陳小陽

摘 要：隨著2016年5月1日全面推開營改增，對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的營改增稅制改革已經(jīng)實(shí)施。本文就“營改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生的影響進(jìn)行分析，并在此基礎(chǔ)上提出了“營改增”政策下企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃的有效對(duì)策，以期為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃提供一些參考，從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的良性發(fā)展。

關(guān)鍵詞：營改增；房地產(chǎn)企業(yè)；稅收籌劃

從2016年5月1日起，在全國范圍內(nèi)將房地產(chǎn)業(yè)、生活服務(wù)業(yè)等全部營業(yè)稅納稅人，納入營改增試點(diǎn)范圍，由原來繳納營業(yè)稅改為繳納增值稅，其對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)的影響無疑是值得研究的課題。鑒于此，本文分析了營改增政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響，并對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃提供一些建議。

一、營改增政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響

1.營改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本的影響

由于房地產(chǎn)企業(yè)其建筑材料種類多且采購渠道廣，除鋼鐵、水泥等大件的建筑材料外，其他小件零散的材料主要從個(gè)體工商戶購入，而個(gè)體工商戶絕大部分是增值稅小規(guī)模納稅人無法開具房地產(chǎn)企業(yè)購進(jìn)建筑材料的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額，而我們國家進(jìn)項(xiàng)稅是憑票抵扣的，這就導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)無法抵扣購進(jìn)建筑材料的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額，增加了房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，從而增加房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本。

此外，房地產(chǎn)行業(yè)作為勞動(dòng)密集型行業(yè)，其勞動(dòng)者主要來自流動(dòng)性大的民工，民工不能開具房地產(chǎn)企業(yè)購買其勞務(wù)的增值稅發(fā)票，即使房地產(chǎn)企業(yè)選擇具有一定規(guī)模的勞務(wù)公司，在營改增的政策下，勞務(wù)公司可能會(huì)將大部分的稅負(fù)轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)企業(yè)身上，這也會(huì)增加房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，增加其開發(fā)成本。

2.營改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)影響

一直以來，我國房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行營業(yè)稅和土地增值稅并行征稅制度，而土地增值和營業(yè)稅都是價(jià)內(nèi)稅，這就存在重復(fù)征稅的問題。營改增后，增值稅是價(jià)內(nèi)稅，可隨著商品的流通層層抵扣稅款，上一環(huán)節(jié)的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅可以抵扣。增值稅以增值額作為計(jì)稅依據(jù)，且可以抵扣上一環(huán)節(jié)的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅，如果房地產(chǎn)企業(yè)取得的都是增值稅專用發(fā)票，那房地產(chǎn)企業(yè)的整體稅負(fù)是下降的。

例如某房地產(chǎn)企業(yè)出售的一棟收入總額為20000萬元的房產(chǎn)，該套住房在建設(shè)過程中的支出如下：土地成本2000萬元，開發(fā)成本8000萬元，其中取得稅率11%的增值稅專用發(fā)票7000萬元，稅率為6%的增值稅專用發(fā)票1000萬元，建設(shè)過程中其他費(fèi)用3000萬元。營改增前，該企業(yè)的營業(yè)稅為20000乘以5%為1000萬元，房地產(chǎn)建設(shè)中的城市建設(shè)維護(hù)費(fèi)用為1000乘以7%為70萬元，此外還有教育附加費(fèi)1000乘以3%為30萬元，堤防維護(hù)費(fèi)20000乘以0.09%為18萬元，企業(yè)所取得的增值額為20000減去10000減去3000減去1100再減去2000為3900萬元，土地增值稅則為3900乘以30%為1170萬元，企業(yè)所得稅為2712乘以25%為678萬元，那么該房地產(chǎn)企業(yè)整體賦稅率為2966除以20000除以1.11得13.4%。

營改增后，企業(yè)應(yīng)交增值稅等于銷項(xiàng)稅減去進(jìn)項(xiàng)稅，為20000除以1.1乘以11%再減去750.29為1231.69萬元，城市維護(hù)費(fèi)為1231.69乘以7%為86.22萬元，教育附加費(fèi)為1231.69乘以3%為36.95萬元，堤防維護(hù)費(fèi)為20000除以1.11再乘以0.09%為16.2萬元，土地增值額為20000除以1.11減去10000減去3000減去1231.69減去123.17減去2000為1663.158萬元，土地增值稅為1663.158乘以30%為498.95萬元。企業(yè)所得稅為4379.698乘以25%為1094.92萬元，企業(yè)整體稅負(fù)率為2948去除以20000除以1.11的商最后得13.2%。綜上分析，營改增后，房地產(chǎn)企業(yè)的整體稅負(fù)是下降的。

二、營改增政策下房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃對(duì)策

1.房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)內(nèi)部控制建設(shè)，積極應(yīng)對(duì)“營改增”。

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)內(nèi)部控制制度建設(shè)，加強(qiáng)增值稅發(fā)票管理。“營改增”后，房地產(chǎn)企業(yè)增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額可以從銷項(xiàng)稅額中扣除。因此，增值稅發(fā)票不僅僅是一張簡單的票據(jù)了。為了避免不必要的損失，房地產(chǎn)企業(yè)可建立增值稅發(fā)票專人保管制度，把增值稅發(fā)票視同現(xiàn)金管理。同時(shí)，財(cái)務(wù)人員和采購人員要密切協(xié)調(diào)，加強(qiáng)工程物資采購過程中的增值稅發(fā)票的管理，盡可能取得合格的可抵扣增值稅專用發(fā)票，使得增值稅的抵扣鏈條完整，稅收可以環(huán)環(huán)相扣。

2.加強(qiáng)財(cái)會(huì)人員營改增政策的培訓(xùn)

“營改增”改革對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)與會(huì)計(jì)處理等的影響，要求企業(yè)加強(qiáng)對(duì)內(nèi)部財(cái)務(wù)人員的培訓(xùn)，深入了解營改增政策的要點(diǎn)及其內(nèi)涵，從稅務(wù)管理、會(huì)計(jì)核算、發(fā)票管理三方面把握營改增的實(shí)質(zhì)，并應(yīng)用在實(shí)際的工作中。

3.工程物資采購環(huán)節(jié)的稅收籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)選擇材料供應(yīng)商時(shí)，首先要選擇能夠提供增值稅專用發(fā)票的供應(yīng)商，其次再看各個(gè)供應(yīng)商的報(bào)價(jià)、質(zhì)量等方面的條件進(jìn)行全方位考慮，選擇綜合條件最為優(yōu)秀的供應(yīng)商。在勞務(wù)的選擇上，應(yīng)盡量避免雇傭零散的勞動(dòng)力，因?yàn)檫@樣無法取得增值稅專用發(fā)票，而應(yīng)該向能夠提供增值稅專用發(fā)票的勞務(wù)公司雇傭勞動(dòng)力。

4.房地產(chǎn)開發(fā)成本的稅收籌劃

房地產(chǎn)開發(fā)具有周期長的特點(diǎn)，在這周期里如果將各個(gè)環(huán)節(jié)產(chǎn)生的工程項(xiàng)目成本以進(jìn)行平均分?jǐn)?，便可?duì)增值額進(jìn)行平均抵消，從而節(jié)省稅收成本。因此一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的稅收籌劃應(yīng)該從項(xiàng)目立項(xiàng)就開始，對(duì)工程建設(shè)進(jìn)行科學(xué)設(shè)計(jì)，合理選擇施工建設(shè)方法。從目前來看，營改增的稅收制度改革會(huì)給房地產(chǎn)開發(fā)帶來開發(fā)成本的增加，要降低對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本，關(guān)鍵還是要從工程材料供應(yīng)商和施工企業(yè)的選擇上入手，應(yīng)盡可能選擇能夠開具增值稅專用發(fā)票的材料供應(yīng)商和施工企業(yè)，從而盡可能抵扣增值稅進(jìn)項(xiàng)稅，降低稅收成本。

三、總結(jié)

營改增全面實(shí)行，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響是顯而易見的。房地產(chǎn)企業(yè)要做的就是以這次稅收改革為契機(jī)，加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部控制制度建設(shè)，趁早做好房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的納稅籌劃，盡量避免由營改增制度改革帶來的沖擊，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的更大發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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[2]王軍，熊雪軍.建筑業(yè)營改增影響分析及應(yīng)對(duì)策略.[J].會(huì)計(jì)師，2014.

（作者單位：江西外語外貿(mào)職業(yè)學(xué)院）