熊 杰肖明明

建筑物區(qū)分所有背景下物業(yè)使用人的“準(zhǔn)成員利益”之確認(rèn)與保護(hù)

熊 杰*肖明明**

物權(quán)法施行后,我國(guó)已初步形成以業(yè)主專有權(quán)、共有權(quán)及成員權(quán)為核心架構(gòu)的建筑物區(qū)分所有權(quán)體系,作為專有所有權(quán)人的業(yè)主的各種物業(yè)權(quán)利得到了較為完整有效的保護(hù)。然而,在司法實(shí)踐中發(fā)現(xiàn),業(yè)主之外的物業(yè)使用人權(quán)益的法律保護(hù)明顯嚴(yán)重不足,其直接表現(xiàn)為物業(yè)使用人的權(quán)利缺位困境。從利益平等保護(hù)的角度,應(yīng)在區(qū)分不同類型的物業(yè)使用人的基礎(chǔ)上,賦予居住或使用物業(yè)一年以上的合約型物業(yè)使用人以“準(zhǔn)業(yè)主”成員身份,并進(jìn)而依據(jù)業(yè)主成員權(quán)的內(nèi)容結(jié)構(gòu),厘清與確認(rèn)特定物業(yè)使用人所得享有的“準(zhǔn)業(yè)主”成員權(quán)利的內(nèi)涵與外延。

建筑物區(qū)分所有權(quán);物業(yè)使用人;準(zhǔn)成員利益

物業(yè)使用人是指除所有權(quán)人之外的合法占有使用建筑物的自然人或組織。①本文討論的物業(yè)使用人特指在建筑物區(qū)分所有狀態(tài)下,尤其是住宅小區(qū)中的房屋的合法使用人。在現(xiàn)行建筑物區(qū)分所有權(quán)制度下,權(quán)利的設(shè)定與行使規(guī)則均以業(yè)主(專有部分所有權(quán)人)為中心,立法條文中鮮有涉及保障物業(yè)使用人相應(yīng)物業(yè)用益權(quán)利的規(guī)定,這無(wú)疑與實(shí)踐中大量存在的物業(yè)使用人實(shí)際占用房屋的社會(huì)現(xiàn)實(shí)相左。實(shí)際上,物業(yè)使用人在用益物業(yè)過(guò)程中存在著嚴(yán)重的權(quán)利保護(hù)真空現(xiàn)象。盡管司法實(shí)踐中已有少數(shù)判例確認(rèn)了物業(yè)使用人的成員資格及相應(yīng)法益,但囿于法據(jù)空白和理?yè)?jù)匱乏,物業(yè)使用人本應(yīng)享有的諸多準(zhǔn)成員權(quán)益均未得到支持與保護(hù)。鑒于此,提出、分析并探討物業(yè)使用人的“準(zhǔn)成員利益”保護(hù)問(wèn)題便尤為必要和迫切。

一、現(xiàn)狀考察:物業(yè)使用人的權(quán)利缺位困境分析

(一)抽樣調(diào)查

為了掌握實(shí)踐中物業(yè)使用人相關(guān)狀況的第一手信息,筆者在重慶市內(nèi)發(fā)放了100份調(diào)查問(wèn)卷,隨機(jī)選取10個(gè)住宅小區(qū),在每個(gè)小區(qū)向物業(yè)使用人發(fā)放10份問(wèn)卷,回收有效問(wèn)卷92份。通過(guò)對(duì)問(wèn)卷調(diào)查情況的統(tǒng)計(jì)分析,發(fā)現(xiàn)如下幾個(gè)值得關(guān)注的現(xiàn)象。

1.物業(yè)使用人占有使用住宅小區(qū)房屋的狀況非常普遍。調(diào)查發(fā)現(xiàn),樣本中半數(shù)以上住宅小區(qū)的出租出借率在28%以上,而小區(qū)房屋空置率估值為20%左右。①這個(gè)數(shù)據(jù)與學(xué)者調(diào)查統(tǒng)計(jì)的結(jié)果相吻合——西南財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)家庭金融調(diào)查與研究中心發(fā)布的《城鎮(zhèn)家庭住房空置率及住房市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)2014》中統(tǒng)計(jì)的中國(guó)城鎮(zhèn)家庭住房空置率已達(dá)22.4%。較高的房屋出租出借率和空置率意味著物業(yè)使用人已形成規(guī)模性的利益群體,且其規(guī)模有可能將持續(xù)增長(zhǎng)。

2.半數(shù)以上的物業(yè)使用人占有使用房屋的時(shí)間超過(guò)1年。樣本中,46%的受訪者使用房屋在1年至3年之間,24%的受訪者使用房屋在3年至5年之間。

3.超過(guò)70%的物業(yè)使用人未參與或未被允許參與小區(qū)的公共管理,未被賦予相應(yīng)的成員權(quán)利。例如樣本中,75%的受訪者未被邀請(qǐng)或通知參加小區(qū)業(yè)主大會(huì)或選舉為業(yè)主委員會(huì)成員。②實(shí)踐中,有些小區(qū)在業(yè)主大會(huì)章程中會(huì)規(guī)定物業(yè)使用人可以列席業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)會(huì)議,并就決議事項(xiàng)發(fā)表意見(jiàn),但一般不具有投票表決權(quán),亦不能選舉或被選舉為業(yè)主委員會(huì)成員。

4.物業(yè)使用人普遍認(rèn)為法律應(yīng)該賦予其相應(yīng)的成員性權(quán)利。樣本中,86%的受訪者認(rèn)為應(yīng)該賦予物業(yè)使用人參與小區(qū)公共管理的權(quán)利,79%的受訪者認(rèn)為應(yīng)該修改物權(quán)法及相關(guān)立法,以確認(rèn)和保護(hù)物業(yè)使用人的權(quán)益。

通過(guò)以上分析可知,在現(xiàn)代住宅小區(qū)中,物業(yè)使用人已成為除業(yè)主之外的一個(gè)重要的利益群體,而其合法權(quán)益的法律保護(hù)狀況卻與現(xiàn)實(shí)需求存在著較為嚴(yán)重的脫節(jié),亟須引起我們的關(guān)注。

(二)法律規(guī)范的文本檢索

在現(xiàn)有的關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)的法律規(guī)范體系中,鮮有涉及物業(yè)使用人相關(guān)權(quán)益保護(hù)的規(guī)定。尤其在物權(quán)法頒行之初,立法者并未注意到實(shí)踐中物業(yè)使用人的利益訴求及其保護(hù)與救濟(jì)等問(wèn)題;直到最高人民法院出臺(tái)與物權(quán)法相關(guān)的兩項(xiàng)司法解釋,情況才稍有改善,但保護(hù)力度仍顯不足。

2007年,《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》的出臺(tái)及《物業(yè)管理?xiàng)l例》的修訂初步確立了建筑物區(qū)分所有權(quán)體系的雛形和基本架構(gòu),但并未關(guān)注物業(yè)使用人的利益保護(hù)問(wèn)題,其主要表現(xiàn)為該兩部法律法規(guī)均將與小區(qū)公共物業(yè)管理相關(guān)的權(quán)益主體限定為“業(yè)主”。其中,《物權(quán)法》雖然未明確給出業(yè)主的法律定義,但從其第六章章名“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)”可知,《物權(quán)法》立法時(shí)并未考慮到實(shí)踐中物業(yè)使用人的權(quán)益保護(hù)問(wèn)題。而2007年修訂后的《物業(yè)管理?xiàng)l例》第6條則直接將業(yè)主定義為“房屋的所有權(quán)人”,涉及物業(yè)使用人的規(guī)定僅有兩條:一是第42條關(guān)于物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的義務(wù)性規(guī)定,二是第48條關(guān)于物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利義務(wù)的概括規(guī)定。①《物業(yè)管理?xiàng)l例》第48條規(guī)定:物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利義務(wù)由業(yè)主和物業(yè)使用人約定,但不得違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約的有關(guān)規(guī)定;物業(yè)使用人違反本條例和管理規(guī)約的規(guī)定,有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任。

至2009年,最高人民法院出臺(tái)了《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》(以下簡(jiǎn)稱建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋)和《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》(以下簡(jiǎn)稱物業(yè)服務(wù)糾紛司法解釋)兩件司法解釋,首次涉及了物業(yè)使用人的法律調(diào)整問(wèn)題。其中,建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋將業(yè)主擴(kuò)張解釋為“建筑物專有部分所有權(quán)人”,但未直接賦予物業(yè)使用人以相關(guān)業(yè)主利益。不過(guò),兩份司法解釋均注意到了物業(yè)使用人的權(quán)益保護(hù)問(wèn)題,并規(guī)定在兩類糾紛中涉及物業(yè)使用人的情形,可參照司法解釋關(guān)于業(yè)主的相應(yīng)規(guī)定處理。但是,兩部司法解釋的出臺(tái)目的是為了解決司法實(shí)踐中多發(fā)的類型化問(wèn)題,其并未確認(rèn)或賦予物業(yè)使用人特定且充分的實(shí)體權(quán)利。因此,總體而言,當(dāng)前立法對(duì)于建筑物區(qū)分所有制度下的物業(yè)使用人相關(guān)權(quán)益的法律保護(hù)力度仍然明顯不足。

(三)司法保護(hù)的現(xiàn)狀與困局

近幾年來(lái),隨著現(xiàn)代物業(yè)管理制度的快速發(fā)展以及物權(quán)保護(hù)法律法規(guī)的不斷完善,人民法院受理的物業(yè)糾紛數(shù)量逐年迅增;以筆者所在的西部某基層法院為例,2011年至2013年間物業(yè)糾紛收案數(shù)年均增長(zhǎng)約82%,幾為井噴之勢(shì)。在這些案件中,近1/3都涉及物業(yè)使用人利益的識(shí)別與保護(hù)問(wèn)題。

【案例一】某小區(qū)業(yè)主委員會(huì)通過(guò)征求意見(jiàn)的形式召開(kāi)業(yè)主大會(huì)并通過(guò)一項(xiàng)決議,小區(qū)業(yè)主付某認(rèn)為該決議的作出程序不合法,且決議的內(nèi)容侵害了其合法權(quán)益,遂起訴至法院請(qǐng)求撤銷該業(yè)主大會(huì)決議。人民法院經(jīng)審理發(fā)現(xiàn),決議的表決票中有一部分是由房屋的使用人簽字表示同意的,而扣除此部分表決票后,業(yè)主大會(huì)決議的通過(guò)則未達(dá)到法定的“雙過(guò)半”規(guī)定。法院認(rèn)為,法律未明確規(guī)定物業(yè)使用人享有在業(yè)主大會(huì)中表決的權(quán)利,遂以程序不合法為由判決撤銷了前述決議。①案例來(lái)源為〔2012〕江法民初字第05528號(hào)。

【案例二】秦某居住在其子邱某所有的某小區(qū)住房?jī)?nèi),且使用房屋期間內(nèi)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)亦由秦某按月交納。后秦某未實(shí)際向物業(yè)公司交納部分期間的物業(yè)費(fèi),物業(yè)公司于是起訴至法院要求秦某支付欠付費(fèi)用。在庭審中,秦某抗辯稱,物業(yè)公司提供的服務(wù)質(zhì)量不符合物業(yè)服務(wù)合同的約定,故不應(yīng)交納相應(yīng)期間的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。法院認(rèn)為,物業(yè)服務(wù)合同只能約束業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè),但因秦某事實(shí)上享受了物業(yè)服務(wù),故應(yīng)承擔(dān)支付物業(yè)費(fèi)的義務(wù),遂判決秦某限期交納所欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。②案例來(lái)源為〔2015〕西法民初字第79號(hào)。

從上述案例可以看出,一方面,物業(yè)使用人參與小區(qū)民主管理和決策的利益并未為司法實(shí)踐所確認(rèn)和保護(hù),相應(yīng)成員權(quán)益僅由業(yè)主所享有。然而,現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題是,當(dāng)業(yè)主將房屋交由使用人居住利用時(shí),其在相應(yīng)期間內(nèi)并不能或不愿行使參與管理等權(quán)利,如果亦不允許物業(yè)使用人行使的話,則會(huì)出現(xiàn)權(quán)利“空置”的現(xiàn)象,于各方主體均無(wú)所益。另一方面,司法實(shí)踐中,對(duì)于物業(yè)使用人是否能夠以合同相對(duì)方的身份在物業(yè)費(fèi)糾紛中行使合同履行抗辯權(quán)存在爭(zhēng)議,而爭(zhēng)議和分歧的根源則在于是否承認(rèn)物業(yè)使用人在建筑物區(qū)分所有權(quán)體系中應(yīng)享有獨(dú)立的權(quán)利主體地位。在這一點(diǎn)上,有關(guān)物業(yè)使用人保護(hù)的司法觀念和法律適用標(biāo)準(zhǔn)顯然仍未明確確立?？傮w而言,司法的保守屬性決定了法院在立法未跟進(jìn)的背景下,不敢擅自逾越既有法律法規(guī)和司法解釋,作出直接確認(rèn)物業(yè)使用人相關(guān)權(quán)利的判決。

二、成因分析:對(duì)物業(yè)使用人權(quán)益保護(hù)弱化之現(xiàn)狀的反思

在現(xiàn)代法治社會(huì),利益的最佳保護(hù)形態(tài)是被法律識(shí)別并確認(rèn)為權(quán)利,而權(quán)利則是法律化了的利益表達(dá)形式。因此,物業(yè)使用人權(quán)益保護(hù)弱化現(xiàn)象的根源在于權(quán)利確認(rèn)滯后這一法律制度原因;具體而言,表現(xiàn)為現(xiàn)行建筑物區(qū)分所有權(quán)體系對(duì)于物業(yè)使用人利益的排斥性,使得物業(yè)使用人的利益保護(hù)途徑過(guò)于單一和局限。

(一)建筑物區(qū)分所有權(quán)體系的權(quán)利主體過(guò)于封閉

現(xiàn)行建筑物區(qū)分所有權(quán)制度中對(duì)業(yè)主概念及業(yè)主資格所作的限定過(guò)于嚴(yán)格和封閉,排除了所有權(quán)人之外的其他主體取得業(yè)主資格或身份的機(jī)會(huì),而“這些主體雖非業(yè)主,但也應(yīng)當(dāng)享有一定的權(quán)利并負(fù)擔(dān)一定的義務(wù),對(duì)其采取無(wú)視態(tài)度顯然不利于居住者共同體的維持、發(fā)展及主體利益之保護(hù)”。①于飛:《<物權(quán)法>實(shí)施中的熱點(diǎn)、難點(diǎn)問(wèn)題研究》,載《華東政法大學(xué)學(xué)報(bào)》2011年第4期。具體而言,建筑物區(qū)分所有權(quán)法律體系中的管理權(quán)主體被限定為作為專有部分所有權(quán)人的業(yè)主,這實(shí)際上直接導(dǎo)致了為數(shù)眾多的物業(yè)使用人的物業(yè)權(quán)利缺位狀態(tài)。而權(quán)利的缺位則具體又表現(xiàn)為利益享有上的失衡,以及權(quán)利義務(wù)內(nèi)容上的不對(duì)等。實(shí)踐中,物業(yè)使用人實(shí)際上承擔(dān)了與業(yè)主幾乎無(wú)異的社區(qū)成員義務(wù)——包括遵守規(guī)約、交納物業(yè)管理及公攤等費(fèi)用、執(zhí)行管理人的決議等,但是卻難以享受到相應(yīng)的物業(yè)公共管理權(quán)利。例如,對(duì)于物權(quán)法所確認(rèn)的投票表決權(quán),在審判實(shí)踐中,物業(yè)使用人一般不被承認(rèn)享有參與業(yè)主大會(huì)并進(jìn)行表決的權(quán)利,亦不能選舉或被選舉為業(yè)委會(huì)或其他管理團(tuán)體成員——盡管其可能長(zhǎng)期居住在小區(qū)內(nèi),并履行了各項(xiàng)公共義務(wù)。又如,在物業(yè)使用人“缺席”的情況下,業(yè)主大會(huì)或業(yè)委會(huì)通過(guò)了侵犯某些或某一物業(yè)使用人的合法權(quán)益的決議,根據(jù)現(xiàn)有法律規(guī)定,受損害的物業(yè)使用人亦無(wú)權(quán)利直接提起撤銷訴訟。

總之,“事實(shí)上,物業(yè)使用人已不同程度地滲入了區(qū)分所有權(quán)人的整體生活之中是不容置疑的現(xiàn)實(shí),只是時(shí)間長(zhǎng)短及穩(wěn)定性上與業(yè)主不同而已,否認(rèn)他們暫時(shí)地作為團(tuán)體中的社員而參與事務(wù)的管理是不公平的,立法上應(yīng)該對(duì)其權(quán)益有所考慮”。②李劼、齊恩平:《小區(qū)業(yè)主資格探析》,載《溫州大學(xué)學(xué)報(bào)·社會(huì)科學(xué)版》2010年第2期。然而,無(wú)論是物權(quán)法或物業(yè)管理?xiàng)l例,還是最高人民法院司法解釋,均未明確確認(rèn)物業(yè)使用人享有何種“準(zhǔn)業(yè)主權(quán)利”,這無(wú)疑給物業(yè)使用人權(quán)利的司法保護(hù)帶來(lái)了困難。

(二)物業(yè)使用人的現(xiàn)有權(quán)利保護(hù)形式過(guò)于狹隘

雖然法律和司法解釋未明確確認(rèn)物業(yè)使用人的有關(guān)權(quán)益,但值得指出的是,在最高人民法院建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋第16條第2款中規(guī)定,專有部分的承租人、借用人等物業(yè)使用人,根據(jù)法律、法規(guī)、管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)依法作出的決定,以及其與業(yè)主的約定,享有相應(yīng)權(quán)利,承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)。然而,由于當(dāng)前法律、法規(guī)對(duì)物業(yè)使用人及其權(quán)益甚少涉及,物業(yè)使用人相關(guān)權(quán)益的現(xiàn)有保護(hù)路徑僅能主要依賴于規(guī)約或合約自治。也即,物業(yè)使用人能否享有相應(yīng)業(yè)主權(quán)利取決于自治團(tuán)體的意志或當(dāng)事人(業(yè)主與物業(yè)使用人)之間的合意。對(duì)此,該規(guī)定雖有一定的理論指導(dǎo)意義,但是難免缺乏實(shí)踐效果:首先,在業(yè)主大會(huì)制度尚不成熟且無(wú)直接法律規(guī)定的背景下,管理規(guī)約或相關(guān)決議是否會(huì)賦予物業(yè)使用人一定的準(zhǔn)業(yè)主權(quán)利,這是難以保證的;①住建部2009年發(fā)布的《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》中也就物業(yè)使用人的相關(guān)權(quán)利問(wèn)題進(jìn)行了規(guī)范,而實(shí)踐中業(yè)委會(huì)在制定管理規(guī)約或議事規(guī)則時(shí)多是以住建部的這一規(guī)范性文件為指導(dǎo)的。其次,即使管理規(guī)約或業(yè)主大會(huì)決議賦予了物業(yè)使用人有關(guān)權(quán)利,在裁斷糾紛時(shí),法院在無(wú)直接法律依據(jù)的情況下,會(huì)不會(huì)采信這些自治規(guī)范也是難以確定的;再次,盡管物權(quán)法及物業(yè)管理?xiàng)l例等法律規(guī)范施行已有數(shù)年,但業(yè)主委員會(huì)制度的推廣進(jìn)程仍顯緩慢,對(duì)業(yè)主權(quán)利的保障尚有待提升,更不用說(shuō)兼顧物業(yè)使用人的利益了。此外,盡管物業(yè)使用人可以通過(guò)與業(yè)主之間的約定獲取某些權(quán)利,但實(shí)踐中鮮有事先在租約或其他合約中涉及業(yè)主權(quán)利行使等相關(guān)內(nèi)容的約定。這一方面既反映了當(dāng)事人對(duì)物業(yè)成員權(quán)利的認(rèn)識(shí)不足或重視不夠,另一方面又突出體現(xiàn)了物業(yè)使用人相應(yīng)權(quán)利保障形式及程度的虛化和薄弱。綜上,物業(yè)使用人權(quán)益的現(xiàn)有取得與保障模式,②即業(yè)主大會(huì)或業(yè)委會(huì)以規(guī)約或決議等團(tuán)體意志授權(quán)的模式和業(yè)主依合意向物業(yè)使用人“賦權(quán)”或讓權(quán)的模式。在范圍和程度上均難以在合理限度內(nèi)維護(hù)物業(yè)使用人享受與物業(yè)公共管理相關(guān)之利益的應(yīng)然權(quán)利。

三、路徑探索:物業(yè)使用人“準(zhǔn)成員權(quán)利”體系的構(gòu)建與確認(rèn)

在建筑物區(qū)分所有權(quán)體系中,依當(dāng)下通說(shuō),業(yè)主權(quán)利由專有所有權(quán)、共有物權(quán)及業(yè)主成員權(quán)三部分構(gòu)成。其中,涉及物業(yè)所有權(quán)及其衍生利益③基于區(qū)分所有權(quán)產(chǎn)生的衍生利益主要包括出租或處分物業(yè)公共部分所產(chǎn)生各類收益,如電梯或墻體廣告收益、共有公共場(chǎng)地的出租收益等。的部分權(quán)利,當(dāng)然僅得業(yè)主方可享有,物業(yè)使用人所能“染指”的應(yīng)僅限成員權(quán)一類。

建筑物區(qū)分所有權(quán)中的成員權(quán),指“基于一棟建筑物的構(gòu)造、權(quán)利歸屬及使用上的不可分離的共同關(guān)系而產(chǎn)生的作為建筑物的一個(gè)團(tuán)體組織的成員所享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)”。④陳華彬:《建筑物區(qū)分所有權(quán)研究》,法律出版社2007年版,第235頁(yè)?！段餀?quán)法》條文中已包含了成員權(quán)的內(nèi)容,并體現(xiàn)為業(yè)主所享有的共同管理權(quán)及其他基于業(yè)主身份而得享有的權(quán)利。具體包括參與管理權(quán)、意見(jiàn)陳述權(quán)、表決權(quán)、業(yè)主撤銷權(quán)、知情權(quán)、監(jiān)督權(quán)、公共物業(yè)使用權(quán)以及獲取公共收益權(quán)等;此外,還包括選舉或被選舉為業(yè)委會(huì)成員的權(quán)利和基于物業(yè)服務(wù)合同而享有的其他系列權(quán)利。

就權(quán)利屬性而言,成員權(quán)本質(zhì)上是一種身份權(quán),其權(quán)利主體須具備特定團(tuán)體成員之身份或資格,而獲得這種身份或資格的條件則通常由法律明確規(guī)定;換言之,成員權(quán)往往是法定權(quán)利,能否成為團(tuán)體成員并進(jìn)而享有權(quán)利,亦往往受法律所限。業(yè)主成員權(quán)即是如此。按現(xiàn)行法律,除特殊情況下(業(yè)主授權(quán)或業(yè)主大會(huì)賦權(quán)),只有業(yè)主——建筑物區(qū)分所有權(quán)人——才能享有并行使與公共物業(yè)管理相關(guān)的成員權(quán)利。因此,物業(yè)使用人權(quán)利保障的最佳途徑是從立法上突破,賦予物業(yè)使用人一種“準(zhǔn)業(yè)主身份”,進(jìn)而確認(rèn)其享有特定的“準(zhǔn)成員權(quán)利”。①對(duì)此,有論者即建議制定專門(mén)的《住宅小區(qū)業(yè)主組織法》,以確認(rèn)“物業(yè)使用人”的概念及其“準(zhǔn)業(yè)主”身份和權(quán)利范圍。參見(jiàn)郭金欣、李美云:《業(yè)主的概念及“準(zhǔn)業(yè)主”的身份和權(quán)利的認(rèn)知》,載《法制與經(jīng)濟(jì)》2011年第1期。

(一)物業(yè)使用人“準(zhǔn)業(yè)主身份”的取得與確認(rèn)

物業(yè)使用人是除業(yè)主之外合法占有使用建筑物的個(gè)人或組織?；谡加惺褂脵?quán)取得方式的不同,物業(yè)使用人可以分為兩大類:一類是基于合約而取得使用權(quán)的主體,姑且稱之為合約型物業(yè)使用人,包括承租人、借用人、典權(quán)人等;另一類是基于與業(yè)主的特殊身份關(guān)系而取得使用權(quán)的主體,姑且稱之為身份型物業(yè)使用人,包括與業(yè)主共同居住的親屬、基于情誼關(guān)系而短期占用建筑物者等。另外,需指出的是,作為共有權(quán)人的配偶或其他家庭成員,盡管在房屋產(chǎn)權(quán)登記在一人名下時(shí),其他共有人也應(yīng)視為業(yè)主,而不屬于物業(yè)使用人;同理,因法律行為或其他事實(shí)行為而直接取得房屋所有權(quán)的人,即使尚未辦理過(guò)戶登記手續(xù),其亦應(yīng)屬于業(yè)主而非物業(yè)使用人。

顯然,物業(yè)使用人取得“準(zhǔn)業(yè)主身份”的首要條件是對(duì)建筑物具備合法的使用權(quán);但是,并非所有的物業(yè)使用人都能取得完全的“準(zhǔn)業(yè)主”資格,不同類型的物業(yè)使用人之間在能夠享有的成員權(quán)利范圍上亦應(yīng)有所不同。具體而言,應(yīng)根據(jù)使用權(quán)類型及使用期限長(zhǎng)短,區(qū)分不同種類的物業(yè)使用人所能享有的成員權(quán)利范圍。

對(duì)合約型物業(yè)使用人,應(yīng)視使用物業(yè)期限之長(zhǎng)短,確定是否賦予其相應(yīng)的“準(zhǔn)業(yè)主身份”。學(xué)界在討論是否應(yīng)該賦予物業(yè)使用人以業(yè)主資格時(shí),一個(gè)主要的疑慮便是承租人等物業(yè)使用人使用物業(yè)期限一般較短,易存在“短視行為”,有可能損害業(yè)主的長(zhǎng)期利益。有鑒于此,是否賦予該類物業(yè)使用人以準(zhǔn)業(yè)主身份,還應(yīng)確定一個(gè)期限條件,來(lái)平衡業(yè)主與物業(yè)使用人之間的利益配置關(guān)系。對(duì)此,有論者建議以十年為期,即“賦予十年以上的長(zhǎng)期承租人以業(yè)主資格,短期承租人無(wú)業(yè)主資格,但有權(quán)委派一名代表參加管理委員會(huì),且該代表的委員身份不得由業(yè)主大會(huì)免除”。②參見(jiàn)李劼、齊恩平:《小區(qū)業(yè)主資格探析》,載《溫州大學(xué)學(xué)報(bào)·社會(huì)科學(xué)版》2010年第2期。筆者認(rèn)為,十年期限明顯過(guò)長(zhǎng),因?yàn)閺某闃诱{(diào)查結(jié)果來(lái)看,實(shí)踐中承租人多為物業(yè)的短期使用人,設(shè)定過(guò)長(zhǎng)的期限條件,將使擴(kuò)張業(yè)主資格范圍的制度嘗試失去實(shí)質(zhì)意義。綜合各種因素考慮,以“居住滿一年”作為承租人等物業(yè)使用人能否取得準(zhǔn)業(yè)主身份的期限條件較為適宜。這樣,一方面既與民法通則及最高人民法院關(guān)于民法通則的指導(dǎo)意見(jiàn)中的“自然人經(jīng)常居住地視為住所”的規(guī)定相印合,另一方面又能有效區(qū)分不同物業(yè)使用人在“準(zhǔn)用”業(yè)主權(quán)利范圍上的合理差異,從而彌合物業(yè)使用人與業(yè)主之間在短期利益與長(zhǎng)期利益上的沖突和抵牾。其實(shí),不賦予未使用建筑物滿一年的物業(yè)使用人以準(zhǔn)業(yè)主資格,并非意味著其相應(yīng)權(quán)益得不到保護(hù);相反,可以采取委托授權(quán)模式,對(duì)于某些非獨(dú)占性的業(yè)主權(quán)利,這些物業(yè)使用人可在業(yè)主事前授權(quán)或事后追認(rèn)的情況下“代位”行使。①此外,對(duì)于一些“當(dāng)然利益”,由于其身份屬性較弱,并不以具備成員身份作為享有的前提條件,如享受公共性物業(yè)服務(wù)的利益,由于物業(yè)公司依據(jù)合同所提供的對(duì)價(jià)服務(wù)指向小區(qū)整體,具有準(zhǔn)公共產(chǎn)品性質(zhì),當(dāng)業(yè)主已履行支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)等合同義務(wù)后,該服務(wù)產(chǎn)品便不能再進(jìn)一步區(qū)分受益對(duì)象;即“只要物業(yè)服務(wù)企業(yè)做出具體服務(wù)行為,此類行為產(chǎn)生的利益自然就覆蓋于小區(qū)全部主體(無(wú)論是不是業(yè)主),無(wú)法再做個(gè)別區(qū)分,也無(wú)法把某個(gè)特定主體排除于受益人群之外”。(參見(jiàn)于飛:《<物權(quán)法>實(shí)施中的熱點(diǎn)、難點(diǎn)問(wèn)題研究》,載《華東政法大學(xué)學(xué)報(bào)》2011年第4期。)因此,凡居住在小區(qū)內(nèi)的住戶均能同等地享受該利益。

對(duì)身份型物業(yè)使用人,考慮到其與業(yè)主之間的身份“依附”關(guān)系,不宜賦予其準(zhǔn)業(yè)主資格。因?yàn)?這類使用人通常與業(yè)主共同居住或者無(wú)償短期使用房屋,賦予其準(zhǔn)業(yè)主資格及相應(yīng)成員權(quán)利后,將會(huì)產(chǎn)生表決權(quán)重疊、權(quán)利主體混亂等問(wèn)題;且此種情形下,房屋直接由(或主要由)業(yè)主占有和使用,將權(quán)利移轉(zhuǎn)使用人行使亦無(wú)必要。②實(shí)踐中還存在一種特殊情形,即業(yè)主將房屋交由親屬或朋友長(zhǎng)期占有使用,在此種情形下,也應(yīng)參照對(duì)第一類物業(yè)使用人的討論方案,以是否居住使用滿一年為標(biāo)準(zhǔn),決定是否賦予其準(zhǔn)業(yè)主身份。不過(guò),值得注意的是,盡管這類使用人不能直接享有一般性的準(zhǔn)業(yè)主權(quán)利,但其客觀上屬于一個(gè)小區(qū)共同體的組成分子,因而仍應(yīng)確認(rèn)其享有某些必要性的特殊成員利益,主要體現(xiàn)為接受物業(yè)公司提供的公共性物業(yè)服務(wù)的權(quán)利、基于物業(yè)服務(wù)合同的對(duì)待給付關(guān)系而應(yīng)享有的其他權(quán)利,以及利用小區(qū)公共設(shè)施的權(quán)利等等。

(二)物業(yè)使用人“準(zhǔn)成員權(quán)利”體系的構(gòu)成及分類

其實(shí),本質(zhì)上,物業(yè)使用人的“準(zhǔn)成員權(quán)”的理論依據(jù)是將部分業(yè)主權(quán)利準(zhǔn)用于物業(yè)使用人。這意味著,準(zhǔn)成員權(quán)的權(quán)利內(nèi)容來(lái)源于業(yè)主成員權(quán),同時(shí)其權(quán)利范圍又小于后者;換言之,兩者構(gòu)成邏輯上的種屬關(guān)系?？梢哉f(shuō),物業(yè)使用人的準(zhǔn)成員權(quán)是在權(quán)利范圍和權(quán)利行使上有限制的業(yè)主成員權(quán)。因此,分析物業(yè)使用人準(zhǔn)成員權(quán)利的構(gòu)成及分類問(wèn)題,必須以業(yè)主成員權(quán)的內(nèi)容及類型為基礎(chǔ)和依據(jù)。

以權(quán)利的內(nèi)容和作用為依據(jù),業(yè)主成員權(quán)可以大致分為三類。第一類是管理權(quán),即參與小區(qū)共同事務(wù)的處理與表決等的相關(guān)權(quán)利,包括知情權(quán)、監(jiān)督權(quán)、參與權(quán)、投票表決權(quán)、選舉權(quán)與被選舉權(quán)等。第二類是獲益權(quán),主要包括使用公共設(shè)施的權(quán)利、對(duì)共有公共部分處分和收益的權(quán)利、享受物業(yè)服務(wù)的權(quán)利等。第三類是救濟(jì)權(quán),即當(dāng)業(yè)主權(quán)利受到損害時(shí)得以主張救濟(jì)的法律資格,主要包括業(yè)主撤銷權(quán)、對(duì)侵害自身權(quán)益行為的訴權(quán)(《物權(quán)法》第83條)、基于物業(yè)服務(wù)合同而產(chǎn)生的訴權(quán)以及提起行政程序救濟(jì)的權(quán)利等。

以權(quán)利主體的范圍和條件為依據(jù),業(yè)主成員權(quán)可以分為業(yè)主獨(dú)占性權(quán)利和非業(yè)主獨(dú)占性權(quán)利。前者是指只能由業(yè)主排他性享有、不能或不宜由他人享有的成員權(quán)利,這類權(quán)利往往與業(yè)主身份聯(lián)系緊密、具有較強(qiáng)的物權(quán)屬性且涉及業(yè)主長(zhǎng)期利益,因而只宜由建筑物所有權(quán)人即業(yè)主獨(dú)占享有;主要包括獲取或處分公共收益的權(quán)利、對(duì)物業(yè)維修資金使用、改建或重建建筑物及附屬設(shè)施等重大事項(xiàng)的表決權(quán)等。后者指除業(yè)主獨(dú)占性權(quán)利之外的可以由物業(yè)使用人“代位”行使的其他成員權(quán)利。

圖1 物業(yè)使用人的準(zhǔn)成員權(quán)利構(gòu)成

因循如上業(yè)主成員權(quán)的內(nèi)容及分類,準(zhǔn)成員權(quán)即可界定為:具備準(zhǔn)業(yè)主身份或資格的物業(yè)使用人享有的各類非業(yè)主獨(dú)占性成員權(quán)利,這些權(quán)利也相應(yīng)可劃分為管理權(quán)、獲益權(quán)和救濟(jì)權(quán)三類(如圖1)。在對(duì)物業(yè)使用人相關(guān)權(quán)益進(jìn)行立法確認(rèn)時(shí),即可以“準(zhǔn)成員權(quán)利”的體系與內(nèi)容為藍(lán)本,創(chuàng)制相應(yīng)法律規(guī)范條文。此外,關(guān)于物業(yè)使用人的準(zhǔn)成員權(quán)利行使方面,還應(yīng)注意這樣兩個(gè)問(wèn)題:一是履行告知義務(wù),即物業(yè)使用人在行使諸如表決權(quán)、撤銷權(quán)等重要成員權(quán)利時(shí),應(yīng)將相應(yīng)情況及處理結(jié)果等信息告知業(yè)主;否則,未盡到如實(shí)告知義務(wù)的,業(yè)主有權(quán)申請(qǐng)或請(qǐng)求撤銷物業(yè)使用人的權(quán)利行使效果。二是應(yīng)確立成員權(quán)利重疊行使的排除規(guī)則,即在物業(yè)使用人具備準(zhǔn)業(yè)主身份的期間內(nèi),確認(rèn)由使用人享有的諸準(zhǔn)成員權(quán)利,對(duì)業(yè)主應(yīng)采取“行使禁止”處理——即此期間內(nèi),業(yè)主雖仍應(yīng)然地享有這些權(quán)利,但是卻不得主動(dòng)行使。這樣處理,能有效防止在賦予物業(yè)使用人以準(zhǔn)業(yè)主資格后可能出現(xiàn)的成員權(quán)利行使混亂的問(wèn)題。

四、司法回應(yīng):物業(yè)使用人準(zhǔn)成員法益的司法確認(rèn)與保護(hù)

無(wú)救濟(jì)則無(wú)權(quán)利,物業(yè)使用人的諸多準(zhǔn)成員利益最終須落實(shí)到司法保護(hù)層面上來(lái)。上文關(guān)于準(zhǔn)成員權(quán)利的論述,主要著眼于應(yīng)然層面的立法確權(quán)問(wèn)題;但是在立法未就此進(jìn)行明確規(guī)定前,司法機(jī)關(guān)仍然可以就現(xiàn)實(shí)糾紛中涉及物業(yè)使用人利益的法律適用“模糊地帶”,作出對(duì)使用人有利的傾向性解釋,通過(guò)司法確認(rèn)的形式適當(dāng)保障物業(yè)使用人的準(zhǔn)成員利益。審判實(shí)踐中,涉及物業(yè)使用人法益的情形主要反映在兩類法律關(guān)系引起的糾紛中,即業(yè)主撤銷權(quán)法律關(guān)系引起的業(yè)主撤銷權(quán)糾紛以及物業(yè)服務(wù)合同法律關(guān)系所涉合同履行過(guò)程中產(chǎn)生的糾紛。

(一)業(yè)主撤銷權(quán)糾紛中的物業(yè)使用人成員利益保護(hù)

業(yè)主撤銷權(quán)糾紛中,涉及物業(yè)使用人的準(zhǔn)成員利益的情形主要表現(xiàn)在如下兩個(gè)方面。

一是物業(yè)使用人的表決效力問(wèn)題。由于現(xiàn)行立法并未明確承認(rèn)物業(yè)使用人在業(yè)主大會(huì)或業(yè)委會(huì)決議中行使表決的權(quán)利,且法院對(duì)投票情況一般采取形式審查的原則,在無(wú)業(yè)主書(shū)面授權(quán)或追認(rèn)授權(quán)的情況下,由物業(yè)使用人投出的表決票一般均被視為無(wú)效。這相當(dāng)于剝奪了物業(yè)使用人本應(yīng)享有的準(zhǔn)成員權(quán)中的首要權(quán)利——表決權(quán)。對(duì)此,我們認(rèn)為,在司法實(shí)踐中可從如下兩點(diǎn)出發(fā)以保護(hù)物業(yè)使用人的上述利益:其一,在司法審查時(shí),若自治管理規(guī)約中約定了物業(yè)使用人可行使表決權(quán),則宜從其約定,確認(rèn)其表決效力;其二,應(yīng)在形式審查的基礎(chǔ)上,于法庭調(diào)查中進(jìn)一步詢問(wèn)物業(yè)使用人之投票是否有相應(yīng)業(yè)主授權(quán),并宜認(rèn)可事后追認(rèn)授權(quán)的效力。

二是物業(yè)使用人的業(yè)主撤銷權(quán)訴訟主體資格問(wèn)題。在現(xiàn)行制度背景下,物業(yè)使用人在其合法利益受到業(yè)主大會(huì)或業(yè)委會(huì)決議侵害之后,只能選擇“曲線救濟(jì)”,即敦促業(yè)主提起撤銷訴訟以保護(hù)自身權(quán)益。不過(guò),從最高人民法院建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋第16條的精神來(lái)看,若業(yè)主與物業(yè)使用人之間就撤銷權(quán)等成員權(quán)利的行使存在約定,則法院亦應(yīng)確認(rèn)該使用人的準(zhǔn)業(yè)主身份,受理其所提起的業(yè)主撤銷權(quán)訴訟,以使之能在業(yè)主怠于或拒絕起訴時(shí)自行尋求司法救濟(jì)。

(二)物業(yè)服務(wù)合同糾紛中的物業(yè)使用人利益保護(hù)

物業(yè)服務(wù)合同履行過(guò)程中發(fā)生的糾紛案件,主要體現(xiàn)為物業(yè)費(fèi)糾紛和違約損害賠償糾紛兩類。

首先,因欠繳物業(yè)費(fèi)所引致的訴訟屬于典型的物業(yè)服務(wù)合同糾紛類型,而當(dāng)物業(yè)使用人牽涉入此類合同糾紛時(shí),便會(huì)產(chǎn)生諸多因合同相對(duì)性原理所帶來(lái)的法律適用難題。比較常見(jiàn)的有兩個(gè)問(wèn)題。一是物業(yè)使用人在物業(yè)費(fèi)糾紛訴訟中的法律地位問(wèn)題,即物業(yè)使用人可否單獨(dú)成為物業(yè)費(fèi)糾紛中的當(dāng)事人;二是物業(yè)使用人在物業(yè)費(fèi)糾紛中的合同抗辯權(quán)問(wèn)題。對(duì)此,可以借鑒德國(guó)民法中的關(guān)聯(lián)合同理論,賦予物業(yè)使用人直接針對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合同抗辯權(quán)?！兜聡?guó)民法典》第358條規(guī)定了消費(fèi)信貸交易中,當(dāng)買賣合同與借貸合同構(gòu)成經(jīng)濟(jì)上的整體性時(shí),兩個(gè)合同就成為關(guān)聯(lián)合同,消費(fèi)者便可以買賣合同中對(duì)銷售者的抗辯權(quán)來(lái)對(duì)抗借貸合同中的貸款人。①參見(jiàn)遲穎:《關(guān)聯(lián)合同中產(chǎn)生于買賣合同的抗辯權(quán)對(duì)貸款合同的適用性問(wèn)題——從一則案例看德國(guó)消費(fèi)信貸法抗辯權(quán)延伸制度》,載《法學(xué)論壇》2007年第5期。這其實(shí)是對(duì)合同相對(duì)性原則的例外和突破,能夠從結(jié)果正義的角度更好地保護(hù)消費(fèi)者一方的權(quán)益,降低其交易風(fēng)險(xiǎn)。在物業(yè)服務(wù)合同領(lǐng)域,物業(yè)使用人與業(yè)主之間就使用特定房屋以及期間的費(fèi)用承擔(dān)問(wèn)題存在租賃合同或借用合同關(guān)系,同時(shí)業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間存在物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系;在此情況下,相關(guān)當(dāng)事人訂立的不同合同之間已具有經(jīng)濟(jì)上的整體性特征,可以將其視為關(guān)聯(lián)合同,從而解決物業(yè)使用人在物業(yè)服務(wù)合同履行中的抗辯困境等理論與實(shí)踐問(wèn)題。其實(shí),最高人民法院物業(yè)服務(wù)糾紛司法解釋第7條將物業(yè)使用人和業(yè)主綁定為連帶責(zé)任人的規(guī)定已然是對(duì)合同相對(duì)性原理的一種突破,為引入和發(fā)展關(guān)聯(lián)合同制度提供了一定的實(shí)踐理性基礎(chǔ)。

其次,在基于物業(yè)服務(wù)合同而提起的違約損害賠償糾紛案件中,也應(yīng)適當(dāng)保護(hù)物業(yè)使用人的特殊成員利益,確認(rèn)其享有因物業(yè)公司的違約行為造成己方損害時(shí)獨(dú)立提起訴訟的權(quán)利。②實(shí)踐中,當(dāng)事人在簽訂物業(yè)服務(wù)合同時(shí)均會(huì)將物業(yè)使用人“拉入”到合同中來(lái),一方面,確認(rèn)物業(yè)使用人屬于合同的受益人,具有享受物業(yè)服務(wù)的權(quán)利;另一方面,也會(huì)作出類似“合同效力及于業(yè)主和物業(yè)使用人”等類似的約定,使物業(yè)使用人實(shí)質(zhì)上受到合同義務(wù)約束。在這種背景下,可以適度認(rèn)可物業(yè)使用人的特殊合同當(dāng)事人身份,賦予其相應(yīng)的救濟(jì)資格與權(quán)利。基于物業(yè)服務(wù)合同約定,物業(yè)企業(yè)一般均負(fù)有一定的安全保障義務(wù),即通過(guò)履行合同義務(wù),合理保障業(yè)主的人身及財(cái)產(chǎn)安全不受損害。實(shí)踐中,業(yè)主以未盡合同義務(wù)為由起訴物業(yè)公司賠償人身或財(cái)產(chǎn)損失的糾紛不在少數(shù),其訴由多為財(cái)產(chǎn)被盜或被損壞、下樓摔傷或路滑跌倒等等。那么,物業(yè)使用人是否有權(quán)基于物業(yè)服務(wù)合同而對(duì)物業(yè)公司提起違約之訴?一般地,若損害原因系物業(yè)公司未盡服務(wù)義務(wù)所致,則物業(yè)使用人固然可以物業(yè)公司存在過(guò)錯(cuò)為由,對(duì)其提起侵權(quán)之訴;但能否提起違約之訴則存在爭(zhēng)議。在侵權(quán)責(zé)任法實(shí)施后,因違反一般安全保障義務(wù)而產(chǎn)生的責(zé)任性質(zhì)被統(tǒng)一界定為侵權(quán)責(zé)任;但在物業(yè)服務(wù)合同中,對(duì)安全保障責(zé)任的性質(zhì)不應(yīng)籠統(tǒng)確定,因?yàn)槎鄶?shù)情況下,安全保障義務(wù)屬于物業(yè)服務(wù)合同的主給付義務(wù)——物業(yè)合同中一般均約定有保安條款等內(nèi)容。因此,業(yè)主在受到人身或財(cái)產(chǎn)侵害時(shí),存在一種請(qǐng)求權(quán)競(jìng)合時(shí)的選擇權(quán),可選擇要求物業(yè)公司承擔(dān)違約責(zé)任的形式來(lái)彌補(bǔ)損失,亦可選擇要求其承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。而對(duì)于物業(yè)使用人,其身份不同于一般性的第三人,因?qū)嵸|(zhì)上承擔(dān)或部分承擔(dān)了物業(yè)服務(wù)合同義務(wù),基于關(guān)聯(lián)合同上的履行抗辯權(quán)延伸,應(yīng)當(dāng)允許其以自己的名義單獨(dú)提起基于物業(yè)服務(wù)合同法律關(guān)系的違約之訴。

結(jié) 語(yǔ)

在建筑物區(qū)分所有背景下,物業(yè)使用人的相應(yīng)成員法益的最佳保護(hù)形式,是經(jīng)由完善物權(quán)法等相關(guān)立法,將利益識(shí)別并確認(rèn)為權(quán)利。不過(guò),現(xiàn)代法律的回應(yīng)性特質(zhì)決定了“立法”是一個(gè)謹(jǐn)慎而緩慢的法律要素發(fā)現(xiàn)和生長(zhǎng)的過(guò)程,由這種回應(yīng)性所帶來(lái)的滯后性又決定了有待立法確認(rèn)的“準(zhǔn)法益”會(huì)經(jīng)歷一段法律保護(hù)的“空窗期”。在這段法律保護(hù)的空白期,司法機(jī)關(guān)應(yīng)勇于有所作為,在法律原則和規(guī)則允許的限度內(nèi),秉持并發(fā)揮司法的能動(dòng)性特質(zhì),通過(guò)在司法裁判中承認(rèn)并確認(rèn)物業(yè)使用人準(zhǔn)成員利益的形式,總結(jié)和創(chuàng)造裁判規(guī)則,進(jìn)而發(fā)現(xiàn)并供給推動(dòng)法律變革的規(guī)則要素,為最終階段的立法完善提供土壤和養(yǎng)料。綜上,一項(xiàng)權(quán)利的發(fā)現(xiàn)、確認(rèn)與保護(hù)的過(guò)程,同時(shí)也是相對(duì)應(yīng)的法律制度的回應(yīng)、變革與完善的過(guò)程;因此,物業(yè)使用人準(zhǔn)成員利益的確認(rèn)與保護(hù),需要包括立法者與司法者在內(nèi)的法律共同體成員將之視為一項(xiàng)社會(huì)事業(yè)而予以集體關(guān)切和積極推動(dòng)。

附件:調(diào)查問(wèn)卷

調(diào)查問(wèn)卷

您好!感謝您抽出時(shí)間為我們填寫(xiě)此份調(diào)查問(wèn)卷,我們將對(duì)您填寫(xiě)的信息進(jìn)行嚴(yán)格保密。此次問(wèn)卷調(diào)查將有助于調(diào)研分析現(xiàn)行建筑物區(qū)分所有制度下物業(yè)使用人的權(quán)益保護(hù)狀況,再次感謝您的參與!

您所在的小區(qū)位置:_______區(qū)_________________小區(qū)

1.您現(xiàn)在居住、經(jīng)營(yíng)或使用的房屋的性質(zhì)是________。

A.租賃 B.借用 C.與家人共同居住

2.您已居住、經(jīng)營(yíng)或使用該房屋多長(zhǎng)時(shí)間?________

A.1年以下 B.1年至3年 C.3年至5年 D.5年以上

3.您預(yù)計(jì)還將在該房屋內(nèi)居住或使用多長(zhǎng)時(shí)間?________

A.1年以下 B.1年至2年 C.2年至5年 D.將長(zhǎng)期居住

4.您所在小區(qū)是否成立了業(yè)主委員會(huì)?________

A.成立了 B.沒(méi)有成立 C.不清楚

5.若已成立業(yè)委會(huì),您是否接到過(guò)邀請(qǐng)您參加業(yè)主大會(huì)的通知?您是否參會(huì)并投票?________

A.沒(méi)有接到過(guò)通知

B.接到過(guò)通知但未參會(huì)(請(qǐng)您注明未參會(huì)原因_________________)

C.接到通知并參會(huì)過(guò)(您是否被允許就決議事項(xiàng)投票_________________)

6.您認(rèn)為物業(yè)使用人①*概念說(shuō)明:本問(wèn)卷中的物業(yè)使用人特指住宅小區(qū)或其他區(qū)分所有建筑物中除業(yè)主(即專有所有權(quán)人)之外的合法使用建筑物的自然人或組織。*是否應(yīng)該被賦予參與小區(qū)公共管理的權(quán)利?_________________

A.應(yīng)該 B.不應(yīng)該 C.無(wú)所謂

7.您認(rèn)為物業(yè)使用人應(yīng)該被賦予哪些管理相關(guān)權(quán)利?(多選)_______

A.參加業(yè)主大會(huì)的權(quán)利 B.在業(yè)主大會(huì)中投票表決的權(quán)利

C.知情權(quán) D.監(jiān)督權(quán)

E.提起撤銷業(yè)委會(huì)或業(yè)主大會(huì)侵害物業(yè)使用人權(quán)益的訴訟的權(quán)利

F.選舉或被選舉為業(yè)委會(huì)成員的權(quán)利

G.享受物業(yè)服務(wù)利益的權(quán)利

H.其他_____________________

8.您有沒(méi)有相關(guān)權(quán)益被物業(yè)公司或業(yè)委會(huì)或小區(qū)業(yè)主侵害過(guò)的情況?_________________

A.沒(méi)有 B.有(請(qǐng)您簡(jiǎn)要列舉____________)

9.您認(rèn)為是否應(yīng)修改物權(quán)法及相關(guān)立法,以確認(rèn)和保護(hù)物業(yè)使用人的權(quán)益?____________

A.應(yīng)該 B.不應(yīng)該 C.無(wú)所謂

10.您所在小區(qū)的房屋由非所有權(quán)人使用的情況是否普遍,請(qǐng)您給出大致估值。

A.房屋空置率大致____________%

B.房屋出租出借率____________%

再次感謝您的參與!

*熊杰系重慶市江北區(qū)人民法院黨組成員,紀(jì)檢組長(zhǎng)。

**肖明明系重慶市江北區(qū)人民法院助理審判員。