鄒玲莉

摘要：基于“營改增”之后某些企業(yè)稅負(fù)不降反升的現(xiàn)象及擔(dān)憂，房地產(chǎn)業(yè)又作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，本文分析了房地產(chǎn)企業(yè)“營改增”前后稅負(fù)的變化及影響，認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)在“營改增”之后稅負(fù)下降具有很大可能性的結(jié)論。同時為實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)“營改增”之后稅負(fù)降低提出對策建議。

關(guān)鍵詞：營改增；房地產(chǎn)企業(yè)；稅負(fù)影響

中圖分類號：F812.42 文獻(xiàn)識別碼：A 文章編號：1001-828X（2016）025-000-01

一、引言

營業(yè)稅改征增值稅，簡稱“營改增”，是指以前繳納營業(yè)稅的應(yīng)稅項目改成繳納增值稅。由于增值稅只對產(chǎn)品或服務(wù)的增值部分征稅，“營改增”之后預(yù)期可以有效避免重復(fù)征稅的問題，以達(dá)到減輕企業(yè)稅負(fù)，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級、優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的積極作用。“營改增”自2012年1月1日在上海開始試點，到2016年5月1日開始在全國范圍內(nèi)推行。2016年5月1日起，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)和生活服務(wù)業(yè)等全部由繳納營業(yè)稅改為繳納增值稅。而房地產(chǎn)業(yè)作為我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，“營改增”又旨在減輕企業(yè)負(fù)稅，那么“營改增”到底會如何影響房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)問題呢？到底是達(dá)到預(yù)期的稅負(fù)減輕呢，還是如許多學(xué)者所擔(dān)憂的稅負(fù)不降反升呢？

二、“營改增”全覆蓋后對房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)的影響分析

由于房地產(chǎn)企業(yè)一般納稅人的普遍性及其在房地產(chǎn)業(yè)中占據(jù)著重要的位置，因此本文只分析了房地產(chǎn)企業(yè)中的一般納稅人。同時，本文只分析房地產(chǎn)新項目，不含簡易計稅的老項目。本文的分析基于兩個假設(shè)條件，一是營改增前后房地產(chǎn)企業(yè)的含稅收入總額和含稅成本總額保持不變；二是營改增后房地產(chǎn)企業(yè)所有可抵扣進(jìn)項稅額對應(yīng)的成本都可作為開發(fā)成本在土地增值稅前加計扣除。

1.“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)交增值稅的計算

一般納稅人如有符合規(guī)定的特定項目，可選擇適用簡易計稅方法，也就是說通常情況下一般納稅人采用一般計稅辦法，房地產(chǎn)企業(yè)一般計稅辦法下適用稅率11%。房地產(chǎn)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項目（簡易計稅的老項目除外）的計稅銷售額為全部價款和價外費用扣除受讓土地時向政府部門支付的土地款后的余額。由于這里面是含稅的，因此我們在計算銷項稅額時要先將其換算成不含稅銷售額，再乘以稅率11%。

例如，A房地產(chǎn)公司房地產(chǎn)當(dāng)期銷售價款i萬元，受讓土地向政府部門支付的土地款占當(dāng)期銷售價款的十分之四，開發(fā)成本中可以取得的進(jìn)項稅額占售房收入的比例（以下簡稱進(jìn)項收入比）為3%。則銷項稅額的計算為（i-0.4i）/（1+11%）×11%，得到5.95%i萬元?！盃I改增”之前，當(dāng)期營業(yè)稅額為5%i?！盃I改增”之后，用銷項稅額減去進(jìn)項稅額，得到應(yīng)納增值稅額2.95%i萬元。若進(jìn)項收入比低至1%，應(yīng)納增值稅額4.95%i萬元，仍然低于營業(yè)稅額。也就是說，改成增值稅后，進(jìn)項稅額可以抵扣，在不考慮其他稅費的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)所負(fù)擔(dān)的稅負(fù)減少了。

2.“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的影響分析

土地增值稅是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，減除法定扣除項目金額后的增值額作為計稅依據(jù)，并按照四級超率累進(jìn)稅率進(jìn)行征收。“營改增”之后土地增值稅的計算會有兩處變化，一是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的應(yīng)稅收入為不含增值稅收入，因此在計算轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入時要將含稅收入換算為不含稅收入；二是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)可扣除的相關(guān)稅費，在“營改增”之前由營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費附加構(gòu)成，而“營改增”之后不再有營業(yè)稅，而法定扣除項目中其他項目均無變化，因此導(dǎo)致了法定扣除項目金額減少，預(yù)估應(yīng)納土地增值稅稅額會減少。

3.“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)企業(yè)所得稅的影響分析

企業(yè)所得稅是對我國內(nèi)資企業(yè)和經(jīng)營單位的生產(chǎn)經(jīng)營所得和其他所得征收的一種稅。房地產(chǎn)企業(yè)同樣要繳納所得稅。在其他條件不變的情況下，換算成不含稅收入后，主營業(yè)務(wù)收入減少，主營業(yè)務(wù)成本由于有進(jìn)項稅抵扣也減少，營業(yè)稅金及附加減少。當(dāng)收入減少幅度小于成本減少幅度，營業(yè)利潤增大，進(jìn)而導(dǎo)致企業(yè)所得稅略微上升；當(dāng)收入減少幅度與成本減少幅度一致，企業(yè)所得稅略保持不變；當(dāng)收入減少幅度大于成本減少幅度，營業(yè)利潤減少，進(jìn)而導(dǎo)致企業(yè)所得稅略微下降。

總的來看，房地產(chǎn)企業(yè)在“營改增”之后應(yīng)納增值稅額低于營業(yè)稅，應(yīng)交土地增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費附加都比之前下降，應(yīng)交企業(yè)所得稅可能略有上升，但主要稅種稅負(fù)總額會比“營改增”之前下降。因此本文認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)在“營改增”之后稅負(fù)下降有很大的可能性。

三、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對“營改增”的策略建議

面對“營改增”帶來的機(jī)遇和挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極應(yīng)對、未雨綢繆。

1.加強進(jìn)項稅額抵扣環(huán)節(jié)的管理

“營改增”之后增值稅稅額的高低，直接取決于企業(yè)能夠取得多少增值稅專用發(fā)票進(jìn)行抵扣。因此，對于增值稅發(fā)票的管理筆者有如下建議：一，盡量選擇具有增值稅納稅資格的合作商；二，指派專人負(fù)責(zé)增值稅發(fā)票的認(rèn)證管理工作；三，盡量減少交易程序，最好與增值稅一般納稅人直接進(jìn)行交易以盡快取得增值稅專用發(fā)票。

2.樹立稅務(wù)籌劃意識，增強內(nèi)部控制

不僅僅是財務(wù)人員，銷售人員、管理人員，只要的企業(yè)的員工都應(yīng)該樹立稅務(wù)籌劃意識和節(jié)約意識。在日常工作中，在每一個經(jīng)營環(huán)節(jié)都應(yīng)該做到稅務(wù)籌劃。尤其是對財務(wù)人員、企業(yè)管理人員、材料采購人員和預(yù)決算人員，要進(jìn)行有關(guān)增值稅專業(yè)知識的宣講，增強員工對增值稅基本原理、稅率、納稅環(huán)節(jié)和納稅要求的認(rèn)識，培養(yǎng)在采購材料、分包環(huán)節(jié)索要專用發(fā)票的意識，并確保能夠進(jìn)行熟練操作和運用。同時，可以增加機(jī)器設(shè)備的購入，勞務(wù)用工可以采用外包等形式，以取得更多的增值稅進(jìn)項抵扣。

3.建立健全內(nèi)部財務(wù)制度，規(guī)范經(jīng)營行為

隨著“營改增”的全面覆蓋，給各行各業(yè)的經(jīng)營管理提出了更高的要求。房地產(chǎn)企業(yè)由于其上游企業(yè)主要以建筑企業(yè)為主，而建筑企業(yè)的上游企業(yè)小、散、亂，沙石料、土石方等材料往往很難取得增值稅發(fā)票，因此房地產(chǎn)企業(yè)必須提升自身經(jīng)營管理水平，規(guī)范經(jīng)營行為。對于通過掛靠、外包、分包、轉(zhuǎn)包以及聯(lián)營項目等經(jīng)營方式的合作商，要有效篩選和取舍，并做到實時監(jiān)督。同時，將內(nèi)部控制貫穿經(jīng)營管理的每一環(huán)節(jié)，做到時時內(nèi)控，事事內(nèi)控，并建立健全內(nèi)部財務(wù)制度，明確職責(zé)分工，及時發(fā)現(xiàn)問題解決問題，以適應(yīng)“營改增”全覆蓋后的新形勢。

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