田效先

(遼寧省國家稅務局，沈陽 110015)

“營改增”背景下遼寧房地產行業(yè)稅收發(fā)展現(xiàn)存問題及對策

田效先

(遼寧省國家稅務局，沈陽 110015)

內容提要：近年來，房地產行業(yè)一直是遼寧省國民經濟的重要產業(yè)，同時也是遼寧省稅收收入的重要組成部分。本文分析了2003年以來遼寧省房地產行業(yè)稅收的各項數(shù)據，通過對稅收數(shù)據的橫向、縱向對比，剖析遼寧省房地產行業(yè)稅收存在的問題。最后，結合當前“營改增”大背景對房地產行業(yè)的影響，在行業(yè)發(fā)展、稅收征管等方面提出相關對策建議，促進遼寧省房地產行業(yè)稅收的良性發(fā)展。

營改增房地產行業(yè)稅收稅收征管

近些年來，房地產行業(yè)始終是社會的熱點問題，它不僅直接關系到百姓民生，而且是經濟領域的重要一環(huán)。作為遼寧經濟的一個重要維度，遼寧省房地產行業(yè)的稅收也有了長足的發(fā)展，已經成為遼寧省的重點稅源之一。為了進一步促進遼寧省房地產行業(yè)稅收的良性發(fā)展，本文分析了遼寧省房地產行業(yè)稅收的各項相關數(shù)據，結合“營改增”的相關背景，對遼寧省房地產行業(yè)稅收情況進行了深入研究。

一、遼寧省房地產行業(yè)稅收發(fā)展狀況

(一)房地產行業(yè)稅收現(xiàn)狀

房地產行業(yè)稅收不是單指一個稅種，而是各稅種的集合體，是一個稅收體系，由土地權屬轉讓和房地產開發(fā)、交易、保有等環(huán)節(jié)的所有稅種收入構成。具體涉及營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、房產稅、個人所得稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市維護建設稅、印花稅、耕地占用稅、契稅等稅種。值得一提的是，2016年5月1日起，房地產行業(yè)已經由征收營業(yè)稅改為征收增值稅，因此，現(xiàn)在提到房地產行業(yè)稅收應該包括增值稅，而沒有營業(yè)稅，但在此之前，營業(yè)稅一直是房地產行業(yè)重要組成部分，故在本文的相關研究中，營業(yè)稅仍然占有一席之地。

2015年，遼寧省房地產行業(yè)共繳納上述各稅收入合計348.05億元①本文相關稅收數(shù)據來自《中國稅務年鑒》、《遼寧統(tǒng)計年鑒》以及遼寧省國稅局、地稅局統(tǒng)計資料。，具體收入情況如下(見圖1)：營業(yè)稅133.45億元，占38.34%；企業(yè)所得稅57.55億元，占16.53%；個人所得稅13.13億元，占3.77%；土地增值稅39.82億元，占11.44%；契稅41.74億元，占11.99%；房產稅13.04億元，約占3.75%，城鎮(zhèn)土地使用稅29.51億元，占8.48%；城市維護建設稅9.49億元，占2.73%；印花稅2.82億元，0.81%，耕地占用稅0.47億元，占0.14%；其他各附加稅收7.03億元，占2.01%。從上述各稅種稅收情況來看，營業(yè)稅對房地產行業(yè)稅收貢獻最大，占比接近四成，其次是企業(yè)所得稅，土地增值稅排在第三位，經計算，歷年的各稅種比例也大致如此。營業(yè)稅比重較大這樣的稅種比例構成，預示著“營改增”之后，遼寧省房地產行業(yè)稅收收入和比例構成將產生較大的變化，值得相關部門密切關注。

圖1　2015年遼寧省房地產行業(yè)各項稅收收入結構圖

圖2　2003年-2015年遼寧省房地產行業(yè)稅收收入趨勢圖

表1　2003年-2015年遼寧省房地產行業(yè)稅收情況

(二)近年房地產行業(yè)稅收走勢及占比變化

2003年，遼寧省房地產行業(yè)稅收收入為40.2億元，僅占遼寧省全部稅收的4.7%。隨后，房地產行業(yè)稅收隨房地產市場的迅速升溫快速增長，房地產行業(yè)稅收規(guī)模也不斷提高。2006年，房地產稅收跨過百億元大關，稅收占比為7.16%。房地產市場快速發(fā)展的2007年和2010年這兩年中，遼寧省房地產行業(yè)稅收收入年增幅甚至都達到了50%以上。同時，2010年遼寧省房地產行業(yè)稅收已經在遼寧省稅收整體中占比接近一成?！笆濉鼻鞍攵?，房地產行業(yè)稅收比重繼續(xù)增高，2013年遼寧省房地產行業(yè)稅收達到680.29億元，占稅收整體比重的13.99%，收入和比重均達到歷史最高點(見圖2)。2014年，受經濟形勢整體下行的影響，遼寧省稅收收入同比下降了15.55%，房地產行業(yè)稅收也同比下降了23.8%，征收規(guī)模為517.68億元，但房地產稅收收入仍然占稅收收入總體的12.62%。

2015年，受種種因素影響，遼寧經濟下滑明顯，GDP增速僅為3%，排在全國倒數(shù)第一位，遼寧省房地產行業(yè)稅收收入也隨之進一步下滑，征收規(guī)模減少到348.05億元，同比下降了34.13%，收入規(guī)模下滑到了2010年的水平。表1是遼寧省歷年稅收收入相關情況。

(三)房地產行業(yè)稅收地域分布

從遼寧省房地產行業(yè)稅收分布區(qū)域來看，2014年全省14市房地產行業(yè)稅收收入情況如下表：沈陽和大連兩個中心城市在遼寧省房地產行業(yè)稅收中占比都比較大，均達到超過三成，其中沈陽市123.24億元，占比約為35.41%；大連市114.54億元，占比約為32.9%，堪稱省內房地產行業(yè)的兩極。此外，鞍山收入規(guī)模為19.31億元，占比5.55%；營口14.63億元，約占4.2%；朝陽13.48億元，約占3.87%；丹東11.55億元，約占3.32%，其余城市收入均在10億元以下，占全省收入總數(shù)的3%以下。遼寧省房地產行業(yè)稅收情況與各市的經濟、人口、地緣等因素總體上密切相關，但也不排除個別城市受當年某些因素影響，出現(xiàn)稅收小年的情況。

此外，從遼寧省房地產業(yè)稅收貢獻全國比較來看，2014年遼寧省房地產行業(yè)稅收規(guī)模約占全國的4.37%，雖高于全國平均值，也高于同處東北地區(qū)的吉林省和黑龍江省，但是已經低于東部平均值，在東部地區(qū)10省市中排在第8位(高于河北省、天津市)，同時還低于西部地區(qū)的四川省，排在全國第9位。

二、當前遼寧省房地產行業(yè)稅收面臨的突出困境

表2　2014年遼寧省各市房地產行業(yè)稅收情況表

(一)房地產行業(yè)低迷從根本上導致稅收下降

2014年以來，遼寧省房地產經濟進入了一個下行區(qū)間，2015年的情況依然不樂觀。相關統(tǒng)計資料的數(shù)據顯示，2015年的一些關鍵指標比2014年有進一步下滑趨勢，房地產開發(fā)投資和新開工面積仍在降低，銷售狀況沒有好轉，省內部分地區(qū)去庫存的壓力依然較大，房地產開發(fā)資金來源也較為緊張。

2015年，遼寧省房地產開發(fā)投資僅有3558.6億元，同比下降了32.9%，降幅比2014年又擴大了15.1%，低于全國平均水平33.6%，房地產開發(fā)投資增速在全國排在倒數(shù)。住宅投資占房地產開發(fā)投資占比為73.2%，比全國平均高出5.9%。2015年第四季度，遼寧省房地產開發(fā)投資出現(xiàn)14市都呈現(xiàn)負增長的情況，同比降幅還在提高。同時，遼寧省房地產開發(fā)投資資金來源合計4231.78億元，同比下降了28.2%，降幅比2014年擴大7.3%。由數(shù)據可知，目前，遼寧省房地產行業(yè)行情不好，投資意愿不強，開工動能不足。受投資下滑影響，2015年，遼寧省房屋新開工面積4699.42萬平方米，同比下降了42.6%，降幅比2014年又擴大了3.5%。其中沈陽和大連兩個城市全年房屋新開工面積分別同比下降為47.0%和50.3%，降幅分別比2014年擴大了11% 和11.3%。低迷的經濟形勢對房地產需求也產生了影響，2015年，遼寧省新建商品房銷售面積為3916.19萬平方米，同比下降了31.9%，降幅比2014年降低了6.2%，增速比全國平均水平提高了38.4%。稅收是經濟的投影，經濟存在問題，在很大程度上也必然導致稅收出現(xiàn)問題。從上面的數(shù)據可以看出，作為征稅客體的房地產經濟陷入了低迷，那么稅收規(guī)模的整體下降自然是直接結果。

(二)房地產交易環(huán)節(jié)稅收征管難度較大

在房地產交易環(huán)節(jié)，稅制復雜和征納雙方信息不對稱是產生稅收風險的兩大重要因素。在現(xiàn)行稅制下，房地產行業(yè)稅收體系稅種多、程序復雜，也存在重復征稅、稅收負擔較重等問題。在個人轉讓二手房時就涉及增值稅(營業(yè)稅)、個人所得稅、土地增值稅、契稅、印花稅、城市維護建設稅等稅種。前5個稅種都設置了專門的稅收優(yōu)惠政策，增值稅(營業(yè)稅)、個人所得稅、契稅相關優(yōu)惠政策因適用條件設定比較多，口徑不一致、不明確，很容易引發(fā)納稅爭議，給征管帶來很大難度。例如，“家庭”、“唯一”、“普通住房”、“自用達5年以上”、“購買2年以上”等諸多適用條件同時存在，讓納稅人很難理解。有的優(yōu)惠條件含義不夠明確，有的優(yōu)惠條件缺少資質證明的具體規(guī)定，或取得難度較大，有的優(yōu)惠條件隨時在變化，還有的優(yōu)惠條件因稅種不同、適用情形不同而存在很大差異，這些都極大地增加了辦稅的復雜程度。這些客觀問題在一定程度上不但損害了稅法的嚴肅性，還給稅務機關帶來了征管難度。此外，稅務機關得到的相關信息仍然不夠全面，例如，稅務機關很難及時、準確地掌握納稅人戶籍、婚姻狀態(tài)等信息，自然無法對相關資料進行有效審核，使個別納稅人在逃繳稅款時依然有機可乘。

三、“營改增”為房地產行業(yè)稅收帶來機遇與挑戰(zhàn)

2016年5月1日起，房地產業(yè)、金融業(yè)、建筑業(yè)、生活服務業(yè)等四大行業(yè)納入“營改增”試點，房地產行業(yè)的稅制也迎來了一次重大變革，這對房地產行業(yè)稅收來說既有機遇，也帶來挑戰(zhàn)。具體來看，“營改增”會對遼寧省房地產行業(yè)稅收產生以下影響。

1.房地產行業(yè)稅收規(guī)模會出現(xiàn)一定程度的下降。由于“營改增”的政策取向是進行結構性減稅，釋放改革紅利，因此，國務院設定了“營改增”所有行業(yè)稅負只減不增的目標。經過對具體政策的判斷后，相關的分析都可以得出這一結論，“營改增”之后，從宏觀角度看，遼寧省房地產行業(yè)稅收規(guī)模相比改革前一定會有所降低。

2.房地產行業(yè)整體稅負會得到減輕。對房地產行業(yè)的一般納稅人來說，從表面上看，增值稅的稅率為11%，營業(yè)稅為5%，“營改增”之后，行業(yè)稅負會大幅提高，其實不然?！盃I改增”之前，房地產企業(yè)繳納營業(yè)稅，無論盈虧都須按銷售不動產收入額的5%繳納營業(yè)稅?！盃I改增”之后，房地產企業(yè)只對房開項目增值額部分納稅，房地產行業(yè)的上游行業(yè)主要有建筑業(yè)、現(xiàn)代服務業(yè)、批發(fā)零售業(yè)等，分別對應11%、6%和17%的稅率。如果能夠充分取得可以抵扣的進項，只需繳很少、甚至在某些時點無須繳納增值稅。特別值得一提的是，“營改增”試點相關政策規(guī)定，土地出讓金可以作為抵扣項目進行稅前抵扣，而貸款利息不得作為進項抵扣，根據典型性調查發(fā)現(xiàn)，土地出讓金在房地產開發(fā)行業(yè)中可以占到房地產開發(fā)成本的30%左右，個別甚至能達到40%，貸款利息大概是成本的15%左右，對房地產開發(fā)企業(yè)來說，稅負還是會降低。對小規(guī)模納稅人來說，“營改增”之后，5%的營業(yè)稅稅率變成了5%的增值稅征收率。這意味著，當將應稅收入換算成不含稅收入，適用1/(1+5%)×5%即4.76%的稅率，這也是對小規(guī)模納稅人的稅收減免。

3.財務管理能力將影響企業(yè)稅收負擔水平。由于房地產行業(yè)比較復雜，在“營改增”初期，企業(yè)可能會有進項稅額因無法取得增值稅專用發(fā)票而無法抵扣的情況。但是隨著“營改增”的深入推進，如果企業(yè)不斷提高自身的財務管理能力以及供貨渠道管理能力，就能避免出現(xiàn)上述問題。此外，由于房地產開發(fā)企業(yè)在“營改增”之前也有一些老項目，過渡期內老項目和新項目的不同計稅方式并存，這也對企業(yè)內部管控水平和財務管理水平提出了更進一步的要求。總之，更快速、更準確地吃透“營改增”的精神，財務管理水平更高、管理更加規(guī)范、稅收負擔水平將更低。

4.稅源有望得到深入培育。稅收的根本在于稅源，稅源的質量高低最終決定了稅收規(guī)模的大小?！盃I改增”之后，占比較大的建筑安裝成本納入進項稅抵扣，將激勵房地產行業(yè)將項目設計規(guī)劃、材料采購外包，有利于提高精裝修房屋占比和住宅產業(yè)化，有利于開發(fā)商以社區(qū)環(huán)境、物業(yè)配套等高附加值服務贏得競爭力，這些政策都將激勵房地產開發(fā)商從過去單純追求地價房價增值收益，向追求項目品質收益轉變，促進企業(yè)轉型升級，這是稅源從本質上的自我提高，為將來房地產行業(yè)稅收的進一步發(fā)展提高奠定了堅實的基礎。

四、促進遼寧省房地產行業(yè)稅收發(fā)展的對策建議

(一)促進房地產經濟健康快速發(fā)展，夯實房地產行業(yè)稅源基礎

稅收的發(fā)展離不開經濟的發(fā)展，向經濟要稅收是根本性的邏輯。根據目前遼寧省房地產行業(yè)的形勢，建議相關部門從以下幾個方面入手，加強對遼寧省房地產行業(yè)的管理和引導，促進遼寧省房地產行業(yè)健康發(fā)展，以夯實房地產行業(yè)稅收的稅源基礎。

1.以點帶面，促進遼寧省房地產行業(yè)整體發(fā)展水平的提高。沈陽和大連是沈陽經濟區(qū)和沿海經濟帶的中心城市，同時也是省內房地產經濟的兩個龍頭，如何進一步挖掘沈陽、大連兩大中心城市作用是需要著重考慮的問題。可以深入探索在財稅、金融等方面對沈陽、大連予以優(yōu)先支持，以發(fā)揮兩市影響帶動作用，以點帶面，引領沈陽經濟區(qū)、沿海經濟帶中的其他城市快速發(fā)展。與此同時，對于區(qū)域內的其他城市，要注重結合本地特點大力發(fā)展服務業(yè)，提高城市生活便捷度，增強生活幸福指數(shù)，吸引外來人口購房置業(yè)。

2.加大去庫存的力度，提高房產交易量。當前一個時期，遼寧省房地產行業(yè)的發(fā)展重點，仍然是去庫存，要努力降低房屋空置率，要盡力拓寬房地產銷售渠道，通過政策的指引，吸引外地人口購買本地住房，鼓勵農民進城購房，落實購房落戶政策，落實居住證制度，促進農業(yè)轉移人口享受平等的市民化公共服務。積極發(fā)展本地區(qū)的旅游地產，推廣本地區(qū)全裝修、精裝修住宅，做大房地產行業(yè)市場。此外，還要進一步加大棚戶區(qū)改造力度，全面落實貨幣化安置，構建棚改房、保障房、拆遷安置房、存量房之間的轉化通道，力爭2-3年內將房地產庫存控制在合理范圍內。

3.增強商品房的性價比，提振市場需求。從房地產市場的反饋來看，雖然行業(yè)整體并不景氣，但是位置好、品質佳的房源仍然十分搶手，供不應求。建議相關管理部門加強對行業(yè)相關資質的管理，整合房地產企業(yè)資源，與市場形成合力，完善供給側改革，針對不同市場細分多打造一些質量高、品質好的樓盤。利用市場的力量，將一些質量差、資質差、信譽差的不良房企嚴加管控，甚至淘汰出去，造福廣大購房者。

(二)進一步加強管理，提高房地產交易環(huán)節(jié)稅收征管質量和效率

提高房地產行業(yè)稅收，特別是房地產交易環(huán)節(jié)稅收征管質量和效率是促進房地產行業(yè)稅收發(fā)展的重要內容，也是當前急需解決的問題。

1.做好稅收政策相關解釋、宣傳工作。近些年，出于調控的需要，房地產交易環(huán)節(jié)相關政策調整相對頻繁，有關部門應該做好對相關稅收政策變化的宣傳、解讀工作，使廣大納稅人能夠最大限度地及時了解、掌握政策特別是關鍵條件的變化情況，使納稅人的合法權益得到滿足，提高納稅人遵從度和滿意度，降低納稅人逃繳稅款的主觀動機和愿望。

2.加快信息化建設，完善價格審核機制。在現(xiàn)有基礎上，更進一步借助第三方力量，盡快建立稅務部門、公安部門、房產管理部門、土地管理部門涉房信息聯(lián)網，實現(xiàn)信息全面共享，保證稅務部門能夠及時獲取相關涉稅信息，對欠繳稅款能夠及時跟蹤追繳。同時，稅務部門要積極利用植根于大數(shù)據的評估模型，建立房地產行業(yè)數(shù)據差錯校驗和共享比對機制，提高房地產行業(yè)基礎數(shù)據采集的準確性、完整性、及時性，以實現(xiàn)對房地產行業(yè)由“以票管稅”向“綜合管稅”的轉變，提高房地產行業(yè)稅收的征管質量和效率。

(三)引導企業(yè)牢牢把握“營改增”有利契機，為稅源向質變提升打好基礎

“營改增”對所有房地產企業(yè)來說，是一次難得的發(fā)展良機，稅務部門一定要提高納稅服務水平，幫助企業(yè)準確掌握“營改增”政策。同時，有關部門還要齊心協(xié)力引導企業(yè)精準捕捉政策信號，加強自身的管理和核算能力，提高企業(yè)內部財務人員的水平，理解政策精髓，把握改革實質，作好稅務籌劃，重視可抵扣發(fā)票的取得，爭取最大限度地抵扣進項稅額，降低企業(yè)稅負，促進企業(yè)的發(fā)展。隨著“營改增”的深入推進，減稅的紅利不斷釋放，有能力的房地產企業(yè)可以嘗試從傳統(tǒng)地產企業(yè)轉型，向上下游行業(yè)擴張，在從事一般房地產開發(fā)的同時，嘗試物業(yè)管理、裝修設計、家具及家電零售等行業(yè)的投資，打造房地產企業(yè)新的利潤增長點。這樣，“營改增”就將會促使房地產行業(yè)發(fā)生質的升級與變革，為將來房地產行業(yè)稅收的進一步發(fā)展打下堅實的基礎。

〔1〕 侯江玲.遼寧房地產行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢分析［J］.沈陽師范大學學報（社會科學版），2013，（2）.

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〔3〕 彭曉潔，肖強.“營改增”對房地產企業(yè)稅負的影響預測［J］.財會月刊，2014，（11）.

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〔5〕 劉開瑞，高艷波.對上海、重慶房產稅征收的深思考-基于不動產購買者分析視角［J］.經濟與管理，2012，（09）.

〔6〕 陳瑩瑩.關于我國房地產稅制改革的研究綜述［J］.經濟研究參考，2012，（6）.

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【責任編輯寇明風】

F812.42

A

1672-9544（2016）08-0067-05

2016-05-21

田效先，經濟學博士，主任科員，研究方向為稅收政策。