秦露潔+田丹

一、近十年房地產(chǎn)金融政策簡(jiǎn)析

（一）國(guó)十六條時(shí)代（1993）。1、政策背景。1992年鄧小平南巡講話后，中國(guó)出現(xiàn)新一輪的通貨膨脹。到1993年上半年，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行出現(xiàn)“四高兩亂”現(xiàn)象——高投資、高貨幣投放、高物價(jià)、高進(jìn)口和金融秩序混亂、生產(chǎn)資料市場(chǎng)秩序混亂，尤其是在金融領(lǐng)域的“三亂”現(xiàn)象——亂集資、亂拆借、亂設(shè)金融機(jī)構(gòu)。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)第一次出現(xiàn)熱潮，由于當(dāng)時(shí)的環(huán)境影響，房地產(chǎn)泡沫嚴(yán)重，開發(fā)過熱。在當(dāng)前情況下1993年夏朱镕基總理開始實(shí)施以抑制通貨膨脹為主要目的的緊縮政策，俗稱“國(guó)十六條”。這也是我國(guó)第一次對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控。

2、房地產(chǎn)方面的金融政策：（1）加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀管理，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展；（2）加快金融改革步伐，強(qiáng)化中央銀行的金融宏觀調(diào)控能力。

3、政策影響。由于緊縮的財(cái)政政策大力實(shí)施，通貨膨脹得到抑制，經(jīng)濟(jì)開始轉(zhuǎn)冷。隨之而來，泡沫破裂，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入低谷期。房屋價(jià)格迅速回落，但并不是斷崖式，而是3年的軟著陸。但依舊是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)巨大打擊，尤其是海南等地的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

（二）“23號(hào)”文件時(shí)代（1998）。1、政策背景。1997年第四季度中國(guó)經(jīng)濟(jì)突然下滑，使全年增長(zhǎng)8.8%，落后與上一年的9.7%近一個(gè)百分點(diǎn)。中國(guó)經(jīng)濟(jì)剛從高通脹走出，卻出現(xiàn)了將進(jìn)入通貨緊縮的信號(hào)。東南亞經(jīng)濟(jì)危機(jī)，外貿(mào)進(jìn)入負(fù)增長(zhǎng)，并且出現(xiàn)資本外流。在當(dāng)前情況下1998年7月，朱镕基總理開始實(shí)施以刺激消費(fèi)，拉動(dòng)內(nèi)需為主要目的的《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革、加快住房建設(shè)的通知》，俗稱“23號(hào)”文件。

2、房地產(chǎn)方面的金融政策。（1）穩(wěn)步推進(jìn)住房商品化、社會(huì)化、逐步建立適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制和我國(guó)國(guó)情的城鎮(zhèn)住房新制度。加快住房建設(shè)，促使住宅業(yè)成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，不斷滿足城鎮(zhèn)居民日益增長(zhǎng)的住房需求；（2）停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化；（3）建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的住房供應(yīng)體系；（4）發(fā)展住房金融。

3、政策影響。由于擴(kuò)張的財(cái)政政策大力實(shí)施，經(jīng)濟(jì)開始回暖。隨之而來，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入新的發(fā)展時(shí)期。同時(shí)由于缺乏有關(guān)方面的規(guī)范，出現(xiàn)了住房供給結(jié)構(gòu)不合理，房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序混亂的現(xiàn)象，為今后的高房?jī)r(jià)埋下了種子。

（三）121號(hào)文件時(shí)代與18號(hào)文件時(shí)代（2003）。1、政策背景。2003年經(jīng)濟(jì)形勢(shì)大好，出現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)過熱的現(xiàn)象。由于確立房地產(chǎn)為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)表現(xiàn)明顯出現(xiàn)了投資過快。同時(shí)的土地使用權(quán)全面施行招標(biāo)、掛牌、拍賣，更是給房地產(chǎn)市場(chǎng)添了一把火，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入過熱狀態(tài)。由于大量的房產(chǎn)借貸，房產(chǎn)信貸不完善的中國(guó)銀行金融體系面臨巨大的挑戰(zhàn)。為應(yīng)對(duì)當(dāng)前局勢(shì)，2003年出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（俗稱121號(hào)文件）和《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》（俗稱18號(hào)文件）。

2、房地產(chǎn)方面的金融政策。121號(hào)文件：（1）加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理、引導(dǎo)規(guī)范貸款投向；（2）加強(qiáng)個(gè)人住房貸款管理，重點(diǎn)支持中低收入家庭購(gòu)買住房的需要。18號(hào)文件：（1）完善供應(yīng)政策，調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)；（2）改革住房制度，健全市場(chǎng)體系；（3）發(fā)展住房信貸，強(qiáng)化管理服務(wù)；（4）改進(jìn)規(guī)劃管理，調(diào)控土地供應(yīng)。

3、政策影響。18號(hào)文件帶來了新一輪的房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控，但也沒有提出任何實(shí)質(zhì)性的措施。但是在關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用房方面卻從23號(hào)文件的供應(yīng)主體變?yōu)榱吮Ｕ闲缘恼咝陨唐纷》俊Ｎ茨芨淖兎康禺a(chǎn)過熱的現(xiàn)狀，同時(shí)加劇了金融信貸風(fēng)險(xiǎn)。

（四）國(guó)八條時(shí)代（2005-2007）。1、政策背景。由于上一個(gè)政策的大力落實(shí)，房地產(chǎn)投資過快得到控制，房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)入增速減慢的狀態(tài)。但是市場(chǎng)的投機(jī)性購(gòu)房增加，供小于求，加上房地產(chǎn)開發(fā)成本增加。2005年房?jī)r(jià)依舊快速增長(zhǎng)，深圳，北京等城市房?jī)r(jià)漲幅驚人。

2、房地產(chǎn)方面的金融政策。（1）高度重視穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作；（2）大力調(diào)整和改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，嚴(yán)格控制被動(dòng)性住房需求（拆遷）。

3、政策影響。政策效果對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)投資產(chǎn)生了作用，但對(duì)房?jī)r(jià)幾乎沒有產(chǎn)生影響，房?jī)r(jià)依舊上揚(yáng)。此后的國(guó)六條又是進(jìn)一步縮小了政府惠房政策范圍，經(jīng)濟(jì)適用房成為低收入群體的政策。加劇了房?jī)r(jià)上漲。

（五）調(diào)控反復(fù)時(shí)代（2008-2010）。1、政策背景。2008年爆發(fā)美國(guó)次貸危機(jī)，為了救市，財(cái)政大力撥款，最終導(dǎo)致2009年房?jī)r(jià)瘋狂上漲。為了應(yīng)對(duì)2009年的瘋狂上漲，2010年全年中央政府不斷調(diào)控，但成效微弱，全國(guó)房?jī)r(jià)依舊保持上漲趨勢(shì)。

2、房地產(chǎn)方面的金融政策。2008年《繼續(xù)加大保障民生投入力度切實(shí)解決低收入群眾基本生活》（擴(kuò)張）；《關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的通知》（擴(kuò)張）。2009年，《土地調(diào)查條例實(shí)施辦法》（緊縮）；《關(guān)于嚴(yán)格建設(shè)用地管理促進(jìn)批而未用土地利用的通知》（緊縮）；《關(guān)于試行社會(huì)保險(xiǎn)基金預(yù)算的意見》（緊縮）；《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》（緊縮）；2010年，《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（限購(gòu)）。

3、政策影響。盡管中央為了抑制房?jī)r(jià)過快上漲出臺(tái)了諸多政策，依舊未能停止房?jī)r(jià)上漲的腳步，政策效果極其不理想。

（六）供給側(cè)改革。1、政策背景。改革開放以來，中國(guó)經(jīng)濟(jì)一直高速增長(zhǎng)，進(jìn)入中等發(fā)達(dá)國(guó)家水平。但在最近幾年，世界經(jīng)濟(jì)下行，我國(guó)也隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展失去人口紅利，進(jìn)入中等收入陷阱，最終導(dǎo)致我國(guó)經(jīng)濟(jì)下行壓力嚴(yán)重，進(jìn)入經(jīng)濟(jì)新常態(tài)。主要表現(xiàn)為：居民收入增加而企業(yè)利潤(rùn)率下降，消費(fèi)上升而投資下降，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)持續(xù)下行與CPI持續(xù)低位運(yùn)行，經(jīng)濟(jì)指標(biāo)之間出現(xiàn)背離。

2、房地產(chǎn)方面的金融政策。（1）深入推進(jìn)財(cái)稅改革，形成政府與公民、中央與地方之間穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)關(guān)系以及規(guī)范的政府財(cái)政管理制度；（2）推進(jìn)土地制度改革，釋放供給活力；（3）加快金融體制改革，解除金融抑制。

3、政策影響。供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的目的是立足于提高供給質(zhì)量，采用改革的辦法進(jìn)行結(jié)構(gòu)調(diào)整，改善要素配置扭曲，增加有效供給，從而增強(qiáng)供給結(jié)構(gòu)對(duì)需求變化的適應(yīng)程度和靈活程度。從政策來看，房地產(chǎn)方面的主要任務(wù)是去庫存，政策從土地改革這一根本出發(fā)，輔助稅種改革與戶籍制度改革來改善房地產(chǎn)市場(chǎng)過?，F(xiàn)狀，開啟了房產(chǎn)改革的新局面，如果政策可以大力實(shí)施，房地產(chǎn)市場(chǎng)合理降溫指日可待。

二、當(dāng)前房地產(chǎn)金融政策的需求

（一）地方減少土地財(cái)政依賴。近幾年來，我國(guó)城市化水平快速發(fā)展，伴隨城市化程度的大幅提高，加劇了房地產(chǎn)過熱，進(jìn)而導(dǎo)致土地出讓價(jià)格快速上漲，最終又推動(dòng)了房?jī)r(jià)的不斷攀升。在此過程中，地方政府從土地市場(chǎng)上獲取了巨大土地增值收入好和稅費(fèi)收入。由于房地產(chǎn)商在土地一級(jí)市場(chǎng)的高額的成本，最終會(huì)通過二級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者。所以，地方政府是房?jī)r(jià)過快增長(zhǎng)的主要原因。因此，解決房?jī)r(jià)過高問題，首要問題是降低高額的土地成本，也就是說地方政府減少對(duì)土地財(cái)政的依賴，刻不容緩。

（二）建立多元供給，擴(kuò)大住房供給滿足需求。從最基本的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理而言，供求關(guān)系決定了商品的價(jià)格。當(dāng)供大于求的時(shí)候，商品價(jià)格會(huì)下跌；供不應(yīng)求的時(shí)候，商品價(jià)格會(huì)上漲。解決房?jī)r(jià)過高的根本方法是擴(kuò)大供給，擴(kuò)大住房供給的方法之一就是放開自建房和集資建房市場(chǎng)。隨之而來的就是如果放開自建房和集資建房市場(chǎng)，是否會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)秩序。以歐美國(guó)家為例，歐美國(guó)家自建房的比例高達(dá)30%。德國(guó)更是超過30%。如果我國(guó)將這個(gè)市場(chǎng)的份額定位在10%，在政府合理控制下，必然會(huì)促進(jìn)房?jī)r(jià)的合和房地產(chǎn)市場(chǎng)的合理穩(wěn)定發(fā)展，同時(shí)促進(jìn)60多個(gè)行業(yè)的發(fā)展。不僅如此，居民購(gòu)房支出的減少。

（三）全面深化供給側(cè)改革。2016年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議高度重視房地產(chǎn)方面的供給側(cè)改革，經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展五大任務(wù)之一是化解房地產(chǎn)庫存，具體措施是市民化農(nóng)民工，增加有效需求，打通供需通道，消化庫存，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。最新數(shù)據(jù)，我國(guó)商品房期房庫存約35.7億平方米，至少需要4.5年才能化解庫存。然而，我國(guó)商品房房產(chǎn)庫存卻還在以每月1000萬平方米的數(shù)量在增長(zhǎng)。房地產(chǎn)庫存問題已經(jīng)成為燃眉之急，為此，全面深化去庫存的供給側(cè)改革刻不容緩。（作者單位：重慶工商大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院）

參考文獻(xiàn)：

[1]梁榮.對(duì)當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)金融政策與法規(guī)的思考[J].財(cái)經(jīng)科學(xué)，2004（06）.

[2]郭衍遠(yuǎn).基于房地產(chǎn)金融制度的我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控政策研究[D].云南大學(xué)，2010.