周鵬

摘 要：房地產(chǎn)關(guān)系到國(guó)家的經(jīng)濟(jì)命脈，和人居住的環(huán)境。而當(dāng)今人民的生活水平的提高，和國(guó)家經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，從而使房地產(chǎn)事業(yè)迅速發(fā)展。從而出現(xiàn)了商品房過(guò)多，很多空房現(xiàn)象。解決商品房空置是當(dāng)前社會(huì)的一項(xiàng)重要工作。通過(guò)經(jīng)濟(jì)學(xué)理論和市場(chǎng)調(diào)查知識(shí)，從內(nèi)部因素房地產(chǎn)住宅投資不合理和外部因素市場(chǎng)有效需求不足的分析導(dǎo)致商品房空置的原因。然后提出了如何解決商品房空置的解決對(duì)策。

關(guān)鍵詞：空置房;成因;對(duì)策;反思

中圖分類號(hào)： F293.2 ? ? ? ? ? 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A ? ? ? ? ? ?文章編號(hào)： 1673-1069（2016）33-93-2

0 ?引言

商品房，是一個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)命脈，是所有房地產(chǎn)和老百姓關(guān)心的問(wèn)題。商品房問(wèn)題的出現(xiàn)會(huì)影響經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。經(jīng)的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，一線城市比二線城市的空置更為嚴(yán)重。其中，商品住宅空置占據(jù)主要比例。在國(guó)家強(qiáng)制有力的措施之下，使商品房的空置比例有所下降。根據(jù)調(diào)查的數(shù)據(jù)不難發(fā)現(xiàn)，商品房下降幅度很大，但空置辦公用房卻上升很多。而眾多的空置房造成的后果是資金的積壓，按照商品房每平方的銷售單價(jià)計(jì)算，全國(guó)至少積壓了龐大的資金，所帶來(lái)的后果是國(guó)家的資金和資源的浪費(fèi)。其中，一線城市的商品房空置問(wèn)題比較嚴(yán)重。雖然國(guó)家采取了積極的措施去解決空置現(xiàn)象，出現(xiàn)了商品房銷售業(yè)績(jī)上升，但是對(duì)于商品房的空置問(wèn)題仍是杯水車薪。其造成了房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)困難，房地產(chǎn)行業(yè)不景氣，阻礙了國(guó)家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

1 ?空置房原因分析

商品房空置現(xiàn)象的存在，是符合一定的市場(chǎng)規(guī)律，是必然發(fā)生的。任何事物的存在都有一定的合理性。不會(huì)出現(xiàn)絕對(duì)的空置。雖然如此，任何事物都需要把握一個(gè)度。如果不在這個(gè)合理的范圍內(nèi)，就會(huì)引發(fā)一系列的問(wèn)題，造成一定的后果，將會(huì)嚴(yán)重影響房地產(chǎn)健康有序地發(fā)展。

1.1 商品房空置形成的內(nèi)部因素

開(kāi)發(fā)商為了所謂的暴利，在對(duì)市場(chǎng)需求認(rèn)識(shí)不足的情況下，只單單看到政府出臺(tái)的一些政策，就盲目投資建設(shè)商品住宅。并且開(kāi)發(fā)建設(shè)的都是一些價(jià)格昂貴的房型，這只會(huì)讓很多想買房的普通家庭望而卻步。雖說(shuō)隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，中國(guó)的富豪也越來(lái)越多。但是在中國(guó)，終究還是普通家庭的占主要比例。所以有能力購(gòu)買那種昂貴房型的只是極少數(shù)人，從而大量的商品房就空置了。市場(chǎng)上真正缺少的就是，適合普通大眾的消費(fèi)房型，如可出租的老年公寓、大學(xué)生公寓和流動(dòng)人口公寓等，但卻是未受到國(guó)家和開(kāi)發(fā)商的重視。如果開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)建設(shè)的不是那些昂貴的房型而是這些適合普通大眾的房型，我想也就不會(huì)出現(xiàn)很多商品房空置的問(wèn)題了。

1.2 商品房空置形成的外部因素

所謂的市場(chǎng)有效需求不足，指的是真正有需求想買房子的普通家庭卻苦于沒(méi)錢可花，而收入水平較高的家庭已經(jīng)解決住房問(wèn)題不需要買房。簡(jiǎn)單地說(shuō)，想買房的買不起房，有錢的卻不想買房。隨著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的大力發(fā)展，商品房的價(jià)格也是呈一個(gè)快速上升的趨勢(shì)。與我國(guó)城鎮(zhèn)居民收入形成鮮明對(duì)比，我國(guó)的進(jìn)入收入上升幅度較小，從而以至于較低的居民收入無(wú)法購(gòu)買價(jià)格過(guò)高的商品房，也就制約了我國(guó)廣大居民對(duì)商品房的有效消費(fèi)需求的增長(zhǎng)。在北京，這樣的問(wèn)題表現(xiàn)得尤為明顯。

在我看來(lái)，真正有需求購(gòu)買商品房的就是那些普通家庭的無(wú)房戶和住房困難戶，因?yàn)楦呤杖爰彝ヒ呀?jīng)不需要買房。所以，解決市場(chǎng)的有效需求不足問(wèn)題，可以考慮從這些普通家庭中的無(wú)房戶和住房戶入手。可以開(kāi)發(fā)一些適合這些普通家庭的商品住房，又或者是適當(dāng)降低房?jī)r(jià)、提高居民收入等措施。

2 ?解決我國(guó)空置房對(duì)策

2.1 政府加大宏觀調(diào)控能力

2.1.1 ?降低房?jī)r(jià)、提高居民的購(gòu)買力

各地房?jī)r(jià)很高，其原因是土地寸土寸金，和國(guó)家收取高額的稅費(fèi)，是形成房?jī)r(jià)很高的主要原因。而稅費(fèi)在房地產(chǎn)中占據(jù)很大的成分，是因?yàn)椴缓侠淼氖召M(fèi)和攤派。雖然北京取消了很多關(guān)于這些的費(fèi)用，但取消的稅費(fèi)比例卻很少，對(duì)降低房地產(chǎn)的價(jià)格沒(méi)有起到任何作用。房?jī)r(jià)的高造成了居民望而卻步，和超高的房?jī)r(jià)并沒(méi)有給房地產(chǎn)投資者帶來(lái)任何的效益，反而造成了大量的商品房空置，資金很難回籠。

如果只是單純地靠國(guó)家的政策控制，并不能有效地控制商品房的空置問(wèn)題。還會(huì)損害市場(chǎng)的供求關(guān)系，應(yīng)該讓市場(chǎng)自動(dòng)調(diào)節(jié)。如何解決商品房空置現(xiàn)象，一方面應(yīng)該規(guī)范市場(chǎng)價(jià)格、收取合理的稅費(fèi)。再一方面，政府應(yīng)該采取強(qiáng)制有力的措施提高居民的購(gòu)買能力和打擊“炒房”現(xiàn)象。

2.1.2 ?加快建設(shè)安居工程和經(jīng)濟(jì)適用房

因政府取消了福利分房，即使有工作單位的人不再享受單位提供的住房條件。因此，政府應(yīng)該完善社會(huì)保障體系，解決中低收入家庭的問(wèn)題。

加快建設(shè)安居工程和經(jīng)濟(jì)適用房，應(yīng)該是國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展的方向。經(jīng)濟(jì)適用房代替了商品房，會(huì)對(duì)商品房起到一定影響。但它卻很好地完善了房地產(chǎn)的結(jié)構(gòu)，因此把握一個(gè)尺度。北京響應(yīng)國(guó)家號(hào)召，建設(shè)了大批量的經(jīng)濟(jì)適用房，完善了房地產(chǎn)的結(jié)構(gòu)。但其所占的整個(gè)房地產(chǎn)總量很小。

2.1.3 ?建立房地產(chǎn)交易中心，搞活二、三級(jí)市場(chǎng)

政府對(duì)搞活二、三級(jí)市場(chǎng)做了很多的工作，但收效甚微。一方面，消費(fèi)者認(rèn)為二、三級(jí)市場(chǎng)不如一級(jí)市場(chǎng)，存在嚴(yán)重的片面認(rèn)識(shí);另一方面，限制過(guò)多，使購(gòu)買買賣過(guò)程中很煩瑣，以至于真正購(gòu)買者很少。部分城市在這方面有很大的改善，但與全國(guó)總量相比差距很大。所以，二、三級(jí)市場(chǎng)是重點(diǎn)發(fā)展方向，具有很大的上升空間。政府應(yīng)該鼓勵(lì)居民以舊房換新房，搞活二、三級(jí)市場(chǎng)，必然會(huì)帶動(dòng)整個(gè)房地產(chǎn)健康有序地發(fā)展。

2.2 開(kāi)發(fā)商應(yīng)提高自身素質(zhì)，準(zhǔn)確把握市場(chǎng)

2.2.1 ?提高開(kāi)發(fā)商自身素質(zhì)

從購(gòu)房現(xiàn)象看開(kāi)發(fā)商的自身素質(zhì)，已成為一個(gè)購(gòu)房者首先考慮的因素。從一線城市的近幾年的發(fā)展看，房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量眾多。但其整體素質(zhì)很差，規(guī)模小，成立公司時(shí)間短。一些為了賺取利益，根本不具有成立房地產(chǎn)公司的資質(zhì)。也在濫竽充數(shù)，進(jìn)行房屋買賣。結(jié)果造成房子的安全、價(jià)格、質(zhì)量和房屋的配套設(shè)施等，與購(gòu)房者所預(yù)計(jì)的相差甚遠(yuǎn)，以至于出現(xiàn)房屋坍塌現(xiàn)象，造成了生命財(cái)產(chǎn)損失，這是極不負(fù)責(zé)任的思想。針對(duì)這種現(xiàn)象，有關(guān)部門應(yīng)該采取相應(yīng)措施，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格的管理，應(yīng)該去根據(jù)是否該企業(yè)具有相應(yīng)的條件去調(diào)查核實(shí)，才允許開(kāi)辦公司。另一方面，企業(yè)自身應(yīng)該進(jìn)行內(nèi)部整頓，形成相應(yīng)的規(guī)模，降低成本、提高質(zhì)量，滿足消費(fèi)者的愿望，形成品牌。不要為了眼前利益而置消費(fèi)者生命財(cái)產(chǎn)不顧，這是極對(duì)房地產(chǎn)健康發(fā)展的阻礙。

2.2.2 ?認(rèn)清形勢(shì)，準(zhǔn)確把握市場(chǎng)

目前的形式是，商品房積壓過(guò)多，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)積極主動(dòng)地降低房?jī)r(jià)，以盤活自己。在國(guó)家和銀行的支持下，應(yīng)該盡快將空置房賣出。如長(zhǎng)時(shí)間的積壓，則會(huì)造成房屋的戶型、設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)、居住環(huán)境、以及里面的配套設(shè)施過(guò)時(shí)，達(dá)不到購(gòu)買者的要求。最終造成資金無(wú)法回籠，銀行收不回錢。大部分開(kāi)發(fā)商隨波逐流，盲目跟風(fēng)，沒(méi)有認(rèn)清市場(chǎng)形勢(shì)，也沒(méi)有調(diào)查近幾年來(lái)的市場(chǎng)情況，居民所需要的房屋的預(yù)測(cè)和分析。必然會(huì)造成房地產(chǎn)暫時(shí)的繁榮和過(guò)熱。而后市場(chǎng)將會(huì)消停，繼而就會(huì)造成大批量的商品房空置，商品房空置無(wú)人購(gòu)買。

2.3 國(guó)家采取緩建征稅對(duì)策，降低人們購(gòu)買欲望使房?jī)r(jià)降低

根據(jù)有關(guān)新聞得知，北京地稅出臺(tái)相關(guān)規(guī)定，從現(xiàn)在起至今年年底，對(duì)企業(yè)銷售1998年6月30日以前建成尚未出售的商品住房、商業(yè)用房或?qū)懽謽侨〉玫氖杖朊庹鳡I(yíng)業(yè)稅，消費(fèi)者購(gòu)買這些房屋可享受免征契稅的優(yōu)惠。而從2003年1月1日起，對(duì)銷售積壓空置商品住房、商業(yè)用房或?qū)懽謽菍⒄魇諣I(yíng)業(yè)稅，消費(fèi)者購(gòu)買后則征收契稅。同時(shí)，來(lái)自市計(jì)委的消息表明，根據(jù)全市明年的商品房投資計(jì)劃安排，明年在商品房空置集中的區(qū)域，原則上將不再安排新的開(kāi)工建設(shè)項(xiàng)目。所以，國(guó)家有效地宏觀調(diào)控，最終必將解決商品房空置問(wèn)題。

3 ?我國(guó)商品房空置的反思

由于種種原因，我國(guó)現(xiàn)階段存在著大量的住宅商品房空置。但是在未來(lái)我相信政府會(huì)采取有效的措施去解決商品房空置問(wèn)題，為那些普通家庭的無(wú)房戶和買房困難戶出臺(tái)一些相關(guān)政策，可以提高他們的收入或者降低房?jī)r(jià)，去促使他們購(gòu)房，從而市場(chǎng)對(duì)商品房的有效需求增加，減少商品房的空置;同時(shí)開(kāi)發(fā)商也不會(huì)盲目建設(shè)那些昂貴的房型，而是開(kāi)發(fā)建設(shè)一些適銷的普通房型，這也是促進(jìn)有需求的普通家庭去購(gòu)房，甚至還會(huì)出現(xiàn)供不應(yīng)求的現(xiàn)象，到這時(shí)候也就不會(huì)有什么商品房空置的問(wèn)題了，而是開(kāi)發(fā)商該考慮商品房不夠的問(wèn)題。這樣不僅解決了商品房空置問(wèn)題，也促進(jìn)我國(guó)建筑業(yè)經(jīng)濟(jì)健康良好的發(fā)展。

參 考 文 獻(xiàn)

[1] D·格林沃爾德.現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)詞典[J].月刊，2012（4）：3-5.

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[3] 藺濤，戚少成.我國(guó)適度商品房空置率的判斷與分析[P].統(tǒng)計(jì)研究，2014，19（4）：30-33.