劉鋒

中國的樓市又成了一則笑話，越打壓越長，越救反而越跌，原本政策鼓勵差異化的去庫存，卻加劇了樓市分化。

繼去年深圳領銜全國房價飆漲后，一線樓市上演跨年的狂歡。上海房價一天跳價70萬，北京大興黃村拿地成本單價就高達4.7萬，房價直逼10萬的預期。與此同時，萬科北京項目正醞釀10%至20%左右的漲價。即便被大眾所遺忘不慍不火的廣州，也傳出限購放松。

因一些城市土地的稀缺性，所有的預期都指向一些樓市繼續(xù)看漲。在媒體煽動的情緒下，更是曝出，上海為了搶房，出現(xiàn)全家總動員每天候隊等開盤的曠世奇聞。然而，購房者真的有必要去搶購房嗎？

為了搞清楚這個問題，我們簡單的算一筆帳。我們以日前媒體宣稱的北京房價起價300萬，并以購置新房為例，按照首付30%的原則計算，購房者首先需要一次性支付90萬的購房首付款。接下來將要向銀行貸款高達210萬總房費。

按照目前的商業(yè)銀行貸款利率4.9%，30年還款期限來計算，購房者每月月供支付將為11145元?？傊Ц独⒊?91萬，本息合計逾400萬。也就是說，最終購房者支出的總成本理論上不低于490萬。

按照北京租房市場月租金為房價總價的2‰（地產中介租賃行業(yè)標準）來計算，該房價每月可出租的收益為6000元。如果加上新房首次裝修的簡單費用10萬，那么該房子總價將可出租69.4年{500/（0.6*12）=69.4}。

由于新房產權計算是按照開發(fā)商拿地的那一刻計算，扣掉開發(fā)商開發(fā)的至少2-3年的周期，故購房者實際上擁有的產權不足68年。單純從這個角度而言，買房還不如租房劃算。

拋開新房，再來說說二手房。單純而言，二手房的產權的折舊性質決定買二手房更不如租房劃算。這也是為何相同的區(qū)域二手房和新房的價格相差20%左右。值得注意的是，房地產作為固定資產，目前很多銀行對二手房以房抵押貸款中有明確的限定要求，也就是房齡超過20年或者30年以上的，銀行原則上是不給予貸款抵押的。也就是說，購房者買的老房子，銀行不容許做抵押，實際上已失去了房地產固定資產的價值存在。

但是，為何還出現(xiàn)購房者不斷的搶房呢？邏輯在這里，如果購房者一次性支付300萬的購房款，那么購房者出租不足42年即可全部收回成本。如果再把每年固定的租房收益再拿去購買理財產品，那么也許不用40年即可收回成本。另外，從投資價值來看，僅從出租的收益來計算，月息2‰，相當于年息2.4%。

通過以上兩個簡單的推算，我們得之，有錢人買房投資和普通人的剛性需求完全是兩個概念?？梢哉f，樓市已變成有錢人主導的投資游戲，因其資金的天然優(yōu)勢不斷的營造所謂的稀缺性概念。這種擠壓螺旋形上升性循環(huán)，直接讓房價推到越來越高的地步。而相應的普通購房剛性需求實際上大半輩子為銀行打工。

由此也可見，中國的樓市一大癥結還在于貧富差距不均。且這種不均亦伴隨著樓市價格的狂飆日益擴大化并成為越滾越大的惡性毒瘤。（本文由騰訊·財經觀察提供）c