許峰

摘要：隨著城市建設(shè)的快速發(fā)展，住宅小區(qū)規(guī)模日益加大，對(duì)管理上的要求也越來越高。針對(duì)小區(qū)物業(yè)管理的計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)具有快捷、方便、覆蓋面廣等優(yōu)勢(shì)，是提高物業(yè)管理水平并獲得最大經(jīng)濟(jì)效益的重要技術(shù)。

關(guān)鍵詞：物業(yè)；網(wǎng)絡(luò)技術(shù)；計(jì)算機(jī)技術(shù)；物業(yè)化信息；智能小區(qū)

如何利用先進(jìn)的管理手段，提高物業(yè)管理水平，是當(dāng)今社會(huì)所面臨的重要課題。面對(duì)信息時(shí)代的挑戰(zhàn)，利用高科技手段來提高物業(yè)管理，無疑是一條行之有效的捷徑。在某種意義上，信息與科技在物業(yè)管理與現(xiàn)代化建設(shè)中彰顯出越來越重要的地位，物業(yè)管理方面的信息化與科學(xué)化，已成為決定現(xiàn)代化生活水平步入高臺(tái)階的重要標(biāo)志。

物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)化、科學(xué)化、規(guī)范化，已成為物業(yè)公司迫在眉睫的任務(wù)，通過提高日常物業(yè)管理工作中的科技含量，促進(jìn)當(dāng)前物業(yè)管理的現(xiàn)代化，使物業(yè)管理能夠適應(yīng)現(xiàn)代科技和現(xiàn)代建筑技術(shù)的發(fā)展潮流。因此，對(duì)于整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)來講，僅靠簡(jiǎn)單的單向、手工管理已經(jīng)不能適應(yīng)物業(yè)管理需求水平的提高，必須走規(guī)?；?、網(wǎng)絡(luò)化的計(jì)算機(jī)綜合管理道路。物業(yè)管理公司要實(shí)現(xiàn)對(duì)分散的下屬物業(yè)管理處進(jìn)行統(tǒng)一高效的管理，首先必須實(shí)現(xiàn)管理的網(wǎng)絡(luò)化和標(biāo)準(zhǔn)化，保證公司信息的上傳下達(dá)快速準(zhǔn)確、不失真，同時(shí)也可以實(shí)現(xiàn)物業(yè)公司與住戶間的“零距離溝通”，為物業(yè)公司實(shí)行個(gè)性化服務(wù)打好基礎(chǔ)。當(dāng)前，物業(yè)管理工作大多還應(yīng)用“傳統(tǒng)”的管理方式與方法，從而造成了許多的問題和不便，加之物業(yè)管理涉及的管理范圍較為廣泛、管理內(nèi)容繁雜、政策性易變動(dòng)等因素，導(dǎo)致日常工作需要耗費(fèi)大量的人力和物力，而采用現(xiàn)代化計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)管理手段，絕對(duì)是一種行之有效的解決辦法。

計(jì)算機(jī)是20世紀(jì)人類最偉大的發(fā)明，隨著科學(xué)技術(shù)的不斷提高，計(jì)算機(jī)技術(shù)日漸成熟，其強(qiáng)大的功能已深為人知。計(jì)算機(jī)已進(jìn)入人類社會(huì)的各個(gè)領(lǐng)域，并發(fā)揮著越來越重要的作用，人類正進(jìn)入信息時(shí)代，計(jì)算機(jī)和網(wǎng)絡(luò)的發(fā)展正在改變著人們的工作、生活、思維和學(xué)習(xí)方式。作為計(jì)算機(jī)應(yīng)用的一個(gè)方面，使用計(jì)算機(jī)對(duì)企業(yè)單位的物業(yè)信息進(jìn)行管理，具有手工管理所無法比擬的優(yōu)點(diǎn)，比如檢索迅速、查找方便、可靠性高、存儲(chǔ)量大、保密性好、壽命長(zhǎng)、成本低等。這些優(yōu)點(diǎn)能夠極大地提高工作的效率。

經(jīng)過100多年的發(fā)展，物業(yè)管理的管理模式逐漸成熟和完善。在物業(yè)管理管理水平方面英國(guó)、美國(guó)、加拿大、新加坡、香港等國(guó)家和地區(qū)都比較發(fā)達(dá)和成熟。由于我國(guó)的物業(yè)管理業(yè)起步比較晚，研究物業(yè)管理的理論，以及相應(yīng)的實(shí)踐操作需要不斷加強(qiáng)和完善。隨著改革開放的不斷深入，我國(guó)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)管理體制難以滿足市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展需要，同時(shí)也不能滿足房地產(chǎn)開發(fā)以及廣大住戶對(duì)生活、工作環(huán)境質(zhì)量的要求。新型的物業(yè)管理系統(tǒng)具有提高房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)效益，繁榮和完善房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要功能，也是經(jīng)濟(jì)體制改革，特別是房屋商品化、住房制度改革的客觀需要。

近年來，具備現(xiàn)代化的計(jì)算機(jī)控制技術(shù)與通信技術(shù)的智能化住宅小區(qū)在全國(guó)各地也不斷涌現(xiàn)。但是，許多智能化住宅小區(qū)在運(yùn)行方面都存在搭好了平臺(tái)卻沒有運(yùn)行在相應(yīng)的智能化軟件上的現(xiàn)象，或者說缺少相應(yīng)的現(xiàn)代化管理手段。在建設(shè)智能住宅小區(qū)的過程中，需要遵循管理是保障的原則，如果住宅小區(qū)智能化管理水平不完善或不健全，那么住宅小區(qū)智能化的功能效果就不可能充分發(fā)揮。智能化的真正內(nèi)涵是管理的科學(xué)性與高效性，對(duì)于智能小區(qū)來說，簡(jiǎn)單的硬件拼湊是缺少實(shí)際意義的。

使用計(jì)算機(jī)（網(wǎng)絡(luò)）可以節(jié)省大量的人力、物力和財(cái)力，并提高工作效率和服務(wù)質(zhì)量。我們可以利用計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)全方位的快速查詢，減少重復(fù)勞動(dòng)。物業(yè)管理中房產(chǎn)資料、業(yè)主資料、住戶資料以及文件檔案的數(shù)量龐大，手工整理、統(tǒng)計(jì)匯總工作量非常大，而且繁瑣，查詢某房產(chǎn)或業(yè)主資料往往需要較長(zhǎng)時(shí)間。而通過計(jì)算機(jī)輔助管理，可以隨時(shí)按業(yè)主名稱、房號(hào)、房類、朝向、面積等條件任意查詢，減少大量重復(fù)工作，提高工作效率。也可利用其完善工程及服務(wù)檔案，提高管理水平。物業(yè)管理除了涉及房產(chǎn)、業(yè)主和客戶管理之外，更需要提供工程設(shè)施維護(hù)、維修、裝修服務(wù)與管理。而計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)完整的工程檔案與服務(wù)檔案可以使管理人員隨時(shí)了解最新的情況，更可以規(guī)范維護(hù)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，幫助管理人員合理安排上門服務(wù)的時(shí)間。各項(xiàng)費(fèi)用自動(dòng)計(jì)算，減少人工差錯(cuò)與負(fù)擔(dān)。而計(jì)算機(jī)管理利用了計(jì)算機(jī)運(yùn)算速度快、準(zhǔn)確率高的特點(diǎn)，使得各項(xiàng)費(fèi)用的計(jì)算、統(tǒng)計(jì)、匯總工作，既簡(jiǎn)單、方便，又能輕松自如的控制各項(xiàng)費(fèi)用收繳，保證公司收益。管理費(fèi)用的收繳是管理公司能夠正常運(yùn)營(yíng)的保證，通過客戶自覺交費(fèi)和人工催收，往往效率較低，難以應(yīng)付自如。管理面積越大、戶數(shù)越多，財(cái)務(wù)收費(fèi)工作就越繁重，大量水電費(fèi)、管理費(fèi)及其他費(fèi)用的收費(fèi)，不但繁雜且容易出現(xiàn)差錯(cuò)。而用計(jì)算機(jī)管理收費(fèi)，靈活性、準(zhǔn)確性大大提高，客戶不但可以分項(xiàng)付款，還可以預(yù)付各項(xiàng)費(fèi)用，大大降低了財(cái)務(wù)收費(fèi)人員的勞動(dòng)強(qiáng)度和工作量。全面的統(tǒng)計(jì)分析，提供決策依據(jù)。在物業(yè)管理的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，計(jì)算機(jī)快速、自動(dòng)、強(qiáng)大的統(tǒng)計(jì)匯總功能和豐富的報(bào)表打印系統(tǒng)，使各項(xiàng)數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)匯總、分析表格一應(yīng)俱全，物業(yè)管理公司的領(lǐng)導(dǎo)可隨時(shí)查閱最新的詳細(xì)情況，以便快速、準(zhǔn)確地做出決策，提高物業(yè)管理公司的管理水平與競(jìng)爭(zhēng)力。

但計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)在物業(yè)管理中的應(yīng)用還沒有形成規(guī)模。這主要是由于以下原因引起的：信息系統(tǒng)不能直接產(chǎn)生效益，因此網(wǎng)絡(luò)對(duì)企業(yè)來說是錦上添花，可有可無。其實(shí)，這是粗放型經(jīng)濟(jì)模式下產(chǎn)生的誤區(qū)，他們不了解管理出效益的真諦，不了解管理與技術(shù)的內(nèi)在聯(lián)系。網(wǎng)絡(luò)雖然不能直接產(chǎn)生效益，但它可以產(chǎn)生間接的、無形的、長(zhǎng)久的經(jīng)濟(jì)效益。

目前，物業(yè)管理方面的數(shù)據(jù)庫基本沒有什么標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)定，完全是各單位根據(jù)自己的需要開發(fā)的一些小型應(yīng)用。但這些數(shù)據(jù)庫各自為政、互不兼容，如租金管理、基金管理、售房管理等，各部門的數(shù)據(jù)，尤其是基礎(chǔ)數(shù)據(jù)不共享或不能共享，這就造成了許多重復(fù)性工作，浪費(fèi)了時(shí)間和精力。物業(yè)管理有關(guān)費(fèi)用計(jì)算的難點(diǎn)不在于計(jì)算機(jī)軟件，而在于物業(yè)管理收費(fèi)數(shù)學(xué)力學(xué)模型的概念化和準(zhǔn)確界定。一般來說，數(shù)值計(jì)算的數(shù)學(xué)力學(xué)模型確定之后，根據(jù)確定性模型再去編制計(jì)算機(jī)程序都不是困難的事情，甚至許多數(shù)值計(jì)算問題根本用不著自己去編程序。隨著物業(yè)管理向集約化、專業(yè)化方向的發(fā)展，這種服務(wù)的計(jì)費(fèi)模型將是必須解決的一個(gè)問題。文檔資料管理是物業(yè)管理的重要內(nèi)容，歷來是各單位技術(shù)檔案管理的重點(diǎn)之一。一些重要物業(yè)的技術(shù)檔案還有保密性，有嚴(yán)格的管理規(guī)定。計(jì)算機(jī)技術(shù)的應(yīng)用使得傳統(tǒng)的檔案管理受到?jīng)_擊。物業(yè)管理的網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)應(yīng)用目前尚處在初級(jí)階段，在這一階段中，進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的優(yōu)化是必要的。利于網(wǎng)絡(luò)物理拓?fù)浣Y(jié)構(gòu)的優(yōu)化選擇，保證網(wǎng)絡(luò)的正常工作的開展，保證其信息業(yè)務(wù)的正常開展勢(shì)在必行。在網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)的應(yīng)用過程中，需要注重其復(fù)雜性，從而進(jìn)行投資及其運(yùn)營(yíng)維護(hù)成本的應(yīng)用，實(shí)現(xiàn)其建設(shè)環(huán)節(jié)及其維護(hù)環(huán)節(jié)的協(xié)調(diào)性，但是，這種方式的應(yīng)用，很可能會(huì)導(dǎo)致一定的資源浪費(fèi)，但是如果進(jìn)行簡(jiǎn)單的網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)的應(yīng)用，又難以滿足企業(yè)信息的工作需要，就需要進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化選擇，實(shí)現(xiàn)物業(yè)企業(yè)的建設(shè)及其運(yùn)營(yíng)的協(xié)調(diào)，實(shí)現(xiàn)其經(jīng)濟(jì)性及其可靠性的提升。

小結(jié)

在現(xiàn)代化物業(yè)管理中，利用計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)最大限度地解決了提高服務(wù)質(zhì)量與降低管理成本之間的矛盾。通過對(duì)網(wǎng)絡(luò)的組建及其管理措施的應(yīng)用，可以實(shí)現(xiàn)全網(wǎng)集中管理方案的應(yīng)用，從而有效地削減中間管理層，簡(jiǎn)化了費(fèi)用核算、文件傳遞等中間環(huán)節(jié)，大大降低管理成本。物業(yè)管理是一項(xiàng)系統(tǒng)的管理工作，隨著市場(chǎng)的變化，需要大的集團(tuán)公司來整合市場(chǎng)。并通過提早著手建立遠(yuǎn)程統(tǒng)一化管理的運(yùn)行機(jī)制，才有可能走在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的前列。然而就目前而言，計(jì)算機(jī)在物業(yè)管理工作中的應(yīng)用還不盡人意。其遠(yuǎn)不是真正意義上的信息管理系統(tǒng)，物業(yè)管理的網(wǎng)絡(luò)化尚需進(jìn)一步拓展。