邱甘全

摘 要 本文從西寧市商品房市場的實(shí)際出發(fā)，根據(jù)數(shù)據(jù)可獲取性等原則，對影響西安市商品房需求與供給的七個因素進(jìn)行初步篩選，并在其基礎(chǔ)上根據(jù)2005年～2013年9年間西寧市社會經(jīng)濟(jì)的統(tǒng)計資料和商品房供求的相關(guān)數(shù)據(jù)，分別利用相關(guān)分析模型與灰色關(guān)聯(lián)度模型進(jìn)一步篩選，得到與西寧市商品房需求與供給具有相關(guān)關(guān)系的影響因子。對于相關(guān)影響因子，采用灰色系統(tǒng)GM（1，1）模型或非線性預(yù)測模型對其進(jìn)行動態(tài)預(yù)測，得到各個相關(guān)影響因子2016年～2020年的預(yù)測值。根據(jù)各個相關(guān)影響因子的預(yù)測值，結(jié)合多元線性回歸模型與BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)模型對2016年～2020年西寧市商品房需求量與供給量進(jìn)行預(yù)測，得到“十三五”期間的預(yù)測值。

關(guān)鍵詞 灰色預(yù)測系統(tǒng) 西寧商品房

一、引言

自改革開放以來，我國經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，城市化和工業(yè)化進(jìn)程不斷加快，房地產(chǎn)業(yè)取得了長足的發(fā)展。而作為房地產(chǎn)市場中重要一環(huán)的住宅市場，由于受土地使用制度與住房制度改革的不斷深化，以及國家對住宅產(chǎn)業(yè)的各種鼓勵和支持措施，使住宅市場化程度不斷提高，住宅建設(shè)成為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，并且購買商品住宅已成為我國當(dāng)前城鎮(zhèn)居民解決住房問題的主要途徑。住宅作為人類生存最基本的物質(zhì)條件之一，以及家庭消費(fèi)的重要的組成部分，住宅市場發(fā)展的好壞直接關(guān)系著整個房地產(chǎn)業(yè)乃至經(jīng)濟(jì)、社會的發(fā)展，因此對于住宅各個方面的研究就顯得尤為重要。

二、影響因子體系

住宅市場需求影響因素包括宏觀和微觀兩個層面，涉及政策、社會、經(jīng)濟(jì)以及環(huán)境等多個方面。由于政策、環(huán)境等方面的因素，定性指標(biāo)多且難以量化，加之獲取較困難，不利于客觀性的預(yù)測，因此本文在選取影響因子時，只選取經(jīng)濟(jì)與社會方面的因素。經(jīng)濟(jì)與社會方面的因素，由于可以直接從歷年統(tǒng)計資料中獲取，且資料比較完整，可以直接定量分析，便于實(shí)現(xiàn)客觀、準(zhǔn)確的預(yù)測。因此，現(xiàn)選取有關(guān)社會和經(jīng)濟(jì)方面的并對住宅需求量產(chǎn)生影響的因素，構(gòu)建出住宅需求量影響因子體系，作為客觀、科學(xué)、準(zhǔn)確預(yù)測住宅需求量（住宅用地需求量）的前提。利用DPS7.05軟件對數(shù)據(jù)取分辨系數(shù)，然后得到灰色關(guān)聯(lián)分析，結(jié)果如表1。

從中選取最高值的七個影響因素建立模型并預(yù)測。

三、城鎮(zhèn)建設(shè)用地灰色預(yù)測模型建立

灰色GM（1，1）預(yù)測模型：所謂灰色系統(tǒng)是對黑色系統(tǒng)和白色系統(tǒng)而言的，由于某些信息系統(tǒng)的隨機(jī)性較強(qiáng)、規(guī)律性不夠明顯，信息之間又是內(nèi)在聯(lián)系的，這樣的系統(tǒng)就稱之為“灰色系統(tǒng)”。而灰色系統(tǒng)分析就是對原始信息進(jìn)行處理，弱化信息的不確定性、強(qiáng)化規(guī)律性，將原來具有隨機(jī)性的數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)化為規(guī)律性強(qiáng)的信息，使原來波動變化明顯的數(shù)列變成單調(diào)上升的生成數(shù)列，從而建立連續(xù)函數(shù)微分方程預(yù)測模型。與傳統(tǒng)預(yù)測模型相比，灰色預(yù)測模型由于計算簡便、無須典型的概率分布、減少時間序列的隨機(jī)性、計算精度高等優(yōu)點(diǎn)，因此可用于對各項(xiàng)影響因子進(jìn)行預(yù)測。本文利用灰色系統(tǒng)中的GM（1，1）對各項(xiàng)影響因素進(jìn)行預(yù)測，可以減少系統(tǒng)內(nèi)部噪音的污染，使預(yù)測結(jié)果更加準(zhǔn)確。

對七個關(guān)鍵因子構(gòu)造的模型的各項(xiàng)參數(shù)（如表2）。

對以上預(yù)測出的七個因子建立模型預(yù)測其在2016～2020年的值，結(jié)果如表3。

再通過BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)得到的西寧市非住宅類商品房需求量預(yù)測值（如表4）。

根據(jù)公式

計算出商品房建設(shè)用地需求總量，結(jié)果如表5所示。

四、預(yù)測結(jié)果對比分析

通過上述預(yù)測我們可以看到，西寧市再2016年～2020年的土地供應(yīng)中，西寧市的土地用地量與需求量均穩(wěn)步增長；用地量的平均增長速度約為4000平方米，需求量增長速度約為每年5000平方公里；平均每年的用地供應(yīng)量比需求量要少接近25萬平方米。約占用地量的16%，需求量的14%。但是總體水平趨于平緩。因此，在未來的住房用地越來越緊縮的情況下，肯定會因?yàn)橛玫毓?yīng)量跟不上需求量。在此基礎(chǔ)上，政府可以考慮適當(dāng)放寬土地的供給。

隨著西寧城市人口的快速增長，新增城市用地尤其是居住用地一定要在滿足需求的情況下嚴(yán)格控制土地濫用的現(xiàn)象。經(jīng)濟(jì)、社會、生態(tài)環(huán)境發(fā)展的協(xié)調(diào)度和城市土地的用地效益要能達(dá)到統(tǒng)一。

西寧作為典型的和孤星城市，在用地量的調(diào)控時除了要考慮到一些內(nèi)在的動力、政策和制度引導(dǎo)還特別要注意地形地貌的保持和完整，以及水資源的利用分配。

綜上分析表明，隨著西寧居民生活水平的提高、人口的增長、交通的改善以及西寧作為省會城市的重要性，會主導(dǎo)驅(qū)動西寧的商品房建設(shè)用地的需求上漲，而提供的土地目前與需求量大約存在百分之十左右的缺口。

（作者單位為青海民族大學(xué)公共管理學(xué)院）