毛甘霖

摘 要：基于2007—2012年的數(shù)據(jù)，采用彈性分析法分析新型城鎮(zhèn)化建設(shè)對(duì)青島市商品房銷售的模式影響。結(jié)果表明，在新型城鎮(zhèn)化的影響下，青島市商品房年銷售額與城鎮(zhèn)化率、商品房銷售價(jià)格、人均可支配收入、房地產(chǎn)開發(fā)投資等因素具有高度的相關(guān)性，預(yù)測(cè)分析表明2015—2030 年城鎮(zhèn)化率年均將提高 1 個(gè)百分點(diǎn)，青島市商品房年銷售額將年均提高6.06個(gè)百分點(diǎn)，并且隨著時(shí)間的推移，城鎮(zhèn)化率與商品房年銷售額之間的彈性系數(shù)逐漸減少。

關(guān)鍵詞：新型城鎮(zhèn)化；商品房年銷售；額彈性系數(shù)

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1673-291X（2016）10-0126-06

引言

新型城鎮(zhèn)化作為未來(lái)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的引擎，體現(xiàn)了大中小城市、小城鎮(zhèn)、新型農(nóng)村社區(qū)等的協(xié)調(diào)發(fā)展與互促共進(jìn)，是城市和諧發(fā)展的理想模式，也是未來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重點(diǎn)[1]。房地產(chǎn)作為新型城鎮(zhèn)化的重要物質(zhì)載體，是新型城鎮(zhèn)化發(fā)展的推動(dòng)力量。在全球城市人口比重超過(guò)農(nóng)村人口的背景下，發(fā)達(dá)國(guó)家已步入“后城鎮(zhèn)化”時(shí)期，城市人口比重普遍在75%以上[2]；這必定造成住房需求的增加，在任何一個(gè)國(guó)家或地區(qū)，一部分沒有滿意住房的人，必然與一部分擁有閑置住房的人形成鮮明對(duì)比，而合理性就在于如何控制房地產(chǎn)業(yè)的范圍[3]。在我國(guó)影響房地產(chǎn)業(yè)的因素有很多，其中包括居民可支配收入和土地價(jià)格，二者與房?jī)r(jià)成正相關(guān)關(guān)系[4]，另外，居民住宅價(jià)格的“高價(jià)位”也是重要影響因素[5]，房?jī)r(jià)上漲是多種原因綜合作用的結(jié)果，如任其發(fā)展，將會(huì)給城市帶來(lái)諸多的不利影響[6]。再者，影響房地產(chǎn)需求的因素還有收入彈性、房地產(chǎn)價(jià)格和利率彈性[7]，以及開發(fā)商、房屋購(gòu)買者以及政府三方面利益的不均衡等[8]。新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程，一方面，城鎮(zhèn)人口增加對(duì)住房需求擴(kuò)大，從而推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展；另一方面，居民的生活水平隨新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展得到提高，對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施、商業(yè)地產(chǎn)等的要求提升，這也是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要?jiǎng)恿χ弧３擎?zhèn)化的進(jìn)程，一定程度上會(huì)拉大城鄉(xiāng)收入差距[2]，而新型城鎮(zhèn)化要求優(yōu)先發(fā)展中小城市，產(chǎn)業(yè)向中小城鎮(zhèn)集中。

青島市是新亞歐大陸橋和沿黃河流域經(jīng)濟(jì)帶的最大出海口，也是中國(guó)北方、環(huán)黃海經(jīng)濟(jì)圈和東北亞地區(qū)的物流中心、旅游中心和制造業(yè)基地。在藍(lán)黃經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略發(fā)展的背景下，青島市作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)省、人口大省的“龍頭”，已初步形成了以中心城市為核心、縣級(jí)市駐地為重點(diǎn)、小城鎮(zhèn)和新型農(nóng)村社區(qū)為基礎(chǔ)的新型城鎮(zhèn)體系[9]。新型城鎮(zhèn)化對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)有帶動(dòng)作用，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對(duì)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)有促進(jìn)作用，商品房銷售情況在一定程度上反映出城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、居民的生活水平和房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍程度，新型城鎮(zhèn)化是機(jī)遇也是挑戰(zhàn)。因此，研究青島市新型城鎮(zhèn)化與商品房銷售發(fā)展的關(guān)系，預(yù)測(cè)其發(fā)展的趨勢(shì)，對(duì)促進(jìn)青島市新型城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)市場(chǎng)協(xié)調(diào)發(fā)展具有理論指導(dǎo)意義。

一、資料獲取與研究方法

房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展受宏觀和微觀、經(jīng)濟(jì)與社會(huì)、內(nèi)生和外來(lái)的等多方面因素制約，經(jīng)濟(jì)和社會(huì)因素的變化又是其他因素影響的結(jié)果表現(xiàn)。國(guó)內(nèi)外學(xué)者對(duì)房地產(chǎn)銷售的影響因素進(jìn)行了大量的研究，主要集中于收入、就業(yè)、人口、利率等經(jīng)濟(jì)因素和政策因素[10]。購(gòu)買商品房的人群多以家庭為單位，居民作為商品房的銷售者，其收入水平將直接影響房地產(chǎn)市場(chǎng)，每個(gè)人對(duì)于居住環(huán)境、文化環(huán)境、安全環(huán)境以及房地產(chǎn)價(jià)格的期待等心理因素也會(huì)影響房地產(chǎn)的需求。經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的提高，國(guó)家綜合實(shí)力提高，城鎮(zhèn)居民數(shù)量的增加，居民生活水平日益提高，房地產(chǎn)開發(fā)投資的力度不斷加大，國(guó)家政策的制定，社會(huì)的穩(wěn)定等因素都影響著商品房的銷售。本文將青島市商品房年銷售額作為因變量，人均可支配收入（R）、房地產(chǎn)開發(fā)投資（I）、商品房銷售價(jià)格（P）、GDP、固定資產(chǎn)投資總額為影響青島市商品房年銷售額的可能自變量因素。

以青島市房地產(chǎn)市場(chǎng)月報(bào)和2007—2012年《青島統(tǒng)計(jì)年鑒》為數(shù)據(jù)資源，選取城鎮(zhèn)化率對(duì)于青島市商品房年銷售額的影響為切入點(diǎn)，可能的自變量因素（如表1所示），將這些因素與青島市商品房年銷售額進(jìn)行相關(guān)性分析；選取人均可支配收入、房地產(chǎn)開發(fā)投資、商品房銷售價(jià)格作為自變量，用SPSS軟件進(jìn)行回歸分析，得出青島市商品房年銷售額相關(guān)的預(yù)測(cè)模型。

利用時(shí)間序列的方法預(yù)測(cè)青島市未來(lái)十五年的城鎮(zhèn)化率，計(jì)算出相應(yīng)的自變量及彈性系數(shù)，確定青島市城鎮(zhèn)化率對(duì)商品房年銷售額的彈性系數(shù)。根據(jù)公式[11]：Ey=dy/dx×x/y，進(jìn)行彈性預(yù)測(cè)，其中，Ey是彈性系數(shù)，dx/x為自變量的相對(duì)變化率，dy/y是因變量的相對(duì)變化率。彈性系數(shù)Ey=1，因變量的變化率和自變量的變化率相等，為單一彈性；彈性系數(shù)Ey >1，因變量的變化率大于自變量的變化率，即因變量對(duì)于自變量的變動(dòng)率是比較敏感的，為富有彈性；彈性系數(shù)Ey < 1，因變量的變化率小于自變量的變化率，即因變量對(duì)于自變量的變動(dòng)率欠敏感，為缺乏彈性。

二、青島市城鎮(zhèn)化水平與商品房銷售

（一）青島市的城鎮(zhèn)化水平

青島市2003—2012年城鎮(zhèn)化水平與商品房銷售面積（如圖1所示）。2003—2012年青島市城鎮(zhèn)化率不斷增長(zhǎng)，2005年青島市城鎮(zhèn)化率已超過(guò)60%，此后城鎮(zhèn)化率仍在平緩增長(zhǎng)，到2012年，青島市城鎮(zhèn)化率達(dá)到67.14%，說(shuō)明青島市已進(jìn)入城鎮(zhèn)化發(fā)展后期。城鎮(zhèn)化發(fā)展后期，城市集聚效應(yīng)與擴(kuò)散效應(yīng)相當(dāng)，城市集聚和擴(kuò)散都可以帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，出現(xiàn)城市區(qū)域化的現(xiàn)象，集聚不再向單個(gè)孤立的城市點(diǎn)上發(fā)生，同時(shí)伴隨老的城市點(diǎn)向新的城市點(diǎn)擴(kuò)散，人們對(duì)于房地產(chǎn)的需求必然會(huì)增加，2012年青島市提出了“全域統(tǒng)籌，三城聯(lián)動(dòng)，軸帶展開，生態(tài)間隔，組團(tuán)發(fā)展”的新型城鎮(zhèn)化發(fā)展戰(zhàn)略。目前，青島市城鎮(zhèn)化格局模式已由中心城市主導(dǎo)的集中型城鎮(zhèn)化模式向“主次中心城市—重點(diǎn)中心鎮(zhèn)—新型農(nóng)村社區(qū)”多層次均衡集聚城鎮(zhèn)化模式轉(zhuǎn)變[12]，城鎮(zhèn)化模式的轉(zhuǎn)變刺激了人們對(duì)于房地產(chǎn)商品的需求。2003—2012年青島市商品房銷售面積在2008年和2011年減少，但總體走勢(shì)為上漲，2012年商品房銷售面積相對(duì)于2003年商品房銷售面積已翻倍。相關(guān)研究認(rèn)為，商品房消費(fèi)需求的城鎮(zhèn)化彈性系數(shù)最大，為5.861，這就意味著每增加1個(gè)百分點(diǎn)的城市人口就會(huì)增加5.861個(gè)百分點(diǎn)的商品房消費(fèi)需求增長(zhǎng)[13]，不可否認(rèn)城鎮(zhèn)化是促進(jìn)青島市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的一個(gè)重要因素。

（二）青島市商品房年銷售額的發(fā)展趨勢(shì)

利用SPSS軟件進(jìn)行相關(guān)性分析，分析各變量因素之間的相關(guān)密切程度。下頁(yè)表2是各個(gè)相關(guān)因素的Pearson 簡(jiǎn)單相關(guān)系數(shù)矩陣，青島市商品房年銷售額與人均可支配收入、城鎮(zhèn)化率、房地產(chǎn)開發(fā)投資額以及商品房銷售價(jià)格的相關(guān)系數(shù)都在0.99以上。因此，當(dāng)顯著性水平α為0.01時(shí)，都應(yīng)拒絕相關(guān)系數(shù)檢驗(yàn)的零假設(shè)，認(rèn)為青島市商品房年銷售額與人均可支配收入、城鎮(zhèn)化率、房地產(chǎn)開發(fā)投資額以及商品房銷售價(jià)格具有高度的相關(guān)性，而GDP、固定資產(chǎn)投資總額與商品房年銷售額的相關(guān)系數(shù)為0.743和0.767，當(dāng)顯著性水平α為0.01時(shí)，相關(guān)性不明顯。人均可支配收入是衡量一個(gè)地區(qū)消費(fèi)品市場(chǎng)容量、居民購(gòu)買力水平，以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度的重要指標(biāo)，居民的人均可支配收入水平會(huì)直接影響房地產(chǎn)的價(jià)格，一般來(lái)說(shuō)，城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入越高，其消費(fèi)水平越高，對(duì)于住房的需求越大。房地產(chǎn)投資的增加表明各個(gè)方面資金都逐步大量流入了房地產(chǎn)市場(chǎng)，促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)的繁榮。商品房年銷售額與商品房銷售價(jià)格的相關(guān)系數(shù)最大，達(dá)到了0.997，這說(shuō)明商品房銷售價(jià)格是商品房年銷售額增長(zhǎng)的現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)。

經(jīng)回歸方程的顯著性檢驗(yàn)（見表3），房地產(chǎn)開發(fā)投資、人均可支配收入和商品房銷售價(jià)格與商品房年銷售額的回歸系數(shù)分別為4.055、1 498.077和3 249.691，表明三者無(wú)論哪一項(xiàng)的上升都會(huì)推動(dòng)商品房年銷售額的上升，但三者對(duì)商品房年銷售額的影響程度不同，商品房銷售價(jià)格對(duì)于商品房年銷售額的影響是最大的。由回歸方程的顯著性檢驗(yàn)表得出青島市商品房年銷售額的預(yù)測(cè)模型：

Y=-26 568 344.761+4.055×R+3 249.691×P+1 498.077×I

三、青島市城鎮(zhèn)化率與房地產(chǎn)業(yè)的彈性關(guān)系

（一）城鎮(zhèn)化率對(duì)商品年銷售額的彈性分析

在以上的分析中，我們得出了青島市商品房年銷售額與人均可支配收入（R）、商品房銷售價(jià)格（P）及房地產(chǎn)開發(fā)投資總額（I）的關(guān)系預(yù)測(cè)模型，據(jù)多元回歸分析表明，城鎮(zhèn)化率的變動(dòng)對(duì)人均可支配收入（R）、商品房銷售價(jià)格（P）及房地產(chǎn)開發(fā)投資總額（I）均有一定的影響。城鎮(zhèn)化建設(shè)對(duì)于商品房銷售的影響是通過(guò)影響這些相關(guān)因素來(lái)實(shí)現(xiàn)的，因此，要計(jì)算城鎮(zhèn)化率對(duì)商品房年銷售額的彈性系數(shù)，首先應(yīng)該計(jì)算對(duì)人均可支配收入、房地產(chǎn)開發(fā)投資、商品房銷售價(jià)格的彈性系數(shù)。

下頁(yè)圖2中，從R2的值可以看出城鎮(zhèn)化率與人均可支配收入、商品房銷售價(jià)格和房地產(chǎn)開發(fā)投資是顯著相關(guān)的，由公式Ey=dy/dx×x/y可得城鎮(zhèn)化率與人均可支配收入、房地產(chǎn)開發(fā)投資、商品房銷售價(jià)格的彈性系數(shù)ER、EP、EI分別為7.81、6.42、11.63，城鎮(zhèn)化率對(duì)人均可支配收入、商品房銷售價(jià)格和房地產(chǎn)開發(fā)投資富有彈性，具有提升作用。當(dāng)城鎮(zhèn)化率提高1個(gè)百分點(diǎn)時(shí)，人均可支配收入將提高7.81個(gè)百分點(diǎn)、商品房銷售價(jià)格將提高6.42個(gè)百分點(diǎn)、房地產(chǎn)開發(fā)投資提高11.63個(gè)百分點(diǎn)。城鎮(zhèn)化率對(duì)R、P、I三個(gè)自變量的影響程度是不同的，預(yù)算城鎮(zhèn)化率對(duì)三個(gè)自變量的彈性系數(shù)，然后代入青島市商品房年銷售額預(yù)測(cè)模型，可求得城鎮(zhèn)化率對(duì)商品房銷售額的彈性系數(shù)。

（二）城鎮(zhèn)化率與商品房年銷售額的彈性關(guān)系

時(shí)間序列分析法是根據(jù)相關(guān)特征及歷史觀測(cè)數(shù)據(jù)建立預(yù)測(cè)未來(lái)數(shù)據(jù)的模型[14]。運(yùn)用時(shí)間序列趨勢(shì)預(yù)測(cè)未來(lái)十五年青島市的城鎮(zhèn)化率，同時(shí)計(jì)算出相應(yīng)的人均可支配收入、商品房銷售價(jià)格、房地產(chǎn)開發(fā)投資以及彈性系數(shù)。由下頁(yè)表4的計(jì)算結(jié)果看出，未來(lái)十五年，青島市城鎮(zhèn)化率在不斷上升，十五年間城鎮(zhèn)化率上升大約10.27%，并且上升速度越來(lái)越快，城鎮(zhèn)化率與人均可支配收入、商品房銷售價(jià)格、房地產(chǎn)開發(fā)投資的彈性系數(shù)越來(lái)越小，表明當(dāng)社會(huì)發(fā)展到一定階段時(shí)，城鎮(zhèn)化的發(fā)展對(duì)于人均可支配收入、商品房銷售價(jià)格、房地產(chǎn)開發(fā)投資的影響逐漸減小，城鎮(zhèn)化率與人均可支配收入、商品房銷售價(jià)格、房地產(chǎn)開發(fā)投資之間的彈性系數(shù)反應(yīng)的是城鎮(zhèn)化率的變化所引起的人均可支配收入、商品房銷售價(jià)格、房地產(chǎn)開發(fā)投資的變化，其大小與經(jīng)濟(jì)、政治、文化、社會(huì)等領(lǐng)域都有關(guān)。

將下頁(yè)表4中的數(shù)據(jù)代入商品房年銷售額的預(yù)測(cè)模型：

Y=-26 568 344.761+4.055×R+3 249.691×P+1 498.077×I

若青島市城鎮(zhèn)化率年均提高1個(gè)百分點(diǎn)：

Y2015=-26 568 344.761+4.055×39 371.82+3 249.691×9 220.626+1 498.077×16 369 152=2.45e10

Y2015=-26 568 344.761+4.055×39 371.82×（1+7.09%）+3 249.691×9 220.626×（1+6.00%）+1 498.077×16 369 152×（1+7.61%）=2.64e10

E2015=（Y2015-Y2015）/Y2015=7.61%

預(yù)測(cè)得2015年青島市商品房年銷售額大約為245億，城鎮(zhèn)化率與商品房年銷售額的彈性系數(shù)為7.61%，即若2015年青島市城鎮(zhèn)化率提高1個(gè)百分點(diǎn)，商品房年銷售額提高7.61個(gè)百分點(diǎn)，目前，城鎮(zhèn)化的發(fā)展對(duì)于商品房銷售的影響是巨大的。

同此計(jì)算，得出預(yù)測(cè)的城鎮(zhèn)化率與商品房年年銷售額的彈性系數(shù)。

從下頁(yè)表5可以看出，未來(lái)十五年青島市商品房年銷售額迅速增加，2030年商品房銷售額超2015年的2倍，商品房銷售是青島市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要組成，商品房年銷售額的增加必然會(huì)帶動(dòng)青島市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。青島市城鎮(zhèn)化率與商品房年銷售額的彈性系數(shù)呈遞減趨勢(shì)，由2015年的7.61%減至4.07%，十五年內(nèi)下降3.54個(gè)百分點(diǎn)。下頁(yè)表6中數(shù)據(jù)的含義是，不同年份青島市城鎮(zhèn)化率提高1個(gè)百分點(diǎn)，商品房年銷售額提高的百分點(diǎn)數(shù)。表中表明，隨著時(shí)間的推移，青島市城鎮(zhèn)化與商品房年銷售額之間的彈性系數(shù)逐漸減少，即城鎮(zhèn)化建設(shè)對(duì)青島市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響逐漸減弱。從表中還可以看出，2015—2030 年城鎮(zhèn)化率年均提高1個(gè)百分點(diǎn)，青島市商品房年銷售額年均提高6.06個(gè)百分點(diǎn)。

結(jié)論

第一，青島市商品房年銷售額與人均可支配收入、城鎮(zhèn)化率、房地產(chǎn)開發(fā)投資額以及商品房銷售價(jià)格具有高度的相關(guān)性。目前，青島市城鎮(zhèn)化率與人均可支配收入、房地產(chǎn)開發(fā)投資、商品房銷售價(jià)格的彈性系數(shù)ER、EP、EI分別為7.81、6.42、11.63，城鎮(zhèn)化率對(duì)于人均可支配收入、商品房銷售價(jià)格和房地產(chǎn)開發(fā)投資富有彈性，青島市新型城鎮(zhèn)化對(duì)于商品房年銷售額的可定量分析的影響因素都與城鎮(zhèn)化相互影響。隨著社會(huì)的發(fā)展，未來(lái)十五年青島市城鎮(zhèn)化率增長(zhǎng)速度不斷提升，且與人均可支配收入、商品房銷售價(jià)格以及房地產(chǎn)開發(fā)投資的彈性系數(shù)逐年減小。

第二，由預(yù)測(cè)模型得出的數(shù)據(jù)可知未來(lái)十五年青島市商品房年銷售額將翻番，而城鎮(zhèn)化率與商品房年銷售額的彈性系數(shù)也將減小，但是其影響也不容忽視。由城鎮(zhèn)化與青島市商品房年銷售額的彈性分析可知，若2015—2030 年城鎮(zhèn)化率年均提高1個(gè)百分點(diǎn)，青島市商品房年銷售額年均提高6.06個(gè)百分點(diǎn)，這表明在未來(lái)十五年中，加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程、提高城鎮(zhèn)化質(zhì)量對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的拉動(dòng)作用是非常大的。

第三，未來(lái)十五年青島市城鎮(zhèn)化率快速上升，但與商品房年銷售額的彈性系數(shù)呈遞減趨勢(shì)，只有注重城鎮(zhèn)化建設(shè)質(zhì)量，促進(jìn)內(nèi)涵城鎮(zhèn)化，才能保證青島市房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。我國(guó)在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下形成的城鄉(xiāng)二元社會(huì)結(jié)構(gòu)已成為制約經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)全面進(jìn)步的主要因素[15]，因此，要加快推進(jìn)青島市城鎮(zhèn)化的進(jìn)程，注重城鎮(zhèn)化建設(shè)質(zhì)量；發(fā)揮新型城鎮(zhèn)規(guī)劃作用，帶動(dòng)地區(qū)發(fā)展，在控制房地產(chǎn)價(jià)格，加快企業(yè)轉(zhuǎn)型的基礎(chǔ)上，完善住房供應(yīng)體系。

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[責(zé)任編輯 吳明宇]