舒均治

（三明學(xué)院　　管理學(xué)院，福建 三明 365004）

三明市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展研究
——以市區(qū)一手住宅為例

舒均治

（三明學(xué)院管理學(xué)院，福建 三明 365004）

自2OO8年金融危機(jī)以來，在“4萬億”強(qiáng)刺激下，全國(guó)各地樓市一路狂飆，量?jī)r(jià)齊漲，房?jī)r(jià)泡沫嚴(yán)重。三明市的房地產(chǎn)市場(chǎng)也與全國(guó)各地房地產(chǎn)市場(chǎng)類似，呈現(xiàn)出量?jī)r(jià)齊漲，隱藏著較深的泡沫。進(jìn)入2O14年，三明市的房地產(chǎn)市場(chǎng)與全國(guó)大多數(shù)城市一樣，量跌價(jià)跌，民眾對(duì)房?jī)r(jià)預(yù)期產(chǎn)生逆轉(zhuǎn)，2O15年在“5次降準(zhǔn)和降息”、三明市財(cái)政政策的依托下，三明市區(qū)一手住宅以價(jià)換量、簽約增長(zhǎng)迅猛。盡管如此，當(dāng)前三明市房地產(chǎn)存在的主要問題是庫(kù)存高企、房?jī)r(jià)畸高、去化周期長(zhǎng)。三明市必須積極發(fā)展新興產(chǎn)業(yè)，擺脫對(duì)房地產(chǎn)的過度依賴，同時(shí)采取多種政策措施，消化存量庫(kù)存，促進(jìn)房地產(chǎn)的健康發(fā)展。

三明市；房地產(chǎn)市場(chǎng)；一手住宅

當(dāng)前，我國(guó)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)從高速增長(zhǎng)階段，逐步調(diào)整進(jìn)入中速增長(zhǎng)階段。伴隨著宏觀經(jīng)濟(jì)態(tài)勢(shì)的轉(zhuǎn)變，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正在經(jīng)歷著一次轉(zhuǎn)折性的變化，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步降溫，房?jī)r(jià)從一度的“只漲不跌”開始，出現(xiàn)增速放緩乃至下降，絕大多數(shù)三、四線城市房?jī)r(jià)下行趨勢(shì)明顯。房地產(chǎn)市場(chǎng)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中所處的重要地位，使得我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)更多與宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境緊密相關(guān)。在2014年，三明市的房地產(chǎn)市場(chǎng)也遇到了庫(kù)存高企、成交量下滑、價(jià)格下跌及觀望情緒強(qiáng)烈的困境，而2015年在政府強(qiáng)力的財(cái)政政策推動(dòng)下，三明市房地產(chǎn)市場(chǎng)成交略有下降，而三明市區(qū)以價(jià)換量，一手住宅簽約量相對(duì)2014年同比增長(zhǎng)迅猛。認(rèn)真研究經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下三明市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，并提出可操作性的政策建議，對(duì)促進(jìn)三明本地經(jīng)濟(jì)發(fā)展有很迫切的現(xiàn)實(shí)意義。

一、文獻(xiàn)綜述

國(guó)外學(xué)者關(guān)于房?jī)r(jià)波動(dòng)的研究主要集中在兩個(gè)方面：一是房地產(chǎn)有效性研究；二是房?jī)r(jià)波動(dòng)與宏觀經(jīng)濟(jì)要素的關(guān)系。在已有的經(jīng)濟(jì)學(xué)文獻(xiàn)中，不乏涉及房?jī)r(jià)波動(dòng)的研究，主要采取兩個(gè)角度：一是基于資產(chǎn)定價(jià)和有效市場(chǎng)假設(shè)理論，從理論和實(shí)證方面研究房地產(chǎn)市場(chǎng)有效性；二是基于理性預(yù)期和新古典經(jīng)濟(jì)學(xué)的分析框架，研究宏觀經(jīng)濟(jì)基本面指標(biāo)如利率、人口，實(shí)際收入等對(duì)住宅價(jià)格變化的解釋程度，并且認(rèn)為理性的房?jī)r(jià)應(yīng)該反映經(jīng)濟(jì)基本面。然而，這些研究往往比較片面，“對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)很多方面內(nèi)容的理解都不夠完整，當(dāng)前（2008年金融海嘯前的美國(guó)）關(guān)于房?jī)r(jià)的快速上漲是否形成泡沫的爭(zhēng)論就是一個(gè)很好的例子”［1］（P303）。特別地，越來越多研究表明，房地產(chǎn)市場(chǎng)其實(shí)并不理性，存在如災(zāi)難近視（disaster myopia），過度自信和僥幸心理等，這些非理性投機(jī)行為往往會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)過分調(diào)整，從而遠(yuǎn)離其長(zhǎng)期均衡值。［2］（P213）目前，很多前沿研究轉(zhuǎn)而從房?jī)r(jià)波動(dòng)的微觀機(jī)制著手，關(guān)注投機(jī)行為在房?jī)r(jià)波動(dòng)中扮演的角色。

國(guó)內(nèi)研究房地產(chǎn)的論著頗多，但多數(shù)集中在整體宏觀層面的研究，即使有對(duì)具體城市的研究，也多集中在一二線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)，很少有學(xué)者專門研究四線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)。況偉大對(duì)中國(guó)35個(gè)大中城市1996—2007年數(shù)據(jù)的實(shí)證結(jié)果表明，預(yù)期及其投機(jī)對(duì)中國(guó)城市房?jī)r(jià)波動(dòng)都具有較強(qiáng)的解釋力，研究發(fā)現(xiàn)，經(jīng)濟(jì)基本面對(duì)房?jī)r(jià)波動(dòng)影響大于預(yù)期和投機(jī)。［3］（P67）丁祖昱運(yùn)用位序—規(guī)模分析法對(duì) 2006—2010年中國(guó)287個(gè)地級(jí)以上城市房?jī)r(jià)收入比進(jìn)行計(jì)量分析，并應(yīng)用主成分分析法、聚類分析法等將中國(guó) 287個(gè)地級(jí)以上城市劃為一線、二線、三線、四線、資源型城市五種類型，在此基礎(chǔ)之上分析中國(guó)房?jī)r(jià)收入比的城市差異。［4］（P121）吳思斌、劉細(xì)發(fā)對(duì)新常態(tài)下中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)關(guān)系作了研究，認(rèn)為短期內(nèi)，政府應(yīng)該穩(wěn)定房?jī)r(jià)波動(dòng)，在中長(zhǎng)期建立反周期的金融監(jiān)管框架。［5］（P007）謝經(jīng)榮認(rèn)為，房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲僅是經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展期的一種現(xiàn)象。進(jìn)入供需均衡的市場(chǎng)成熟階段，房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)是常態(tài)，房地產(chǎn)快速增值時(shí)代終將過去。應(yīng)理性面對(duì)市場(chǎng)變化，根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)實(shí)力、家庭需求決定購(gòu)房、投資等行為。［6］（P69）席楓、孫鈺、劉雙良通過建立房地產(chǎn)供需模型，分析我國(guó)房?jī)r(jià)下行的原因，并描述了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格新常態(tài)的基本特征及對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的影響。［7］（P52）任興洲就如何認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)新常態(tài)作了多方面的解讀，并對(duì)2015年的房地產(chǎn)市場(chǎng)作出展望。［8］（P25）

所謂新常態(tài)，就是區(qū)別于過去粗放式增長(zhǎng)的“舊常態(tài)”，強(qiáng)調(diào)增長(zhǎng)的質(zhì)量和結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，強(qiáng)調(diào)科學(xué)、可持續(xù)的增長(zhǎng)。［9］（P172）新常態(tài)，更多的意味著，將結(jié)束之前那種兩位數(shù)的野蠻式增長(zhǎng)。房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的晴雨表，未來的樓市，不會(huì)再像以前那樣大起大落，房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)越來越理性，房?jī)r(jià)的變化也會(huì)不斷趨穩(wěn)。未來城市的房?jī)r(jià)分化嚴(yán)重，不會(huì)齊漲齊跌，各地的房?jī)r(jià)是否會(huì)上漲，最終取決于住房的供求關(guān)系。而集中了較多優(yōu)質(zhì)公共資源、人口不斷增長(zhǎng)的一線城市和部分二線城市，房?jī)r(jià)很難下降或會(huì)出現(xiàn)小幅上漲，而對(duì)于未來經(jīng)濟(jì)缺乏增長(zhǎng)的動(dòng)力、優(yōu)質(zhì)公共資源又比較匱乏、對(duì)于人口沒有吸引力的三四線城市，仍然是一個(gè)以價(jià)換量的過程，房?jī)r(jià)很難上漲。 ［10］（P79）

二、近幾年三明市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展概況

三明市地處閩中，轄區(qū)面積2.29萬平方公里，轄9縣2區(qū)1縣級(jí)市，梅列區(qū)、三元區(qū)屬于市區(qū)，全市2014年常住人口251萬，比2005年的264萬減少了13萬，從全市看，屬于人口凈流出的地級(jí)市，市區(qū)人口從2009年到2014年分別為：40.1萬、37.55萬、37.69萬、37.74萬、37.8萬、37.8萬，全國(guó)有290個(gè)地級(jí)及以上的城市，市轄區(qū)人口在50萬以下的有54個(gè)，三明市市轄區(qū)人口僅為37.8萬，人口增長(zhǎng)停滯不前，屬于典型的四線城市。2008年我國(guó)政府面對(duì)世界性的金融危機(jī)，啟動(dòng)了“4萬億”的強(qiáng)刺激經(jīng)濟(jì)計(jì)劃，導(dǎo)致各地房?jī)r(jià)迅猛上漲。從三明市市區(qū)的一手住宅簽約數(shù)及均價(jià)看出，雖然2009—2014年成交量（套數(shù)及成交面積）波動(dòng)頻繁，但房?jī)r(jià)卻呈現(xiàn)節(jié)節(jié)上升的態(tài)勢(shì)。（見表1）

表1三明市區(qū)一手住宅簽約數(shù)、均價(jià)及成交面積

從表1可以看出，自2008年到2014年，市區(qū)一手住宅簽約數(shù)有兩個(gè)高峰年份：2010年及2012年，簽約數(shù)分別達(dá)到5 688、5 242套，并不是穩(wěn)步增長(zhǎng)的，但從均價(jià)看，2009—2013年一直是上漲的。2008年市區(qū)一手住宅簽約數(shù)為1 996套，而2009年簽約數(shù)達(dá)到3 960套，成交面積為41.83萬平方米，同比增長(zhǎng)98.4%、93.66%，幾乎翻倍，但均價(jià)卻只增長(zhǎng)7.0%，充分說明政府救市效果明顯。同樣，2010年簽約數(shù)達(dá)到5 688套、成交面積為56.07萬平方米，同比增長(zhǎng)43.64%、34.04%，均價(jià)僅增長(zhǎng)3.33%。從2008年到2010年這3年市區(qū)一手住宅的簽約數(shù)、均價(jià)及成交面積來看，簽約數(shù)、成交面積大漲，均價(jià)增長(zhǎng)平穩(wěn)。到了2011年形勢(shì)大變，當(dāng)年簽約數(shù)達(dá)3 613套、成交面積為36.55萬平方米，同比減少36.48%、34.81%，均價(jià)卻增長(zhǎng)33.83%。2012年簽約數(shù)達(dá)5 242套、成交面積為49.94萬平方米，同比增長(zhǎng)45.09%、36.63%，均價(jià)增長(zhǎng)9.34%，2013年簽約數(shù)達(dá)3 933套、成交面積為37.90萬平方米，同比減少24.97%、24.11%，均價(jià)卻增長(zhǎng)13.74%，2014年簽約數(shù)達(dá)2 515套、成交面積為27.35萬平方米，同比減少36.05%、27.84%，均價(jià)同比略微下降。

建國(guó)以來直到20世紀(jì)90年代末，我國(guó)城市居民的住房問題基本靠供給制，導(dǎo)致歷史欠賬沉重，人均住房面積很少。自從我國(guó)將住房商品化后，住房的供給缺口巨大，老百姓的住房需求井噴，而中國(guó)城鎮(zhèn)的土地屬于國(guó)有，實(shí)質(zhì)是地方政府所有，地方政府對(duì)城鎮(zhèn)土地有獨(dú)家壟斷的權(quán)力，自然就有天然的牟利性，在房屋短缺的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)中，地方政府賣地 （出讓土地使用權(quán)）就有漲價(jià)的沖動(dòng)，地價(jià)漲—房?jī)r(jià)漲—地價(jià)再漲……循環(huán)往復(fù)，惡性循環(huán)。地方政府逐漸形成對(duì)房地產(chǎn)的深度依賴，以致很多地方政府賣地收入占財(cái)政收入超過三分之一，房地產(chǎn)一家獨(dú)大，高房?jī)r(jià)格局形成。但高房?jī)r(jià)的危害卻是巨大的，它擾亂了商品市場(chǎng)的比價(jià)關(guān)系，擠占了老百姓的其他消費(fèi)，綁架了國(guó)民經(jīng)濟(jì)。其實(shí)，房地產(chǎn)可以是支柱產(chǎn)業(yè)，可以占國(guó)民經(jīng)濟(jì)一席之地，只不過，現(xiàn)在這個(gè)產(chǎn)業(yè)壓制了其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

三明市2008年以來房?jī)r(jià)飆漲的最根本的原因在于全國(guó)大環(huán)境的影響，全國(guó)各地的房?jī)r(jià)都在瘋狂上漲，而廈門福州兩市的房?jī)r(jià)在全國(guó)各大城市中排名近年來一直很高，尤其是廈門，島內(nèi)用地局限又有很好的氣候生態(tài)資源及發(fā)達(dá)的經(jīng)濟(jì)做支撐，房?jī)r(jià)一直堅(jiān)挺。三明市離這兩個(gè)城市的直線距離皆在300千米左右，各種信息交流迅速，福廈兩地的房產(chǎn)信息很容易傳導(dǎo)到三明，三明的樓市也就深受這兩個(gè)城市的影響，在房產(chǎn)供給小于需求的年份，福廈房?jī)r(jià)的上漲必然影響三明房?jī)r(jià)，至少?gòu)男睦眍A(yù)期方面影響購(gòu)房者。再加之，三明市地形復(fù)雜，各縣區(qū)市基本都要依山而建，建安成本較高。三明市是以冶金、林產(chǎn)、機(jī)械、采礦、紡織、化工、建材及生物醫(yī)藥等八大產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，近幾年產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)十分緩慢，在新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展上遠(yuǎn)不如本省其他地市，許多資金就流向了房地產(chǎn)等非實(shí)體領(lǐng)域。在房?jī)r(jià)飆漲的年份，投資者眾多，導(dǎo)致泡沫越吹越大。政府和企業(yè)從房?jī)r(jià)上漲中嘗到了甜頭，反過來沒動(dòng)力發(fā)展好實(shí)體經(jīng)濟(jì)。在這種情況下，區(qū)域經(jīng)濟(jì)特別是地方財(cái)政收入對(duì)房地產(chǎn)的依賴度較大。

從表2可以看出，三明市地方公共財(cái)政收入對(duì)土地出讓金的依賴比較大，特別是2011年，土地出讓金收入幾乎占地方公共財(cái)政收入的一半。也可以看出，自2011年，土地出讓金收入逐年下降，進(jìn)入2014年，房地產(chǎn)形勢(shì)嚴(yán)峻，土地出讓金收入下降到10億元，所占比重僅為11%。

表2三明市土地使用出讓金占地方公共財(cái)政收入比重

三、三明市房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問題

2014年，三明市區(qū)的樓市經(jīng)歷了風(fēng)云變幻。年初，民眾信心滿滿，期待碧桂園的開盤，結(jié)果碧桂園開出一個(gè)8 058元/平方米的均價(jià)，開盤當(dāng)月（2014年3月）市區(qū)一手住宅簽約數(shù)達(dá)到585套，均價(jià)高達(dá)8 328.75元/平方米，好景不長(zhǎng)，隨著碧桂園開盤后的兩個(gè)月，三明市區(qū)的簽約數(shù)急劇下滑，盡管價(jià)格堅(jiān)挺，但已現(xiàn)疲態(tài)。直到9月份，碧桂園果斷降價(jià)到均價(jià)6 400元/平方米左右，三明市區(qū)簽約數(shù)才有起色，9－12月每月月均簽約數(shù)不到300套。

進(jìn)入2015年，三明市房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)依舊嚴(yán)峻。根據(jù)三明市統(tǒng)計(jì)局公布的《2015年12月三明統(tǒng)計(jì)月報(bào)》，2015年三明市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資130.22億元，同比下降26.3%，同時(shí)，房屋施工面積為1 417.20萬平方米，同比下降2.2%。2015年三明市商品房新開工面積189.48萬平方米，同比下降26.4%，其中，竣工面積210.76萬平方米，同比下降7.3%。商品房屋待售面積78.56萬平方米，同比增加39.4%，待售1～3年的面積達(dá)到46.82萬平方米，同比增加81.8%。盡管如此，在國(guó)家支持住房消費(fèi)、降低住房貸款首付比例、政府契稅返還、央行五次降息及兩次降準(zhǔn)等一系列優(yōu)惠政策刺激下，2015年三明市商品房銷售量略微下降，商品房屋銷售面積達(dá)到232.42萬平方米，同比下降2.2%，商品房屋銷售額為132.62億元，同比下降10.8%，均價(jià)為5 706元/平方米，說明房?jī)r(jià)有所下降。再看三明市區(qū)一手住宅的情況，2015年市區(qū)一手住宅簽約5 235套（見表3），面積58.4萬平方米，同比分別增長(zhǎng)108.15%、113.53%，但均價(jià)降為6 619.44元/平方米，下降14.33%。截至2016 年1月26日12時(shí)，三明市區(qū)一手住宅取得預(yù)售許可證的庫(kù)存為4 495套，加上在建工程、已拿地待建的工程，市區(qū)一手住宅估計(jì)有18 000套，按2015年月均436套，去化周期為41個(gè)月，這充分說明，市區(qū)的去庫(kù)存形勢(shì)嚴(yán)峻，三明市房地產(chǎn)市場(chǎng)過剩嚴(yán)重，已由賣方市場(chǎng)轉(zhuǎn)入買方市場(chǎng)，房?jī)r(jià)下行的趨勢(shì)不可阻擋。

表3 2015年三明市區(qū)一手住宅簽約數(shù)、均價(jià)及成交面積

當(dāng)前三明市房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問題主要有：

一是庫(kù)存高企、去化周期長(zhǎng)及在建工程數(shù)量大。以市區(qū)為例，截止到2016年1月1日零時(shí)，市區(qū)一手住宅庫(kù)存4 747套，在建、將建工程（2016—2017年能取得預(yù)售許可證的樓盤）住宅量龐大：君御豪庭+書院香?。ǜ拿麨樯剿鶊@三期A地塊）800套、書生世家211套、水舞半山郡1 870套（含別墅）、左岸名都300套、康城酈景180套、佳和人家300套、西江悅976套、瑞泉花園400套、碧水藍(lán)天1 196套，碧桂園二期后有4 363套，萬達(dá)二期600套，東乾路北側(cè)的那塊地（2015年 12年 18日拍地成交）至少2 000套，總和將近有18 000套。如果按2015年的月均簽約量（437套），18 000套夠賣41個(gè)多月。

再來看部分郊縣的庫(kù)存與去化情況，沙縣前12個(gè)月月均住宅簽約數(shù)149套，庫(kù)存2 580套，去化周期17.3個(gè)月。同樣，可以通過網(wǎng)絡(luò)查詢并計(jì)算出，截止到2016年1月1日，大田縣前12個(gè)月月均住宅簽約數(shù)175套，庫(kù)存1 261套，去化周期7.2個(gè)月；明溪縣前12個(gè)月月均住宅簽約數(shù)24.5套，庫(kù)存734套，去化周期30個(gè)月；清流縣前12個(gè)月月均住宅簽約數(shù)132套，庫(kù)存2 039套，去化周期15.4個(gè)月。列舉的幾個(gè)郊縣數(shù)據(jù)都表明，三明市的住宅庫(kù)存高、去化周期長(zhǎng)。

二是房?jī)r(jià)畸高，投機(jī)炒房者眾多。盡管三明市自2014年以來房?jī)r(jià)在緩慢下行，但房?jī)r(jià)依舊偏高，就以2015年來說，三明市區(qū)的均價(jià)在這一年達(dá)到6619.44元/平方米，而長(zhǎng)沙市政府與城鄉(xiāng)建設(shè)局公布的數(shù)據(jù)，長(zhǎng)沙市2015年全年新建純商品住宅網(wǎng)簽均價(jià)5758元/平方米，同比上漲1.49%；其中，內(nèi)六區(qū)新建純商品住宅網(wǎng)簽均價(jià)為6 192元/平方米，同比下跌3.17%。比較一下三明市與長(zhǎng)沙市在全國(guó)的地位，就很清楚地看出，三明市的房?jī)r(jià)畸高。房?jī)r(jià)畸高的很大一部分原因就是投機(jī)炒房者眾多，只要看看趕集網(wǎng)、58同城有很多新樓盤掛牌出售，就可窺見一斑。再看人均可支配收入，2013年三明市區(qū)城鎮(zhèn)居民的可支配收入28 047元，就可以知道，三明市區(qū)城鎮(zhèn)居民的可支配收入其實(shí)并不高，一年的可支配收入如果按市區(qū)2013年的均價(jià)7 790元/平方米來計(jì)算，只能買到3.6平方米的房子，100平方米一套的房子，需要27.8年的可支配收入才能買到。

三是有關(guān)部門監(jiān)管不力，房地產(chǎn)開發(fā)商違規(guī)操作時(shí)有發(fā)生，房鬧、開發(fā)商跑路事件時(shí)有發(fā)生。商品房在未獲得預(yù)售許可證的情況下，開發(fā)商不得以任何形式進(jìn)行預(yù)售或內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，不得以任何形式收取定金、誠(chéng)意金、會(huì)員費(fèi)等。2014年年初，三明碧桂園就涉嫌未取得預(yù)售許可證的情形下違規(guī)收取認(rèn)籌金 1萬元，2014年底三明君御豪庭就違規(guī)認(rèn)籌，收取準(zhǔn)業(yè)主8 000～38 000元不等的錢款，尤其嚴(yán)重的是，該樓盤未取得預(yù)售許可證等證書的情況下，在2015年3月初竟然逼迫準(zhǔn)業(yè)主繳納首付款，此事經(jīng)福建東南網(wǎng)曝光后，有關(guān)部門也未對(duì)君御豪庭的開發(fā)商做出任何處罰。2014年10月，三明碧桂園降價(jià)近2 000元/平方米，激怒降價(jià)前的購(gòu)房者，導(dǎo)致大規(guī)模的群體性事件。由于房?jī)r(jià)下行，開發(fā)商售樓緩慢，資金斷裂，開發(fā)商跑路事件也時(shí)有發(fā)生，在郊縣尤其明顯。

四、促進(jìn)三明市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的建議

2014年底中國(guó)社科院發(fā)布的《社會(huì)藍(lán)皮書》調(diào)查顯示，房?jī)r(jià)問題居我國(guó)社會(huì)問題關(guān)注度首位，多年累積的房?jī)r(jià)飆漲及2013年全國(guó)房?jī)r(jià)的快速上漲，加劇了普通老百姓對(duì)高房?jī)r(jià)的擔(dān)憂。據(jù)介紹，2003年以來中國(guó)民眾房?jī)r(jià)的關(guān)注度一直位于前三，2009年和2014年更是位列榜首。如何制定正確的住房政策，如何使房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)到健康的水平，如何使房?jī)r(jià)合理回歸讓普通百姓買得起房，理所當(dāng)然的應(yīng)該成為負(fù)責(zé)任政府必須重點(diǎn)解決的問題。

針對(duì)當(dāng)前三明市房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問題，筆者提出如下建議：

首先，正確認(rèn)識(shí)市場(chǎng)供需關(guān)系，擺脫房地產(chǎn)依賴癥。必須認(rèn)識(shí)到，高房?jī)r(jià)只是一個(gè)歷史階段性的房產(chǎn)供給不足、“土地財(cái)政”的產(chǎn)物，不可能一直存在下去。目前高房?jī)r(jià)泡沫帶來的經(jīng)濟(jì)壓力已為切膚之痛。高房?jī)r(jià)泡沫猶如橫亙?cè)诮?jīng)濟(jì)面前的堰塞湖，抬高著經(jīng)濟(jì)運(yùn)行和轉(zhuǎn)型的成本，壓低了投資的邊際收益率，使不動(dòng)產(chǎn)等占據(jù)了大部分經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的有限收益，加重了國(guó)內(nèi)的債務(wù)負(fù)擔(dān)，使全社會(huì)新增融資規(guī)模的相當(dāng)一部分陷入貨幣“空轉(zhuǎn)”，并正對(duì)業(yè)已起航的供給側(cè)改革和雙創(chuàng)形成掣肘。作為一級(jí)政府，必須逐步開拓新的行業(yè)，開創(chuàng)新的產(chǎn)業(yè)，減少對(duì)房地產(chǎn)的過度依賴。當(dāng)前，三明市一、二、三次產(chǎn)業(yè)發(fā)展不平衡，工業(yè)比重偏高 ，財(cái)稅對(duì)房地產(chǎn)依賴較深，隨著房地產(chǎn)供過于求進(jìn)入到買方市場(chǎng)，高房?jī)r(jià)、高地價(jià)難以長(zhǎng)期維持。優(yōu)先發(fā)展服務(wù)業(yè)、新能源、環(huán)保等產(chǎn)業(yè)，逐步擺脫對(duì)房地產(chǎn)的深度依賴是今后三明經(jīng)濟(jì)發(fā)展的應(yīng)有路徑。

其次，認(rèn)真落實(shí)中央關(guān)于穩(wěn)定住房消費(fèi)的各項(xiàng)政策，鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)順應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律調(diào)整營(yíng)銷策略，適當(dāng)降低商品住房?jī)r(jià)格，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)兼并重組，提高產(chǎn)業(yè)集中度。2014年9月，三明市公布了《三明市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局關(guān)于促進(jìn)市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的意見》，該意見有效期一年，至2015年7月31日止，但后來一再延期，現(xiàn)延期到2016年7月31日，該意見規(guī)定，凡在市區(qū)購(gòu)買普通商品住房（含二手房）、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房（不含二手房）的，由財(cái)政按其所繳納的契稅金額等額予以獎(jiǎng)勵(lì)。在優(yōu)惠政策執(zhí)行期間，對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓普通商品住房，并在市區(qū)重新購(gòu)買新建普通商品住房的，原轉(zhuǎn)讓舊房環(huán)節(jié)繳納的營(yíng)業(yè)稅由財(cái)政予以全額獎(jiǎng)勵(lì)。優(yōu)先滿足首次利用住房公積金貸款的購(gòu)房需求，做到足額發(fā)放。這些規(guī)定如能嚴(yán)格執(zhí)行，可減輕購(gòu)房者負(fù)擔(dān)。但三明市公積金貸款額度太低，且多年未調(diào)整。而自2014年以來，全國(guó)各地包括福建省多個(gè)地市都有調(diào)整公積金貸款額度，唯獨(dú)三明市、南平市尚未進(jìn)行較大幅度調(diào)整，全省公積金貸款最高額度最低的是三明市區(qū)、南平市區(qū)，寧德市區(qū)都可以達(dá)到60萬～80萬。

再次，推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，嚴(yán)格管理土地，控制土地供應(yīng)。鑒于三明市房產(chǎn)庫(kù)存高企，政府可以考慮暫停新建各類保障房，可直接收購(gòu)存量商品房用于保障房，通過回購(gòu)商品房盤活存量等方式提供住房保障。既可以消化現(xiàn)有商品房庫(kù)存，又可以完成保障房的建設(shè)指標(biāo)，起到盤活存量的作用。對(duì)住房的建設(shè)總量、供應(yīng)結(jié)構(gòu)、空間布局和開發(fā)進(jìn)度等統(tǒng)籌安排，因地制宜確定保障性住房和商品住房的供應(yīng)比例。住房供過于求的縣、區(qū)，要適當(dāng)控制住房開發(fā)建設(shè)規(guī)模、進(jìn)度。合理確定商品住房用地供應(yīng)規(guī)模，并對(duì)保障性安居工程和棚戶區(qū)改造年度任務(wù)所需用地應(yīng)保盡保。對(duì)住房供應(yīng)明顯偏多的區(qū)、縣，或在建住宅用地規(guī)模過大的市、縣，應(yīng)減少住宅用地供應(yīng)量直至?xí)和Ｓ?jì)劃供應(yīng)。

最后，加強(qiáng)房地產(chǎn)執(zhí)法監(jiān)管，切實(shí)維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，保護(hù)廣大購(gòu)房者的合法利益。未取得商品房預(yù)售許可證的房地產(chǎn)項(xiàng)目面臨諸多法律、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，如果開發(fā)企業(yè)資金鏈斷裂或遇到房地產(chǎn)市場(chǎng)震蕩，可能出現(xiàn)開發(fā)商“跑路”“一房多賣”等情況，導(dǎo)致購(gòu)房者錢房?jī)煽?。如果房地產(chǎn)項(xiàng)目土地、規(guī)劃手續(xù)不齊或者建設(shè)質(zhì)量有問題，可能導(dǎo)致購(gòu)房戶無法辦理房屋產(chǎn)權(quán)證或不能按時(shí)接房入住。對(duì)違法銷售的企業(yè)，沒收違法銷售所得，并處以違法收取預(yù)售定金的1%的處罰。有關(guān)部門不能因?yàn)橥恋刎?cái)政的原因?qū)﹂_發(fā)商曖昧不清，不應(yīng)害怕“嚴(yán)格執(zhí)法就是打壓房地產(chǎn)”的謬論。

本文詳細(xì)回顧了三明市近年來房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展概況，對(duì)經(jīng)濟(jì)新常態(tài)形勢(shì)下三明市房地產(chǎn)市場(chǎng)的問題作了較為詳細(xì)的分析，并針對(duì)三明市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中存在的問題，提出了促進(jìn)三明市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的政策建議，希望能促進(jìn)三明市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)、健康發(fā)展。

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（責(zé)任編輯：劉建朝）

Studies on the Development of Real Estate Market in Sanming City: Take the First-hand House in Urban Area as an Example

SHU Junzhi
（College of Management，Sanming University，Sanming 365004，China）

Since the financial crisis in 2008， both the volume and the price of real property stimulated by the "4 trillion yuan" have skyrocketed， subsequently generating a serious housing bubble. Similar to the real estate market across the county， Sanming city has also seen a surge in volume and price of real estate market with an insidious bubble. Since 2014， Sanming city， like most cities， has undergone a sharp decline in the volume and the price of housing market. And the public expectation on housing price has gone into reverse. However， with the stimulation of the "five times of cuts in RRR and interest rates，" and the fiscal policy of Sanming city， the signing rate of housing market has increased significantly guided by the policy of price-for-volume. Nevertheless， the main problems facing by the current real estate of Sanming city are the high inventory， the extremely high price and a long-term sales cycle. Sanming city must actively develop new industries to free itself from over-reliance on real estate. Meanwhile a variety of policies and measures should be taken to reduce the stock of inventory and promote the healthy development of real estate.

Sanming city； the real estate market； the first-hand house

F293.35

A

1673-4343（2O16）O3-OO35-O6

10.14098/j.cn35-1288/z.2016.03.007

2O16-O1-18

三明市社科規(guī)劃立項(xiàng)課題（Y15O8）

舒均治，男，湖南洪江人，副教授。主要研究方向：區(qū)域經(jīng)濟(jì)、臺(tái)灣經(jīng)濟(jì)。