā)和維護(hù)成本信息、物理清理費(fèi)用或整治成本、訴訟費(fèi)用、持續(xù)成本、間接損失、融資、賠償協(xié)議、污名等。其中，污名是一種無形的因素，可能不是衡量成本的標(biāo)尺，但可能對(duì)市場(chǎng)價(jià)值造成影響。詳實(shí)的成本影響因素可以為各種各樣的土地污染評(píng)估實(shí)踐提供參考，提高評(píng)估的合理性與準(zhǔn)確性。

此外，還可以從該指南中得出以下信息：

1、污染物不一定會(huì)減少土地價(jià)值。因?yàn)閷W(xué)校、工業(yè)要使用土地，污染物的存在不一定減少財(cái)產(chǎn)價(jià)值。根據(jù)國(guó)家的法律，還會(huì)繼續(xù)使用沒有整治的財(cái)產(chǎn)。例如，因?yàn)楹杏卸净衔?，工業(yè)礦庫(kù)可能被限制。但這種化合物是一個(gè)有市場(chǎng)需求的工業(yè)過程的一部分。特殊的許可通常伴隨著這些物資的繼續(xù)使用。在這些情況下，評(píng)估人員在報(bào)告評(píng)估值時(shí)應(yīng)通知客戶，如果停止使用，評(píng)估可能不同。

2、整治成本投入與整治效果不成比例。土地污染造成的市場(chǎng)價(jià)值損失主要是由于三大類原因：成本和整治風(fēng)險(xiǎn)，法律和監(jiān)管成本；公眾責(zé)任；污名。所以受污染土地的最終價(jià)值不僅僅只受整治成本的影響。

3、污染的土地可以存在市場(chǎng)，但市場(chǎng)價(jià)值會(huì)受較大的影響。由于眾多風(fēng)險(xiǎn)的存在，如整治風(fēng)險(xiǎn)、現(xiàn)有或?qū)韺?duì)場(chǎng)所使用的不確定性、替代場(chǎng)所使用限制、立法問題、未來融資和市場(chǎng)化困難等，要完全治愈受污染的土地是不太可能實(shí)現(xiàn)的，盡管存在可用的信息，清理已經(jīng)發(fā)生，但是土地的市值還是會(huì)受到影響。

（二）確定和量化污染

高校應(yīng)開展多種多樣的校園文化活動(dòng)，通過中國(guó)傳統(tǒng)文化營(yíng)造良好校園氛圍，如傳統(tǒng)文化知識(shí)講座，有利于大學(xué)生陶冶情操。高校思想政治教師應(yīng)要求大學(xué)生積極參與校園文化活動(dòng)，在活動(dòng)中對(duì)大學(xué)生進(jìn)行思想政治教育，以此加強(qiáng)中國(guó)傳統(tǒng)文化在思想政治教育中滲透力，增強(qiáng)大學(xué)生對(duì)于中國(guó)傳統(tǒng)文化認(rèn)知程度。同時(shí)，還能夠要求大學(xué)生通過參與社會(huì)實(shí)踐活動(dòng)增加對(duì)傳統(tǒng)文化的感悟，以此體現(xiàn)高校思想政治教育目的。

ARPGN 1對(duì)確定和量化污染的步驟做了較為具體的規(guī)定。雖然許多步驟在我國(guó)現(xiàn)行實(shí)踐中已經(jīng)有采用，但是系統(tǒng)性是澳大利亞土地污染評(píng)估指南在該條規(guī)定上較為顯著的特性，詳見圖2。

圖2 確定和量化污染

土地可能污染的信息對(duì)土地評(píng)估至關(guān)重要，可以通過對(duì)歷史土地利用的調(diào)查和由環(huán)境工程師或?qū)徍藛T進(jìn)行的環(huán)境污染調(diào)查來發(fā)現(xiàn)此類信息。一般包括土地初步勘測(cè)，詳細(xì)的現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，健康、環(huán)境評(píng)估以及整治計(jì)劃的確定三個(gè)階段。

該條指南非常重視土地歷史用途的調(diào)查與現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查。通過了解土地的歷史用途，可以發(fā)現(xiàn)可能的污染類型或潛在的污染源；通過現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，可以進(jìn)行物理性檢查、基本的取樣和分析，以確定是否存在污染，也可評(píng)估各種污染物的濃度等。

評(píng)估師需具有相應(yīng)的資質(zhì)及專業(yè)勝任能力。指南中強(qiáng)調(diào)，對(duì)于現(xiàn)場(chǎng)檢查和詢問、污染的檢測(cè)、初步鑒定以及隨后的報(bào)告，評(píng)估師的角色和專業(yè)知識(shí)都是有限的。詳細(xì)確定和量化污染應(yīng)該留給這些領(lǐng)域的專業(yè)人士。

當(dāng)無法獲得環(huán)境污染的詳細(xì)資料時(shí)，評(píng)估人員需要做出必要的披露。理論上，只有通過科學(xué)的測(cè)試，受污染的程度才能進(jìn)行驗(yàn)證。這種測(cè)試既昂貴又費(fèi)時(shí)，但本身并不能提供不存在污染的肯定保證。凡被懷疑受到污染的，無法獲得詳細(xì)信息的，評(píng)估人員應(yīng)合理估計(jì)可能存在的污染，以及價(jià)值受影響的情況。

（三）修復(fù)與實(shí)踐技術(shù)

ARPGN 1列出了一些常見的整治技術(shù)及清理方法，以及幾個(gè)新技術(shù)，我們應(yīng)結(jié)合我國(guó)評(píng)估的實(shí)際情況、成本因素，有選擇地吸收與借鑒。從該條規(guī)定中，可以得出以下啟示：

第一，整治技術(shù)是隨著整治實(shí)踐、專業(yè)人員水平、技術(shù)水平、立法情況等的變化而不斷變化的，新技術(shù)與新的標(biāo)準(zhǔn)會(huì)不斷更新。評(píng)估人員需與時(shí)俱進(jìn)，采取有效率的方法進(jìn)行評(píng)估。

第二，污染源的去除有不同的辦法，常見的有現(xiàn)場(chǎng)處理、非現(xiàn)場(chǎng)處理、控制、回收利用等。不同的污染源有不同的處理方法，不同價(jià)值水平的土地也應(yīng)區(qū)分對(duì)待，評(píng)估人員應(yīng)根據(jù)具體情況，選擇經(jīng)濟(jì)、有效的方法。

ARPGN 1對(duì)污染場(chǎng)地的定義、污染類型及案例等進(jìn)行了說明，從中我們可以得出以下啟示。

1、對(duì)污染場(chǎng)地的定義明確清晰。指南中明確指出，污染場(chǎng)地是指發(fā)生有害物質(zhì)濃度高于背景值，并在評(píng)估結(jié)果表明，其構(gòu)成或可能構(gòu)成即時(shí)或長(zhǎng)期危害人類健康或環(huán)境。

2、污染類型涵蓋的范圍較為廣泛，為污染土地的判斷打下基礎(chǔ)。指南中指出，潛在環(huán)境污染物有液體、固體化學(xué)腐蝕性氣體和放射性物質(zhì)，對(duì)物理污染物、非物理污染物、氡、在家庭內(nèi)部環(huán)境的毒素等進(jìn)行了解釋、列舉。這種概括性與具體性并存的寫作方式，可以巧妙地運(yùn)用各自的優(yōu)點(diǎn)說明問題，有效指導(dǎo)實(shí)踐。

（五）其他規(guī)定

ARPGN 1關(guān)于土地污染問題規(guī)定得較為詳細(xì)、全面。除了一些常見的、評(píng)估過程需要考慮的因素外，指南還對(duì)貸款的潛在問題、立法、賠償保險(xiǎn)、GST謹(jǐn)慎等的影響情況作出了說明，對(duì)評(píng)估實(shí)務(wù)有重要的輔助補(bǔ)充作用。

1、貸款人需要考慮自身的潛在風(fēng)險(xiǎn)。若抵押的土地受污染，抵押品的市值將受損，借款人會(huì)因?yàn)榍謇碣M(fèi)用、罰款或無力繼續(xù)經(jīng)營(yíng)等原因而無法償還貸款，從而對(duì)貸款人造成了損失。因此，貸款人需要不時(shí)地審視抵押土地的健康狀況、市場(chǎng)價(jià)值，及時(shí)更新與抵押土地相關(guān)的市場(chǎng)信息，以減少由于土地受污染所帶來的未來不確定性所造成的損失。

2、立法可以體現(xiàn)“誰污染誰治理”原則。隨著環(huán)境污染情況的惡化，相關(guān)環(huán)境事宜的立法增加了。為了控制環(huán)境污染問題，營(yíng)造良好的生態(tài)環(huán)境，樹立責(zé)任意識(shí)十分有必要?！罢l污染誰治理”原則意味著如果一個(gè)供應(yīng)商造成了土地污染、土地價(jià)值減損，即使財(cái)產(chǎn)已經(jīng)轉(zhuǎn)移出售，他們也無法避免后續(xù)修復(fù)的責(zé)任。另外，出租人可能為承租人無法支付的修復(fù)費(fèi)用或罰款負(fù)責(zé)。

3、專業(yè)補(bǔ)償保險(xiǎn)十分有必要。當(dāng)下，許多政策并沒有規(guī)定有關(guān)事宜的索賠責(zé)任，對(duì)于排除在評(píng)估人員專業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)政策外的相關(guān)污染或特定的污染物，評(píng)估人員應(yīng)提起重視，對(duì)這方面補(bǔ)償進(jìn)行賠償保險(xiǎn)，可以降低自身的執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。

4、評(píng)估實(shí)踐應(yīng)重視相關(guān)稅法、會(huì)計(jì)政策變化等的影響。

關(guān)于污染土地的會(huì)計(jì)處理變化了，或者是相關(guān)商品、服務(wù)稅的規(guī)定變化了，對(duì)評(píng)估實(shí)踐有潛移默化的影響，不容忽視。

三、總結(jié)

近年來，隨著我國(guó)土地資源稀缺性的增加及產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的加快，許多地方采取了對(duì)老工業(yè)區(qū)進(jìn)行再開發(fā)的策略，其中包括了一些污染土地。此外，國(guó)家也越來越重視對(duì)土壤狀況、污染場(chǎng)地環(huán)境的監(jiān)管。在各種現(xiàn)實(shí)與政策的背景下，土地價(jià)值評(píng)估時(shí)必須考慮污染所帶來的一系列影響。由于我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估起步較晚，對(duì)土地價(jià)值評(píng)估的研究與實(shí)踐時(shí)間較短，特別是污染土地價(jià)值評(píng)估方面還需做較大的努力。澳大利亞評(píng)估準(zhǔn)則中對(duì)土地污染評(píng)估的規(guī)定較為詳細(xì)，在考慮自身?xiàng)l件的前提下，我們可以結(jié)合評(píng)估實(shí)際，在理論建設(shè)或評(píng)估實(shí)踐中有選擇地借鑒。

（一）評(píng)估準(zhǔn)則的制定

在準(zhǔn)則建立、完善方面，建議對(duì)相關(guān)概念做出更明確的定義，采取引導(dǎo)性和具體性相結(jié)合的辦法。在理應(yīng)宏觀的情況下起引導(dǎo)作用，在理應(yīng)微觀的情況下舉例說明問題?？梢砸胗写硇缘姆ㄔ喊讣斫忉屜嚓P(guān)定義，起補(bǔ)充說明作用。

（二）評(píng)估方法

考慮到我國(guó)現(xiàn)實(shí)評(píng)估情況，可以采用修正后的傳統(tǒng)評(píng)估方法對(duì)污染土地進(jìn)行評(píng)估。比如，在對(duì)成本法進(jìn)行修正時(shí)，應(yīng)全方位、多角度分析影響成本的因素，并結(jié)合污染土地的實(shí)際情況，制定合理的評(píng)估方案。此外，評(píng)估技術(shù)是不斷發(fā)展變化的，評(píng)估師應(yīng)及時(shí)更新自身的專業(yè)知識(shí)，與時(shí)俱進(jìn)，采用更科學(xué)的評(píng)估方法。

（三）對(duì)評(píng)估師的要求

ARPGN 1非常強(qiáng)調(diào)，評(píng)估師應(yīng)具備相應(yīng)的資質(zhì)條件。這對(duì)我們也是適用的，評(píng)估師需要具備足夠的專業(yè)勝任能力，可以請(qǐng)?jiān)谕恋匚廴绢I(lǐng)域有研究的專家?guī)兔Γ亲詈蟪鼍咴u(píng)估報(bào)告的應(yīng)當(dāng)是具有這方面資格認(rèn)證的評(píng)估師。另外，評(píng)估師的知識(shí)范圍需廣泛，對(duì)相關(guān)法律知悉程度較高。

（四）技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)

ARPGN 1中列舉了許多常見的和新的整治技術(shù)，相應(yīng)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)也較為完善。在土地價(jià)值評(píng)估方面，我國(guó)對(duì)環(huán)境影響評(píng)價(jià)的內(nèi)容和方法較少，可操作性較差，難以應(yīng)對(duì)較復(fù)雜的環(huán)境影響因素。隨著評(píng)估案例的增加及技術(shù)水平的發(fā)展，我們需相應(yīng)地更新技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，加強(qiáng)這方面的研究。

（五）立法

目前，有關(guān)環(huán)境保護(hù)方面的法律不斷增加，但環(huán)境保護(hù)并沒有真正融入到土地的開發(fā)、保護(hù)中，環(huán)境保護(hù)的相關(guān)法律法規(guī)還未能與其他法律相協(xié)調(diào)。評(píng)估師在實(shí)施土地污染評(píng)估時(shí)，還要考慮相關(guān)法律對(duì)土地價(jià)值的即時(shí)或潛在的影響。

總之，隨著環(huán)境意識(shí)的增強(qiáng)，土地、房地產(chǎn)上附加了越來越多的環(huán)境責(zé)任，污染等環(huán)境因素對(duì)土地、房地產(chǎn)價(jià)值的影響也越來越顯著，因此，對(duì)土地污染評(píng)估的研究是十分有必要的。評(píng)估實(shí)務(wù)界應(yīng)結(jié)合我國(guó)的實(shí)際具體情況，有選擇地吸收與借鑒國(guó)外已有的研究或技術(shù)方法，提出符合自身情況的評(píng)估體系。■

（作者單位：浙江經(jīng)貿(mào)職業(yè)技術(shù)學(xué)院財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)系）

1.API[EB/OL].2012-01.http://www.api.org.au.

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（本欄目責(zé)任編輯：尹情）