孔慶　李文婧

摘 要：隨著新一輪財稅體制改革，針對房產稅的改革問題也逐漸成為熱點問題。房產稅的改革主要落腳點就是非經(jīng)營性個人住房的全國征收，目前，我國重慶、上海先后建立試點開征個人住房房產稅，這對于全國范圍內的推廣起到了經(jīng)驗借鑒的作用。開征房產稅對于調控房地產市場、調節(jié)收入分配以及組織地方政府財政收入起到了重要作用。本文分析了我國開征非經(jīng)營性個人住房房產稅的必要性，指出了全面開征房產稅主要面臨的問題，最后提出了一些建議。

關鍵詞：房產稅；稅制改革

我國現(xiàn)行房產稅相關法律為1986年國務院頒布的《中華人民共和國房產稅暫行條例》。隨后，我國在2010年開始進行針對非經(jīng)營性個人住房房產稅的改革，并先后在重慶和上海設立試點，這為在全國范圍內開征房產稅提供一定的經(jīng)驗借鑒。黨的十八屆三中全會提出，“必須改革稅制、穩(wěn)定稅負、透明預算、提高效率，完善稅收制度”。2013年國務院批轉了國家發(fā)改委《關于2013年深化經(jīng)濟體制改革重點工作意見》，明確提出“擴大個人住房房產稅改革試點范圍”。這意味著全面推薦房產稅已成定勢。雖然有政府政策的支持，但是，全面開征非經(jīng)營性個人住房房產稅還面臨征稅范圍、稅率確定以及房產價值評估等諸多問題。本文對我國全面開征個人住房房產稅的必要性和主要面臨的問題進行了分析，隨后提出了一些建議。

一、我國開征非經(jīng)營性個人住房房產稅的必要性

（一）調控房地產市場，抑制房價過快增長

開征房產稅，會使得購房者的交易成本增加，尤其是針對在房屋的保有環(huán)節(jié)征稅，會提高房屋的持有成本，這對于非自用型住房的房主來說將會是一種負擔，因而在一定程度上會抑制非理性購房的投資需求。雖然通過征收房產稅來降低房價在理論上有可行性，但是影響房價的因素有很多，其中房地產開發(fā)商的購地成本占到了房價的重要組成部分。使得房產稅的影響較小。同時，我國目前對于房屋的剛需還很旺盛，這都將會使得房產稅對房價的抑制作用受到限制。不僅是對于房價，在長期看來，征收個人住房房產稅也有助于調整房地產行業(yè)的結構。

（二）調節(jié)收入分配，促進社會公平

房產稅屬于財產稅，也屬于直接稅，納稅人自身的稅收負擔無法轉嫁。在滬渝兩個試點中，重慶是針對高檔房房屋的存量和投機性購房來進行計稅，采取分檔征收，而上海則是針對新購住房進行征稅，為固定稅率且稅率相對較低。二者都以人均面積作為免稅標準。這就對首次購買小戶型住房的家庭體現(xiàn)了公平，不會影響首次購房者的正常購房需求，若在全國范圍內推廣，就間接調節(jié)了社會收入分配，促進社會公平。

（三）完善稅收體制，提高地方稅收

我國目前房產稅的納稅范圍主要是城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)的經(jīng)營用房產。涉及到的個人住房屬于按照住房性質出租的房產，無論出租后的用途，該部分房產均按照4%的稅率從租計稅。因而，除了滬渝兩試點外，全國大部分地區(qū)并沒有針對自用型住房的保有環(huán)節(jié)進行征稅。開征個人住房房產稅，有助于完善我國稅收制度。同樣，隨著我國營改增的收官，地方政府稅收收入減少，因而經(jīng)費不足問題，使得地方政府提供的公共服務質量可能會降低。由于稅收具有強制性和無償性，新開征任何一個稅種都可以提高地方政府稅收收入。房產稅作為地方主要稅種之一，擴大其征收范圍可以增強地方政府的政府財力。

二、我國個人住房房產稅改革主要面臨的問題

（一）征稅范圍、稅率的確定問題

首先，在我國的兩個試點中，重慶針對于已有的和新增的高檔房屋進行計稅，上海則是針對新購住房進行征稅，而對已有住房不在計征。對于房屋新增量還是存量的征收是上海和重慶模式最大的不同。實際上，按照家庭計征也是按照人均計征也是改革過程中面臨的主要問題，就目前來看，兩個試點均是按照人均面積來計算免稅范圍。但是，這樣是否發(fā)揮了稅收的最大效率，體現(xiàn)了公平。如有家庭成員去世，這個家庭不僅要承擔失去親人的痛苦，還要承擔由于家庭人數(shù)變更帶來的稅收負擔加重的問題。

其次，關于稅率的確定也是主要的問題。稅率確定的過低，當房地產價格上漲高于該比率，對于抑制房地產價格過快增長也就沒有什么實質意義了，同時，稅率過低，地方政府的征管成本可能在一定程度上還高于稅收收入，這就對于組織財政收入的地方政府來說也沒有什么現(xiàn)實意義。

（二）房產價值評估問題

個人房屋的價值具有很強的不確定性，不僅和房屋開發(fā)商的成本有關，還與房屋所處地段、周圍環(huán)境等一系列因素有關。并且只有確定了房屋的價值，才有可能進行進一步的計稅工作。作為房產稅的稅基，交給政府評估會增加政府征稅的成本，交給第三方評估機構評估則可能出現(xiàn)是否公平公正的問題。因而，房產稅如何評估是改革中面臨的重要問題。

（三）稅收收入用途問題

在部分西方國家，房產稅的稅收收入主要是用來提高地方公共服務水平，同時還有一些國家給地方政府所支持的學校、圖書館等公共設施以及警察、消防部門和街區(qū)維護提供相應的資金支持。我國開征個人住房的房產稅后，該部分稅收收入如何做到支出的公開透明，做到讓納稅人了解財政支出的最終歸宿，這就需要我國財政信息公開制度的完善。

三、進一步推進我國個人住房房產稅改革的建議

（一）以存量住房為征稅對象和分檔稅率計稅

就目前重慶、上海試點在征收范圍和稅率來看，重慶模式的征收對象范圍較窄，但是分檔稅率設置較為合理，體現(xiàn)了稅收的公平原則。上海模式的影響范圍較廣，但不涉及存量房房產稅的征收，且為固定稅率，這對于新購住房的購房者來說就顯得不是那么公平公正了。就長遠來看，重慶模式是上海模式繼續(xù)發(fā)展的目標，也是值得全國推廣的典范。

在計算房屋的免稅范圍時，根據(jù)稅收的效率原則，以人均面積為標準，對超過了免稅部分的房屋面積再進行繳稅，且面積越大，稅率越高，如同個人所得稅制一樣實行累進稅率制度。同樣，根據(jù)稅收的公平原則，對于有投機目的房屋可適當提高稅率，而針對于殘疾人等社會弱勢群體又可適當降低稅率。

（二）加強個人住房評估體系的建設

無論是政府還是第三方機構，都需要人員對房屋進行價值評估，因而，首先要加大培養(yǎng)高素質房地產評估的專業(yè)人才。其次，對于我國的國內房屋評價體系也應該加以建立，建立一套科學的征收計量體系，不僅要求要結合房價、物價水平等定量數(shù)據(jù)，也要求要加入周圍環(huán)境評估、房屋質量等定性評價。最后，高級人才和完善的體系相結合，共同構建完整的個人住房評估體系。

（三）劃歸地方稅種，解決地方政府的財政收入問題

從國外的經(jīng)驗來看，將房產稅劃歸為地方稅種，有助于提高地方政府的財政收入水平，同時也有利于調動地方政府的積極性來進行房價調控。營改增后，營業(yè)稅作為地方收入的重要來源將不復存在，轉而是與中央共享增值稅，這或多或少將會影響地方政府的收入穩(wěn)定性。而開征非經(jīng)營性個人住房房產稅，主要在房屋的保有環(huán)節(jié)征收房產稅，這對地方政府來說，可以彌補營改增過程對于稅收收入的影響。同時，也應賦予地方政府相應的自主權，是地方政府可以針對當?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展等實際情況有一定的浮動比例。

（四）完善房產稅稅收征管體制

完善房產稅的稅收征收體制，有助于我國稅制結構的完善，同時也有助于推動房地產業(yè)的健康發(fā)展。我國首先應健全房地產的信息登記制度，其次，構建全國個人以及家庭的住房信息系統(tǒng)，保證征收效率，避免偷稅漏稅行為發(fā)生。同時，還應建立合理的監(jiān)督機制，對房產稅的用途進行跟蹤，并且結合政府政務信息公開，接受全社會的監(jiān)督。（作者單位：廣西大學）

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