鄭秀才

（魯東大學(xué) 歷史文化學(xué)院，山東 煙臺 264000）

1946～1955美國儲蓄貸款協(xié)會的“光輝歲月”

鄭秀才

（魯東大學(xué) 歷史文化學(xué)院，山東 煙臺 264000）

美國儲貸協(xié)會將1946-1955稱為其發(fā)展的“光輝歲月”。在這期間住房需求的急速擴張、政府的扶持、儲貸聯(lián)盟的援助及其自身的努力是它迅速發(fā)展的重要原因。然而之后，儲貸協(xié)會就光輝漸逝。20世紀(jì)60年代末期儲貸協(xié)會的各種弊病開始暴露，并最終演變成1980年代的儲貸協(xié)會危機。

儲蓄與貸款協(xié)會；住房需求；儲蓄與貸款協(xié)會危機

儲蓄與貸款協(xié)會簡稱儲貸協(xié)會，是美國的一種金融機構(gòu)，20世紀(jì)80年代之前它主要經(jīng)營住房抵押貸款業(yè)務(wù)。1946年之前，儲貸協(xié)會在美國各類金融機構(gòu)中并不引人注目。甚至很多人并不將其看作成金融機構(gòu)，而是將其看做是一種“獨立住宅慈善運動”[1,p123]?！?945年美國各類金融服務(wù)公司共有資產(chǎn)2 470億美元，儲貸協(xié)會的資產(chǎn)僅占其中3%，而商業(yè)銀行占65%?！盵2,p17]然而從1946年至1955年儲貸協(xié)會卻取得突飛猛進的發(fā)展，有人也將這十年稱為儲貸協(xié)會的“光輝歲月”。

一、1946年之前的儲貸協(xié)會

由于在1946年之前儲貸協(xié)會已經(jīng)有一定發(fā)展，尤其是大危機時的經(jīng)歷更對它1946年之后的發(fā)展產(chǎn)生了重大影響。因此在對“光輝歲月”進行探究前，有必要對其之前的發(fā)展?fàn)顩r做一簡單了解。儲貸協(xié)會最早于1831年在費城出現(xiàn)，由于它“起源于英國的建筑協(xié)會”[3,p11]，并且其成立的最初目的是幫助無力一次性支付住房費用的平民實現(xiàn)住房夢。因此早期儲貸協(xié)會的名稱里常常冠以“建筑”一詞，一直到了20世紀(jì)30年代的大危機之后儲貸協(xié)會這一名稱才被廣泛使用。儲貸協(xié)會自1831年出現(xiàn)之后就迅速在美國國內(nèi)開枝散葉，“到19世紀(jì)80年代幾乎每一個州都成立了儲貸協(xié)會”[4,p5]。由于早期儲貸協(xié)會的發(fā)展相對安全和穩(wěn)健，所以直到大危機之前聯(lián)邦政府幾乎沒對其進行監(jiān)管。只是由州政府來對其監(jiān)管，“紐約州是第一個對儲貸協(xié)會進行監(jiān)管的州”[3,p123]。

“1929年全美國大約已成立了12 000家儲貸協(xié)會”[5,p6]。但是在1929～1933年大危機期間，儲貸協(xié)會像其他產(chǎn)業(yè)一樣也遭受了重創(chuàng)。危機中“儲貸協(xié)會的資產(chǎn)價值，由危機前的1930年最高近90億美元降到了1935年的不到60億美元”[4,p7]。表1為1929～1935年這一期間儲貸協(xié)會破產(chǎn)情況。

為了盡快使儲貸協(xié)會從危機中恢復(fù)過來，1932年美國國會通過了《住房貸款銀行法》。根據(jù)該法成立了聯(lián)邦住房貸款銀行委員會（FHLBB），該委員會專門負(fù)責(zé)管理儲蓄銀行和儲貸協(xié)會的日常經(jīng)營活動。委員會下轄12個聯(lián)邦住房貸款銀行，分布在全國12個不同地區(qū)。1932年根據(jù)《住房所有者貸款法》建立了住房所有者貸款公司，該公司的目的是“為住房抵押貸款債務(wù)提供緊急救援、為住房抵押貸款再融資、延長對那些不能分期償還其債務(wù)的房屋占有者的救助等目的”[6,p10]。1934年聯(lián)邦政府還成立了聯(lián)邦儲蓄與貸款保險公司，專門為儲貸協(xié)會的存款提供保險。危機期間由聯(lián)邦政府主導(dǎo)一系列金融改革，不但使聯(lián)邦政府加強了對儲貸協(xié)會的監(jiān)管，也使儲貸協(xié)會在30年代末期逐漸走出困境。

表1 儲貸協(xié)會破產(chǎn)情況（1929～1935）[5,p26]

二戰(zhàn)爆發(fā)之后聯(lián)邦政府將一切人力、物力、財力都投入戰(zhàn)爭之中。雖然戰(zhàn)爭中聯(lián)邦政府限制建筑業(yè)的發(fā)展導(dǎo)致儲貸協(xié)會的住房抵押貸款業(yè)務(wù)縮減，但是戰(zhàn)爭也為儲貸協(xié)會提供了新的機遇。首先，戰(zhàn)爭減少了消費品的支出，卻增加了人們的私人儲蓄。圖1反映了戰(zhàn)爭期間美國商業(yè)銀行和互助儲蓄銀行存款增加情況。

圖1 1938～1945年美國存款機構(gòu)存款數(shù)[7,p1374-1375]（單位：百萬美元）

從圖1可以看出，1938年至1945年商業(yè)銀行的存款增加了2倍多，互助儲蓄銀行的存款也增加了一半多。戰(zhàn)爭期間，“儲貸協(xié)會的存款大約增加了60%”[1,p134]。其次，戰(zhàn)爭期間儲貸協(xié)會還通過購買或承銷政府戰(zhàn)爭債券而獲利?！皯?zhàn)爭期間儲貸協(xié)會因為向公眾承銷了16億美元的戰(zhàn)爭債券而受到財政部的嘉獎”[4,p8]。儲貸協(xié)會在其投資組合中還購買了32.5億美元的政府戰(zhàn)爭債券。最后，戰(zhàn)爭期間儲貸協(xié)會還通過清算危機時期遺留的那些喪失抵押品贖回權(quán)的財產(chǎn)，來彌補住房抵押貸款貸款下降這一難題。

二、1946～1955儲貸協(xié)會的“光輝歲月”

二戰(zhàn)爆發(fā)后儲貸協(xié)會的發(fā)展并沒有因戰(zhàn)爭而停滯。相反儲貸協(xié)會在戰(zhàn)爭中卻得到持續(xù)發(fā)展，戰(zhàn)爭結(jié)束時儲貸協(xié)會已從經(jīng)濟危機的影響中完全走出來了。到1945年雖然儲貸協(xié)會的數(shù)量比危機前大大減少了，“1925年全國共有12 403個儲貸協(xié)會，1945年就只有6 149個了。但儲貸協(xié)會的總資產(chǎn)卻增加了，從1925年的55億美元增加到1945年的102億美元”[4,p9]。當(dāng)戰(zhàn)爭結(jié)束和平再次到來時，曾有人預(yù)測到戰(zhàn)后美國經(jīng)濟會出現(xiàn)衰退。然而戰(zhàn)后美國經(jīng)濟雖但沒有衰退，相反卻經(jīng)歷一段相當(dāng)長的“黃金”發(fā)展期。從1946～1955年儲貸協(xié)會在美國經(jīng)濟一片欣欣向榮的大背景下，也經(jīng)歷了其有史以來發(fā)展最快的一個階段。然而，除了有利的宏觀經(jīng)濟環(huán)境以外，儲貸協(xié)會這十年的“光輝歲月”還得益與其他一些有利的因素，下文將對這些因素逐一進行分析。

（一）住房需求的擴張

1946～1955年儲貸協(xié)會迅速發(fā)展的一個關(guān)鍵原因就是“戰(zhàn)后對新住房需求的巨大擴張”[1,p128]。自第一次世界大戰(zhàn)之后，美國住房建造就長期供不應(yīng)求。二戰(zhàn)爆發(fā)后，為了將勞動力和關(guān)鍵材料用于生產(chǎn)戰(zhàn)爭用品，非國防性建設(shè)用房受到嚴(yán)格限制。戰(zhàn)后在長期被壓制的需求和嚴(yán)重的住房短缺的壓力下，住宅建設(shè)數(shù)量迅速增長?！?946年第一季度新開工建設(shè)的非農(nóng)業(yè)住宅僅65 500套，第四季度就迅速增加到246 000套?！盵8,p1]圖2為1945年至1957年美國每年新開工的非農(nóng)住宅數(shù)量，1945年新開工的數(shù)量剛過200萬套，1949年新開工數(shù)量就已超過1 000萬套，之后每年都保持在1 000萬以上，1950年達(dá)到最高值接近1 400萬套。雖然如此戰(zhàn)后住房建設(shè)依然是供不應(yīng)求。

圖2 每年新開工非農(nóng)業(yè)永久性住宅數(shù)[9,p393]（單位：套）

戰(zhàn)后美國住房需求的擴張來源于多個方面。首先，30年代的經(jīng)濟大危機使住房建設(shè)數(shù)量迅速下降，無法滿足新增家庭的住房需求。經(jīng)濟危機期間美國新建造住房數(shù)量“從1925年的最高峰90萬套，下降到1933年的低谷期只有9萬套”[1,p128]。雖然從20世紀(jì)30年代末新建住房數(shù)量每年都在增加，但依然不能滿足民眾的需求。二戰(zhàn)時期政府又嚴(yán)格限制非國防建筑項目及房屋翻修，進一步壓制了民眾的住房需求。一旦戰(zhàn)爭結(jié)束這種限制解除，住房需求必然強力反彈。其次，戰(zhàn)后大量軍隊服役人員和戰(zhàn)時工人回歸并組建新家庭進一步推動了住房需求?！?946年超過1 100萬男女從軍隊服務(wù)中退役”[8,p1]，由于這些退役人員大多數(shù)正值適婚年齡，因此戰(zhàn)后美國領(lǐng)取結(jié)婚證的人數(shù)猛增?！?946年最后一個季度美國發(fā)放的結(jié)婚證數(shù)量為637 000個，而1945年最后一個季度只有382 359個?！盵8,p1]“到1955年美國家庭數(shù)量由1945年的37 500 000個增加47 800 000個?！盵1,p132]結(jié)婚潮之后緊跟著的就是新一波“嬰兒潮”到來臨。據(jù)估計“1946年將新出生2 743 000個嬰兒，美國總?cè)丝趯⒃黾? 643 000人，而整個30年代美國每年新增加的人口都沒有超過900 000人?！盵8,p2]新婚人數(shù)的增加自然使對新住房的需求增加，新生嬰兒的到來有使得原來的住房可能變小了，刺激了人們換掉舊房子的欲望?？傊?，戰(zhàn)后人們對住房的需求空前高漲。戰(zhàn)后美國住房辦公室預(yù)測到1950年需要新建700萬套非農(nóng)業(yè)住宅，到1955年將達(dá)到1 610萬套。而實際上這一預(yù)測要遠(yuǎn)低于戰(zhàn)后實際的住房需求，因為這一預(yù)測忽略了戰(zhàn)后“大量人員從農(nóng)村移居到城市以及還有不少人從城市移居郊區(qū)這兩股特殊力量”[5,p258]。

（二）聯(lián)邦政府的扶持

在經(jīng)濟危機至1955年這一期間，聯(lián)邦政府實行了一系列有利于儲貸協(xié)會發(fā)展的措施，這些措使儲貸協(xié)會在二戰(zhàn)之后得以迅速發(fā)展。首先，建立住房金融市場政府抵押擔(dān)保制度。1934年，美國政府成立了聯(lián)邦住房管理局（FHA）為中低收入者住房抵押貸款提供擔(dān)保；1944年，建立退伍軍人管理局（VA）為退役軍人購房抵押貸款提供保險，從而建立了美國住房金融市場政府擔(dān)保制度。政府擔(dān)保制度的建立，促使儲貸協(xié)會放松住房抵押貸款條件，降低抵押貸款利率。從而減輕了借款者的還款壓力，刺激借款者的貸款需求。

其次，政府為住房抵押貸款市場提供多種稅收優(yōu)惠和法律支持。如1932年《住房貸款銀行法》規(guī)定儲蓄機構(gòu)如果將80%的資產(chǎn)投向居民住房抵押貸款，并且其利潤不存入機構(gòu)的盈余賬戶，則可以免交地方所得稅。1950年的《住房法案》提高了FHA和VA的抵押貸款項目對借款者和貸款者的吸引力?！癡A將對抵押貸款擔(dān)保的比例由50%提高到60%，擔(dān)保的最高限由4 000美元提高到7 500美元?！盵5,p263]

最后，儲貸協(xié)會的發(fā)展還得益于其不受Q條例限制，可以獲得充足的廉價資金?！?933年銀行法》對金融機構(gòu)吸收存款規(guī)定了利率上限，但這一規(guī)定在1966年之前并不適用于儲貸協(xié)會。將儲貸協(xié)會排除在Q條例之外，使其可以支付高于商業(yè)銀行的存款利率，在市場資金充足、外部環(huán)境穩(wěn)定時大量資金流向儲貸協(xié)會。政府對儲貸協(xié)會的特殊照顧，使儲貸協(xié)會獲得了其他金融機構(gòu)所沒有的競爭優(yōu)勢，儲貸協(xié)會得以長期獲得豐厚的利潤。如“在50年代早期商業(yè)銀行每年的平均收益率還不到儲貸協(xié)會的一半”[1,p134]。

（三）儲蓄與貸款協(xié)會聯(lián)盟的援助

戰(zhàn)后儲蓄與貸款協(xié)會聯(lián)盟發(fā)生了重大改變，最明顯的表現(xiàn)就是擴大了為會員提供服務(wù)的范圍。首先，聯(lián)盟通過新型的廣告形式提高了儲貸協(xié)會的知名度。1948年的一份調(diào)查顯示“只有15%的被調(diào)查者認(rèn)為儲貸協(xié)會是獲得抵押貸款的最佳選擇，而只有7%的人愿意將他們的儲蓄存入儲貸協(xié)會”[1,p135]。聯(lián)盟建議儲貸協(xié)會在其廣告中更多的是強調(diào)服務(wù)而不是利率，同時確保廣告得到精心設(shè)計與經(jīng)常更新。聯(lián)盟還鼓勵儲貸協(xié)會利用新機構(gòu)的開幕典禮表示他們的對社區(qū)的承諾，展示他們的財務(wù)狀況。聯(lián)盟還鼓勵儲貸協(xié)會利用特殊出版物或機構(gòu)內(nèi)部刊物來提高知名度。為了幫助那些無力自辦刊物的協(xié)會，聯(lián)盟創(chuàng)辦了《家庭生活》雜志以滿足這些儲貸協(xié)會的個體需求。

其次，戰(zhàn)后儲蓄與貸款協(xié)會聯(lián)盟加大了對儲貸協(xié)會職員的培訓(xùn)。1948年至1955年儲貸協(xié)會的職員增加了一倍。盡管這些新雇傭人員都是大學(xué)畢業(yè)生，但他們大多缺乏在儲蓄機構(gòu)的實際操作經(jīng)驗。為了給這些新管理人員提供適當(dāng)?shù)呐嘤?xùn)，聯(lián)盟在1946年恢復(fù)了在戰(zhàn)爭期間停辦的專門培訓(xùn)儲蓄機構(gòu)高管的研究生院。研究生院開設(shè)的課程有儲蓄法律、金融體系、住房建設(shè)、廣告學(xué)、人員管理、企業(yè)經(jīng)濟等課程。學(xué)員經(jīng)過3年學(xué)習(xí)，提交論文并通過答辯才能畢業(yè)。“到50年代中期該院每年注冊學(xué)員已超過300人。”[1,p136]

最后，戰(zhàn)后聯(lián)盟在聯(lián)邦政府制定有關(guān)儲蓄機構(gòu)的法律與監(jiān)管政策中發(fā)揮越來越大的作用。1942年聯(lián)盟雇傭了斯蒂芬?施里弗專門負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)儲貸協(xié)會與政府之間的事務(wù)，并在8年之后在華盛頓正式成立了一個辦公室。斯蒂芬與立法人員走的很近，并向立法人員提供了大量有關(guān)住房業(yè)的信息。同時也將立法部門最新進展及時傳播給儲貸協(xié)會，有利于儲貸協(xié)會迅速掌握信息并及時發(fā)動游說活動，以使最終出臺的法律有益于儲貸協(xié)會。

（四）儲貸協(xié)會自身的不斷改進

像聯(lián)邦政府一樣，儲貸協(xié)會的領(lǐng)導(dǎo)人也預(yù)期戰(zhàn)后美國民眾對住房和住房融資的需求必將急速上升。為了滿足這些需求，儲貸協(xié)會的經(jīng)理及儲貸協(xié)會聯(lián)盟創(chuàng)造了大量新的貸款選擇以幫助購房者。這其中最有名的就是“統(tǒng)一儲蓄貸款計劃”。這種貸款計劃的特點就是“將幾種類型貸款的特色合并在一種靈活的融資方案里”[1,p133-134]。這個計劃對建筑商非常有利因為他簡化了成交和融資程序，同時借款人也喜歡這種還款期限長達(dá)20年的貸款。該計劃還允許在貸款結(jié)束之后借款人可以獲得住房改善項目的預(yù)付款。

儲貸協(xié)會還通過采用自動化辦公技術(shù)和改進協(xié)會內(nèi)部體制等方式來提高業(yè)務(wù)效率。儲貸協(xié)會采用先進的紅外線復(fù)印技術(shù)和微型拍攝技術(shù)提高了協(xié)會的工作效率。較大的儲貸協(xié)會還采取了更加正式的組織功能結(jié)構(gòu)，如將貸款的處理與評估分別交由特定的部門和經(jīng)理管理。儲貸協(xié)會內(nèi)部一系列的改進在提高了協(xié)會的運作效率的同時也降低了協(xié)會的運營成本，從1945年至1954年儲貸協(xié)會的運營成本與總收入的比例持續(xù)下降。這一時期儲貸協(xié)會的職工也變得更有效率了，這期間“每一百萬資產(chǎn)需要的職工由1.7人下降到1人”[1,p135]?？傊瑧?zhàn)后十年儲貸協(xié)會變得愈加現(xiàn)代化了。

三、光輝漸逝

戰(zhàn)后十年良好的宏觀經(jīng)濟環(huán)境、住房需求的急速擴張、聯(lián)邦政府及儲蓄與貸款協(xié)會聯(lián)盟的扶持加之儲貸協(xié)會自身的努力，使儲貸協(xié)會經(jīng)歷了一個發(fā)展的黃金階段。在這一階段里“儲貸協(xié)會正為更多數(shù)量的家庭提供服務(wù)，幫助他們?nèi)ベ徺I、建造或改造房屋，而在此之前這都是不可想象的”[5,p258]。在這十年里儲貸協(xié)會的總資產(chǎn)和住房抵押貸款迅速擴張，表2反映了儲貸協(xié)會在1946～1955年這一階段里資產(chǎn)和抵押貸款增加情況。從表中可以看出十年內(nèi)儲貸協(xié)會的總資產(chǎn)增加了將近3倍，抵押貸款增加了3倍多?！?955年儲貸協(xié)會提供美國國內(nèi)36%的住房抵押貸款，這幾乎是商業(yè)銀行的兩倍，儲貸協(xié)會也成為住房抵押貸款最大的來源?！盵1,p139]

表2 1946～1955年儲貸協(xié)會的總資產(chǎn)和抵押貸款[9,p399]

然而，1955年之后儲貸協(xié)會發(fā)展勢頭漸弱，尤其到了1966年之后美國國內(nèi)經(jīng)濟風(fēng)云突變，原來那些對儲貸協(xié)會有利的因素逐漸消逝。“60年代儲貸協(xié)會的凈值與資產(chǎn)的比率還保持在6.5%到7%之間，然而從1970年到1979年這一比率已從7.04%下降到5.64%。”[10]

首先，“在1966年之前聯(lián)邦儲貸協(xié)會只要能夠證明其收益與支出是合理的，就可以支付任何經(jīng)存款者同意的利率”[11]。然而，1966年為使儲蓄機構(gòu)免受利率波動的影響，1966年的《利率控制法案》“將儲蓄機構(gòu)對存款的利息支付施行最高利率限制（Q條例）的規(guī)定。只是儲蓄機構(gòu)可以支付比商業(yè)銀行稍微高一點的利率”[12,p4]。這使儲貸協(xié)會與其他金融機構(gòu)在利率上的競爭優(yōu)勢減弱。

其次，20世紀(jì)70年代美國國內(nèi)通貨膨脹率屢創(chuàng)新高，“1974年消費者物價指數(shù)（CPI）一度達(dá)到12%”[13]。與此同時國內(nèi)利率也水漲船高，使得存款機構(gòu)面臨“金融脫媒”危機?！敖鹑诿撁健奔础爱?dāng)市場利率高于政府規(guī)定的利率最高限制時，存款人將其在存款機構(gòu)的存款提出轉(zhuǎn)而投向其他收益更高的金融工具”[13]。70年代的金融創(chuàng)新正好為儲戶提供了這種更高收益的金融工具，比如貨幣市場互助基金?！柏泿攀袌龌ブ鹪试S投資者將其貨幣市場股票快速贖回變現(xiàn)，因而流動性較高。它使小投資者的短期現(xiàn)金也能獲得市場利率，相反這些短期現(xiàn)金若放在銀行里就只能獲很小或零收益”[12,p6]。貨幣市場互助基金在1971年出現(xiàn)，“1976 年6月只擁有30億美元資產(chǎn)，1980年就增加到800億美元”[12,p7]。為應(yīng)對脫媒危機，F(xiàn)HLBB授權(quán)儲貸協(xié)會發(fā)行與市場利率掛鉤的貨幣市場存款證書，但是“貨幣市場存款證書在阻止儲貸協(xié)會存款外流上只發(fā)揮非常有限的作用”[13]。這是因為該投資工具的存款期限最短為六個月且最低投資10 000美元，這就將很多小投資者排除在外了。

最后，戰(zhàn)后聯(lián)邦政府為促進住房業(yè)的發(fā)展，給予儲貸協(xié)會長期扶持和嚴(yán)格監(jiān)管，這在一定程度上有利于儲貸協(xié)會的長期穩(wěn)定發(fā)展。然而，這種“特殊照顧”也使儲貸協(xié)會的發(fā)展長期依賴住房抵押貸款業(yè)務(wù)，“70年代住房抵押貸款與儲貸協(xié)會總資產(chǎn)的比例接近80%”[10]。這就造成儲貸協(xié)會業(yè)務(wù)單一無法通過業(yè)務(wù)多元化來分散風(fēng)險。戰(zhàn)后很長一段時間美國國內(nèi)利率基本保持穩(wěn)定，因此儲貸協(xié)會可以通過存款與抵押貸款之間穩(wěn)定的利息差獲得合理的收益。然而70年代之后利率波動劇烈，造成存款利率驟升而抵押貸款利率卻基本保持不變，最終結(jié)果就是儲貸協(xié)會收益下降。這也是造成80年代美國儲貸危機的一個重要原因。

四、小結(jié)

1946～1955年儲貸協(xié)會抓住有利機會，取得突破性發(fā)展。經(jīng)過十年儲貸協(xié)會成功實現(xiàn)了現(xiàn)代化轉(zhuǎn)型，作為一種金融機構(gòu)得到了美國民眾的認(rèn)可。然而這十年的成長經(jīng)歷，也使儲貸協(xié)會養(yǎng)成了只有靠政府扶持才能發(fā)展的習(xí)慣。但是政府并不總是對的，它也不會總是偏愛于某一行業(yè)。戰(zhàn)后初期政府的嚴(yán)格監(jiān)管確實促進了儲貸協(xié)會的發(fā)展，但是這種監(jiān)管有很多地方有失公平。當(dāng)70年代社會經(jīng)濟環(huán)境劇變，儲貸協(xié)會亟需政府放松對其監(jiān)管時，政府卻遲遲未有行動。政府行動遲滯的惡果最終通過80年代的儲貸協(xié)會危機完全暴露出來了。

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[9] U. S. Bureau of the Census. Historical Statistics of the United States, Colonial Times to 1957[M]. Washington D. C., 1960.

[10] Carron, Andrew S.Thrift Industry Crisis: Causes and Solutions[J]. Brookings Papers on Economic Activity, 1987(2): 349-388.

[11] Carl Felsenfeld. Savings and Loan Crisis[J]. Fordham Law Review, 1991, 59(7):7-57.

[12] Markham, Jerry W. A Financial History of the United States: From the Age of Derivatives into the New Millennium (1970-2001)[M]. New York: M. E. Sharpe Press, 2002.

[13] Laughlin Robert J. Causes of the Savings and Loan Debacle[J]. Fordham Law Review, 1991, 59(6):301-321.

（責(zé)任編輯、校對：郭 靜）

The “Glorious Years” of the American Savings and Loan Association from 1946 to 1955

ZHENG Xiu-cai

(School of History and Culture, Ludong University, Yantai 264000, China)

The Savings and Loan Association sees 1946 to 1955 “Glorious Years” of its development. The reasons include rapid expansion of housing demand, the federal support, assistance from the Savings and Loan Association League and the association’s efforts. However, the glory faded away soon. In late 1960s, various problems were exposed and eventually evolved into a crisis for the association in 1980s.

the Savings and Loan Association; housing demand; crisis for the Savings and Loan Association

K712.54

A

1009-9115(2016)06-0100-05

10.3969/j.issn.1009-9115.2016.06.023

2016-06-24

鄭秀才（1989-），男，山東棗莊人，碩士研究生，研究方向為美國經(jīng)濟史。