錢(qián)寶山

摘 要：房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中占了很大比重，已經(jīng)成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)資金需求量龐大，這使得融資對(duì)房地產(chǎn)而言相當(dāng)重要，可以說(shuō)，房地產(chǎn)融資是房地產(chǎn)項(xiàng)目成功的基礎(chǔ)。文章從分析房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道以及融資現(xiàn)狀出發(fā)，闡述了我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資存在的主要問(wèn)題，進(jìn)而提出了相應(yīng)的解決對(duì)策。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 融資難 現(xiàn)狀分析 主要問(wèn)題 解決路徑

中圖分類(lèi)號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1004-4914（2016）11-282-02

一、房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀分析

（一）房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道概述

一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式有以下幾種：（1）自有資金。是指企業(yè)為進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所經(jīng)常持有，可以自行支配使用并毋須償還的那部分資金。同時(shí)根據(jù)規(guī)定，為防止財(cái)務(wù)杠桿率過(guò)大帶來(lái)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)項(xiàng)目中的自有資金比率必須大于20%。（2）股權(quán)融資。是指企業(yè)的股東愿意讓出部分企業(yè)所有權(quán)，通過(guò)企業(yè)增資的方式引進(jìn)新的股東的融資方式。（3）銀行貸款融資。銀行貸款融資是指證券公司通過(guò)向銀行借款以籌集所需的資金，是目前國(guó)內(nèi)企業(yè)籌集資金的重要渠道。（4）房地產(chǎn)信托。就是信托投資公司發(fā)揮專業(yè)理財(cái)優(yōu)勢(shì)通過(guò)實(shí)施信托計(jì)劃籌集資金，對(duì)房地產(chǎn)信托資金進(jìn)行處理和運(yùn)用。用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，為委托人獲取一定的收益。（5）債券融資。是指企業(yè)通過(guò)借錢(qián)的方式進(jìn)行融資，債權(quán)融資所獲得的資金，企業(yè)首先要承擔(dān)資金的利息另外，在借款到期后，要向債權(quán)人償還資金的本金。（6）民間中介融資。融資中介開(kāi)展業(yè)務(wù)的形式主要是作為資金的中介，用各種來(lái)源的資金和自有資金用于民間借貸，承擔(dān)一定的放貸風(fēng)險(xiǎn)，并收取利息，也就是俗稱的高利貸。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀

我國(guó)經(jīng)濟(jì)自改革開(kāi)放以來(lái)發(fā)展迅速，目前已在世界經(jīng)濟(jì)大國(guó)中排名第二，僅次于美國(guó)。房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中占了很大比重，已經(jīng)成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)資金需求量龐大，這使得融資對(duì)房地產(chǎn)而言相當(dāng)重要，可以說(shuō)，房地產(chǎn)融資是房地產(chǎn)項(xiàng)目成功的基礎(chǔ)。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資呈現(xiàn)出如下特點(diǎn)：

1.自籌資金穩(wěn)定增長(zhǎng)。

通過(guò)表1可以看出，2009年房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)自籌方式獲得資金總額為17949.12億元，2010年自籌資金總額為26637.21億元，2011年自籌資金總額為35004.57億元。2010年自籌資金總額比2009年增長(zhǎng)了48.40%；2011年該值比2010年增長(zhǎng)了31.41%，自籌資金環(huán)比增長(zhǎng)速度放緩。依據(jù)表中數(shù)據(jù)計(jì)算可知，2011年自籌資金占了資金來(lái)源總額的41%，2010年利用外資占了資金來(lái)源總額的37%，2009年該值占資金來(lái)源總額的31%，連續(xù)3年自籌資金占資金來(lái)源總額的比例在不斷上升，但不會(huì)上升太快。可見(jiàn)，自籌資金處于相對(duì)穩(wěn)定的增長(zhǎng)狀態(tài)。

2.民間融資成房地產(chǎn)融資新渠道。在一系列宏觀緊縮政策接連出臺(tái)的大背景下，近期我國(guó)民間資本借貸異常活躍。它們借助信托、典當(dāng)、私募基金、貸款中介等各種金融形式，成為銀行收緊短期貸款之后的新的資金來(lái)源。據(jù)中央財(cái)經(jīng)大學(xué)課題組估算，2003年全國(guó)民間借貸總規(guī)模即達(dá)到7405億一8164億元。至2011年，民間借貸規(guī)模持續(xù)擴(kuò)張。有機(jī)構(gòu)的研究報(bào)告認(rèn)為，中國(guó)民間借貸市場(chǎng)總規(guī)模超過(guò)4萬(wàn)億元，約為銀行表內(nèi)貸款規(guī)模的10%一20%。因此，民間資本的興起，給正處在宏觀調(diào)控下的我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)提供了新的融資渠道。當(dāng)然，也清楚地看到，目前我國(guó)民間資本進(jìn)入信貸市場(chǎng)的渠道還不暢通，有些民間資本的運(yùn)作還不規(guī)范，民間資本成本還比較高（一般為10%以上），民間融資仍然無(wú)法滿足我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的對(duì)資金的需求。

3.房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)及債券融資難度大。房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)債券融資作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商直接融資手段是籌集資金的重要渠道。房地產(chǎn)債券融資與股票融資相比有很高的安全性，其資金回收速度快、流動(dòng)性強(qiáng)，所以國(guó)外大多數(shù)企業(yè)都更偏向于債券融資，債券融資的金額能夠超過(guò)4到11倍量的股權(quán)融資。但在中國(guó)的房地產(chǎn)債券發(fā)展仍處于起步階段，債券融資總額遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于股權(quán)融資的金額。目前，中國(guó)的真正的房地產(chǎn)債券發(fā)行的規(guī)模是非常小的，債券市場(chǎng)是不完善的，債券發(fā)行程序不標(biāo)準(zhǔn)，債券評(píng)級(jí)的準(zhǔn)確性、可信性有問(wèn)題，這影響了企業(yè)通過(guò)債券融資的資金比例大小。

二、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資存在的主要問(wèn)題

（一）房地產(chǎn)企業(yè)自有資金嚴(yán)重不足

目前，絕大數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)條件不完整，房地產(chǎn)企業(yè)自有資金嚴(yán)重不足，這些房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金一般占總投資的19%，甚至更少。若開(kāi)發(fā)商的自有資金嚴(yán)重不足，將會(huì)導(dǎo)致貸款難度加大，從而使項(xiàng)目停滯。

自有資金受企業(yè)自身盈利影響很大，自有資金的大小取決于企業(yè)的盈利能力并與之成正比。房地產(chǎn)投資本身就存在很大的風(fēng)險(xiǎn)，所以投資者很少會(huì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)投人很大的資本，導(dǎo)致了自有資金難籌集。自有資金籌集不了，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言就會(huì)受到很多阻礙，一些很有投資潛力并且有很大把握成功的項(xiàng)目，但因?yàn)樽杂匈Y金不足，貸款困難，而胎死腹中。換言之，開(kāi)發(fā)商就好比“巧婦難為無(wú)米之炊”，空有一身技能卻不能施展。

因此，必須想出能解決自有資金問(wèn)題的辦法，比如使投資者相信該項(xiàng)目能成功、盈利能力強(qiáng)、值得投資、這需要企業(yè)具備很專業(yè)的技術(shù)人員，很有經(jīng)驗(yàn)的銷(xiāo)售人員和策劃員，人力方面要求要高，并且能遇到好的項(xiàng)目并進(jìn)行成功的策劃，這樣才能吸引別人來(lái)投資該項(xiàng)目，從而籌集到更多的自有資金。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)不合理，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)集中

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源一般有：自籌資金、開(kāi)發(fā)貸款和其他資金等，最大的是自籌資金和其他資金。自籌資金一般是開(kāi)發(fā)商的資本金，其他資金則是房地產(chǎn)預(yù)售回款，以及很大一部分的建筑施工企業(yè)的工程墊款。從這些資金來(lái)源分析來(lái)看，開(kāi)發(fā)資金無(wú)疑屬于銀行流動(dòng)資金貸款，其他資金中的建筑施工企業(yè)墊款，實(shí)際上也大多來(lái)自于銀行對(duì)施工企業(yè)的流動(dòng)資金貸款，而商品房預(yù)售回款中接近60%仍然是銀行給購(gòu)房人的按揭貸款或公積金購(gòu)房貸款。由此可見(jiàn)，銀行信貸在房地產(chǎn)企業(yè)融資中起著支柱性的作用。這樣的融資結(jié)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)是非常不利的。一旦銀根緊縮，銀行信貸開(kāi)始收緊，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的融資鏈條就會(huì)出現(xiàn)斷裂，面臨破產(chǎn)的危險(xiǎn)。

（三）房地產(chǎn)金融創(chuàng)新工具有限

和發(fā)達(dá)國(guó)家對(duì)比，中國(guó)的房地產(chǎn)金融創(chuàng)新工具基本都是一些傳統(tǒng)的工具如銀行貸款、自有資金、預(yù)收款，這顯示出中國(guó)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新工具薄弱。這種情況在很大程度上影響了中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的防范風(fēng)險(xiǎn)能力及金融服務(wù)水平，使中國(guó)的房地產(chǎn)金融業(yè)與發(fā)達(dá)國(guó)家的差距進(jìn)一步擴(kuò)大。因此，它的創(chuàng)新是必要的。根據(jù)中國(guó)的國(guó)家條件和房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的運(yùn)作，要快速高效地發(fā)展真正的房地產(chǎn)金融創(chuàng)新工具；不斷完善房地產(chǎn)相關(guān)法律制度，施行更加寬松的融資政策，從發(fā)達(dá)國(guó)家的融資渠道中挑選適合我國(guó)發(fā)展的融資渠道，并總結(jié)研究出中國(guó)的房地產(chǎn)金融創(chuàng)新工具，發(fā)明出品種多樣化有針對(duì)性的的融資渠道，為中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展和建設(shè)提供更多的選擇空間。

三、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資難問(wèn)題的解決路徑

（一）建立健全房地產(chǎn)金融市場(chǎng)體系

建立健全房地產(chǎn)金融市場(chǎng)體系，首先要建立一個(gè)不同的市場(chǎng)功能以圍繞房地產(chǎn)企業(yè)融資的金融體系。同時(shí)，要建立健全市場(chǎng)體系來(lái)提高房地產(chǎn)企業(yè)的金融資產(chǎn)流動(dòng)性。房地產(chǎn)企業(yè)建立資產(chǎn)流通的市場(chǎng)體系是非常重要的，因?yàn)榱鲃?dòng)性決定著房地產(chǎn)企業(yè)資金的變現(xiàn)能力和流通能力。建立流通的市場(chǎng)體系需要現(xiàn)代金融工具去實(shí)現(xiàn)，資產(chǎn)證券化和共同基金以及資產(chǎn)指數(shù)化等工具可以使房地產(chǎn)金融資產(chǎn)在二級(jí)市場(chǎng)上更容易交易和流動(dòng)，信用風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)可以大大分散，不再集中于信貸機(jī)構(gòu)。同樣地，也需要建立更加專業(yè)化的市場(chǎng)體系來(lái)完善我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)體系。專業(yè)化的市場(chǎng)體系有房地產(chǎn)資金管理協(xié)會(huì)、房地產(chǎn)貸款專業(yè)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu)等。

（二）實(shí)施多元化融資策略

房地產(chǎn)融資渠道多元化具有重要的意義，它不僅能降低房地產(chǎn)融資中的融資渠道單一的金融風(fēng)險(xiǎn)，而且有利于資本市場(chǎng)金融工具和金融品種的創(chuàng)新。因此，在銀行信貸為主和完善銀行信貸體系的前提下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極促進(jìn)融資渠道的發(fā)展，使房地產(chǎn)融資渠道多元化。如建立和健全我國(guó)信用評(píng)估體系，提高信用評(píng)估的可信性和有效性；完善證券市場(chǎng)體系，使股票融資和債券融資等直接融資渠道成為房地產(chǎn)融資的主渠道；積極發(fā)展房地產(chǎn)信托基金，完善信托行業(yè)的法律體系，充分利用信托基金的理財(cái)優(yōu)勢(shì)等。再如，中小房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目以合作或合資形式實(shí)行聯(lián)合開(kāi)發(fā)融資模式，風(fēng)險(xiǎn)互擔(dān)，收益共享。

（三）建立和完善房地產(chǎn)金融市場(chǎng)中融資中介機(jī)構(gòu)

雖然由于政府出于對(duì)房地產(chǎn)泡沫的擔(dān)憂，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資中占很大比重的銀行直接貸款和個(gè)人按揭貸款受到了嚴(yán)格的限制，銀行信貸融資這一重要途徑被阻斷，但是另一方面，由于我國(guó)民間資本規(guī)模隨著改革開(kāi)放的不斷深入推進(jìn)而有了較大的提高。富余的資金如何合理規(guī)范地進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)也成為一個(gè)重要的社會(huì)問(wèn)題。如何突破房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)有融資困局，既疏通進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)的資金渠道，又不增加房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)呢？這就要求我國(guó)建設(shè)一個(gè)完整高效的房地產(chǎn)金融中介體系，解決資金利用的信息不對(duì)稱問(wèn)題。首先，建立一支高素質(zhì)的專業(yè)中介人才隊(duì)伍是關(guān)鍵。他們需要掌握專業(yè)的理論和實(shí)務(wù)知識(shí)，熟悉我國(guó)市場(chǎng)的政策環(huán)境，能夠根據(jù)本土市場(chǎng)特點(diǎn)較準(zhǔn)確地估計(jì)具體項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)并擁有更廣泛的信息來(lái)源。其次，良好的運(yùn)作模式是基礎(chǔ)。中介的本質(zhì)即資金供給者和需求者之間的橋梁，其利潤(rùn)也主要來(lái)自所促成交易的傭金。因此，對(duì)于中介來(lái)說(shuō)，最重要的資源是客戶，必須建立以客戶為中心的高效運(yùn)行模式。最后，要有完善的管理制度。一是針對(duì)不同層次的員工制定不同的培訓(xùn)計(jì)劃，不斷提高員工的判斷力和觀察力。二是部門(mén)設(shè)計(jì)既要專業(yè)又要能使不同部門(mén)保持良好的溝通。市場(chǎng)研究的部門(mén)、負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)分析和估值的部門(mén)以及主管發(fā)展客戶的部門(mén)等不同業(yè)務(wù)部門(mén)的業(yè)務(wù)質(zhì)量，不僅取決于各部門(mén)的獨(dú)立工作效率，也取決于部門(mén)間的合作程度。

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（作者單位：浙江省象山縣地產(chǎn)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)總公司 浙江象山 315700）

（責(zé)編：李雪）