王雪

[提要] 本文首先分析全國(guó)及幾大城市房?jī)r(jià)變動(dòng)趨勢(shì)，分析我國(guó)房?jī)r(jià)過度波動(dòng)的原因，最后從政府調(diào)控、土地管理、信貸風(fēng)險(xiǎn)、住房保障等方面提出防范系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)的建議。

關(guān)鍵詞：房?jī)r(jià)過度波動(dòng)；系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)；風(fēng)險(xiǎn)防范

基金項(xiàng)目：河南省教育廳2015年度人文社會(huì)科學(xué)研究項(xiàng)目：“基于房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)防范研究”（2015-QN-227）

中圖分類號(hào)：F83 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

收錄日期：2016年11月1日

一、研究背景

2013年5月24日中國(guó)人民銀行發(fā)布的《2013年中國(guó)金融穩(wěn)定報(bào)告》稱，建立存款保險(xiǎn)制度的各方面條件已經(jīng)具備，內(nèi)部已達(dá)成共識(shí)，可擇機(jī)出臺(tái)并組織實(shí)施。通俗理解就是，國(guó)家不再為儲(chǔ)戶在商業(yè)銀行的存款兜底，允許銀行破產(chǎn)倒閉，一旦有銀行破產(chǎn)，儲(chǔ)戶的存款將由存款保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)賠償，但賠償有一定限額?！耙皇て鹎永恕?。這一報(bào)告的發(fā)布，意味著銀行在進(jìn)行經(jīng)營(yíng)時(shí)不能只是肆無忌憚地追求利益而不承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，不再是“大而不能倒”。這就更加刺激了原本由于房?jī)r(jià)波動(dòng)所導(dǎo)致的系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)，加大了銀行破產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)甚至整個(gè)金融系統(tǒng)的震蕩。2016年全國(guó)多個(gè)城市“地王”頻現(xiàn)，推高了土地價(jià)格的同時(shí)，也帶動(dòng)了周邊房?jī)r(jià)的猛竄。喬國(guó)榮（2013）認(rèn)為，城市間的房?jī)r(jià)也具有一定的相關(guān)性，越是大城市，這種相關(guān)性就越加明顯。并且這種相關(guān)性還有著逐年越來越強(qiáng)的趨勢(shì)。一個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平越高、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)越快、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)越合理、就業(yè)率、收入水平和投資水平越高，財(cái)政收入越多、金融形勢(shì)越好，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求就越大，房?jī)r(jià)總體水平也越高；反之，房?jī)r(jià)總體水平越低。李瑞紅（2011）認(rèn)為，由于過度投資和投機(jī)導(dǎo)致我國(guó)房?jī)r(jià)上漲過快，允許采用按揭貸款以及政策調(diào)控不力又助推和放任了我國(guó)房地產(chǎn)過度投資與投機(jī)。人們買漲不買跌的心理，“首付貸”的出現(xiàn)更是刺激了民眾脆弱的購(gòu)房欲望和投資投機(jī)欲望，加上從眾心理和開發(fā)商捂盤惜售造成的人為恐慌，使原本就剛需的房地產(chǎn)市場(chǎng)更加火暴，房地產(chǎn)的泡沫導(dǎo)致房?jī)r(jià)波動(dòng)，房地產(chǎn)又是我國(guó)經(jīng)濟(jì)依賴性很強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)，房?jī)r(jià)關(guān)乎民生，房地產(chǎn)的穩(wěn)定發(fā)展對(duì)于我國(guó)金融系統(tǒng)的穩(wěn)定發(fā)展具有重要作用，因此要防范由于房?jī)r(jià)過度波動(dòng)所導(dǎo)致的區(qū)域性以至于大規(guī)模系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)的爆發(fā)。

二、我國(guó)房?jī)r(jià)過度波動(dòng)原因分析

（一）近年來主要城市房?jī)r(jià)趨勢(shì)分析

1、全國(guó)商品房銷售價(jià)格趨勢(shì)分析。由圖1可知，我國(guó)商品房銷售價(jià)格最近兩年走勢(shì)看似相對(duì)比較平衡，基本上是在6，100元/平方米～7，800元/平方米之間，呈現(xiàn)逐漸上漲的趨勢(shì)，波動(dòng)還是比較大的，兩年的漲幅為27.87%，房?jī)r(jià)上漲幅度比較大，年均漲幅為13.08%，已經(jīng)超出了10%的區(qū)間范圍，存在嚴(yán)重的泡沫。（圖1）

2、我國(guó)主要城市商品住宅銷售價(jià)格指數(shù)趨勢(shì)分析。由圖2可知，我國(guó)幾大城市房?jī)r(jià)波動(dòng)劇烈，區(qū)域性金融風(fēng)險(xiǎn)比較高，而我國(guó)城市間房?jī)r(jià)存在聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，在國(guó)家和各區(qū)域核心城市的輻射效應(yīng)下，有可能推動(dòng)周邊城市房?jī)r(jià)的上漲，并逐漸形成全局性的房?jī)r(jià)泡沫，系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)隨之累積（陳雪楚等，2012）。因此，要注意防范城市間房?jī)r(jià)聯(lián)動(dòng)效應(yīng)所造成的區(qū)域性金融風(fēng)險(xiǎn)，堅(jiān)決守住不發(fā)生系統(tǒng)性、區(qū)域性金融風(fēng)險(xiǎn)底線。（圖2～圖5）

（二）我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格過度波動(dòng)的原因

1、居民剛性需求推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。“想要樂業(yè)，必先安居！”中國(guó)人歷來有安居樂業(yè)之說，即“居者有其屋”，安身立命之所非常重要，加上我國(guó)廣大中小城市正處在城市化進(jìn)程加速發(fā)展時(shí)期，城鎮(zhèn)化建設(shè)使得城市人口不斷增加，導(dǎo)致住房需求增加，城中村改造迫使大量進(jìn)城務(wù)工人員租房成本大增，轉(zhuǎn)而購(gòu)房需求激增；每年新增大量畢業(yè)生，這一部分人均成為了購(gòu)房需求潛在的主力軍；保障性住房申請(qǐng)門檻限定了沒有商品房又不符合申請(qǐng)條件的“夾心層”無法享受這一政策。房少，人多，根據(jù)供求定理，需求激增，必然導(dǎo)致價(jià)格上漲。

2、商品房開發(fā)成本不斷提高是房?jī)r(jià)上漲最直接的原因。各地的土地出讓金劇增，導(dǎo)致全國(guó)地王頻現(xiàn)，2016年8月全國(guó)單宗土地超過10億元的地塊合計(jì)有45宗，其中溢價(jià)率超過100%的地王高達(dá)30宗，溢價(jià)率最高的甚至達(dá)到546%。據(jù)中原地產(chǎn)最新數(shù)據(jù)顯示，2016年上半年，全國(guó)50個(gè)城市土地出讓金高達(dá)9，655.9億元，同比增長(zhǎng)38.5%。再加上勁增的拆遷安置費(fèi)、多部門收費(fèi)亂象的前期工程費(fèi)，導(dǎo)致樓面價(jià)格超過了相同地段現(xiàn)有房屋的銷售價(jià)格，再加上建安成本，大幅度推高房?jī)r(jià)，并帶動(dòng)周邊房?jī)r(jià)的大幅上漲。

3、商品房存在投機(jī)炒作和過度投資投機(jī)現(xiàn)象。房地產(chǎn)開發(fā)商惜售捂盤現(xiàn)象嚴(yán)重，人為造成無房荒，“五證”不全甚至“五證無一”即違規(guī)排號(hào)搶購(gòu)甚至搖號(hào)的情況，讓買房者生出“搶到就是賺到”的亂象。加上股票“猴市”行情，房地產(chǎn)市場(chǎng)熱錢激增，大眾看到了投資房地產(chǎn)的超高收益比，比如鄭州市一樓盤2016年7月份價(jià)格為9，800元/平方米，10月份單價(jià)上漲到了13，600元/平方米，短短幾個(gè)月即可賺取高達(dá)近40%的收益，投資收益率之高，時(shí)效性更強(qiáng)，網(wǎng)上甚至出現(xiàn)了“溫州老板千人大廠利潤(rùn)不及妻子1人炒房所賺”的言論。

4、個(gè)人住房貸款成了房?jī)r(jià)上漲的助推器。中國(guó)人民銀行發(fā)布2016年三季度金融統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示，前三季度人民幣貸款增加10.16萬億元，包括了個(gè)人住房按揭貸款的“住戶部門中長(zhǎng)期貸款”增加4.2萬億元，而前三季度個(gè)人住房貸款增量占全部貸款增量的35.7%。利用住房貸款這種高杠桿操作方式，購(gòu)房者只需首期支付少量資金，通過按月支付房貸的形式，撬得高收益，再加上“首付貸”這種違規(guī)貸款方式，杠桿收益更是畸高。

三、防范房?jī)r(jià)過度波動(dòng)引發(fā)的系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)的建議

李克強(qiáng)在2015年政府工作報(bào)告中指出，2015年積極應(yīng)對(duì)金融領(lǐng)域的多種風(fēng)險(xiǎn)挑戰(zhàn)，守住了不發(fā)生系統(tǒng)性區(qū)域性風(fēng)險(xiǎn)的底線，維護(hù)了國(guó)家經(jīng)濟(jì)金融安全。而2016年房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)云變幻，房?jī)r(jià)波動(dòng)異常，金融風(fēng)險(xiǎn)防范壓力依舊很大，因此筆者建議可從以下方面著手防范系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)：

（一）穩(wěn)定政府調(diào)控措施與力度。政府在整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)中起到了非常重要的引導(dǎo)作用，調(diào)控房?jī)r(jià)一定要穩(wěn)健地實(shí)施，調(diào)控措施要得當(dāng)，避免出現(xiàn)房?jī)r(jià)漲得過快就打壓，房?jī)r(jià)下跌、房地產(chǎn)市場(chǎng)萎靡就出手救市，頻繁“打壓→救市→打壓→救市→……”，調(diào)控政策要保持連續(xù)性，堅(jiān)定通過調(diào)控房?jī)r(jià)來嚴(yán)格防范系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)的決心，既要控制金融風(fēng)險(xiǎn)，又要預(yù)防房?jī)r(jià)過度波動(dòng)對(duì)人民生活的影響，不使房?jī)r(jià)成為人民之累。

（二）完善土地市場(chǎng)供應(yīng)，改革創(chuàng)新土地管理制度。一是界定農(nóng)用土地產(chǎn)權(quán)屬性，堅(jiān)守18億畝耕地紅線不支援的前提下，減少地方政府利用農(nóng)用土地尋租的空間；二是進(jìn)一步完善中央與地方對(duì)土地出讓金的分配方法，嚴(yán)禁地方政府單純以抬高土地出讓金形式追求財(cái)政收入最大化，對(duì)于部分地方政府為實(shí)現(xiàn)財(cái)政收入最大化不斷助抬土地出讓金的，則全部土地出讓金收繳中央、統(tǒng)一管理。對(duì)于土地出讓金畸高地塊，溢價(jià)率超過200%則實(shí)行政府限定房?jī)r(jià)；三是改革創(chuàng)新土地管理制度，對(duì)于已拍賣土地應(yīng)在規(guī)定期限內(nèi)開工建設(shè)，逾期則收歸國(guó)有，重新拍賣，并對(duì)涉事企業(yè)進(jìn)行處罰，比如一定期限內(nèi)不允許參加土地競(jìng)拍等。

（三）密切關(guān)注信貸風(fēng)險(xiǎn)，建立多元化房地產(chǎn)融資機(jī)制。目前，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道單一，以間接融資為主，銀行貸款占比較大，50%以上資金均來自于銀行貸款，債券融資、股權(quán)融資比例很少，自有資金比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于國(guó)家規(guī)定的30%的比例，加上個(gè)人買房按揭貸款，信貸風(fēng)險(xiǎn)比較明顯。因此，應(yīng)進(jìn)一步強(qiáng)化房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)管理，密切關(guān)注各類信貸風(fēng)險(xiǎn)，評(píng)估各類貸款的風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)和變動(dòng)走勢(shì)，嚴(yán)格進(jìn)行貸前審查、貸中管理、貸后追蹤制度；建立多元化的融資渠道，改變單一融資模式，可通過股票融資、資產(chǎn)證券化、債券融資、房地產(chǎn)金融衍生工具等多種方式，降低信貸風(fēng)險(xiǎn)。

（四）完善保障性住房制度，平衡住房供給模式。完善基本住房保障制度，加強(qiáng)保障性住房建設(shè)，實(shí)施房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，完善多渠道住房供應(yīng)體系，通過金融創(chuàng)新或結(jié)構(gòu)性減稅提高住房剛性需求群體的住房支付能力，而對(duì)于既不符合保障性住房申請(qǐng)條件，又沒有能力購(gòu)買商品房的“夾心層”，政府應(yīng)進(jìn)一步規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房的覆蓋范圍，并嚴(yán)厲打擊違規(guī)違法取得經(jīng)濟(jì)適用房和保障性住房的行為，使百姓真正的居有定所，安居樂業(yè)，以穩(wěn)定房?jī)r(jià)，使金融風(fēng)險(xiǎn)控制在可承受范圍之內(nèi)。

主要參考文獻(xiàn)：

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[3]陳雪楚，彭建剛，吳夢(mèng)吟.城市間房?jī)r(jià)相關(guān)性與系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)防范[J].上海金融，2012.8.