董娟　梁偉森

摘 要：商業(yè)綜合體是隨著城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，城市規(guī)模達(dá)到一定程度，城市聚居人口達(dá)到一定數(shù)量，城市功能走向復(fù)合化的情況下，商業(yè)形態(tài)發(fā)展的必然產(chǎn)物。文章在對(duì)西安市商業(yè)綜合體現(xiàn)狀分析的基礎(chǔ)上，預(yù)測(cè)西安商業(yè)綜合體的發(fā)展前景，基于商業(yè)綜合體的選址規(guī)律，系統(tǒng)地進(jìn)行了商業(yè)綜合體的布局。

關(guān)鍵詞：商業(yè)綜合體；特征；西安；選址；布局

商業(yè)綜合體指具備一定空間環(huán)境質(zhì)量、以大型零售業(yè)為主，將百貨店、特色專營(yíng)店、大型超市等作為主力店，多種零售店鋪、娛樂(lè)設(shè)施、服務(wù)設(shè)施集中在一個(gè)建筑內(nèi)或多個(gè)街坊內(nèi)，提供吃喝玩樂(lè)游享等“一站式” 綜合性服務(wù)的建筑群體。

一、西安城市商業(yè)的發(fā)展歷史與商業(yè)綜合體

（一）商業(yè)形態(tài)變革的源泉是城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展

商業(yè)是城市中最活躍的經(jīng)濟(jì)成份之一，也是城市形成和發(fā)展的主要推動(dòng)力之一。一個(gè)城市商業(yè)形態(tài)的發(fā)展程度直接與該城市商業(yè)的繁榮程度緊密相關(guān)，而一個(gè)國(guó)家的發(fā)達(dá)程度與這個(gè)國(guó)家的城市化發(fā)展水平更是存在著直接聯(lián)系，因此，城市商業(yè)形態(tài)的發(fā)展與城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展甚至區(qū)域的城市化進(jìn)程密切相關(guān)。

西安城市的商業(yè)形態(tài)在改革開(kāi)放后經(jīng)歷了幾個(gè)顯著的發(fā)展階段：第一階段，在1995年以前，以鐘樓為商業(yè)中心，形成了有名的傳統(tǒng)的百貨品牌，如民生百貨大樓、西安百貨大廈、唐城百貨大廈等；第二階段，1995年-1999年，百貨功能升級(jí)，更多品牌進(jìn)入，如開(kāi)元商城、百盛購(gòu)物中心、世紀(jì)金花購(gòu)物廣場(chǎng)，強(qiáng)化了明城墻內(nèi)的核心商業(yè)功能；第三階段，2000年-2006年，隨城市規(guī)模擴(kuò)大，百貨擴(kuò)展，品牌升級(jí)，出現(xiàn)了大型綜合性連鎖超市，如家樂(lè)、愛(ài)家、人人樂(lè)，也出現(xiàn)了早期的商業(yè)綜合體的雛形——立豐國(guó)際，第四階段，2007年至今，隨著更多的城市板塊經(jīng)濟(jì)的形成，城市單中心的結(jié)構(gòu)開(kāi)始分化，出現(xiàn)了新的商業(yè)區(qū)。同時(shí)，在土地集約節(jié)約利用的要求下，出現(xiàn)了迎合時(shí)代發(fā)展的商業(yè)形態(tài)——商業(yè)綜合體。這其中的典型包括：李家村萬(wàn)達(dá)、民樂(lè)園萬(wàn)達(dá)、大唐不夜城 、大唐西市綜合體等。

隨著體驗(yàn)式、休閑式購(gòu)物方式的發(fā)展，傳統(tǒng)商業(yè)零售店將越來(lái)越向綜合性購(gòu)物空間模式發(fā)展。零售業(yè)以其強(qiáng)大的滲透能力使其有條件與其他產(chǎn)業(yè)（餐飲，娛樂(lè)等）進(jìn)行更加廣泛和密切的結(jié)合，這種綜合性購(gòu)物空間的表現(xiàn)形式也將更加復(fù)雜。在綜合性購(gòu)物空間上，一方面是購(gòu)物中心、百貨商場(chǎng)等大型綜合購(gòu)物場(chǎng)所的數(shù)目不斷增多，另一方面是這些商場(chǎng)的等級(jí)、綜合性、多樣性的持續(xù)增長(zhǎng)。

（二）商業(yè)綜合體的特征

生態(tài)規(guī)劃的倡導(dǎo)者麥克哈格認(rèn)為在功能上進(jìn)行條塊分割的城市，必然是一個(gè)高能耗的城市，城市的本質(zhì)應(yīng)當(dāng)是有機(jī)綜合。商業(yè)綜合體就是城市有機(jī)綜合的一種活躍元素，是城市生活空間上的功能中心。它具有以下典型特征：

易達(dá)性：綜合體應(yīng)該位于城市交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)、城市功能相對(duì)集中的區(qū)域，擁有與外界聯(lián)系緊密的城市主要交通網(wǎng)絡(luò)和信息網(wǎng)絡(luò)，對(duì)周邊的地鐵，道路交通要求較高。

集約性：綜合體的建筑物有相當(dāng)?shù)母叨群兔芏龋軌虺蔀槌鞘袠?biāo)志。人流達(dá)到一定的密度，并形成白天和工作日以商務(wù)人流為主、夜晚和節(jié)假日以居住消費(fèi)人流為主的互補(bǔ)結(jié)構(gòu)。

統(tǒng)一性：商業(yè)綜合體的建筑布局、功能設(shè)置與城市的整體布局一致，與外部空間環(huán)境協(xié)調(diào)統(tǒng)一。一般情況下，建筑面積大于10萬(wàn)平方米。

復(fù)合性：商業(yè)綜合體擁有消費(fèi)、休閑娛樂(lè)、乃至商務(wù)辦公等多重功能，各功能之間緊密聯(lián)系、互補(bǔ)性強(qiáng)。

均衡性：商業(yè)綜合體注重土地資源利用效率的最大化，根據(jù)土地種類的不同，合理配置不同功能的建筑群，兼顧不同時(shí)段對(duì)商業(yè)綜合體不同功能的需求。

二、商業(yè)綜合體的城市價(jià)值

一個(gè)成功的商業(yè)綜合體項(xiàng)目可以說(shuō)，是一個(gè)城市文化與靈魂的標(biāo)簽；是一個(gè)城市標(biāo)志性建筑；是一個(gè)城市商業(yè)價(jià)值最大化的具體體現(xiàn)；是一個(gè)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的驅(qū)動(dòng)力。它具有強(qiáng)大的城市空間整合能力，可承載城市的社會(huì)經(jīng)濟(jì)和文化功能，是發(fā)展城市經(jīng)濟(jì)，增強(qiáng)城市活力，改善城市形象，提高城市競(jìng)爭(zhēng)力的重要手段。

具體而言，商業(yè)綜合體對(duì)加快城市商業(yè)產(chǎn)業(yè)升級(jí)換代，區(qū)域經(jīng)濟(jì)良性再造，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)，城市資源合理配置都會(huì)起到不可估量的作用，在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中會(huì)極大地彰顯這一商業(yè)形態(tài)的價(jià)值魅力。同時(shí)，商業(yè)綜合體本身就是一個(gè)可循環(huán)再生的商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)，以一種功能為主，多種功能配套，有效達(dá)到商業(yè)形態(tài)之間相互促進(jìn)，并互為價(jià)值鏈。

三、西安商業(yè)綜合體現(xiàn)狀情況

目前，西安市商業(yè)綜合體總體處于初級(jí)發(fā)展階段向中級(jí)過(guò)渡的階段，已經(jīng)建成投入使用的有20多個(gè)（見(jiàn)表1）。

（一）現(xiàn)狀特征

1、分布特征

現(xiàn)狀主要分布在交通條件便利，商區(qū)內(nèi)有大量消費(fèi)人群，有歷史淵源的區(qū)域?；痉植加谟休^好的消費(fèi)潛力的城市建成區(qū)，新城尚未出現(xiàn)。

2、發(fā)展水平

現(xiàn)狀商業(yè)綜合體功能相似，商品層次總體處于中等略偏上水平，在建的部分商業(yè)綜合體開(kāi)始向高端和更綜合發(fā)展。

3、功能特色

正在運(yùn)營(yíng)的商業(yè)綜合體創(chuàng)造了豐富的城市空間，在功能上體現(xiàn)出 “吃、購(gòu)、娛”相結(jié)合的一站式服務(wù)。

（二）存在問(wèn)題

1、商業(yè)綜合體的總體數(shù)量少，規(guī)模大的商業(yè)綜合體數(shù)量偏少，未能與西安的城市功能結(jié)構(gòu)完全契合

目前，正在經(jīng)營(yíng)的商業(yè)綜合體規(guī)模，多集中在10-20萬(wàn)平方米，50萬(wàn)平米以上的大規(guī)模商業(yè)綜合體較少。

2、大型商業(yè)綜合體分布不均，基本分布于城市建成區(qū)，新板塊經(jīng)濟(jì)區(qū)少

商業(yè)綜合體是土地集約、功能復(fù)合開(kāi)發(fā)的產(chǎn)物。西安的城市空間結(jié)構(gòu)為一城多心組團(tuán)式發(fā)展模式，因此，在外圍組團(tuán)中心亟需規(guī)劃布局大型商業(yè)綜合體，疏解主城區(qū)交通壓力，并促進(jìn)新城發(fā)展。

3、與軌道交通、大型公共交通設(shè)施聯(lián)系不夠緊密

現(xiàn)狀運(yùn)營(yíng)的商業(yè)綜合體，普遍缺乏與城市交通系統(tǒng)的連接，未能充分與城市公共交通系統(tǒng)建立有機(jī)聯(lián)系，內(nèi)部人行、車行與城市交通系統(tǒng)僅有簡(jiǎn)單的銜接，同時(shí)，自身配套的停車設(shè)施的不充分，大大增加了綜合體自身和所在區(qū)域的交通壓力，這種現(xiàn)狀使得城市綜合體沒(méi)有在真正意義上實(shí)現(xiàn)對(duì)城市交通的疏解。

4、商業(yè)綜合體缺乏特色及個(gè)性

目前，正在建設(shè)中的一些商業(yè)綜合體，其建筑特色并不明顯，西安的城市特色鮮明，容易形成業(yè)態(tài)相似、同質(zhì)化嚴(yán)重的狀態(tài)。目前除了大唐西市、曲江大唐不夜城是與西安的地方特色相結(jié)合的，其它商業(yè)綜合體普遍沒(méi)有明顯的特色。

四、西安商業(yè)綜合體的設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)

西安商業(yè)綜合體的設(shè)置與西安市商業(yè)體系發(fā)展密切相關(guān)。商業(yè)綜合體是商業(yè)形態(tài)的一種高端復(fù)合化的類型，依據(jù)《西安市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展規(guī)劃（2004—2020）》，西安市商業(yè)體系分為三級(jí)商業(yè)服務(wù)網(wǎng)：

同時(shí)，根據(jù)商業(yè)分級(jí)設(shè)置的標(biāo)準(zhǔn)，在市級(jí)商業(yè)中心、區(qū)域商業(yè)中心、新城商業(yè)中心可以設(shè)置商業(yè)綜合體。并將商業(yè)綜合體的類型劃分： 城市級(jí)、片區(qū)級(jí)。

（一）城市級(jí)商業(yè)綜合體：建筑面積在50萬(wàn)平方米以上。項(xiàng)目一般選址于城市級(jí)別的中心區(qū)地帶，城市及周邊區(qū)域的消費(fèi)群體，服務(wù)半徑不宜超過(guò)8KM。是西安城市形象的集中展示，服務(wù)人口宜為50-100萬(wàn)人，核心服務(wù)人口為內(nèi)城區(qū)與中距離郊區(qū)（半小時(shí)車程內(nèi)）居民與辦公工作人員、旅游者。

（二）片區(qū)級(jí)綜合體：建筑面積在10-50萬(wàn)平方米。項(xiàng)目一般選址于片區(qū)級(jí)別的中心區(qū)地帶，主要利用交通樞紐帶來(lái)的客流，吸引區(qū)域消費(fèi)群體，服務(wù)半徑不宜超過(guò)4KM。

五、商業(yè)綜合體的布局規(guī)劃

（一）規(guī)劃原則

1、合理性原則——基于合理的商區(qū)結(jié)構(gòu)，考慮到周圍市民的使用；合理的服務(wù)半徑，明確的服務(wù)對(duì)象。

2、市場(chǎng)化原則——基于商業(yè)主要為市場(chǎng)行為，通過(guò)合理的規(guī)劃，引導(dǎo)商業(yè)服務(wù)設(shè)施符合城市未來(lái)發(fā)展方向，實(shí)現(xiàn)多方共贏。

3、國(guó)際化原則—— 滿足本地居民的使用，體現(xiàn)西安國(guó)際化大都市的標(biāo)準(zhǔn)，提供便利旅游服務(wù)設(shè)施。

4、特色化原則 ——引導(dǎo)其差異化發(fā)展，避免形成惡性競(jìng)爭(zhēng)，突出城市的個(gè)性與特色。

（二）選址的標(biāo)準(zhǔn)

從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度考慮，在保證一定的利潤(rùn)率前提下，商業(yè)綜合體要達(dá)到高效運(yùn)營(yíng)，必須滿足：商區(qū)服務(wù)人口×人均消費(fèi)需求≥營(yíng)業(yè)額的門檻規(guī)律，這就需要其所在區(qū)域提供：1、足夠的服務(wù)人群；2、服務(wù)人口具有強(qiáng)大的消費(fèi)能力。

從城市規(guī)劃的角度考慮，第一，區(qū)位中心性原則，選址應(yīng)位于城市中心、副中心、組團(tuán)中心及特色中心；第二，商業(yè)原則——服務(wù)商區(qū)原則，選址應(yīng)位于未來(lái)人口集中的合理商區(qū)中心；第三，交通原則，考慮其便捷性，優(yōu)先考慮新建交通樞紐型綜合站場(chǎng)（鐵路站、主要軌道交通站、長(zhǎng)途客運(yùn)中心、旅游集散中心、公交換乘樞紐），以保障大量人流往來(lái)的方便。第四，功能原則——集聚性，都市產(chǎn)業(yè)功能集聚區(qū)，如科研、辦公、文化創(chuàng)意等生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)集中區(qū)。這類區(qū)域服務(wù)業(yè)發(fā)展高度集聚，對(duì)功能復(fù)合要求高。

（三）布局規(guī)劃

在西安市商業(yè)綜合體未來(lái)發(fā)展規(guī)模預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)上，參考國(guó)內(nèi)諸多商業(yè)綜合體的規(guī)模及布局，在西安板塊經(jīng)濟(jì)、城市交通發(fā)展、商業(yè)發(fā)展的分析基礎(chǔ)上，預(yù)測(cè)2020年，規(guī)劃共布局47個(gè)商業(yè)綜合體。其中近期布局26個(gè)商業(yè)綜合體，遠(yuǎn)期布局21個(gè)商業(yè)綜合體。（作者單位：西安市城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院）

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